Nekilnojamojo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra. Nekilnojamo turto dokumentai itin svarbūs siekiant užtikrinti saugų ir sklandų sandorį bei įsitikinti, kad nekilnojamasis turtas atitinka visus teisės aktuose nustatytus reikalavimus.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokie dokumentai yra reikalingi buto pirkimui naujos statybos name, kad visas procesas būtų sklandus ir be netikėtumų. Taip pat pateiksime gaires ir patarimus, kaip dokumentus tinkamai paruošti ir išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
Pagrindiniai dokumentai perkant butą naujos statybos name
Perkant naujai pastatytą namą ar butą naujai pastatytame name svarbu iš statytojo ar pardavėjo išsireikalauti būsto statybą lydėjusią dokumentaciją: projektą, projekto techninę dalį, darbo projektą (kurio dažniausiai nebūna), technologines korteles, objekte naudotų statybos medžiagų atitikties ir eksploatacinių savybių deklaracijas, namo statytojo - rangovo civilinės atsakomybės ir statinio draudimo polisus.
Visi išvardinti dokumentai yra privalomi ir sąžiningų pardavėjų būna perduodami naujajam savininkui kaip vadinamoji - namų knyga.
Svarbiausi dokumentai:
- Asmens tapatybės dokumentas: Tai gali būti savininko asmens tapatybės kortelė arba pasas. Šie dokumentai leidžia nustatyti tikrąją savininko tapatybę bei užtikrina, kad sandoris vyksta su tikruoju turto savininku ar teisėtai įgaliotu asmeniu ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
- VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma: Tai yra dokumentas, kuris apibūdina ir identifikuoja turto objektą, pateikia informaciją apie jo buvimo vietą, plotą, paskirtį ir kita svarbią informaciją. Patikrinę registrą, turėtumėte įsitikinti, kad jame nėra jokių nuosavybės teisių apribojimų, įpareigojimų arba kitų apribojimų turtu disponuoti.
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla / sklypo planas: Šiame dokumente rasite informaciją apie nekilnojamojo turto sienų, durų, langų, stogo konstrukcijas, priklausinius bei tikslius patalpų ar žemės sklypo matmenis.
- Kiti dokumentai: Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą. Šie dokumentai užtikrina, kad turto objektas atitinka visus jam keliamus reikalavimus.
Dokumentai, kuriuos turite patikrinti prieš pirkdami butą
Papildomi patarimai perkant butą
Tačiau daugeliu atvejų Lietuvoje į tai žiūrima pro pirštus, nemažai būstų statomi ,, ūkiniu" būdu - ,,gyventi sau" ir vėliau parduodami ištisais kvartalais nenešant jokių garantijų ir vėliau atsiradus pastato probleminėms vietoms ignoruojant klientus ir kratantis atsakomybės. Tam, kad to išvengti siūlome prieš įsigyjant būstą išsikviesti statybos - specialistą ekspertą. Išsikvietus statybos ekspertą gausite profesionalų vertinimą, prietaisų ataskaitas, defektų nustatymo aktus ir kitą lydinčią dokumentaciją. Visa kas išvardinta ateityje gyvenant ar kitaip eksploatuojant patalpas jums gali padėti sutaupyti tūkstančius eurų ir daug nervų ląstelių.
Atliekame bendrastatybinių bei apdailos darbų ekspertizes, teikiame bei sudarome sąmatas, PDF, Sistela EXEL formatu, vertiname statybos kokybę, statinio konstrukcijų būklę, tikriname bei rengiama statybos dokumentaciją. Vertinimus atliekame naudodami tik profesionalę įrangą: FLIR bei TESTO termovizoriai, santykinės oro drėgmės bei paviršių drėgmės matavimai, giluminiai taip pat, garso, sandarumo testai ir t.t.
Būsto pirkimo žingsniai
- Būsto pasirinkimas: Klientas kreipiasi į pardavimo atstovus, apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
- Būsto rezervavimas: Patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
- Sprendimas dėl būsto įsigijimo: Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
- Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
- Užstatas: Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo. Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos).
- Pranešimas Nr. 1: Dėl būsto perdavimo: Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
- Būsto perdavimas pirkėjui: Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
- Susitarimas su banku dėl būsto paskolos: Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
- Turto vertinimas: Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.
- Pastato energinis sertifikatas: Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
- Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis: Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.
- Turto registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.
- Sutartis su administratoriumi: Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
- Būsto paskolos sutartis: Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą.
- Turto draudimas: Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
- Įkeitimo lakšto registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
- Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
- Pranešimas Nr. 2: Dėl visiško atsiskaitymo: Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
- Komunalinės paslaugos: Pirkėjas...
Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis
Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Atkreiptinas dėmesys, kad preliminari nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartis privalo būti rašytinė. Rašytinės sutarties formos nebuvimas daro sutartį negaliojančią.
Pirkimo-pardavimo sutartis ir nuosavybės registravimas
Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.
Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.
Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.
Hipoteka
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.
Sutartinės hipotekos lakštą paprastai pildo ir tvirtina notaras. Hipotekos lakštą pasirašo skolininkas, kreditorius, įkeičiamo daikto savininkas.
Hipoteka registruojama Hipotekos registre hipotekos teisėjo sprendimu, pateikus hipotekos lakštą įkeisto daikto buvimo vietos hipotekos įstaigai.
Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.
Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.
NT Brokerio pagalba
NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.
Svarbūs aspektai gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu.
Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį.
Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto. Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto. Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)
Ar parduodant namą vis dar reikalingas teismo leidimas, jei šeimoje yra vaikų?
Nuo 2023 m. sausio 1 d. tvarka pasikeitė - specialaus teismo leidimo nebereikia. Dabar šią funkciją atlieka notaras sandorio metu. Jis įvertina, ar parduodamas turtas nėra vienintelis šeimos būstas ir ar pardavimas nepažeidžia nepilnamečių vaikų interesų. Tačiau tam tikrais sudėtingais atvejais notaras vis tiek gali paprašyti papildomų įrodymų apie vaikų būsimą gyvenamąją vietą.
Kada energinio naudingumo sertifikatas yra neprivalomas?
Taip. Nors bendra taisyklė reikalauja sertifikato, yra išimčių. Jo nereikia: 1) paveldo objektams; 2) maldos namams; 3) laikiniesiems pastatams (naudojamiems iki 2 metų); 4) poilsio ar sodo namams, kurie naudojami ne nuolat ir suvartoja mažai energijos; 5) nešildomiems pastatams (pvz., ūkiniams pastatams be šildymo sistemos).
Ar galiu parduoti namą be kadastrinių matavimų bylos?
Taip. Teoriškai notaras gali patvirtinti sandorį pagal VĮ Registrų centro duomenis, tačiau praktiškai 99 proc. pirkėjų ir bankų reikalauja „šviežios“ kadastrinių matavimų bylos. Tai užtikrina, kad faktinė situacija (pastatyti priestatai, terasos, vidinės pertvaros) atitinka dokumentus. Jei duomenys pasenę, pirkėjas gali susidurti su problemomis gaunant paskolą.
Kokių dokumentų reikia, jei namas priklauso keliems savininkams (bendraturčiams)?
Parduodant namo dalį, kiti bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją įsigyti tomis pačiomis sąlygomis. Jums reikės pateikti notaro patvirtintą pranešimą bendraturčiams. Tik jiems atsisakius pirkti arba nepateikus atsakymo per 30 dienų, galite parduoti savo dalį trečiajam asmeniui. Bendraturčiai taip pat gali atvykti į notaro biurą ir prieš sandorį parašyti atsisakymą pirkti Jūsų dalį.
Ar sutuoktinio sutikimas reikalingas, jei namas įgytas iki santuokos?
Taip, jei namas yra laikomas „šeimos turtu“ (t. y. tai yra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta), sutuoktinio sutikimas yra privalomas net ir asmeninei nuosavybei. Išimtis taikoma tik tada, jei esate sudarę vedybinę sutartį, kurioje aiškiai numatyta kitaip.
Kokie mokesčiai (GPM) taikomi parduodant namą [2026] metais?
Standartinis GPM tarifas yra 15% nuo gauto pelno (skirtumo tarp pirkimo ir pardavimo kainos). Mokesčio mokėti nereikia, jei turtą išlaikėte 10 metų arba jame deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 pastaruosius metus. Atkreipkite dėmesį, kad nuo [2026] m. planuojami pokyčiai (terminas trumpinamas iki 5 metų), todėl verta pasitarti su specialistu dėl sandorio laiko.