Kaip parduoti butą su paskola: žingsnis po žingsnio

Nekilnojamojo turto pirkimas dažnai finansuojamas banko paskola, todėl nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis. Žemiau išsamiai aptarsime, kaip vyksta įkeisto turto pardavimas, kokių veiksmų reikia imtis ir kokių kliūčių galima tikėtis.

1. Kas yra būsto įkeitimas?

Būsto įkeitimas yra viena iš pagrindinių sąlygų, kai bankas suteikia būsto paskolą. Tai reiškia, kad būstas tampa banko užstatu, užtikrinančiu, jog paskola bus grąžinta. Jeigu paskolos gavėjas nevykdo savo įsipareigojimų, bankas turi teisę parduoti įkeistą turtą ir atgauti skolą.

Įkeisto būsto savininkas išlieka teisėtas turto savininkas, tačiau turto disponavimas - pavyzdžiui, pardavimas - tampa labiau ribotas.

2. Ar galima parduoti įkeistą būstą?

Taip, įkeistą būstą galima parduoti, tačiau tik su banko sutikimu. Pardavimo procesas vyksta laikantis tam tikrų taisyklių, kurios užtikrina, kad bankas galės atgauti visą arba dalį negrąžintos paskolos sumos.

Bankas, gavęs informaciją apie planuojamą pardavimą, išduoda sutikimą ir pateikia reikalavimus, kurie turi būti įvykdyti prieš ar po sandorio užbaigimo.

3. Kokie veiksmai būtini norint parduoti įkeistą būstą?

Norint parduoti įkeistą būstą, reikia atlikti šiuos žingsnius:

a) Kreipkitės į savo banką

Pirmas žingsnis - kreiptis į banką, kuriame būstas įkeistas, ir informuoti apie planus parduoti turtą. Bankas paprašys pateikti šią informaciją:

• Pirkimo-pardavimo sutarties projektą arba Preliminariąją pirkimo- pardavimo sutartį su pirkėju.
• Turto vertinimo ataskaitą, jei tokia yra reikalinga.
• Informaciją apie paskolos likutį.

Bankas, įvertinęs turimą informaciją, išduos sutikimą parduoti turtą ir nurodys, kokias sąlygas turite įvykdyti.

b) Banko leidimo gavimas

Bankas išduoda oficialų leidimą parduoti turtą. Leidime nurodomos svarbios sąlygos, tokios kaip:

• Paskolos likutis, kurį reikia padengti iš pardavimo pajamų.
• Mokėjimo tvarka, t. y., kokią sumą pirkėjas turi pervesti tiesiai bankui.
• Galimas naujas įkeitimas, jei pirkėjas perka būstą su paskola ir ketina naudoti tą patį būstą kaip užstatą.

c) Pirkėjo apmokėjimas ir paskolos grąžinimas

Įprastai pirkėjas dalį arba visą būsto kainą perveda tiesiai bankui, kad būtų padengtas paskolos likutis. Tik padengus įsipareigojimus, bankas atšaukia įkeitimą ir pirkėjas gali įregistruoti nuosavybės teisę į Nekilnojamąjį turtą.

4. Svarbūs aspektai ir dažniausios problemos

a) Pardavimo suma mažesnė už paskolos likutį

Jeigu parduodamo turto kaina yra mažesnė už negrąžintą paskolos sumą, procesas tampa sudėtingesnis. Tokiu atveju pardavėjas turi grąžinti likusią paskolos dalį iš savo lėšų arba derėtis su banku dėl galimos skolų restruktūrizacijos.

b) Pirkėjo sprendimas finansuoti pirkimą paskola

Jei pirkėjas taip pat perka turtą su paskola, naujasis bankas turės įtraukti šią informaciją į sandorį. Tokiu atveju gali prireikti papildomų veiksmų koordinuojant abiejų bankų reikalavimus.

c) Tinkamo pirkėjo paieška

Įkeisto turto pardavimas gali užtrukti ilgiau, nes reikia rasti pirkėją, kuris sutinka su banko sąlygomis ir procedūromis. Kai kurie pirkėjai gali atsisakyti tokio sandorio dėl papildomo sudėtingumo.

5. Kaip bankai apsaugo savo interesus?

Bankai dažniausiai reikalauja, kad visi sandorio dalyviai - pirkėjas, pardavėjas ir notarai - laikytųsi aiškiai nustatytų taisyklių. Taip bankas užtikrina, kad paskola bus grąžinta arba bent jau sumažinta iki tokio lygio, kuris nekelia papildomos rizikos.

Kai kuriais atvejais bankas gali net neleisti parduoti turto, jei pardavimo sąlygos neatitinka jų reikalavimų arba jei pardavimo suma yra per maža.

6. Patarimai pardavėjams ir pirkėjams

Pardavėjams:

• Visada iš anksto informuokite banką apie planuojamą pardavimą.
• Pasirūpinkite, kad turto dokumentai būtų tvarkingi.
• Savo sandorio partnerius (pirkėją ir notarą) supažindinkite su banko reikalavimais.

Pirkėjams:

• Jei perkate įkeistą turtą, iš anksto pasidomėkite banko procedūromis ir įsitikinkite, kad esate pasirengę laikytis nustatytų sąlygų.
• Jei perkate su paskola, bendradarbiaukite su savo banku, kad užtikrintumėte sklandų sandorį.

Parduoti įkeistą butą yra įmanoma, tačiau tai reikalauja papildomo dėmesio ir bendradarbiavimo su banku. Tinkamai pasiruošus ir laikantis visų nustatytų sąlygų, procesas gali būti gana sklandus. Svarbiausia yra iš anksto informuoti banką, aiškiai apibrėžti pardavimo sąlygas ir įsitikinti, kad visi dokumentai yra tvarkingi. Taip užtikrinsite, kad tiek jūs, tiek pirkėjas pasiektumėte abipusiškai naudingą susitarimą.

Kaip pasiruošti buto pardavimui su paskola?

Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:

• Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti.
• Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
• Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus.
• Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
• Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta.
• Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati.
• Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.

Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.

Ar reikia padengti neišmokėto kredito likutį?

Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.

Kokių dokumentų reikia parduodant butą su paskola?

Pateikiu reikalingų dokumentų sąrašą:

• Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
• Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
• Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
• Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
• Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
• Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.

Kokie gali būti taikomi mokesčiai po pardavimo?

Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo. GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.

Būsto pakeitimas kitu - ar reikia imti naują paskolą?

Jei klientas su paskola paimtą turtą nori pakeisti kitu (pigesniu, brangesniu ar tokios pat vertės), tokiu atveju dažnai yra sudaroma nauja kredito sutartis, nurodė Šiaulių banko atstovė. Vis tik ji pridūrė, kad kiekviena situacija gali būti individuali: „Todėl kilus idėjai keisti būstą visų pirma rekomenduojame kreiptis į banką. Kiekvieną situaciją įvertiname atskirai ir mielai klientui paaiškiname procesus bei padedame rasti geriausią sprendimą.“

Jei, pvz., už 100 tūkst. eurų paskolą paimtą būstą klientas nori pakeisti brangesniu, tarkime, kainuojančiu 150 tūkst. eurų, anot „Citadele“ atstovės, tektų imti naują paskolą.

Dažniausiai toks turtas parduodamas už didesnę kainą, nei yra mokėtinos paskolos likutis, kuris padengiamas pardavus turtą. Jeigu paskolą turintis klientas vėliau nori įsigyti brangesnį turtą, tačiau nori turėti tokio paties dydžio paskolą, kokią turėjo iki tol, tam reikėtų turėti didesnę nuosavų lėšų dalį.

Būstui nuvertėjus, bankui teks primokėti

„Šiaulių banko“ atstovė atkreipė dėmesį - jei su paskola įsigytas NT dėl vienų ar kitų priežasčių nuvertėja ir jo vertė yra mažesnė nei kredito likutis banke, skirtumą klientas turėtų apmokėti nuosavomis lėšomis arba bankui įkeisti kitą NT.

B. Rutkauskaitė paminėjo, kad klientai kartais parduoda turimą būstą ir perką kitą, imdami naują paskolą.

NT brokerio paslaugos parduodant butą

Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.

Ką gausite, kreipdamiesi į NT brokerį:

• Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
• Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
• NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

tags: #kaip #parduodamas #butas #su #paskola