Nuomininko ir nuomotojo teisės Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Nuomininko ir nuomotojo santykiai dažnai apipinti įvairiais nesutarimais, todėl svarbu žinoti savo teises ir pareigas. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ką svarbu žinoti nuomininkui ir nuomotojui, norint apsaugoti savo interesus ir laikytis įstatymų.

Nuomininko teisės ir pareigos

Kiekvienas nuomininkas turi dvi svarbias teises: teisę į pragyvenimą ir teisę į nuomą. Teisė į gyvenimą ir teisė į nuomos apsaugą nėra vienintelės nuomininko teisės prieš nuomotoją.

Nuomininko teisės:

• Naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį.
• Reikalauti, kad nuomotojas užtikrintų tinkamą patalpų būklę.
• Reikalauti atlyginti nuostolius, jei nuomotojas nevykdo savo įsipareigojimų.
• Nutraukti sutartį, jei nuomotojas iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.
• Pernuomoti visą ar dalį nuomojamo turto kitam asmeniui, nebent tai draudžiama nuomos sutartyje.

Nuomininko pareigos:

• Laiku mokėti nuomos mokestį. Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja.
• Rūpintis patalpų priežiūra.
• Naudotis patalpomis pagal sutartyje nustatytą paskirtį.
• Informuoti nuomotoją apie patalpų gedimus ar defektus.
• Laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis.
• Atsako už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
• Neatsako už nekilnojamojo daikto žuvimą dėl gaisro, jeigu neįrodoma, kad gaisras kilo dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.

Nuomos sutartis: būtinas rašytinis susitarimas

Patalpų nuoma yra svarbus ir atsakingas verslo sprendimas, kuris reikalauja ne tik ekonominio, bet ir teisinio apgalvojimo. Pagal CK 6.477 straipsnį - nekilnojamojo turto nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Tai užtikrina aiškumą dėl šalių įsipareigojimų ir teisių, taip pat leidžia lengviau spręsti galimus ginčus.

Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti.

Svarbu! Verta pasirašyti du tokios sutarties egzempliorius, vienas lieka būsto savininkui arba nuomotojui, kitas - nuomininkui. Tiesa, tokios sutarties tvirtinti pas notarą nereikia.

Nuomos sutartyje būtina nurodyti:

• Šalis (nuomotoją ir nuomininką). Svarbu tinkamai ir konkrečiai nurodyti šalis. „Tai - savininko interesas, kad jis įsitikintų, jog nuomininkas tikrai yra tas asmuo, kuris pasirašo sutartį“
• Nuomojamas patalpas (tikslų adresą, buto kvadratūrą). Nemažiau svarbu konkrečiai apibrėžti, kokios patalpos yra nuomojamos.
• Nuomos terminą.
• Nuomos mokestį ir mokėjimo tvarką.
• Patalpų naudojimo paskirtį.
• Šalių teises ir pareigas.
• Atsakomybę už remonto darbus.
• Ginčų sprendimo tvarką.

Labai rekomenduotina - nors tai ne visada padaroma - pačioje sutartyje įtraukti papildoma punktą arba pasirašyti atskirą dokumentą ir jame nurodyti, kokie trūkumai yra patalpoje, kad vėliau nekiltų ginčų. Tai naudinga tiek savininkui, tiek nuomininkui.

Einamasis ir kapitalinis remontas: kas už ką atsakingas?

Nuomininko ir nuomotojo santykiai dažnai apipinti įvairiais nesutarimais, o ypač daug klausimų kyla dėl atsakomybės už būsto remontą.

Pagal įstatymą, einamąjį remontą turi daryti nuomininkas, nebent iš anksto sutartyje buvo aptarta kitaip. „Einamąjį remontą suprantame kaip smulkių technikos gedimų sutvarkymą: elektros lemputės pakeitimą, rozetės pritvirtinimą ir pan.

Savininkas atsakingas už kapitalinį remontą. „Ypač, jei kalbėsime apie visus komunikacinius, inžinerinius tinklus, t.y., elektros instaliaciją, vandentiekį ir pan.

Svarbu! Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.

Nuomininko priežiūros darbai:

• Smulkūs remonto darbai (elektros lempučių keitimas, smulkūs santechnikos gedimai).
• Patalpų valymas ir tvarkymas.
• Sodo ar kiemo priežiūra (jei numatyta sutartyje).

Nuomotojo priežiūros darbai:

• Kapitalinis remontas.
• Svarbių inžinerinių sistemų gedimų šalinimas.
• Nekilnojamojo turto draudimas.

Kaip išvengti ginčų dėl remonto?

1. Kruopščiai sudarykite nuomos sutartį: Įtraukite visus svarbius aspektus, susijusius su remonto darbais, atsakomybe ir išlaidų kompensavimu.
2. Aprašykite būsto būklę: Prieš pasirašydami sutartį, atidžiai apžiūrėkite būstą ir aprašykite visus esamus trūkumus sutartyje. Dar geriau - nufotografuokite arba nufilmuokite būstą.
3. Susitarkite dėl pagerinimų: Jei planuojate atlikti būste pagerinimus, iš anksto susitarkite su nuomotoju dėl išlaidų kompensavimo.
4. Būkite sąžiningi: Praneškite nuomotojui apie visus gedimus ir avarijas, kad būtų galima kuo greičiau juos pašalinti.

Patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti.

Nuomininko atsakomybė už daiktų sugadinimą

Įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.

Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip.

Dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą. Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.

Nuomos sutarties nutraukimas

Pagal CK 6.494 straipsnį - sutarties nutraukimas gali būti inicijuojamas tiek nuomotojo, tiek nuomininko, tačiau tik esant pagrįstoms priežastims arba sutartyje numatytoms sąlygoms. Terminuota nuomos sutartis paprastai negali būti nutraukiama prieš terminą, išskyrus atvejus, kai kita šalis iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas.

Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės?

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Inventoriaus nuomos sąlygos

Be patalpų nuomos, svarbu paminėti ir inventoriaus nuomos sąlygas, kurios taip pat reglamentuoja nuomininko teises ir pareigas. Štai keletas pagrindinių aspektų, kuriuos verta žinoti:

• Inventoriaus būklė: Nuomininkas patvirtina, kad nuomojamas inventorius yra tinkamas eksploatavimui, nėra jokių pretenzijų dėl nuomojamo inventorius būklės, kad inventorius buvo perduotas nuomininkui tvarkingas, veikiantis ir pilnos komplektacijos.
• Informacija apie naudojimąsi: Nuomininkas patvirtina, kad nuomotojas suteikė visą reikiamą informaciją nuomininkui apie nuomojamo inventoriaus naudojimosi ypatumus.
• Fizinė būklė: Nuomininkas patvirtina, kad yra fiziškai sveikas ir galintis naudotis išnuomotu inventoriumi, turi praktikos ir visus tam reikalingus įgūdžius.
• Atsakomybė už žalą: Grąžinant inventorių nuomotojui sugadintą ar nepilnos komplektacijos, padarytą žalą nuomotojui pilnai atlygina nuomininkas pagal nuomotojo nustatytus įkainius.
• Grąžinimo laikas: Inventorius turi būti grąžintas nuomotojui sutartu laiku. Grąžinus inventorių vėliau negu buvo susitarta, už pavėlavimą nuomininkas primoka pagal nuomotojo nustatytus įkainius.

• Nuomininkas privalo saugoti ir tausoti išnuomotą inventorių, naudotis juo pagal inventoriaus paskirtį.
• Nuomininkas privalo mokėti už suteiktas paslaugas remiantis nuomotojo pateiktais įkainiais.
• Nuomininkas privalo kuo skubiau pranešti nuomotojui apie inventoriaus praradimą, sugadinimą, bet kokią kitą patirtą žalą, bei jo grąžinimo termino pratęsimą.
• Nuomininkas turi teisę palikti užstatą už inventorių kurį nuomoja pats ar jo šeimos nariai ar kiti asmenys už kuriuos nuomotojas sutinka laiduoti savo užstatu.
• Nuomininko pareiga užtikrinti, kad išnuomotu inventoriumi nesinaudotų tretieji asmenys, ypač neblaivūs, apsvaigę nuo narkotinių medžiagų ar kitokių stipraus poveikio medikamentų.
• Nuomininkas turi teisę vieną išnuomotą inventorių pakeisti kitu, jei įvykdo visas sąlygas, nurodytas nuomos sutartyje.
• Nuomininko pareiga yra sekti išnuomoto inventoriaus nuomos laiką, žinoti už kokį laikotarpį jis sumokėjo, žinoti kelintą valandą jam reikia sugrįžti į nuomą ir grąžinti inventorių nuomotojui.

• Nuomotojas turi teisę nenuomoti inventoriaus asmenims, kurie atsisako palikti užstatą, yra apsvaigę, elgiasi neadekvačiai, kelia įtarimų dėl inventoriaus grąžinimo, turi fizinių traumų, nori išsinuomoti inventorių, kuris jiems netinka pagal naudojimosi instrukciją, nesutinka už inventoriaus nuomą sumokėti prieš inventoriaus nuomos faktą, reikalauja dokumentų dėl užstato paėmimo - padavimo fakto ir/arba inventoriaus priėmimo - perdavimo akto.
• Nuomotojas turi teisę pats parinkti nuomotojui pastarajam tinkamiausią inventorių, atsižvelgiant į inventoriaus naudojimo instrukcijas ir nuomotojo fizines charakteristikas.
• Nuomotojas turi teisę savo nuožiūra taikyti nuolaidas nuomininkų grupėms ar kitais atvejais.
• Nuomotojas neatsako už nuomininko nuostolius, kuriuos jis patyrė dėl to, kad negalėjo pasinaudoti nuomojamu inventoriumi pastarojo gedimo atveju, įvykus nelaimingam atsitikimui, taip pat dėl pavėluoto inventoriaus grąžinimo.

• Sumokėti už inventoriaus nuomą galima grynaisiais pinigais arba bankine kortele.
• Sumokėti už inventoriaus nuomą reikia prieš nuomos faktą.
• Jei nuomininkas nežino kiek užtruks inventoriaus nuoma, jis iš karto turi sumokėti už minimalų numanomą nuomos laiką (ne mažiau kaip 0,5 valandos), o jeigu nuoma tęsis ilgiau, primokėti gali sugrįžęs į nuomos vietą ir gražinęs inventorių.
• Remiantis LR įstatymais, mokėjimo kvitas nuomininkui išrašomas/paduodamas tuo atveju, jei nuomininkas, prieš atlikdamas mokėjimą, perspėja nuomotoją kad norės kvito.

• Nuomininkas yra pilnai morališkai ir finansiškai atsakingas už naudojimąsi nuomotu inventoriumi laikotarpiu nuo jo perdavimo iki grąžinimo.
• Nuomininkas yra pilnai atsakingas už savo ir savo vaikų sveikatą ir gyvybę inventoriaus naudojimosi laikotarpiu.
• Už padarytą žalą, kurią tiesiogiai arba netiesiogiai padarys nepilnametis, naudodamasis išnuomotu inventoriumi, bus atsakingi nepilnamečio tėvai arba teisėti globėjai/atstovai.
• Nuomininkas įsipareigoja inventoriumi naudotis taip, kad tai neprieštarautų galiojančių Kelių eismo taisyklių reikalavimams ir privalo sumokėti baudas ar išlaidas susijusias su Kelių eismo taisyklių pažeidimais.

Teisės aktai, reglamentuojantys nuomininko teises ir pareigas

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) yra pagrindinis teisės aktas, reglamentuojantis nuomos santykius. Štai keletas svarbiausių CK straipsnių, kuriuos verta žinoti:

• CK 6.477 straipsnis: Nekilnojamojo turto nuomos sutarties forma.
• CK 6.478 straipsnis: Patalpų naudojimo paskirtis.
• CK 6.482 straipsnis: Nuomos sutarties terminas.
• CK 6.483 straipsnis: Nuomotojo pareigos.
• CK 6.487 straipsnis: Nuomos mokesčio koregavimas.
• CK 6.491-6.494 straipsniai: Nuomininko teisės ir pareigos.
• CK 6.492 straipsnis: Subnuoma ir nuomos teisių perleidimas.
• CK 6.494 straipsnis: Sutarties nutraukimas.

tags: #kas #apibrezia #nuomininko #ir #nuomotojo #teises