Nuosavas namas daugeliui yra viena iš didžiausių gyvenimo svajonių, tačiau kelias iki tos svajonės gana vingiuotas ir su daug iššūkių. Su vienu iš didžiausių keblumų būsimų namų savininkai susiduria procesams vos startavus ir tie iššūkiai susiję su dokumentais, pavyzdžiui, namo projekto rengimu bei statybų leidimo gavimu. Tiesą sakant, ne visi žino, jog pasitaiko, kad vienas ar kitas namas netinka konkrečiam sklypui.
Specialistai dar sklypo pasirinkimo procese ragina vadovautis ne tik simpatijomis, tačiau būtinai įsitikinti, ar konkrečiame sklype nėra jokių ribojimų statyboms. Jei sklypą jau turite ir pasirinkote patinkantį namo projektą, būtinai įsitikinkite, jog toks statinys tam sklypui yra tinkamas. Verta žinoti, jog tikrai ne kiekviename sklype galima pastatyti kokios tik norite formos ar dydžio namą.
Neretas mano, jog jei sklypas yra didelis, tai problemų dėl statybų tikrai nekils, nes vietos yra pakankamai. Tačiau tiesa kiek kitokia - net ir dideliame sklype statybas gali riboti tam tikri užstatymo rodikliai, nustatyti tiek bendruoju, tiek detaliaisiais planais. Tokiu atveju bendras sklypo plotas gali itin ženkliai skirtis nuo užstatymui leidžiamo ploto. Kaip tokių nesklandumų išvengti? Bene lengviausias ir saugiausias variantas - pasikliauti specialistais.
Sklypo pasirinkimas yra svarbus žingsnis, nes tai tiesiogiai paveiks jūsų gyvenimą ateityje. Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.
Į ką atkreipti dėmesį renkantis sklypą?
Renkantis sklypą svarbu atsižvelgti į daugelį aspektų, kurie gali turėti įtakos būsimo namo statybai ir gyvenimo kokybei. Štai keletas svarbiausių dalykų, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:
- Vieta: Pasirinkite vietą, kuri jums patinka ir atitinka jūsų poreikius. Ar norite būti arčiau miesto centro? Ar norite gyventi arti darbo vietos ar arti vaikų mokyklų?
- Paskirtis, dydis, forma, reljefas ir gruntas: Renkantis sklypą svarbu atsižvelgti į jo paskirtį, dydį, formą, reljefą, gruntą, inžinerinius tinklus, aplinką ir susisiekimą. Geriau rinktis sklypą, kuris yra ant kalnelio arba lygiame reljefe, nes taip išvengsite paviršinio gruntinio vandens ir galėsite lengviau statyti namą. Palankiausias statyboms gruntas yra laidus vandeniui, ne molis. Jei sklypo vieta yra žemesnė, reikia patikrinti gruntą ir jo hidrologinę padėtį. Sklypo dydis turėtų atitikti jūsų poreikius. Ar norite turėti didelį kiemą ar mažą, lengvai prižiūrimą kiemą? Taip pat turėkite omenyje, kad didesnis sklypas reikalauja daugiau priežiūros ir yra brangesnis.
- Geodeziniai tyrimai: Būtina atlikti geodezinius tyrimus, kad būtų nustatytos sklypo savybės, tokių kaip sklypo ribos ir plotas. Tai padės jums patikrinti, ar sklypas yra teisingai parinktas ir ar jame nėra jokių problemų.
- Aplinkos ypatybės: Apsvarstykite aplinkos ypatybes, tokias kaip aplinkiniai pastatai, arti esantis eismas, oro tarša ir pan.
- Biudžetas: Nustatykite savo biudžetą ir apsvarstykite sklypo kainą.
- Teisėtumas: Būtina patikrinti, ar sklypas yra teisėtas, ar nėra jokių teisinių problemų ir ar jame nėra jokių apribojimų ar ribojimų, galinčių kliudyti būsimo namo statybai.
- Užterštumas: Patikrinkite, ar jūsų pasirinktas sklypas nėra užterštas arba nesaugus gyventi dėl arti esančių gamtinių ar pramoninių zonų. Jei sklypas yra šalia miško, parko ar vandens telkinio, jis bus vertingesnis ir gražesnis.
Atkreipkite dėmesį, kad sklypo pasirinkimas yra individualus ir priklauso nuo jūsų poreikių ir gyvenimo būdo.
5 dažniausios sklypo planavimo klaidos: peržiūrėkite prieš darydami pertvarkas
Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Dažnai žmonės pagalvoja apie tai, kad svarbu įsivertinti įvažiavimą į sklypą, iš kurios pusės bus įvažiuojama - pietinės, rytinės, vakarinės ar šiaurinės. Tai svarbu dėl namo orientacijos. Bet dažnu atveju nežinoma apsaugos zonų, kurios yra nustatytos sklypui. Ir tų klaidų galbūt galima išvengti pasikonsultavus su architektu ar kitu ekspertu ir peržiūrėjus NT išrašą, įvertinus, ar tame sklype yra apsaugos zonų, jau galima išvengti nepatogumų projektuojant namą.
Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą. Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Labai svarbu žinoti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų. Jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias. Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus.
Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą. Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių.
Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima. Yra atvejų, kai žmogus nusipirko sklypą labai gražioje vietoje, prie upės, mes įvertinome šlaitą, apsaugos juostą, apsaugos zoną dėl gatvės ir liko užstatymui tik apie 30 kv. m. Žmogus tikėjosi pasistatyti gyvenamąjį namą, bet to padaryti buvo neįmanoma. Tam, kad žmonės tokių klaidų išvengtų, būtų logiška prieš perkant sklypą įsivertinti ir pasišnekėti su ekspertais dar prieš perkant sklypą.
Taip pat, prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes. Tai reikėtų pirmiausia pardavėjo klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina. Nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas. Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti.
Dar vienas niuansas dėl įvažiavimų į sklypą. Įsivaizduokime, kad turime sklypą, kuris, atrodo, kad galėtų turėti įvažiavimą iš dviejų pusių. Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
Kokio dydžio sklypą pirkti geriausia?
Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą. Tačiau, ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma. Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės. Taip pat, ar jam reikia papildomų pastatų sklype. Nes ne visuose sklypuose galima pastatyti bet kokį namą ir dar priestatų.
Taip gali nutikti ir dėl užstatymo intensyvumo rodiklių, kurie nustatomi bendruoju planu arba detaliaisiais planais. Tai vėlgi, net jei sklypas yra didesnis, užstatymo tankumas jame gali būti mažesnis. Tai pirkėjams yra sunku išsiaiškinti, reikia gana daug pasidomėti prieš perkant sklypą. Net jeigu sklype nėra apsaugos zonų, gali būti, kad vis tiek nepavyks pastatyti visko, ko žmogus nori.
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 arų sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 a. sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Tai jau yra dideli skaičiai. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 a sklypo.
Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.
Šiek tiek pakalbėkite ir apie namo bei sklypo dydžių proporcijas. Jei tam tikros apsaugos zonos statybų neriboja, tuomet nemažam vieno aukšto namui su garažu paprastai užtenka apie 12 arų teritorijos. Jei sklypas mažesnis, galbūt verta garažo atsisakyti arba projektuoti dviejų aukštų namą, šitaip taupant užimamą sklypo plotą.
Laiką ir pinigus taupyti padės toks variantas - kartotinis namo projektas. Rinkdamiesi namo projektą būtinai vertinkite ir sklypą, kuriuo domitės ar kurį jau turite. Atsižvelkite į savo gyvenimo būdą, darbo pobūdį, laisvalaikį, šeimos narių skaičių, automobilių skaičių ir pan. Apsvarstykite, kokių medžiagų norite namo sienoms, stogui, kokia apdaila domina, kokio tipo durys ir langai turėtų būti bei kitus panašius aspektus. Žinoma, labai svarbus ir bendras namo plotas, taip pat gyvenamasis plotas.
Jei visgi nuspręsite rinktis individualų namo projektą, tai jo kaina paprastai startuoja maždaug nuo 3 500 eurų ir gali išaugti iki gana įspūdingos sumos. Taip pat sutaupysite ne tik pinigų, bet ir laiko. Kviečiame projektuotis savo namus pas mus - HausOn.lt architektai pasirūpins jūsų namo projektu!
Taigi, klaidų sąrašas, renkantis sklypą, tikrai nemažas. Ką daryti, kad išsirinktume geriausią variantą? Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas. Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas. Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.
Kaip pasirinkti idealų sklypą individualaus būsto statybai?
Dažniausiai pigus sklypas turi kažkokių didelių trūkumų:
- Nelygus sklypo reljefas: reiškia, kad namą reikės projektuoti laiptuotą, su pusaukščiais, tai brangina namo statybą, gali tekti atvežti papildomai žemių, daryti atramines sienutes, laiptukus ir t.t. Tačiau pats namas bus įdomesnis, įmanoma suprojektuoti unikalesnį gerbūvį.
- Aukštas gruntinis vanduo: Reikės daryti vienus iš brangiausių injekcinius polius, arba spraustinius polius pamatams (kurių negalima įrengti jei šalia yra kaimynų įrengti namai), papildoma hidroizoliacija po visu namu.
- Privažiavimas prie sklypo iš pietinės pusės: Jei namą statysite šalia kelio, likusi sklypo dalis bus šešėlyje, terasa ir langai į kiemą šiaurinėje pusėje, kas žiemą padidins šildymo sąnaudas.
- Komunikacijos toli arba jų nėra: Neprivestas vanduo, gali tekti daryti gręžinį. Nuotekoms - vietinę nuotekų sistemą, kas kartais būna gana sudėtinga, be to tai gali sudarkyti gerbūvį, nekalbant apie papildomas nemažas išlaidas. Nėra šalia elektros reikiamo galingumo. Namui reikia ne mažiau 7-9 kW.
- Molingas gruntas nepralaidus vandeniui: Problemos su nuotekų bei lietaus sistemos vandens nuvedimu.
Jei sklypą jau išsirinkote, metas pradėti: namą galite statytis patys arba patikėti darbą profesionalams. Patikėdami namo statyba mums, Jūs pasinaudosite net tik visa mūsų sukaupta patirtimi ir žiniomis, darbų organizavimo įgūdžiais, ilgamečiais ryšiais su statybinių medžiagų ir įrangos tiekėjais, ilgamečiais ryšiais su specializuotų darbų įmonėmis, išvengsite daugybės rūpesčių ir galimų klaidų, bet ir būsite tikri dėl savo svajonių namo projekto įgyvendinimo sėkmės.
Žemės sklypas turi turėti nuosavybės dokumentą - nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą. Tai yra pagrindinis dokumentas, kai asmuo perka sklypą. Taip pat žemės sklypo planas - kaip priedas prie pagrindinio dokumento. Pastarajame labai svarbi detalė: "Matavimo tipas". Čia galimi du variantai: "žemės sklypas suformuotas atliekant prelimenarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus". Šioje vietoje visada atkreipkite dėmesį į žemės sklypo dokumentus. Labai svarbus momentas - prelimenarūs matavimai - tai tas pats, kas jūs nežinotumėte, kur randasi jūsų žemės sklypas ir kokio jis ploto. Tarsi, žinotumėte tik tai, kad „čia“, „kažkur“ padrikai šioje vietovėje. O kadastriniai matavimai - tai reiškia, kad sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir jo plotas yra aiškus. Štai tokį sklypą būtent rekomenduočiau pirkti. Nes įsigydami sklypą pagal prelimenarius matavimimus, turėsite katę maiše.
Jeigu žemės slypo pardavėjas vietoj sklypo plano pakiša ranka braižytą popieriuką, tai žinokite, kad ten tikrai ne geodeziniai matavimai. Turi būti nurodyta žemės sklypo koordinatės. Dažniausiai daromi A3 formato planai, kur yra nurodyta koordinačių žiniaraštis X ir Y. Tai reiškia, kad sklypui yra parengti geodeziniai matavimai. O taip pat labai svarbu, kokioje sistemoje perengtas žemės sklypo planas. Turėtų būti parašyta „LKS 94“.
Tvora - dar vienas aspektas, į kurį turėtų atkreipti dėmesį asmuo, atvykęs apžiūrėti patikusio žemės sklypo. Dažnai mes susiduriame su tokiais atvejais, kad tvora neatitinka žemės sklypo ribų. Dažniausiai, jeigu šalia būna valstybinės žemės sklypas, laisva žemė, kur paprastai žmonės sako "aš kaimyno neturiu", iš tikrųjų kaimyną turi. Tas „kaimynas“ tai "Lietuvos Respublika". Paaiškėja, kad asmenys savavališkai apsitveria LR žemės plotą nuosava tvora, o pardavus jį, naujajam žemės sklypo šeimininkui atsiranda netikėtos problemos, kai pastarasis užsako geodezinius matavimus - tiksliuosius žemės sklypo ribų matavimus. Štai tuomet ir paaiškėja, kad tvora išsikiša už žemės sklypo ribų. O tada prasideda tos tvoros legalizavimo klausimas: ar leis valstybė nusipirkti papildomos žemės, kuria jis naudojasi, ar reikės tiesiog tvorą perstatyti ant savo sklypo ribos.
Perkant žemės sklypą būtinai paprašyčiau pardavėjo, kad pačioje vietovėje būtų aiškiai pažymėtos žemės sklypo ribos. Pastebėjau, ypač soduose žmonės kovoja dėl kiekvieno žemės centimetro. Labai svarbu nusistatyti sklypo ribas ir susiderinti su kaimynais, kad po to nebūtų taip, jog pastarieji savo turtą laikytų ant jūsų žemės. Taigi, kadastriniai tikslieji geodeziniai matavimai padės jums išvengti nesusipratimų su kaimynais ir su statybom.
Todėl protingas ir apdairus žingsnis - tiesiog išsikviesti matininką ir tuomet pagal plane nurodytas koordinates, kurios suvedamos į specialų geodezinį prietaisą, bus aiškiai pažymėtos žemės sklypo ribos pačioje vietovėje. Būtina įsitikinti ar jūsų pasirinktame svajonių žemės sklype nėra papildomų apribojimų. Papildomi apribojimai asiranda tada, jeigu, tarkime, perkate žemės sklypą, o ten netoliese yra aukštos įtampos elektros laidai. Tai ir yra tam tikras apribojimo plotas, kuris automatiškai sumažina jūsų statybų plotą. Kartais gali sumažinti iki tiek, kad netilps pastatyti net mažiausio namelio. Įsitikinti ar jūsų pasirinktas žemės sklypas neturi apribojimų galite susisiekę su matininkais arba galite patys pasižiūrėti žemės sklypo registro išraše, kuriame turi būti surašyti apribojimai.
Dažnai atvažiavus apžiūrėti žemės sklypo namo statybai paaiškėja, kad jame randasi papildomų statinių. Tokiu atveju reikėtų atkreipti dėmesį ar tie statiniai yra registruoti registrų išraše. Tuomet pastarajame turėtų būti užfiksuotas ne tik žemės sklypas, bet ir žemės sklypas su statiniais. Arba dar paprastai būna įrašyta kita informacija: tokiu atveju turi būti įrašytas statinių registro numeris. Anksčiau statinius registruodavo atskirai nuo žemės sklypo. Tad būtina pasižiūrėtii ar jie tikrai įrašyti į registrų išrašą, o taip pat pasiimti kadastrinių matavimų bylą, nes ir statiniai yra išmatuojami. Jiems paruošiami dokumentai.
Papildomi rūpesčiai radus statinius žemės sklype gali kilti tuomet, jei pirkėjas mato, kad iš jų nieko nepadarys, juos reikės griauti. Tokiu atveju prieš perkant sklypą reikėtų įsivertinti ir griovimo kaštus, į kuriuos įeina statinių išregistravimas, kitaip tariant, bylos „išnulinimas“. Jeigu jūs tikrai pirktumėte tokį žemės sklypą, kur reikalinga nugriauti statinius arba iš statinių likę tik pamatai, tai geriau juos išnulinti, kad jų neskaičiuotų prie jūsų turto vertės. Tada beliks tik įsivertinti statinio nugriovimo kainą, kuri dažnai pasitaiko skirtinga. Nes statiniai gali būti mediniai, o gali būti ir iš plytų, ko pasekoje gali prireikti griauti sunkias gelžbetones pertvaras.
Teritorijų planavimo įstatyme (TPĮ) nustatyti trijų lygių kompleksinio teritorijų planavimo dokumentai: valstybės teritorijos bendrasis planas ir valstybės teritorijos dalių bendrieji planai (rengiami valstybės lygmeniu), savivaldybių (rengiami savivaldybės lygmeniu) ar jų dalių (rengiami vietovės lygmeniu) bendrieji planai, taip pat detalieji planai (rengiami vietovės lygmeniu).
Jeigu žemės sklypui nėra parengto detaliojo plano, statyba gali būti vykdoma, jeigu ji atitinka savivaldybės lygmens ar vietovės lygmens bendrojo plano sprendinius, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis. Todėl šiuo atveju reikėtų atkreipti dėmesį, kokie yra patvirtinto savivaldybės ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano sprendiniai.
Jeigu žemės sklypui yra galiojantis detalusis planas, tačiau pagal jo sprendinius nenumatyta galimybė statyti norimą statinį (dėl aukštingumo ir pan.), o bendrojo plano sprendiniai leidžia nustatyti kitokius (tinkamus) rodiklius, fiziniai ir juridiniai asmenys turi teisę siūlyti keisti ar koreguoti detalųjį planą. Pasiūlymą dėl teritorijų planavimo proceso inicijavimo asmenys raštu turi teikti savivaldybei.
Savivaldybės administracijos direktorius per 10 d. d.
tags: #kaip #pasirinkti #sklypa #namo #statybai