Nuomos santykiai, nors ir atrodo paprasti, gali tapti sudėtingi, jei nesilaikoma tam tikrų taisyklių ir nesusitariama dėl svarbių detalių. Tiek nuomininkai, tiek nuomotojai gali susidurti su įvairiomis problemomis, todėl svarbu žinoti savo teises ir pareigas, o taip pat tinkamai apsibrėžti rizikas sutartyje.
Nuomos Sutarties Svarba
Advokatų kontoros „Aliant“ vyriausioji teisininkė Karolina Jonaitienė teigia, kad kalbant apie nuomos sutarties sudarymą tarp fizinių asmenų, teisininkas į visą procesą yra įtraukiamas dar gana retai. Norėdami taupyti, žmonės ieško nuomos sutarčių šablonų internete. Tačiau kiekvienas atvejis yra individualus, žmonių lūkesčiai yra skirtingi, tad ir nuomos sutartis turi būti individuali, išsamiai aptariant kiekvieną niuansą, o taip užkertant galimybę kilti ginčams.
Savo darbo praktikoje pastebiu, kad šabloninės sutarties spragos ima ryškėti vos pasirašius sutartį ir pradėjus nuomininkams gyventi naujame būste. Pavyzdžiui, nuomotojas prašo sumokėti komunalinius mokesčius, tačiau nesutinka parodyti prašomas sumokėti sumas pagrindžiančių sąskaitų teigdamas, kad tokios pareigos neturi. Itin dažna situacija - pradėjus gyventi bute nuomininkai pastebi, kad lova yra sulūžusi ar skalbimo mašina neveikia, o savininkas atsisako juos taisyti ar keisti. Tokių situacijų galima išvengti sutartyje aiškiai aptarus nuomotojo ir nuomininko teises, pareigas ir atsakomybes už įsipareigojimų nevykdymą.
Svarbu aiškiai įvardyti net tokius dalykus, kas turi mokėti kaupiamąsias rinkliavas. To nenurodžius, ateityje gali kilti daug ginčų tarp nuomininkų ir nuomotojų. Teisininkė taip pat rekomenduoja sutarties sudarymo faktą išviešinti viešajame registre ir dėl to, kad tik tada sutartį galima panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Pavyzdžiui, jei nuomininkas užliejo kaimynus, kas pasitaiko itin dažnai, sutarties neišviešinus viešajame registre reikalavimai dėl žalos atlyginimo bus nukreipti į savininką, ne nuomininką.
Sutarčiai būtina skirti pakankamai laiko ir dėmesio. K. Jonaitienė pabrėžia, kad sudarant sutartį tiek nuomininkui, tiek nuomotojui yra itin svarbu išsamiai ir aiškiai aptarti kiekvieną sutarties punktą ir sąlygas. Būtina išsiaiškinti visų šalių lūkesčius ir ketinimus.
„Prieš sudarant nuomos sutartį nuomininkas turėtų susipažinti su viešame registre esančia informacija. Pavyzdžiui, kas yra turto savininkas. Tokiu atveju žinosite, ar butą ketinantis išnuomoti asmuo yra tikrasis turto savininkas, jei ne - ar jis turi teisę veikti savininko vardu. Atitinkamai, apsisaugosite ir nuo sukčiavimo atvejų“, - itin naudinga informacija dalinasi pašnekovė.
Pagrindiniai Nuomos Sutarties Punktai
- Unikalus būsto numeris
- Adresas
- Plotas
- Mokestinės sąlygos
- Nuomotojo ir nuomininko pareigos ir atsakomybės
Kaip Apsisaugoti Nuo Nemalonių Staigmenų?
Teisininkė pataria nuomos sutartyje užfiksuoti būsto bei jame esančių baldų ir buitinės technikos bei sienų būklę, o taip pat ir įvardyti aiškiai matomus trūkumus. Anot jos, prie sutarties galima pridėti ir nuotraukų. „Pasibaigus nuomos santykiams neretai kyla nesutarimų ir ginčių. Nuomininkai teigia, kad viską palieka taip, kaip rado, o nuomotojas nenori grąžinti depozito, todėl piktnaudžiauja situacija. Abiejų šalių pozicijos skiriasi kardinaliai“, - sako pašnekovė.
Specialistė rekomenduoja sutartyje susitarti ir dėl to, kas turėtų atlikti ir apmokėti buto generalinį valymą nuomininkams išsikraustant. „Pastaruoju metu tarp nuomininko ir nuomotojo itin dažni ginčai dėl to, kad nuomininkas paliko nešvarų, užleistą butą. Tad rekomenduoju sutartyje nurodyti, kad butą nuomininkas privalo palikti švarų, atlikti ar užsakyti buto valymą. Svarbu numatyti, kokie paviršiai tokio valymo metu turi būti išvalyti. Žinoma, detaliai rekomenduoju aptarti ir kitas sąlygas, pavyzdžiui, galimybes didinti nuomos mokestį ir to dažnumą. O taip pat patariu nurodyti, iki kurios mėnesio dienos turi būti sumokėtas nuomos mokestis, kokias teises turi nuomotojas, jei nuomininkas nemoka nuomos mokesčio laiku“, - teigia K. Jonaitienė.
Taip pat, anot jos, vertėtų aiškiai apsibrėžti nuomos sutarties nutraukimo sąlygas, užstato dydį, nuomos trukmę, įsikėlimo ir būsto atlaisvinimo terminą, o taip pat - atsakomybę už sutartyje numatytų sąlygų nesilaikymą. „Svarbu įvardyti net tai, kad patalpos bus nuomojamos gyvenamajai paskirčiai, ar konkretiems asmenims, ar galima subnuoma. Vertėtų apsibrėžti ir mokesčių mokėjimo tvarką, kada ir kokiais atvejais savininkas turi teisę apžiūrėti turtą“, - pataria teisininkė.
Nuomotojo Teisė Apžiūrėti Turtą
Jei radote svajonių būsto nuomos skelbimą ir nekantraujate įsikelti į laikinus namus, specialistė rekomenduoja prieš tai padarant sutartyje detaliai aptarti būsto savininko teisę apžiūrėti turtą nuomos metu bei to dažnumą. „Ne kartą pasitaikė situacijų, kada savininkas atvyksta nekviestas arba net išvykus nuomininkams. Būste jis net lieka nakvoti ir pasikviečia giminaičių, drąsiai vaišinasi šaldytuve rastais maisto produktais. Vėliau nuomininkai teigia, kad po šios viešnagės dingo tam tikri jų brangūs daiktai. Būsto savininkui vertėtų atsiminti, kad nuomos sutartimi jis nuomininkui suteikia galimybę būstu naudotis ir valdyti jį už atlygį. Savininkas neturi teisės trukdyti nuomininkui butu naudotis, jis negali patekti į butą be nuomininko žinios. Toks jo elgesys galėtų būti traktuojamas kaip esminis sutarties pažeidimas, sukeliantis atsakomybę. Na, o tam, kad į tokias situacijas nepapulti, rekomenduočiau sutartyje aptarti su savininku teisę patikrinti būsto būklę ir to dažnumą“, - nurodo K. Jonaitienė.
Depozitas Ir Žalos Atlyginimas
Nors teisės aktai šiuo metu Lietuvoje nereglamentuoja depozito dydžio, K. Jonaitienė nurodo, kad praktikoje pastebi, kad dažniausiai prašoma mėnesio arba dviejų mėnesių nuomos dydžio depozito. Tačiau, ji pabrėžia, jei nuomininkai sukėlė žalą, savininkas visada turi teisę žalos atlyginimą prisiteisti. Be jokios abejonės, neįmanoma nustatyti tokio depozito, kuris apimtų visą galimą žalos atlyginimą.
„Kaip ir minėjau, tam, kad pavyktų pagrįsti argumentus dėl sukeltos žalos, itin svarbu užfiksuoti buto būklę dar prieš sutarties sudarymą. Praktikoje matau daug nuomotojų atžvilgiu nesėkmingų bylų. Pastarieji pasilieka depozitus ir prašo žalos atlyginimo, nes buvo sulaužyta nauja spintelė ar panašiai. Tuo tarpu nuomininkas teigia, kad tokios būklės baldai jau buvo. Kadangi nuomotojui nepavyksta įrodyti, kad baldai iki nuomininko įsikėlimo buvę tvarkingi, ne tik nepavyksta prisiteisti žalos, tačiau tenka nuomininkui grąžinti ir pasiliktą depozitą. Tad tokio ginčo sėkmingumas priklauso ir nuo gerai atliktų namų darbų. Jei aiškiai užfiksuosite buto ir baldų būklę sudarydami sutartį, lengvai įrodysite baldų ar buitinės technikos, sienų sugadinimo faktą“, - teigia teisininkė.
Taip pat ji pakomentuoja ir dažną socialiniuose tinkluose aptariamą situaciją, kada būsto savininkui nepavyksta iškeldinti nemokių laikinų gyventojų, mat šeimoje auga mažamečiai vaikai. „Išnuomojant butą šeimai su vaikais rekomenduotina nuomos sutartyje numatyti, kur gyvens nepilnamečiai vaikai, jei teks iš buto išsikraustyti. Taip galima išvengti ilgų bylinėjimosi procesų dėl iškeldinimo šeimoje augant nepilnamečiams vaikams. Bet kuriuo atveju, nuomininkams ginčai dėl iškeldinimo nėra naudingi, nes vienaip ar kitaip išsikraustyti teks, kadangi pareiga rūpintis vaiko gyvenama vieta kyla tėvams, o ginču tik pavyksta „laimėti“ daugiau laiko. Žinoma, toks bylinėjimosi procesas dėl iškeldinimo gali užtrukti, kas neigiamai veikia gyvenamųjų patalpų savininkų interesus, tačiau savininkai turi teisę gauti atitinkamą nuomos mokestį ir/ar nuostolių atlyginimą už laikotarpį, kai gyvenamosiomis patalpomis buvo naudotasi be teisėto pagrindo“, - sako K. Jonaitienė.
Verslo Patalpų Nuoma
Nors daugumai žmonių labiau aktuali privačių būstų nuoma, „ACME grupės“ bendrovės „ACME NT“ vadovas Viktoras Kozlovas sako, kad biurų nuoma verslo atstovams taip pat sparčiai populiarėja. „Verslai rinkdamiesi biuro erdves pirmiausiai atkreipia dėmesį į biuro šiuolaikiškumą - patalpų išplanavimą, kokybišką jų įrengimą, kondicionavimą ir vėdinimą. Pastaruoju metu itin dažnas klausimas iš potencialių nuomininkų yra dėl automobilių stovėjimo parkavimo vietų šalia biuro“, - pasakoja jis.
Pašnekovas pastebi, kad verslo patalpų nuomos sutartys dažniausiai sudaromos 3-5 metams. Nuomos kainos šiam laikotarpiui būna fiksuotos. „Žinoma, prieš sudarant nuomos sutartis būtina išsiaiškinti visų pusių lūkesčius ir poreikius. Tai aprašoma sutartyse, todėl visus nesklandumus vėliau nesudėtinga išspręsti“, - teigia V. Kozlovas. Jis sako, kad visų klientų poreikiai yra skirtingo. Vis dėlto, jis pastebi tendenciją, kad įmonės vis dažniau renkasi visiškai įrengtas biuro patalpas. Tai, anot jo, leidžia jiems efektyviau koncentruotis į jų darbo sritis ir verslą.
Nuomos Sutartis Ir Būsto Draudimas
Nuomos sutartis ir nuomojamo būsto draudimas - efektyviausios priemonės, padedančios sklandžiai vykdyti nuomos veiklą, apsisaugoti nuo streso ir finansinių nuostolių. Vis dėlto, dar ne visi nuomotojai yra pasirūpinę šiais dalykais. Nuomos sutartis yra paprastas dokumentas, kuris suteiks daug aiškumo tiek jums, tiek nuomininkams. O būsto draudimas gali padėti ne tik tada, kai patiriami dideli nuostoliai, tačiau ir gerokai kasdieniškesniais atvejais. Daugelis žino, kad būsto draudimas padeda padengti didelius nuostolius dėl tokių nelaimių kaip gaisras, vagystė, stichinė nelaimė ar vandentiekio avarija. Tačiau ne visi žino apie kasdieniškus atvejus, kai būsto draudimas taip pat pasitarnauja. Vis dar pasitaiko būsto šeimininkų, kurie nėra apdraudę nuomojamo būsto, nors tai jiems galėtų būti vertinga pagalba.
Būsto Draudimo Privalumai
- Apsauga nuo piktavalių nuomininkų
- Apsauga nuo nelaimingų atsitikimų
- Pagalba namuose paslaugos
- Stiklų draudimas
- Technikos draudimas
- Apsauga nuo vandentiekio avarijų
- Apsauga nuo gaisrų
Siekdami išvengti finansinių nuostolių, kurie dažnai sukelia nemažai streso, kviečiame nepamiršti pasirūpinti būsto draudimu nuomojamam būstui. Atkreipkite dėmesį, kad kiekvienoje draudimo bendrovėje draudimas skiriasi. Renkantis būsto draudimą, pasidomėkite, kokios yra sąlygos ir galimos draudimo apimtys.
Santuokos Nutraukimas Ir Turto Padalijimas
Nutraukiant santuoką arba sutuoktiniams dalinant turtą ne skyrybų procese, dažnai kyla klausimas, kaip sutuoktiniui apsaugoti savo nuosavybę, išvengti jos padalinimo ir dalies atitekimo kitam sutuoktiniui arba kaip apsaugoti dovanotą ir/ar paveldėtą turtą ir pan. Ieškant atsakymų į šiuos klausimus, pirma reikėtų nustatyti, kokia nuosavybės teisine forma sutuoktiniai valdo turtą, identifikuoti, kuris turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise ir turėtų būti dalinamas, o kuris yra kiekvieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir dalinamas nebus.
Bendroji Jungtinė Sutuoktinių Nuosavybė
Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė. Pvz. jeigu po santuokos sudarymo sutuoktiniai įsigijo butą, automobilį, kompiuterį ar skalbino mašiną ir pan.,- šis turtas jiems priklausys bendrosios jungtinės nuosavybės teise.
Civiliniame kodekse yra pateiktas turto, priklausančio sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, detalizavimas:
- Turtas (kilnojamasis, nekilnojamasis), įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu.
- Pajamos, gautos tiek iš abiejų sutuoktinių, tiek ir iš vieno jų veiklos.
- Įmonė bei iš jos veiklos gautos pajamos, jeigu abu sutuoktiniai pradėjo verstis verslu po santuokos sudarymo.
- Pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas.
- Pajamos bei vaisius, gautus iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto.
Žinoti, koks turtas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, yra naudinga ir tam, kad sudarant tam tikrus sandorius, kuriems reikalingas abiejų savininkų dalyvavimas, nebūtų atimama galimybė perleisti tam tikrus nuosavybės objektus. Pavyzdžiui, jeigu pas notarą buto pardavimui atvyksta tik vienas sutuoktinis, notaras negalės patvirtinti sutarties, kadangi yra reikalingas ir antro sutuoktinio parašas. Žinoti, koks turtas priklauso abiems sutuoktiniams bendrai, yra pravartu ir todėl, kad būtų galima ginčyti sandorius dėl turto perleidimo, su kuriais vienas iš sutuoktinių nesutinka ir nebuvo davęs jiems sutikimo.
Asmeninė Sutuoktinių Nuosavybė
Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios. Kas gi įeina į asmeninio turto sudėtį?
- Abiejų sutuoktinių atskirai įgytas turtas iki santuokos sudarymo.
- Sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
- Sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai).
- Autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės.
- Lėšos bei daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui, išskyrus lėšas ir daiktus, skirtus verslui, kuriuo verčiasi abu sutuoktiniai bendrai.
- Tokios ypatingo pobūdžio lėšos, kaip žalos atlyginimą ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims.
- Sutuoktinio įgytas turtas už asmenines lėšas arba lėšas, gautas realizavus jo asmenine nuosavybe esantį turtą, jeigu to turto įgijimo metu buvo aiškiai išreikšta sutuoktinio valia įgyti turtą asmeninėn nuosavybėn.
Šiame straipsnyje apibrėžiamas turto teisinis režimas galioja tik tada, jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybinės sutarties ir ja pakeitę turto teisinio režimo.
Turto Padalinimo Santuokos Nutraukimo Procese Ypatumai
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas vienoje naujausių bylų pažymėjo, jog santuokos nutraukimas yra vienas iš bendrosios jungtinės nuosavybės pasibaigimo pagrindų, todėl, nutraukiant santuoką, be kitų privalomai spręstinų santuokos nutraukimo padarinių, turi būti išsprendžiamas ir bendro turto padalijimo klausimas (CK 3.59 straipsnis, CPK 385 straipsnio 1 dalis).
Tuo atveju, jeigu paaiškėja, kad santuokos nutraukimo byloje buvo padalytas ne visas bendras turtas, taip manantis buvęs sutuoktinis turi teisę įstatymų nustatyta tvarka pasinaudoti proceso atnaujinimo institutu inicijuodamas bylos dėl santuokos nutraukimo proceso atnaujinimą CPK 366 straipsnio 1 dalyje nustatytais proceso atnaujinimo pagrindais.
LAT kitoje savo nutartyje išaiškino, kokia nuosavybės forma buvę sutuoktiniai valdo skyrybų procese nepadalintą bendrosios jungtinės nuosavybės teise jiems priklausiusį turtą. Nutraukus santuoką, turto, kuris pagal šeimos teisės normas buvo priskirtinas bendrajai jungtinei nuosavybei, teisiniam režimui nebetaikomos šeimos teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos, t. y. tokiais atvejais, kai sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis turtas nepadalijamas santuokos nutraukimo byloje, nutraukus santuoką, jis valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o buvę sutuoktiniai yra laikomi bendrosios dalinės nuosavybės dalyviais ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja bendru sutarimu.
Visos teisės saugomos.