Gyventojų Pajamų Deklaravimas Parduodant Nekilnojamąjį Turtą Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai.

Šiame straipsnyje išnagrinėsime visus aspektus, siekdami pateikti aiškų ir praktišką vadovą, padėsiantį jums susigaudyti Lietuvos mokesčių sistemoje ir teisingai įvykdyti savo prievoles valstybei.

Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

Nekilnojamojo turto apmokestinimas priklauso nuo daugelio faktorių: kas parduoda (fizinis asmuo ar juridinis asmuo), kaip ilgai turtas buvo valdomas, kam jis buvo naudojamas ir kokia kaina jis buvo įsigytas.

Parduodant nekilnojamąjį turtą, dažnai susiduriama su mokesčių niuansais. Šiame išsamiame gido straipsnyje gilinamės į mokesčius pardavus nekilnojamą turtą, paaiškindami, kaip atskirti GPM ir Pelno mokesčio taikymo principus, kokios lengvatos egzistuoja ir kaip optimizuoti savo finansus.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra pagrindinis mokestis, taikomas fizinių asmenų gautoms pajamoms, įskaitant ir pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Lietuvos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato, kad pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo yra apmokestinamos 15% GPM tarifu.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. ir didesnį pajamų mokesčio tarifą.

Į 12 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Tačiau Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo.

GPM Apskaičiavimas:

Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., nekilnojamojo turto vertinimo, notaro, tarpininkavimo mokesčius) iš pardavimo kainos.

Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc. arba daugiau.

Pavyzdys:

2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

GPM Lengvatos:

• 10 metų taisyklė: Jei fizinis asmuo NT parduoda praėjus ne mažiau kaip 10 metų nuo jo įsigijimo dienos (išskyrus paveldėtą turtą, kurį galima parduoti neapmokestinant praėjus 10 metų nuo paveldėjimo dienos), gautos pajamos iš pardavimo yra neapmokestinamos GPM.
• Vienintelis būstas: Jei parduodamas gyvenamasis būstas (gyvenamasis namas, butas), kuriame pardavėjas deklaravo savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo, ir per vienerius metus po pardavimo įsigyja kitą gyvenamąjį būstą, gautos pajamos yra neapmokestinamos GPM.

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2007, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 12 metų. Jis pora metų senesnis, nei numatytas 10 metų terminas.

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite.

Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.

Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.

Kartais NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Ir tai nėra mokesčių vengimas. Reziumuokime pagrindinius dalykus.

Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos neapmokestinamos jeigu:

• nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 5 metus (iki 2025-12-31 ne mažiau kaip 10 metų)
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name arba;
• deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.

Pelno Mokestis Juridiniams Asmenims

Pelno mokestis yra pagrindinis mokestis, taikomas Lietuvos juridiniams asmenims (įmonėms) ir užsienio įmonių nuolatinių buveinių gautam pelnui.

• Mokesčio tarifas: Standartinis Pelno mokesčio tarifas Lietuvoje yra 15%.

Pelno Apskaičiavimas:

Įmonės pelnas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą, apskaičiuojamas atėmus iš pardavimo pajamų turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas (pvz., pardavimo komisinius, notarines išlaidas, vertinimo mokesčius, patirtas pagerinimo išlaidas).

Skirtumai Tarp GPM ir Pelno Mokesčio

Skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio yra esminis ir priklauso nuo pardavėjo statuso.

• GPM: Fiziniai asmenys.
• Pelno mokestis: Juridiniai asmenys (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.).

Apmokestinamosios Pajamos/Pelno Nustatymas:

• GPM: Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos.
• Pelno mokestis: Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos.

Lengvatos:

• Pelno mokestis: Nėra tokių tiesioginių lengvatų, susijusių su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu.

Deklaravimas:

• GPM: Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d.
• Pelno mokestis: Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos.

Apibendrinant, fiziniams asmenims naudingiau pasinaudoti GPM lengvatomis, susijusiomis su NT valdymo trukme ar vieninteliu būstu, siekiant visiškai išvengti mokesčių.

Išlaidos, Mažinančios Apmokestinamąją Bazę

Nepriklausomai nuo to, ar esate fizinis, ar juridinis asmuo, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikrų išlaidų, kurias galima atimti iš gautų pajamų, taip sumažinant apmokestinamąją bazę ir mokesčių naštą.

• Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina: Tai yra pagrindinė atimama suma. Svarbu turėti pirkimo-pardavimo sutartį, kad būtų galima patvirtinti pradinę įsigijimo kainą.
• Išlaidos NT pagerinimui ar rekonstravimui: Jei atlikote kapitalinį remontą, rekonstravimą ar pagerinote turtą (pvz., įdiegėte naujas inžinerines sistemas, pastatėte priestatą), šios išlaidos gali būti atimamos. Būtina turėti visus išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas-faktūras, apmokėjimo kvitus, rangos sutartis).

Visais atvejais, norint pasinaudoti atskaitymais, būtina turėti visus pirminius apskaitos dokumentus (sąskaitas faktūras, mokėjimo nurodymus, kasos pajamų orderius ir pan.), kurie įrodo patirtas išlaidas. Be dokumentų mokesčių inspektoriai gali atsisakyti pripažinti šias išlaidas, o tai padidins jūsų apmokestinamąją bazę.

Prie neįrengtų butų įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.

Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.

Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).

Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Specialūs Atvejai ir Dažniausiai Užduodami Klausimai

Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos. Štai keletas dažnų specialių atvejų ir atsakymų į klausimus:

• Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė mokesčių administratoriui prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Valstybės įmonės Registrų centras nustatyto jo vidutinę rinkos vertę.
• Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas.
• Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos.
• Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad įsigijimo kaina tokiu atveju laikoma nulinė arba inventorinė vertė, nurodyta paveldėjimo teisės liudijime ar dovanojimo sutartyje. Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai.

Nekilnojamojo turto pardavimas apima ne tik tiesioginius mokesčius, bet ir platų spektrą su turtu susijusių finansinių klausimų.

Deklaravimas ir Mokesčio Sumokėjimas

Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.

Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2021 m. gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki 2022 m. gegužės 2 d. pateikdamas deklaracijos GPM311 formą. Patogiausia ir paprasčiausia užpildyti deklaracijas ir pateikti elektroniniu būdu per VMI Elektroninio deklaravimo informacinę sistemą.

Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip. Todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.

Apskaičiuotas ir deklaruotas 2021 m. metinėje pajamų deklaracijoje GPM311 pajamų mokestis turi būti sumokėtas į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą iki 2022 m. gegužės 2 dienos.

Elektroninis Deklaravimas

Elektroninio deklaravimo sistemoje įdiegta pajamų mokesčio deklaracijos pateikimo priemonė - vedlys. Ši priemonė iš esmės pakeičia pajamų deklaravimą: vietoje įprasto deklaracijos formos užpildymo bus paprastesnis deklaravimo procesas klausimų ir atsakymų principu.

Paminėtina, kad nuolatinis Lietuvos gyventojas privalo deklaruoti užsienio valstybėse gautas pajamas.

Taip pat gyventojai gali skirti dalį savo pajamų mokesčio paramos gavėjams, ar, pavyzdžiui, politinėms organizacijoms, profesinėms sąjungoms, atsižvelgiant į teisės aktų reikalavimus ir ar jie atitinka nustatytus kriterijus gauti paramą.

Pajamų deklaravimas aktualus, pvz., tiek gyventojams, gaunantiems pajamų, susijusių su darbo santykiais ar individualios veiklos pajamų. Jei gyventojas gauna pajamų iš darbo santykių, tuomet jos paprastai visos jau būna užpildytos preliminariose deklaracijose ir gyventojui tereikia jas patvirtinti pateikiant pačią deklaraciją. Jei gyventojas gauna pajamų iš individualios veiklos, tuomet jas tenka užpildyti savarankiškai pajamų deklaracijoje.

Kam Aktualu Deklaruoti Pajamas?

Aktualiausiai šie atvejai: t. y. jeigu gyventojai:

• vykdė individualią veiklą (net jei negavo pajamų);
• taikė per didelį metinį neapmokestinamųjų pajamų dydį (NPD);
• pardavė 3 metus neišlaikytą automobilį ar 10 metų neišlaikytą nekilnojamąjį turtą (netaikoma būstui, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta);
• nuomojo turtą gyventojams, kurie nevykdė individualios veiklos;
• gavo didesnių kaip 2500 Eur vertės dovanų ne iš šeimos narių;
• gavo didesnes nei 500 Eur palūkanas iš paskolų, indėlių ar vertybinių popierių;
• jei jie ar vienas iš sutuoktinių ėjo pareigas, kurias užimant pagal įstatymą būtina deklaruoti turtą ir pajamas;
• nori pasinaudoti numatytomis GPM lengvatomis.

Taigi pajamų deklaravimas yra esminis procesas, lemiantis gyventojų pajamų mokesčio (GPM) apskaičiavimą ir galimą permokos grąžinimą.

Be to, nuolatiniai Lietuvos gyventojai, kurie gavo pajamų užsienyje, taip pat privalo jas deklaruoti.

Pajamų deklaracijos už 2024 metus turi būti pateiktos iki 2025 metų gegužės 2 d. Deklaraciją galima pateikti elektroniniu būdu per Elektroninio deklaravimo sistemą (EDS). Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) permokos grąžinamos iki liepos 31 d. visiems, kurie teisingai ir laiku pateikė deklaracijas.

Svarbu pažymėti, kad permokos gali atsirasti tuomet, kai, pavyzdžiui, gyventojai turėjo gyvybės draudimo ar pensijų kaupimo sutartis sudarytas iki 2024 m. gruodžio 31 d.

Žinoma, visada aktualu GPM įstatymo pakeitimus, nes nauji mokesčių įstatymų pakeitimai, įsigalioję, pavyzdžiui, nuo 2024 m. sausio 1 d., gali turėti įtakos pajamų deklaravimui.

NT pardavimo pelno apmokestinimo santrauka

Pavyzdys GPM deklaracijos formos.

tags: #kaip #deklaruot #pajamas #gautas #uz #parduota