Turto vertinimas yra svarbi ekonominės veiklos dalis, kurios metu nustatoma objekto vertė rinkoje. Lietuvoje turto vertinimo procesą ir vertintojų veiklą reglamentuoja įvairūs teisės aktai ir standartai. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai reikalavimai, keliami turto vertintojams, bei metodikos, kuriomis jie vadovaujasi.
Teisinis Reglamentavimas ir Standartai
Turto vertinimas Lietuvoje atliekamas vadovaujantis:
- Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu (TVVPĮ).
- Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro įsakymu Nr. 1K-159.
- Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtais Tarptautiniais vertinimo standartais (TVS).
- Europos vertinimo standartais (EVS).
Be to, vertintojai privalo laikytis Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso.
Turto Vertės Nustatymo Principai
Vertintojai, atlikdami vertinimą, vadovaujasi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais principais:
- Rinkos ekonomikos logika ir kriterijais.
- Teisingumo, protingumo, sąžiningumo principais.
- Teisėtų lūkesčių ir interesų kriterijais.
Turto Vertinimo Metodai
Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos IV dalyje. 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ 10.3 punkte nustatyta, kad renkantis turto vertinimo metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms.
105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę.
Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.
Lyginamasis metodas yra vienas iš dažniausiai naudojamų metodų, kurio esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui. Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.). Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.
Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.
105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.
Profesiniai Reikalavimai
Valstybės tarnautojas, einantis pareigas, susijusias su turto vertinimu, turi atitikti šiuos specialiuosius reikalavimus:
- Turėti aukštąjį universitetinį išsilavinimą (ekonomikos, teisės arba verslo ir vadybos srityse).
- Turėti ne mažesnę kaip 1 metų darbo patirtį finansinių ataskaitų audito arba turto ir verslo vertinimo srityje.
- Būti susipažinęs ir gebėti praktiškai taikyti finansinių ataskaitų auditą bei verslo ir turto vertinimą reglamentuojančius teisės aktus.
- Mokėti anglų kalbą pažengusio vartotojo lygmens B1 lygiu.
Ši informacija yra aktuali turto vertintojams ir organizacijoms, perkančioms turto vertinimo paslaugas. Prieš naudojantis pateikta informacija, būtina pasitikrinti, ar ji vis dar atitinka aktualų teisinį reglamentavimą.
tags: #kas #rengia #turto #vertintojus