Rinkos ekonomikos sąlygomis sutartinė šalis turi užtikrinti drausmę ir tikslų pareigų vykdymą, o tai yra būtina sąlyga verslo vystymui. Tačiau skolininkas gali nevykdyti pareigos prievolėje. Siekiant apsaugoti kreditoriaus interesus, Lietuvos teisės sistema numato įvairius būdus, kurie užtikrina, kad skolininkas įvykdys subjektinę pareigą prievolėje. Vienas iš tokių kreditoriaus interesų apsaugos būdų yra hipoteka.
Hipotekos sistema nuo savo veiklos pradžios buvo nuolat peržiūrima ir tobulinama. Vis dėlto visuomeniniai santykiai, kuriems reguliuoti buvo kuriamos teisės normos, liko ne iki galo reglamentuoti ir aiškūs. Dėl to iki šiol hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto procese pasitaiko akivaizdžių klaidų ir netikslumų. Įstatymo nuostatų pakeitimai ir papildymai, daromi siekiant patobulinti galiojantį hipotekos registro modelį, neretai sąlygoja praktines teisės normų taikymo problemas.
Hipotekos Samprata ir Istorinė Raida
Siekiant tinkamai įvertinti išieškojimo iš įkeisto turto ypatumus, būtina suprasti hipotekos, kaip daiktinės teisės, požymius (sekimo, pirmumo ir kt.). Išsamiai išanalizuoti įkeitimo teisės istorijos nesiekiama, tačiau lyginamuoju-istoriniu metodu aptariamos įkeitimo formos ir pagrindai, turėję didelę įtaką šios dienos hipotekos susiformavimui. Svarbu suprasti, kaip seniau galioję teisės aktai darė įtaką šiuo metu galiojantiems civiliniams įstatymams, jų aiškinimui ir taikymui praktikoje.
Įkeitimo Formos Senovėje
Jau Senovės Egipte buvo žinomos įvairios įkeitimo formos, o įkeitimo teisė buvo plėtojama Romos teisėje. Nors skolinimasis bei įkeitimas nebuvo labai dažnas reiškinys senovės civilizacijose, tai nebuvo ir išimtiniai atvejai. Babilono valdovo Hammurabio teisynas nustatė:
"Jei kas padaro skolos ir dėl jos parduoda arba atiduoda užstatan savo žmoną, sūnų arba dukterį, tai jie pas jo pirkėją ar užstato laikytoją tarnauja trejus metus."
Dažniausiai sutarties įvykdymui užtikrinti buvo taikytas savęs įkeitimas. Skolinės vergovės panaikinimas siejamas su archonto Solono reforma (išrinktas 594 m. pr. Kr.), po kurios apie įkeitimą galime kalbėti kaip apie daiktinės atsakomybės formą. Žemės įkeitimo (hipotekos) atveju, skolininkas prie kelio statydavo stulpą, ant kurio įrėždavo kreditoriaus vardą, pavardę ir metus. Tai buvo ženklas, draudžiantis skolininkui pasisavinti tai, kas "įvesta, įvežta, įnešta". Taigi, skolininkas galėjo naudotis įkeista žeme, bet jis netekdavo teisės ja disponuoti, kol neatsiteisdavo su kreditoriumi.
Įkeitimo Formos Romos Teisėje
Senovės Romoje buvo skiriamos trys įkeitimo formos: fiducia, pignus ir hypotheca.
- Fiducia: Pirminės įkeitimo formos esmė buvo ta, kad skolininkas (fiduciantas) kreditui garantuoti mancipacijos arba in iure cessio būdu perduodavo kreditoriaus (fiduciarijaus) nuosavybėn kokį nors daiktą su sąlyga (pactum fiduciae) įvykdžius įsipareigojimą grąžinti jį savininkui.
- Pignus: Siekiant plėtoti kreditinius santykius, ne vėliau kaip III a. iki Kr. atsirado kita įkeitimo forma pignus, neretai vadinama "rankiniu įkeitimu". Pagal šią formą, kreditorius įgydavo daikto valdymą ir įkeistą daiktą galėjo išlaikyti savo rankose iki skolos sumokėjimo.
- Hypotheca: Ši įkeitimo forma skolininkui suteikė teisę neperleisti įkeitimo objekto, pasiliekant šio daikto savininku ir valdytoju.
Teisės literatūroje pagrindiniu hypothecos ir pignus skirtumu dažniausiai nurodomas valdymo požymis: jeigu daiktas būdavo perduodamas kreditoriui - tai pignus, o, jei daiktas likdavo skolininkui - hypotheca. Romėnų teisė išskyrė tris įkaito atsiradimo būdus - sutartį, įstatymą ir teismo sprendimą.
Teismo Leidimas Įkeisti Turtą: Kada Jis Būtinas ir Kada Gali Būti Atsisakyta
Nuo 2001 m. liepos 1 d. Lietuvoje galioja tvarka, pagal kurią, jei turite nepilnametį vaiką ir norite parduoti, įkeisti, dovanoti ar kitaip perleisti ar apriboti nuosavybės teises į turimą šeimos gyvenamąją patalpą, reikalingas teismo leidimas. Tačiau, jei norite parduoti kitą nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, žemės sklypą ar negyvenamosios paskirties pastatus, teismo leidimo nereikia. Ši tvarka sukurta siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų interesus.
Teismas, išduodamas leidimus, paiso tik vaiko interesų. Pagrindinė priežastis, kodėl kartais negalima duoti leidimo parduoti nekilnojamojo turto, yra ta, kad stinga reikiamų dokumentų. Pavyzdžiui, šeima nori parduoti dviejų kambarių butą, nes planuoja pirkti didesnį, trijų kambarių. Atrodytų, viskas puiku, vaikų gyvenamosios sąlygos bus pagerintos, bet žmonės teismui nepateikia net preliminarios sutarties su buto pardavėju bei duomenų iš Registrų centro. O gal tas trijų kambarių butas yra įkeistas ar areštuotas?
Arba vienas asmuo prašė įkeisti bankui šeimos gyvenamąsias patalpas, kad gautų paskolą verslui vystyti. Teismas negali duoti tokio leidimo, nes nėra jokių garantijų, kad verslas pasiseks ir dėl to nenukentės vaikai.
Kada Teismas Gali Atsisakyti Duoti Leidimą?
Teismas gali principingai neleisti parduoti būsto, jei kitas planuojamas pirkinys - nebaigta statyba. Suprantama, jei baigtumas - vos 30 procentų ar tik padėti pamatai, joks teisėjas netraktuos to kaip naujos gyvenamosios vietos vaikams. Tačiau jei bent jau 80 proc. statyba baigta, stengiamasi elgtis geranoriškai.
Pavyzdžiai Iš Praktikos
- Vienu atveju pakako, kad mama su vaiku prisiregistruotų pas savo tėvus. Tiesiog pateikėme teismui su tėvais sudarytą panaudos sutartį, kad jie leis dukrai ir jos vaikams naudotis vienu kambariu, ir problema buvo išspręsta.
- Tačiau kartais pasitaiko atvejų, kai teismas neleidžia parduoti buto, nors šeima pirks namą. Teigiama, kad tai sąlygų gerinimas, o ne bloginimas. Tokiu atveju, matyt, tiesiog pritrūko reikiamų dokumentų.
Popierizmo Sunkumai
Nepatogus tas popierizmas, ypač žinant, kad dažnai šeimai teismo leidimo reikia prašyti ne vieną kartą. Tiesa, teisėjai paaiškina, ko pritrūko, kokių dokumentų nebuvo pateikta. Tad belieka pakoreguoti ir kreiptis dar kartą.
Kai kurie nekilnojamojo turto (NT) agentūrų darbuotojai pritaria, kad būtinybė gauti teismo leidimą kartais tėra tik "popierinis" apsidraudimas bei bandymas parodyti, kaip rūpinamasi nepilnamečiais vaikais. Juolab kad per daugybę metų, kol galioja ši tvarka, žmonės prisigalvojo įvairių fiktyvių veiksmų, kurie padeda sulaukti jiems palankaus teismų sprendimo.
Vieša paslaptis, kad vyksta įvairiausios aferos. Kadangi nekilnojamojo turto agentūros yra suinteresuotos, jog jų klientas parduotų butą, nes nuo to gaus komisinius, yra tekę girdėti, kad jos pačios padeda sukurti fiktyvias sutartis. Dažniausiai fiktyvių sutarčių apie neva perkamą būstą prireikia tada, kai savo nekilnojamąjį turtą pardavusi šeima planuoja išvykti uždarbiauti į užsienį.
Teisingumo Ministerijos Iniciatyvos
Teisingumo ministerija yra parengusi Civilinio kodekso ir kitų susijusių įstatymų projektą, kuris šiuo metu yra pateiktas svarstyti Seimui. Pagal siūlomą projektą, parduodant ar įkeičiant butą, kuris yra šeimos turtas, sutuoktiniai turės pateikti notarui rašytinį patvirtinimą, kad dėl šio sandorio nenukentės nepilnamečio vaiko interesai.
Šis įstatymas tikrai reikalingas, bet kartais persistengiama, ir notarai iš tėvų reikalauja perteklinių leidimų. Yra buvę atvejų, kai šeima parduoda sodo namelį, kuriame negyvena, ir tai yra jų ne vienintelis nekilnojamasis turtas, bet notarai netvirtina sutarties, kol nėra teismo leidimo. Gaišinamas žmonių laikas be jokio reikalo.
Pavyzdžiui, imant paskolą iš banko ir norint įkeisti butą reikia pažymos iš tarnybos, ar nėra buvę atvejų, kad ši šeima pažeistų vaiko teises. Juk realiai bankai viską nuodugniai patys patikrina ir bet kam paskolų neduoda, tad tokia pažyma atrodo perteklinis reikalavimas.
Ar teismas lygiai taip pat gina vaikų teises, jei tėvai yra nemokūs ir dėl skolų juos reikia iškeldinti iš gyvenamojo būsto?
Šeima gali būti iškeldinta iš buto tik pagal įsiteisėjusį teismo sprendimą. Tokie atvejai nėra dažni, bet tikrai yra buvę, kai teismo sprendimu antstoliai iškeldino šeimą su vaikais iš namų. Įstatymuose parašyta, kad tėvai turi pasirūpinti, kur vaikas gyvens po iškeldinimo. Paprastai gatvėje niekas nelieka - glaudžiasi pas gimines.
Teismų Praktika ir Actio Pauliana
Nagrinėjant hipotekos klausimus, svarbu atkreipti dėmesį į teismų praktiką, ypač susijusią su actio Pauliana ieškiniais. Šis teisės institutas leidžia kreditoriams ginčyti skolininko sudarytus sandorius, kuriais siekiama išvengti atsiskaitymo su kreditoriais.
Civilinės Bylos Pavyzdys
Lietuvos apeliacinis teismas 2015 m. birželio 11 d. nagrinėjo civilinę bylą, kurioje buvo ginčijami keli pirkimo-pardavimo sandoriai, susiję su bankrutavusios G. V. vaistinės turtu. Ieškovas prašė pripažinti negaliojančiais sandorius, teigdamas, kad jie atitinka actio Pauliana ieškinio sąlygas: sandorio sudarymo metu įmonė buvo nemoki, sandoris pažeidė kreditorių teises, turtas parduotas už mažesnę kainą nei rinkos vertė, sandorio šalys buvo nesąžiningos.
Pirmosios instancijos teismas patenkino ieškinį, pripažindamas sandorius negaliojančiais ir taikydamas restituciją. Teismas nustatė, kad G. V. vaistinės finansinė padėtis prieš turto perleidimo sandorius buvo sunki, įmonė turėjo kreditorių, nemokėjo darbo užmokesčio darbuotojams. Teismas taip pat konstatavo atsakovų G. V. ir L. V. nesąžiningumą, kurį patvirtina iš turto pardavimo gautomis lėšomis neatsiskaitymo su kreditoriais faktas.
Svarbūs Aspektai Nagrinėjant Bylą
Kasacinis teismas akcentavo aplinkybę, jog kreditorių interesų pažeidimo atveju svarbu nustatyti, ar ginčo turtas buvo perleistas už pagrįstą ir tinkamą kainą. Byloje turėjo būti įvertinta, kad atsakovai perleido ne vien nekilnojamąjį turtą, bet ir verslui naudojamą objektą. Kasacinis teismas pagrįstomis pripažino bylą nagrinėjusių teismų išvadas dėl atsakovo G. V. nesąžiningumo.
Išvados
Teismas gali neleisti įkeisti turto, jei tai pažeidžia nepilnamečių vaikų interesus arba jei sandoris sudarytas nesąžiningai, siekiant išvengti atsiskaitymo su kreditoriais. Svarbu pateikti teismui visus reikiamus dokumentus ir įrodymus, kad sandoris yra naudingas vaikams ir kreditoriams.
Teismų praktika rodo, kad kiekvienas atvejis yra vertinamas individualiai, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes ir įrodymus. Jei kyla abejonių dėl sandorio teisėtumo, kreditoriai gali kreiptis į teismą su actio Pauliana ieškiniu.
| Situacija | Teismo Sprendimas | Priežastis |
|---|---|---|
| Šeima nori parduoti butą ir pirkti didesnį, bet nepateikia preliminarios sutarties su buto pardavėju. | Teismas neleidžia parduoti. | Trūksta dokumentų, įrodančių, kad vaikų gyvenamosios sąlygos bus pagerintos. |
| Asmuo nori įkeisti šeimos gyvenamąsias patalpas, kad gautų paskolą verslui vystyti. | Teismas neleidžia įkeisti. | Nėra garantijų, kad verslas pasiseks ir dėl to nenukentės vaikai. |
| Šeima nori parduoti būstą ir pirkti nebaigtą statybą (30% baigtumas). | Teismas neleidžia parduoti. | Nebaigta statyba nelaikoma nauja gyvenamąja vieta vaikams. |