Kelių Transporto Priemonių Turto Vertintojai: Reikalavimai Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptariami kelių transporto priemonių turto vertintojams taikomi reikalavimai, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir standartais. Ši informacija yra aktuali turto vertinimo specialistams, perkančiosioms organizacijoms ir kitiems suinteresuotiems asmenims.

Turto Vertinimo Pagrindai ir Metodai

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų.

Svarbu pažymėti:

• Vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis.
• Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas.
• Net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių.

Turto Vertinimo Metodikos

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau - Metodika) IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.

Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau - TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau - EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis).

105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau - 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms.

105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.”.

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę. Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.“

Tą patvirtina ir EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 7.2 punktas, pagal kurį „Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.”.

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą.

Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus. Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje.

Lyginamasis Metodas

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.”.

Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.).

Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).

Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.

Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.

105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida.

105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus.

Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju.

Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis. Atsižvelgiant į tai, kyla klausimų, kaip savivaldybėms sudarant turto vertinimo paslaugų pirkimo sutartis jose nustatyti aiškius lyginamųjų objektų pasirinkimo būdus ar kriterijus, kai jie yra labai įvairūs, pasirenkami pagal individualią situaciją skirtingai, bei kurie paaiškėja tik atliekamo vertinimo eigoje.

Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis:

1. rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais;
2. teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų;
3. teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais.

Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu „Dėl turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso patvirtinimo“ Nr.

Masinis ir Individualus Turto Vertinimas

Korupcijos rizikos analizės 17 psl. AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė.

Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui. Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė.

Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama.

Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „Dėl Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa.

Europos Vertinimo Standartai

Šiuo metu Lietuvoje yra publikuoti tik 2003 metų Europos vertinimo standartai (toliau - EVS), tačiau jau yra nauja (2012 m.) EVS standartų versija (anglų kalba), kuri nėra išversta į valstybinę kalbą.

2012-06-01 įsigaliojo nauja Europos vertinimo standartų redakcija (toliau - EVS 2012). EVS 2012 įžanginėje dalyje nurodoma, kad EVS 2012 pakeičia ankstesnį standartų leidimą, todėl nuo 2012-06-01 privaloma vadovautis aktualia, t. y. EVS 2012, redakcija.

Turto Vertinimo Ataskaitos Reikalavimai

Vadovaujantis Įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, jeigu ji atitinka Įstatymo 22 straipsnyje nustatytus reikalavimus.

Papildomai pažymėtina, kad, vadovaujantis Įstatymo 14 straipsnio 2 dalies 3 punktu, savarankiškai vertinti turtą arba verslą tarp užsakovo ir kitų asmenų iškilus ginčui dėl turto arba verslo vertės nustatymo ir šiuo klausimu teikti išvadas turi teisę tik vertintojo eksperto kvalifikaciją turintis vertintojas. Vadinasi, kitų vertintojų parengtose turto arba verslo vertinimo ataskaitose nustatytas vertes, taikytus metodus, taikytus skaičiavimo būdus ir pan. analizuoti ir teikti savo išvadas dėl jų turi teisę tik vertintojo eksperto kvalifikaciją turintis asmuo.

Jeigu turto arba verslo vertinimo ataskaitoje nėra Įstatymo 22 straipsnyje nurodytų privalomų duomenų, tokia turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma neatitinkanti minėto Įstatymo reikalavimų.

Ekspertizė ir Turto Vertinimo Ataskaita

Metodologine prasme ekspertizė atliekama remiantis turto vertinimo metodologija, tačiau nesudaroma turto vertinimo paslaugos sutartis ir parengiama ne turo vertinimo ataskaita, bet ekspertizės aktas.

Teismo ekspertų veiklą, teismo ekspertizių atlikimą ir reikalavimus teismo ekspertizės aktui nustato atitinkamos Civilinio proceso kodekso (Žin., 2002, Nr. 36-1340) ir Teismo ekspertizės įstatymo (Žin., 2002, Nr. 112-4969) nuostatos.

Pataisų Skaičiavimas Lyginamuoju Metodu

Vadovaujantis Metodikos 62.4 punktu, vertindamas turtą lyginamuoju metodu, turto vertintojas turto vertinimo ataskaitoje turi nurodyti taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus.

Lyginamųjų Objektų Kiekis

Taikant lyginamąjį metodą kilnojamojo turto vertei nustatyti, turi būti vadovaujamasi Metodikos IV skyriaus „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“ II poskyrio „Lyginamasis metodas ir jo taikymas“ nuostatomis.

Metodikos 58.1 punkte nustatyta, kad taikant lyginamąjį metodą, surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius dvylika mėnesių įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, o Metodikos 63 punkte nustatyta, kad tais atvejais, kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.

Šiais atvejais turto vertinimas atliekamas taikant kitą turto vertinimo metodą.

Techninė Užduotis Ilgalaikėse Sutartyse

Vadovaujantis Įstatymo 21 straipsnio 5 dalimi, vertinant turtą arba verslą Lietuvos Respublikoje ar kitoje valstybėje narėje įsteigto juridinio asmens ar kitos organizacijos arba jų filialų vidaus reikmėms, privaloma techninė užduotis, kuriai keliami reikalavimai nustatyti Įstatymo 21 straipsnio 6 dalyje. Vertinant turtą arba verslą ne vidaus reikmėms, privalo būti sudaryta Įstatymo 21 straipsnio 2 dalies reikalavimus atitinkanti turto arba verslo vertinimo sutartis.

Turto Apžiūra ir Fotografavimas

Vadovaujantis Metodikos 31.1 punktu, turto arba verslo vertintojas vertindamas privalo nustatyti, kad vertinamas turtas arba verslas egzistuoja (egzistavo) ir apžiūrėti vertinamą materialųjį turtą (toliau - objektas). Objekto apžiūros metu objektas turi būti nufotografuotas ir (arba) nufilmuotas pagal Metodikos 35 punkte nustatytus reikalavimus.

Išimtis dėl vertinamo turto apžiūros (tame tarpe ir dėl fotografavimo) yra įtvirtinta Metodikos 44 punkte.

Vadovaujantis Metodikos 31.1 punktu, atlikdamas vertinimą, turto vertintojas privalo apžiūrėti vertinamą materialųjį turtą (objektą), o vadovaujantis Metodikos 37 punktu, atlikęs apžiūrą vertintojas turi surašyti apžiūros aktą. Išimtis, kada vertinimas gali būti atliktas neapžiūrėjus vertinamo objekto ir, kada apžiūros aktas nėra surašomas, nustatyta Metodikos 44 punkte. Visais kitais atvejais, privalo būti atlikta vertinamo objekto apžiūra ir surašytas apžiūros aktas.

Vadovaujantis Metodikos38 punktu, apžiūros aktą pasirašo apžiūrą atlikęs vertintojas ir apžiūroje dalyvavęs savininkas ir (arba) užsakovas arba jų įgalioti asmenys.

Turto Vertės Nustatymo Pažyma

Nei Įstatymas, nei Metodika nenumato turto vertės nustatymo pažymos (ataskaitos santraukos). Vadovaujantis Metodikos 4 punktu, kitais teisės aktais, susijusiais su vertinimu, turi būti vadovaujamasi tiek, kiek jie neprieštarauja Įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams, Europos vertinimo standartams ir Metodikai.

Vadovaujantis Įstatymo 22 straipsnio 4 dalies 7 punktu, turto arba verslo vertinimo ataskaitoje turi būti nurodytas turto arba verslo vertinimo įmonės ar nepriklausomo turto arba verslo vertintojo pažymėjimo, kuriuo įrodoma, kad turto arba verslo vertinimo įmonė ar nepriklausomas turto arba verslo vertintojas įrašyti į Išorės vertintojų sąrašą, numeris.

Informacija Ataskaitos Prieduose

Vadovaujantis Įstatymo 23 straipsnio 1 dalimi, turto arba verslo vertinimo ataskaita laikoma teisinga, jeigu atitinka Įstatymo 22 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Todėl turto arba verslo vertinimo ataskaitoje visada privalo būti nurodyta visa Įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje nustatyta privaloma informacija. Informacijos turto arba verslo vertinimo ataskaitoje pateikimo būdas, t. y. kaip privaloma informacija turi būti pateikta turto arba verslo vertinimo ataskaitoje - kaip ataskaitos dalis, priedas ir pan., Įstatymas nereglamentuoja. Todėl, informacijos ar duomenų, privalomų pagal Įstatymo 22 straipsnį, pateikimas turto arba verslo vertinimo ataskaitos prieduose yra galimas ir nebūtų laikomas neatitikimu Įstatymui.

Pagal Metodikos 4 punktą, „Turto arba verslo vertintojas (toliau - vertintojas) savo veikloje vadovaujasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Tarptautiniais vertinimo standartais ir Europos vertinimo standartais, privalomą vertinimą reglamentuojančiais teisės aktais, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodeksu, šia Metodika ir kitais teisės aktais, susijusiais su vertinimu, tiek, kiek jie neprieštarauja Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui, Tarptautiniams vertinimo standartams, Europos vertinimo standartams ir šiai Metodikai.“

Kitos šalies vertintojo (juridinio ar fizinio asmens) parengtos turto arba verslo vertinimo ataskaitos rezultatų naudojimas, šią aplinkybę nurodžius vertinimo ataskaitoje, nesudaro turto arba verslo vertinimą reglamentuojančių teisės aktų neatitikimo prielaidų, tačiau suponuoja vertinimo sutarties su užsakovui tinkamo vykdymo ir turto arba verslo vertinimo įmonės ar nepriklausomo vertintojo civilinės atsakomybės užtikrinimo klausimų atsiradimą.

Atsižvelgusi į tai, kad pagal savo kompetenciją reglamentuojančių teisės aktų nuostatas Tarnyba nėra įgaliota aiškinti sutarčių teisės taikymo ar kitais pagrindais atsirandančių prievolių vykdymo klausimus, Tarnyba kreipėsi į atitinkamas institucijas dėl nuomonės šiuo klausimu pateikimo.

tags: #keliu #transporto #priemoniu #turto #vertintojai