Daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB) yra organizacija, įsteigta namo gyventojų, siekiant valdyti ir prižiūrėti bendrą turtą. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra DNSB, kokie yra jos tikslai, kaip ji veikia ir į ką kreiptis, jei kyla problemų.
Bendrijos Tikslai ir Veikla
Pagrindinis bendrijos veiklos tikslas - vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas ir pan.
Be to, bendrojo naudojimo objektai yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
Bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas.
Bendrijos Pirmininkas
Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus. Jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą.
Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, jis privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai).
Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga).
Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir veiklą atsakingas bendrijos pirmininkas.
Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina.
Bendrijos pirmininkas per 10 darbo dienų nuo bet kurio buto ar kitos patalpos savininko (nepriklausomai ar savininkas yra bendrijos nariu) kreipimosi dienos privalo suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.
Pažymėtina, jog bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, jai atstovauja ir atsako už jos tikslų įgyvendinimą.
Bendrijos pirmininko kadencija pailginta iki 3 metų bei įtvirtinta, jog su bendrijos pirmininku yra sudaroma darbo sutartis.
Bendrijos Valdyba
Iš bendrijos valdybai suteiktų įgaliojimų apimties darytina išvada, jog būtent bendrijos valdybai yra pavesta priimti visus reikiamus sprendimus, susijusius su bendrijos veikla bei bendrijos narių susirinkimo priimtų sprendimų įgyvendinimu.
Su bendrijos valdybos sudarymo tvarka susiję pakeitimai yra iš esmės identiški, kaip ir bendrijos pirmininko įgaliojimų atžvilgiu, t.y. iki 3 metų prailgintas bendrijos valdybos įgaliojimų terminas, įtvirtintos analogiškos pasekmės per nustatytą terminą neišrinkus naujos valdybos ir pan.
Bendrijos Revizorius
Įstatymas bendrijos veiklos reviziją pavedą atlikti tam sukurtam organui - revizijos komisijai (revizoriui). Reikia atkreipti dėmesį, jog naujos redakcijos įstatyme revizoriams keliami tie patys nepriklausomumo ir nešališkumo kriterijai, tačiau iki 4 metų prailginta išrinktų revizorių kadencija.
Kas yra revizorius ir kokią funkciją jis atlieka - tai klausimai, kuriuos iš daugiabučių namų gyventojų neretai girdi UAB „Skaidri apskaitos sistema“ vadovas Remigijus Nemira.
Daugiabučių namų savininkų bendrijose kontrolės funkciją atlieka revizorius arba revizijos komisija. Revizoriai tikrina bendrijos ūkinę finansinę veiklą ir apie patikrinimo rezultatus informuoja bendrijos valdymo organus, bendrijos narius, kitus savininkus - taip siekiama užtikrinti skaidrumą, užkirsti kelią galimiems sukčiavimo atvejams, pagerinti bendrijos veiklą.
Nėra, o ir negali būti konkrečių taisyklių (ar apribojimų), nurodančių, kaip atlikti reviziją. Bendrijos pirmininkas (valdyba) privalo revizoriams pateikti visus paaiškinimus ir visus patikrinimui reikalingus dokumentus.
Kitaip tariant, revizoriai bendrijos veiklą tikrina, pasitelkdami savo žinias ir patirtį, pasirinkdami įvairius tikrinimo metodus - jie patys pasirenka ir ataskaitos paskelbimo formą. Svarbu pažymėti, kad revizorių darbas nėra buhalterijos perskaičiavimas - revizoriai kontroliuoja ir praneša buhalteriams apie jų veiksmų trūkumus.
Revizoriai turi būti kūrybingi - kuo įvairesni tikrinimo metodai, tikrinamos informacijos pjūviai, tuo daugiau bus naudos. Remiantis teisės aktais, revizija bendrijoje turi vykti ne rečiau kaip kartą metuose. Revizoriai privalo atlikti neeilinį patikrinimą, jeigu to pareikalauja daugiau nei penktadalis bendrijos narių. Revizoriai, skirtingai nei auditoriai, nėra atestuoti. Revizoriai yra tie asmenys, kurie imasi iniciatyvos tikrinti bendrijos veiklą, kurie nebijo padirbėti ir kuriais pasitiki gyventojai - jie renka ir atšaukia revizorius visuotiniuose susirinkimuose.
Kas gali ir kas negali būti renkamas revizoriumi?
Bendrijos revizijos komisijos nariais (revizoriumi) negali būti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdybos nariai, jų sutuoktiniai ar sugyventiniai, taip pat asmenys, kuriuos su bendrijos pirmininku ar bendrijos valdybos nariais sieja tėvystės ar artimos giminystės ryšiai (tėvai (įtėviai), vaikai (įvaikiai), broliai, seserys, taip pat sutuoktinių ar sugyventinių broliai, seserys, tėvai (įtėviai) ir vaikai (įvaikiai).
Ar bendrijos reviziją gali atlikti šališkas asmuo, turintis aukštąjį buhalterinį išsilavinimą, veikdamas pagal individualios veiklos pažymą, veiklos sritis "Buhalterinė apskaita ir auditas"?
Reviziją gali atlikti tik tas asmuo (asmenys), kurį tam išrinko bendrijos nariai. Bendrijos revizijos komisijos nariais (revizoriumi) negali būti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdybos nariai, jų sutuoktiniai ar sugyventiniai, taip pat asmenys, kuriuos su bendrijos pirmininku ar bendrijos valdybos nariais sieja tėvystės ar artimos...
Ar revizijos nariai, gali buti giminingu ryšiu, kaip tėvas ir sunus?
Bendrijos valdymo organas privalo pateikti revizijos...
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Reikėtų turėti omenyje, kad bendrijos valdymo organai yra išrinkti atstovauti visiems bendrijos nariams ir netgi visiems savininkams ir kad visos bendrijos vardu užsakomos paslaugos yra apmokamos proporcingai visų savininkų, taigi, jie yra suinteresuoti, kad bendrija būtų valdoma tinkamai, ginant jų interesus.
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina.
Informacijos Gavimas
Bendrijos pirmininkė man, bendrijos nariui, nepateikia dokumentų apie veiklą, t.y. peržiūrėti naujas paslaugų teikėjų sutartis su kainomis, kas buvo pirkta už bendrijos lėšas, ar nešvaistomi pinigai ir pan. Galų gale išaiškinus, kad pagal DNSB įstatymą ji privalo tai padaryti, vis tiek nepateikia, motyvuodama tuo, kad man susipažįstant su dokumentais būtinai turi dalyvauti buhalterė ir valdyba. Ar man, bendrijos nariui, susipažįstant su bendrijos dokumentais privalomas buhalterės ir valdybos dalyvavimas?
Bendrijos pirmininkas bendrijos nariams ir visiems savininkams už praėjusius metus atsiskaito per tris pirmuosius naujų metų mėnesius, pateikdamas revizoriaus (revizijos komisijos) atliktą revizijos ataskaitą, bendrijos veiklos ir metinę ataskaitą ir metines finansines ataskaitas. Jeigu kyla pagrįstų klausimų anksčiau nei bus atsiskaityta, konkrečiai ir aiškiai suformuluotus klausimus reikėtų raštu pateikti bendrijos pirmininkui ir jis privalės atsakyti.
Sveiki, ar privaloma sąskaitose už paslaugas nurodyti, kiek yra sukaupta kaupiamoji lėšų? Kuo daugiau skaidrumo - tuo daugiau pasitikėjimo ir mažiau papildomų klausimų. Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių veiklą.
Bendro Naudojimo Objektų Priežiūra
Kas yra atsakingas už bendrojo naudojimo ploto aplink namą priežiūrą? Kas turi laiku pastebėti ne vietoje augančius medžius ir krūmus bei laiku juos pašalinti, kol jie nepadarė žalos namo pamatams ar po žeme einantiems vamzdynams? Ar turi bendrijos pirmininkas prisiimti atsakomybę už ne vietoje prie namo augančius medžius ar krūmus, kurie padarė žalos, už kurios likvidavimą teks susimokėti namo gyventojams?
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to pastabas.
Bute per sieną skverbiasi vanduo, o bendrijos pirmininkas gūžčioja pečiais sako, kad kiekvienas čia tvarkosi pats. Ar taip gali būti? Ar bendrija turi remontuoti sieną iš išorės, ar reikia visų gyventojų sutikimo? Į ką kreiptis, jeigu pirmininkas atsisako remontuoti sieną ar stogą?
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas ir pan.
Reikia pakeisti kanalizacijos vamzdį, kuris yra laiptinės sienoje. pirmininkė aiškina, kad reikia daužyti tualeto sieną iš buto vidaus ir taip keis stovą, o jei daužys iš laiptinės pusės, sako, kad negarantuoja, kad kanalizacija bus pajungta :D absurdas... dar aiškina, kad išdaužius laiptinės pusėje angą mes turėsime už taisymą sumokėti. Kas teisus?
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio kaltės tai įvyko.
Ką Daryti, Jei Kyla Problemų?
Skundas Dėl Pirmininko Veiksmų
Į ką kreiptis dėl bendrijos pirmininko nekorektiško elgesio? Viešina skundus, laiškus, asmenų dokumentus, asmenų duomenis. Fotografuoja asmenis ir šmeižia kaimynų akivaizdoje, parašydamas viešus laiškus. Dalies informacijos neteikia pareiškėjui. Verčia atsiprašinėti viešai nekaltus asmenis ir t.t.
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus. Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina, arba...
Daugiabučio namo savininkų bendrijos pirmininkas susirinkime pateikia pasiūlymus namo atnaujinimo darbams. Gyventojai pritaria darbams, tačiau nei suma, nei kas atliks darbus, neatskleidžiama, tai būna paslaptis. Dažniausiai darbus atlieka jo draugai už didesnę kainą nei rinkos. Į ką kreiptis dėl tokio bendrijos pirmininko savivaliavimo?
Pirmiausia, žinoma, reikėtų paprašyti bendrijos pirmininko paaiškinimo, galbūt nėra taip, kaip jūs įsivaizduojate. Paaiškinimo galima paprašyti ir valdybos narių (jeigu bendrijoje yra renkama valdyba), nes Bendrijų įstatyme (žr. Dar galima kreiptis į...
Turime bendrijos narį, kuris visada nepatenkintas bendrijoje vykstančiais darbais. Pirmininkui rašomi užgauliojantys laiškai, skambinama. Kaltinama vagystėmis ir apgaudinėjimu neturint įrodymų, vadovaujantis stereotipais ir išsigalvojimu. Prašoma kelių metų atgal ataskaitų, protokolų kopijų (jos jau buvo duotos). Į laiškus gautus paštu pirmininkas atrašo, bet gauna vėl naujus paklausimus apie tą patį (paklausus kodėl, atsakymas, kad netenkino atsakymas todėl klausiama pakartotinai). Pasikeitus bendrijos pirmininkui problema ta pati. Klausimas yra toks - ką turi ir gali daryti bendrijos pirmininkas nepagrįstai kaltinamas?
Galima pasikalbėti su asmeniu bandant pasiaiškinti perdėto priekabumo priežastis. Galima pasiūlyti jam įsitraukti į valdybos darbą ar tapti revizoriumi.
Skundas Savivaldybei
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Taip, savivaldybėms galbūt labiau rūpi daugiabučių namų savininkų bendrijos, tačiau Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai, todėl savivaldybės specialistai, manytume, turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, jie gali atlikti patikrą, įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti administracines nuobaudas.
Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal net skirs administracines nuobaudas.
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų priežiūrą.
Vilniaus Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Asociacija
Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacija įsteigta 1995 metais ir veikia pagal įstatus. Asociacija organizuoja savo nariams vieną kartą per mėnesį Vilniaus savivaldybės salėje bendrijų atstovų susitikimus, kurių metu nagrinėjami aktualūs bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir eksploatavimo klausimai. Taip pat Asociacija savo nariams nemokamai teikia konsultacijas visais bendrijų veiklos klausimais, esant būtinybei Asociacijos atstovai pagal išankstinį susitarimą dalyvauja bendrijų narių susirinkimuose, nagrinėja skundus ir gina teisėtus bendrijos narių interesus. Asociacijoje veikia finansų ir audito skyrius, teikiantis finansinės buhalterinės apskaitos paslaugas pagal sutartį ir nemokamas konsultacijas šiais klausimais. Asociacijoje dirba teisininkas, kuris Asociacijos narius nemokamai konsultuoja teisiniais klausimais.
Kreipimasis Į Policiją
Daugiabučiame kiekvieną dieną iš apačios - trankymas, pokalbių klausymas ir "komentavimas" uždarant duris, žodžiu, namuose vyksta nuolatinis chaosas. Kreiptasi į bendriją, tačiau iš jos pagalbos nesulaukta jokios. Kur kreiptis, visgi mokesčiai mokami bendrijai, o ji neužtikrina ramaus gyvenimo priklausančioje nuosavybėje.
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Dokumentų Perdavimas Keičiantis Pirmininkams
Kaip perduodami dokumentai ir daiktai keičiantis pirmininkams? Ir kokie surašomi perdavimo aktai?
Jūs teisingai parašėte, kad perduodama pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda. Aktą rašykite laisvos formos, juk kiekvienu atveju detalės bus skirtingos. Ne visada įmanoma detaliai išvardinti visus dokumentus, būna ir apibendrintų aprašymų, būna, kad dokumentai perduodami skaitmeninėse laikmenose, galima įrašyti atskirai, jeigu ko svarbaus neperduoda (kad nėra konkretaus dokumento, pavyzdžiui, bendrojo susirinkimo protokolo).
Bendrijos finansinės veiklos revizijos svarba
Revizorius, būdamas bendrijos nariu yra suinteresuotas, kad bendrijoje nebūtų plaunami pinigai ir nebūtų sukčiavimo atvejų. Pasisamdžius žmogų iš šalies, Jums pervers popieriukus, sutartis per kelis vakarus, bet tinkamo rezultato galite ir negauti. Revizoriaus darbas yra sutikrinti ar patirtoms išlaidoms buvo pritarta narių susirinkimo metu ar ne.
Turi daryti balansą, nors žinau,kad labai mažos bendrijos, kuriose nėra buhalterių, o apskaitą tvarko pirmininkai, jie nesugeba to padaryti ir nedaro. Metų gale padaro ataskaitą, pateikia susirinkimui ir viskas.
Sveiki, turiu klausimą. Kaip nurašyti beviltišką bendrijos nario skolą? Tarkim narys nemokėjo, po to sėdo į kalėjimą ir tos skolos tikrai nesumokės.
Ir sąnaudų sąskaitos - 6 klasė - kur apskaitomos visos sąnaudos - elektra, šildymas, remonto darbai, ūkinės išlaidos, darbuotojų atlyginimai ir t.t. Kiekvienai sąnaudų rūšiai atskira sąskaita. gal kas patars praktiškai, kaip čia susidėliojus tą 3 klasę, kad paskui būtų lengviau pateikti revizoriams pagal atskiras sąnaudų rūšis. Susikurti daug skirtingų 3 klasės sąskaitų?
Sveiki! Sudarineju DNSB metines fin. ataskaitas, gal kas turi koki paaiskinamojo rasto pavyzdi , tinkama bendrijai? Taip tingisi paciai kurti... , o internete kazkaip nesiseka rasti..
Gal kas galėtu savais žodžiais paaiškinti bendrijos įstatymo 25 str. "Bendrija, kaip ir kitų teisinių formų bendrojo naudojimo objektų valdytojai, privalo turėti atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą. Visos butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų lėšos, esančios kaupiamųjų lėšų sąskaitoje, įskaitant lėšas, surinktas ir (arba) naudojamas pastato (pastatų) ar jo (jų) bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, į apskaitą įtraukiamos ir tvarkomos kiekvienam daugiabučiam namui ir kiekvienam butų ir kitų patalpų (pastato) savininkui atskirai[b][/b]. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos indėlių ir įsipareigojimų investuotojams draudimo įstatymu, bendrija, administruodama kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančias lėšas, veikia kaip patikėtinis, o indėlininkais laikomi patikėtojai - kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas, kurio lėšų dalis nustatoma pagal bendrijos apskaitos duomenis.