Komercinio Nekilnojamojo Turto Vystytojas: Kas Tai?

Komercinio nekilnojamojo turto (NT) vystytojai atlieka svarbų vaidmenį ekonomikoje, kurdami ir plėtodami įvairius komercinius objektus. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia būti komercinio NT vystytoju, kokios rinkos tendencijos vyrauja ir kokie iššūkiai laukia šioje srityje.

Rinkos Tendencijos ir Iššūkiai

2023-ieji metai baigėsi, kaip istoriškai blogiausi komercinės NT plėtros rinkoje metai. Kiekvienas pasisakęs vystytojas ir investuotojas sutinka, kad tai buvo „dugnas“: industrinis logistikos segmentas krito 10 proc. imant 20 metų vidurkį, o biurų segmentas - apie 40 proc., lyginant su 10 m. vidurkiu.

2021 metais Baltijos šalių dinamikoje investicijos buvo rekordinės, bet jų apimtys Centrinėje-Rytų Europoje 2023 metais sumažėjo perpus. Tris ketvirčius visų investicijų sudarė vietinis kapitalas, atsitraukus arba bent jau sustabdžius plėtrą didesniems Vakarų žaidėjams. Anot „SIRIN Development“ vadovo Lauryno Kuzavo, dėl geopolitinių priežasčių jie greičiausiai nebesugrįš.

Komercinio NT agentūra „Colliers“ atliko investuotojų nuotaikų tyrimą, kuriame apklausta 2 tūkst. respondentų. Rezultatai rodo, kad nuotaikos gerėja neženkliai, bet negatyvas išlieka. Labiausiai niūrios nuotaikos mažėja dėl kainų ir sąnaudų, laukiant Europos Centrinio Banko (ECB) sprendimo dėl palūkanų mažinimo.

Kodėl Lenkija Patrauklesnė Už Lietuvą?

Investuotoja, vystytoja, „Eika Asset Management“ biurų NT plėtojimo įmonės generalinė direktorė Viktorija Orkinė kalbėdama apie komercinį segmentą išskyrė, kad šiuo metu labiau taikomasi į Lenkijos rinką, nei Lietuvos. „Tai nereiškia, kad nenorime Lietuvoje investuoti. Mes norime, tiktais skiriasi sąlygos,“ - teisino V. Orkinė.

Anot V. Orkinės, kodėl žvilgsnis krypta į Lenkiją, galima paaiškinti trimis argumentais: lokacija, mastelis, nauja rinka. Lenkija gali pasigirti savo gera lokacija ir gerai išvystyta infrastruktūra. Ji turi kelius, geležinkelius ir jūrą, visa tai įsitaiso, kaip sankryža tarp Rytų ir Vakarų. Kalbant apie mastelį, tai yra didelė šalis. Norimų objektų ras ir mažas investuotojas, ir didelis žaidėjas.

Trečiuoju argumentu ryškėja tendencija, kad tokie NT produktai, kaip „co-living“, studentų bendrabučiai, yra nauji ir pasižymi didele paklausa. Negana to, kaštai yra gerokai žemesni negu Vakarų arba Baltijos šalyse. „Visa tai yra didelis pliusas nuomininkams, nes jie gauna kokybišką pastatą geroje vietoje, su mažesniais kaštais, negu bet kur kitur. Tai juos labai pritraukia“, - pasakojo investuotoja.

Bet, atrodo, ne viskas prarasta Lietuvai. V. Orkinė pasakojo, kad formuojasi lūkestis dėl palankesnių kainų, jei palūkanos sumažės. Kaip tvirtina, jeigu sandoris neuždirba grąžos savo investuotojams, tai pirkti vien dėl pirkimo tikslo nėra.

Palūkanų Normos ir Investicijų Strategijos

Logistikos NT vystymo įmonės „SIRIN Development“ vadovas Laurynas Kuzavas konferencijoje komentavo, kad pirmiausia reikia atskirti du dalykus: ką daro organizacija ir kaip sekasi ekonomikai. Anot jo, praeiti metai ekonomikai išties buvo dugnas. L. Kuzavas antrina V. Orkinei, kad tai yra geras laikas grįžti į savo rinkas, peržiūrėti kaip galima pertvarkyti savo portfelį ir išnaudoti tą situaciją.

Atsiranda galimybė vietiniams investuotojams, tame tarpe ir Lietuvos, rasti ir kitas šalis. Žiūrima į tokias valstybes kaip Lenkija, Rumunija, Švedija. Vadovo įžvalgomis, Lenkijoje labiau telkiasi pramonės ir logistikos NT, nes Lietuvoje logistika labiau paremta vartojimu, o ne gamyba.

Taip pat, anot jo, atsiranda poreikis lankstumui. Vadovas kviečia vystytojus ir investuotojus peržiūrėti kaip efektyviai valdyti turtą. Jo nuomone, nuomos kainos bei vystymo kaštai smarkiai nesikeis. Jis prognozuoja, kad metų pabaigoje statybų kainos turėtų imti lengvai kilti. Vadovo skaičiavimais, palūkanų norma neturės ženklios įtakos ir džiaugiasi, kad baigėsi nemokami pinigai.

Lietuvos Perspektyvos

Ekonomikos ir inovacijų viceministras Karolis Žemaitis kalbėjo, kad taip vadinamų „senų gerų laikų“ tikrai nebus. Anot jo, kaip mano ir L. Kuzavas, auksinių laikų su pigiomis ir patogiomis investicijomis laikas yra pasibaigęs, konkurencija yra milžiniška. Visgi, mano, kad Lietuvoje yra dėkingoje pozicijoje. Tai yra laikas, kai reikia priiminėti greitus sprendimus, reaguoti ir prisitaikyti prie besikeičiančios aplinkos investicine prasme.

K. Žemaitis pažymi ir tai, kad nors užsienio investicijos Lietuvoje šiuo metu yra pamatuotos ir atsargios, bet jos vis tiek egzistuoja. Faktas, kad kai kurie užsienio verslai ne mažina, o kaip tik plečia savo apimtis Lietuvoje, rodo, kad pasitikėjimas egzistuoja.

Anot viceministro, nereikia bijoti išnaudoti geros krizės, o gynybos pramonė yra puikus to pavyzdys, nes tokių gynybos projektų mes niekada nebūtume turėję, jei ne šita gana tragiška geopolitinė aplinka. „Reikia žiūrėti į tą stiklinę įvairiai,“ - sako viceministras, - „Lietuvą sudaro 20 proc. pramonė. Mes nesame Lenkija, ir tai nėra blogai, bet mes galime tapti Danija prie Vokietijos, būdama Lietuva prie Lenkijos.“

Investicijos Lietuvoje

„Turto banko“ valdybos pirmininkas Laimondas Belickas diskusijoje pabrėžė, kad jie yra atsakingi, jog nereikalingą valstybei turtą paverstų efektyviu ir reikalingu arba kitaip komerciškai jį įveiklintų. Visos atėjusios lėšos iš pardavimų ar komercinės veiklos grįžta į ekonomiką, naudojamos naujų pastatų statybai arba senų modernizavimui.

Konferencijoje buvo vėlgi pabrėžiama, kad atsitraukus Vakarų didžiosioms kapitalo investuotojoms atsiranda proga Lietuvos verslininkams investuoti. Daugėja privačių žaidėjų, jie nenumoja ranka į Lietuvos rinką. Prie to prisideda ES parama ir valstybės paskolos.

Kaip ir kiti šnekėję vystytojai, pirmininkas yra išsikėlęs tikslą mažinti vystomų patalpų plotą vienam darbuotojui, siekiant pagerinti patalpų tvarumą, ir taikytis prie lankstumo bei kokybės.

Būsto Rinka

Būstas per metus pabrango apie 20 proc. Taip nutiko dėl kelių veiksnių: didelio rinkos aktyvumo, sumažėjusios pasiūlos, išaugusių statybos medžiagų ir darbų kainų. Atsirado nauji reikalavimai energetiniam pastatų naudingumui bei naujas infrastruktūros mokestis, kas, ypač ekonominiame segmente, turėjo nemenką įtaką kainos ūgtelėjimui.

Prieš perkant būstą reikėtų atsakyti į klausimą, koks tikslas yra prioritetinis - ar įsigyti vietą gyvenimui, ar uždirbti perkant pigiau, parduodant brangiau. Jeigu būstas yra įsigyjamas sau - gyvenimui, reikia pirkti tai, kas jums iš tiesų tinka ir tiks bent artimiausius 3-5 metus.

Siekianantiems suderinti gyvenimą ir vertės prieaugio paiešką, reikėtų orientuos į mažiau išvystytas teritorijas, kurių plėtra numatyta jau artimiausiu metu. Jau išplėtotos vietos brangsta sąlyginai lėčiau (priklausomai nuo teritorijos išvystymo darnos), o jeigu pasirinkta vieta plėtotojams taps įdomi tik po 20 metų, naudos irgi nebus daug.

Būstas paprastai skirstomas į gyvenamosios paskirties (butai dvibučiuose ar trijų ir daugiau butų pastatuose, individualūs ir sublokuoti gyvenamieji namai) bei negyvenamosios paskirties (poilsio, viešbučių, administracinės, gamybos) turto objektus. Pagrindinis gyvenamosios paskirties objektų pranašumas - lengvesnis, pigesnis jų įsigijimo finansavimas, didesnis turto likvidumas. Pagrindinis negyvenamosios paskirties objektų pranašumas - mažesnė kaina ir didesnė grąža iš turto nuomos.

Seni Pastatai vs. Nauji Pastatai

Lyginant senus bei naujus pastatus reikėtų koncentruotis ne į faktinį (kas yra) bet efektyvų (kaip atrodo) jų amžių. Svarbesni skirtumai glūdėtų labiau techniniuose sprendimuose - šildymas, vėdinimas, fasadai, šiluminė varža.

Pasitaiko situacijų, kuomet pirkėjai galvoja: „Vieta tinka, plotas tinka, vidų persidarysim“. Nėra taip paprasta. Ne visas sienas galima ardyti ar perkelti. Šlapiųjų zonų (virtuvių, vonios kambarių) vietos keitimas - dar sudėtingesnis procesas. Ir pats techninių savybių (suplanavimo, apdailos sprendimų, inžinerinių sistemų) kainuoja ne tik laiką, bet ir pinigus.

Automobilių statymas gatvėse ar kelkraščiuose yra netvarus sprendimas. Tai, kad šiandien tokią galimybę turite, nereiškia, kad ją turėsite rytoj. Miestui tankėjant dėl tokių vietų prasideda kaimynų „kovos“, vis daugiau gatvių yra apmokestinamos arba stovėjimas apskritai uždraudžiamas dėl saugumo.

Jeigu norima gyventi naujos statybos name, tenka rinktis tarp likučių jau baigtuose statyti daugiabučiuose arba iš didesnės pasiūlos „iš brėžinių“. Kuo vystytojas yra patikimesnis, tuo „šalto dušo“ tikimybė yra mažesnė, taigi vertėtų pasinagrinėti, kaip vystytojui sekėsi įgyvendinti savo pažadus praeityje.

Komercinio NT Atgimimas

Prognozuotas komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkos sustojimas - nepasitvirtino. Šių metų pirmąjį pusmetį palyginus su tuo pačiu laikotarpiu 2023-aisiais, sudarytų sandorių skaičius išaugo beveik 50 proc. Viena to priežasčių - antroje 2024 metų pusėje net 68 proc. verslų vadovų skatina ar planuoja skatinti dažnesnį darbą biure, rašoma „CBRE“ ekspertų apklausoje.

Šiandieninėje konkurencinėje erdvėje modernus ir darbuotojų poreikius atliepiantis biuras tampa ne privalumu, o būtinybe. Darbuotojų lūkesčiai darbo vietai auga. Būsimi nuomininkai pasakoja, kad rinkdamiesi naujus namus savo verslui, ieškojo vietos, į kurią būtų patogu atvykti ne tik jų darbuotojams, bet ir klientams, partneriams.

Verslų vadovai teigia, jog jiems ypač svarbus patogus susisiekimas. Darbuotojai nori darbovietę lengvai pasiekti pėsčiomis, dviračiu, paspirtuku ar automobiliu. Todėl vystydami verslo centrus visada ieškome lokacijos, kuri būtų „aukso viduriukas“ - ir lengvai pasiekiama visomis transporto priemonėmis, ir šalia gamtos, ir netoliese centrinio verslo rajono.

Tvarumas ir BREEAM Sertifikatas

Šiuolaikinėje NT rinkoje įsipareigojimų tvarumui laikymasis - būtinybė. Rinkdamiesi naują biurą ieškome tokio, kuris atitiktų visus aukščiausius tvarumo standartus. Geresnė oro kokybė ir natūralus apšvietimas yra susiję su didesniu darbuotojų produktyvumu ir jų pasitenkinimu darbu, todėl darbo atmosfera tampa gyvybingesnė ir sveikesnė.

BREEAM sertifikatu (angl. Building Research Establishment Environmental Assessment Method) negali būti įvertintas kiekvienas objektas. BREEAM sertifikuotu įvertinimu gali didžiuotis tik apie 535 tūkst. įvairios paskirties komercinių objektų visame pasaulyje.

BREEAM standartas šiuo metu yra ilgiausiai pasaulyje taikomas ir plačiausiai naudojamas pastatų aplinkosauginio vertinimo metodas. Jis turi tvirtą tvarumo standarto reputaciją, atitikimą sertifikatui vertina virš 2,6 tūkst. ekspertų pasaulinis tinklas. Todėl turėdami jį vystytojai gali įgyti papildomo pranašumo rinkoje, savo objektams suteikti pridėtinės vertės, padidinti NT likvidumą.

Vieną iš sėkmingų pavyzdžių K. Vanagas įvardija 2022 m. Klaipėdoje atidarytą modernią Vokietijos polimerų kompanijos „Rehau“ gamyklą. „YIT Lietuva“ šio projekto vykdymui taikė vadinamąjį „build-to-suit“ modelį, kai užsakovui suteikiama galimybė nuomotis specialiai jo individualiems poreikiams suprojektuotas, pastatytas ir pritaikytas patalpas.

Vilniuje jau pastatyto ir duris atversiančio verslo centro „Sky Office“ statinio projektui suteiktas dar aukštesnio lygio vertinimas - „Breeam International New Construction” tarpinis sertifikatas, kuriame pažymimas „Excellent“ lygis, o šiuo metu pateikta ir paraiška statinio įvertinimui galutiniu „Breeam International New Construction” sertifikatu.

NT Vystytojo ir Nuomininko Santykiai

Komercinio NT vystytojai pasakoja, kad nesvarbu, ar įrenginėjami būsimi asmeniniai, ar verslo namai, būsimi nuomininkai negaili laiko ir vystytojo patirties vertinimui. Profesionalumas sudarant sutartis bei laiku įgyvendinami susitarimai - kriterijai, be kurių neįsivaizduojamas sklandus NT vystytojo ir nuomininko bendradarbiavimas. Todėl, prieš pasirinkdami NT vystytoją, visi nuomininkai išsamiai susipažįsta su jo veiklos istorija, jau įvykdytais darbais.

Esame nekilnojamojo turto vystytojas. Pasitelkiant profesionalių specialistų pagalbą vystome gyvenamosios statybos projektus. Naujausias mūsų vystomas ir parduodamas projektas - sublokuoti namai Didžiuosiuose Gulbinuose, netoli Verkių regioninio parko. Kruopščiai apgalvojome ne tik namo konstrukciją, įrengimą, bet ir aplinką bei infrastruktūrą.

Pagrindiniai komercinio NT rinkos dalyviai:

• Investuotojai
• Vystytojai
• Nuomininkai
• Valstybinės institucijos

Pagrindiniai komercinio NT tipai:

• Biurai
• Parduotuvės
• Sandėliai
• Gamybinės patalpos
• Viešbučiai

Pagrindiniai komercinio NT vystytojo veiklos etapai:

• Rinkos analizė
• Projekto planavimas
• Finansavimo pritraukimas
• Statyba
• Rinkodara ir pardavimas/nuoma
• Turto valdymas

Rekomendacijos perkantiems būstą:

• Atskirkite investicinius ir asmeninius tikslus
• Įvertinkite lokaciją ir infrastruktūrą
• Atsižvelkite į tvarumo aspektus
• Pasidomėkite vystytojo reputacija

tags: #komercinio #nekilnojamojo #turto #vystytojas