Komercinio pastato statyba nuomai: žingsnis po žingsnio gidas

Nekilnojamasis turtas (NT) istoriškai visada buvo laikomas viena saugiausių ir geidžiamiausių turto klasių. Komercinio NT investuotojas, lektorius J. Šefleris sako, kad šiandien Vilniuje biurų jau yra pakankamai ir jie išnuomoti 90-95 % - tai labai geras rodiklis, skatinantis didelę biurų ir komercinių pastatų plėtrą ir 2017 ir 2018 metais.

Šiame straipsnyje aptarsime visus svarbius aspektus, susijusius su komercinio pastato statyba nuomai, pradedant nuo žemės sklypo pasirinkimo ir paskirties keitimo, baigiant statybos sąmatos sudarymu ir nuomininkų paieška.

Žemės sklypo pasirinkimas ir paskirties keitimas

Pirmas ir vienas svarbiausių žingsnių - tinkamo žemės sklypo pasirinkimas. Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus.

Kaip sužinoti žemės paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Taip pat galite pasinaudoti puslapiu. Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga.

Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Kada galima keisti žemės paskirtį?

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti, ar sklypas patenka į urbanizuotą teritoriją?

Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.

Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapyu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

1. Esate ūkininkas, t.y.
2. Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Ir štai, visi žingsniai atlikti!

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis. Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Finansavimas ir sąmata

Komercinio pastato statyba - didelė investicija, todėl būtina pasirūpinti tinkamu finansavimu. Neseniai išpopuliarėjo ir kitas investavimo variantas: iš pradžių surandamas nuomininkas ar nuomininkai ir tik paskui, suderinus visus abi šalis tenkinančius aspektus, pradedamos statybos. Optimalus starto skaičius - 50 % galimų nuomininkų.

Dėl nuogirdų apie galimą artėjančią krizę pašnekovas turi savo nuomonę: investicijų į komercinių patalpų ar biurų statybą mažinti nereikia, tačiau verta stropiau skaičiuoti, už kiek galima statyti. Vien iš banko pinigų šiandien komercinį pastatą statyti - labai didelė rizika, reikia investuoti bent jau 20-30 % savų lėšų. Patikimiausias investuojamų lėšų santykis: 50 % savų ir 50 % banko - tuomet krizės metu pakaks pinigų mokėti bankui.

Reikia įvertinti inžinerinių tinklų situaciją: per kokį atstumą reikės atsivesti vandentiekį, kanalizaciją, dujas, šildymą ir kt., kokį atstumą reikės tiesti asfaltą ir pan. „Labai skrupulingai suskaičiuokite sąmatą! Kuo pigiau atsieis išvystyti gerą projektą, o jei dar ir geroje vietoje - tuo didesnį pelną laimėsite. Nereikia pačiam turėti gebėjimų - samdykite sąmatininką. Jam sumokėsite nedaug, o nauda bus didžiulė. Aš pats, įgudęs tą daryti, sąmatą skaičiuoju tris dienas, o sąmatininkas tą patį darbą atliks per vieną ar dvi valandas, be to, parengs kelis variantus. Jei netiko, negaila bus išmesti ir skaičiuoti naują. Juk pastatas kainuoja nepalyginamai brangiau, - patirtimi dalijasi J. Šefleris. - Ir ne vienam architektui duokite darbo ties tuo projektu, nes taip irgi sutaupysite krūvą pinigų.

Pastato projektavimas ir statyba

Šiandien potencialiam naujo biuro nuomininkui ar pirkėjui itin svarbu efektyvus patalpų ir darbo vietų išdėstymas, galimybė naudotis bendromis konferencijų salėmis, pasitarimų kambariais. Taip optimizuojamos sąnaudos, nereikia investuoti į rečiau naudojamas patalpas. Kartu nepaprastai svarbu patogus susisiekimas, automobilių aikštelės, pastatuose ar greta įsikūrę restoranai, paslaugų įmonės.

Vis aktualesnės nuomininkams tampa biuro plėtros galimybės tame pačiame verslo centre, todėl verslo centrų ir komercinių patalpų valdytojai, galintys užtikrinti įmonei biuro plėtros galimybes nuo dvejų iki penkerių metų laikotarpiu tame pačiame verslo centre, turi svarbų pranašumą. Šiuo metu vienas svarbiausių nuomininkų keliamų reikalavimų - kuo didesnis aukšto plotas. Tik maža dalis seniau pastatytų verslo centrų gali pasiūlyti 1 tūkst. m2 tipinį aukšto plotą, užtat naujai statomuose verslo centruose tipinio aukšto plotas vidutiniškai siekia nuo 1 iki 2 tūkst. m2. Aukštai irgi tampa svarbiu aspektu.

Konkretus komercinio pastato aukštas pasirenkamas pagal tai, kokios paskirties ir kokiu tikslu ieškomas biuras. Pirmas aukštas dažniausiai skiriamas komercinėms reikmėms, antrame ir trečiame aukštuose įsikuria brangiausi biurai, nuo ketvirto aukšto ir aukštyn kaina jau būna daugmaž nusistovėjusi. „Taip yra tada, jeigu nėra liftų ar jų neužtenka, o gal liftas yra lėtaeigis. Amžinai skubantys darbuotojai nėra linkę bėgioti laiptais. Tiesa, panoraminiai vaizdai pro langą centre ar senamiestyje lemia didesnę kainą, nesvarbu, koks aukštas. Visgi biurams šis veiksnys dažniausiai neaktualus“, - įsitikinęs J. Šefleris.

Investuotojas pastebi, kad dabar biurų nuomininkai vertina tokius pranašumus, kurie anksčiau nebuvo aktualūs. Tai poilsio zonos, terasos, ergonomiški baldai, paslaugos pačiame verslo pastate ir šalia jo, pavyzdžiui, vaikų darželis. Investuotojai ir projektų plėtotojai turėtų negailėti lėšų investicijoms į inovatyvias pastato valdymo sistemas, įrengti dušus ir kitus patogumo suteikiančius elementus. Visa tai prisideda prie pridėtinės vertės kūrimo.

J. Šefleris yra atkreipęs dėmesį, kad itin svarbu, jog atėjęs į pirmąją biuro zoną potencialus klientas per pirmas minutes patirtų gerą jausmą. Investuotojas iš savo patirties žino, kad įeinantysis pirmiausia pastebi duris, nevalingai fiksuoja koridoriaus sienas, spalvas, labai daug duoda skoningas vienas kitas akcentas. „Patys geriausi dalykai padaromi paprastai, - sako pašnekovas. - Akį nuo kuklesnių ar galbūt žemesnės kokybės dalykų galima nukreipti vien tik laukiamajame pastačius porą prabangesnių krėslų, kurie gali puikiausiai „susigroti“ su dėl taupumo nenudažytomis, o tik nulakuotomis betoninėmis lubomis. Patrauklumą kuria apgalvotai įrengtas apšvietimas, reikiamoje vietoje panaudoti keli nebrangūs skoningi šviestuvai. Pastato fasado išvaizda prie įėjimo irgi užima ne paskutinę vietą.

Biurų rinkos apžvalga Lietuvoje

Statistika rodo, kad 2015 m. Lietuvos verslo centrų segmente išsiskyrė tik Vilnius - per metus atidaryti penki nauji verslo centrai: „Premium“, „One“, „Sostena BC“, „k29“ ir „Uniq“. Jie sostinės modernių biurų rinką papildė apie 37 600 m2 ploto. Kaune pernai atidaryti keturi nedideli nauji verslo centrai, jie papildė laikinosios sostinės šiuolaikinių biurų rinką 7 150 m2 nuomojamo ploto. Šįmet Vilniaus rinką turėtų papildyti dar bent keturi šiuo metu statomi modernūs verslo centrai su 66 900 m2 nuomojamo ploto, Kaune - du biurų pastatai, pasiūlysiantys 5 300 m2 nuomojamo ploto.

Po metų rinkoje ketina atsirasti dar bent keturi jau pradėti statyti verslo centrai su 47 500 m2 nuomojamo ploto. Vadinasi, Vilniuje turėtų atsirasti rekordinis naujų verslo centrų plotas. Tokia statomų ir planuojamų plėtoti biurų projektų gausa sostinėje kelia įvairias diskusijas dėl sparčiai augančios pasiūlos bei jos poreikio artimiausioje ateityje. Teoriškai per ateinančius maždaug 15 mėnesių rinkai turėtų būti pasiūlyta dar apie 100 000 m2 naudingo biurų ploto. Tokia aktyvi plėtra, kai kurių nekilnojamojo turto ekspertų akimis, netgi gali išprovokuoti vakansijų šuolį ir nuomos kainų korekcijas. Tačiau šis scenarijus kol kas yra tik žodinis, o dauguma statomų verslo centrų šiandien sėkmingai išnuomojami dar prieš baigiant statybas.

Didmiesčiuose biurų ir kitų komercinių patalpų nuomos kainos, pernai išlikusios stabilios, neturėtų keistis ir šįmet. Prekybos centruose nežymiai padaugėjusių vakansijų kainos išlieka ypač žemos, neviršijančios 3 %. Tai leidžia jų valdytojams užimti geresnes derybines pozicijas ir nuosaikiai didinti nuomos kainas. Investuoti į šį segmentą šiemet sąlygos yra gana palankios, nes mažmeninės prekybos apimtys Lietuvoje pernai didėjo 2,1 %. Vilniuje vidutiniškai per metus išnuomojama apie 30 tūkst. m2 modernių biurų ploto.

Nors šiuo metu laisvų biurų Vilniaus A ir B klasės verslo centruose yra vos keli procentai, per artimiausius dvejus metus situacija gali gerokai pasikeisti. Planuojama, kad iki 2018 m. bus pastatyta apie 150 tūkst. m2 ploto naujų verslo centrų. „Mano nuomone, realus, nuomoti ar parduoti pasiūlytas, t. y. pabaigtas „nuo iki“, plotas sieks 30 tūkst. m2 per metus. Čia analitikai, matyt, priskaičiuoja, kiek leidimų statybos buvo išduota šiems, kitiems ir dar kitiems metams“, - komentuoja J. Šefleris.

Kai kurie NT ekspertai prognozuoja, kad didžiausių pokyčių galima sulaukti 2017 metais. Biurų pasiūla gali šoktelėti dar apie 100 tūkst. m2, o įmonių plėtra bus apribota kvalifikuotų darbuotojų stygiumi (ypač IT srityje). Vadinasi, gali likti net 85 tūkst. m2 ploto neišnuomotų biurų, jeigu visi NT plėtotojai laikysis šiuo metu paskelbtų planų statyti verslo centrus.

J. Šefleris turi savo nuomonę: „Pagal šios dienos prognozes 2018 m. gali atsirasti perteklinis variantas, nes stipriai auga mūsų įmonės, ateina daug naujų nuomininkų iš užsienio, didėja erdvesnių patalpų poreikis, todėl labai abejočiau, kad tie 85 tūkst. m2 gali likti neišnuomota. Nemažai investuotuojų perka sklypus, kad parengtų projektą ir parduotų, tuomet leidimas gaunamas, bet statybos nevyksta. Tą teigiu remdamasis tiesioginiais pokalbiais su pačiais vystytojais, o ne „popierine“ statistika.

Patalpų paskirtis ir reikalavimai

Nekilnojamojo turto (NT) paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.

Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.

• Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
• Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.

Pagrindiniai skirtumai tarp gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų

Advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė Lina Liogė aiškina, kad gyvenamosios paskirties patalpos turi atitikti griežtus reikalavimus:

• Minimali vieno kambario kvadratūra turi būti ne mažesnė nei 16 m², o sanitarinio mazgo - bent 4 m².
• Privaloma atitinkama garso izoliacija (ne žemesnė nei C klasė).
• Energinio efektyvumo ir natūralios šviesos reikalavimai.

Tuo metu negyvenamosios paskirties patalpoms galioja žemesni techniniai standartai:

• Gali būti prastesnė garso izoliacija (net G klasė).
• Ne visada įrengta tinkama ventiliacija ar apšvietimas.

L. Liogė pabrėžė, kad negyvenamas patalpas taip pat yra draudžiama reklamuoti kaip būstą.

NT mokestis ir kitos išlaidos

Registrų centro (RC) duomenys rodo, kad administracinių patalpų vertė gali būti 10-20 proc. mažesnė už gyvenamąjį butą. Tačiau, anot LNTPA valdybos nario D. Valiulio, gyvenant tokiose patalpose išeitų sutaupyti NT mokesčio: „Rinkos masinis vertinimas gal ir būtų mažesnis. Bet, jei pažiūrėsite į poilsio paskirties patalpas Nidoje ar Palangoje, kur buvo populiaru jas registruoti, tikrai nepamatysite, kad jų įsigijimo kaina yra mažesnė, negu gyvenamųjų patalpų.“

Advokatas Justas Sadaunykas atkreipia dėmesį į tai, kad viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka. Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį.

Be to, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.

Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.

Patalpos paskirtis NT mokesčio tarifas Vilniuje (2022 m.) PVM tarifas šildymui

Taigi, prieš įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas, būtina įvertinti ne tik mažesnę kainą, bet ir galimus papildomus mokesčius bei išlaidas.

tags: #kaip #statyti #nuomai #komercini #pastata