Kada Reikalingas Turto Vertinimas: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandoriai kiekvienais metais sudaromi įvairiuose Lietuvos miestuose ir kaimo vietovėse. Visi, kurie susidūrė su nekilnojamojo turto pirkimu arba pardavimu, girdėjo terminą turto vertinimas. Su juo dažnai susiduria ir tie, kurie dirba nekilnojamojo turto versle. Vis dažniau tampa reikalingas nekilnojamo turto vertinimas, kuris naudingas tiek tiems, kurie nusprendė pirkti žemės sklypą ar būstą imant būsto paskolą, tiek ir visiems kitiems, kurie nori sužinoti, kokia yra turto vertė.

Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu jūs gaunate nekilnojamojo turto įvertinimą piniginiu atžvilgiu. Turto vertinimas yra procesas, kai siekiama nustatyti objekto rinkos vertę įvairiais tikslais: pardavimui, nuomai, paskolos gavimui, mokestinių įsipareigojimų vykdymui ir kt. Tik turto vertinimo pagalba sužinosite, kiek vertas jūsų turtas realiuoju metu, nes jo vertė keičiasi.

Šiame straipsnyje aptarsime, kada ir kodėl turto vertinimas yra reikalingas, kaip jis atliekamas ir kokie dokumentai reikalingi.

Kada Reikalingas Turto Vertinimas?

Dažniausi atvejai, kuomet reikalingas turto vertinimas yra tuomet, kai imama paskola žemės sklypo arba būsto pirkimui. Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris dažnai yra privalomas įvairiose situacijose, susijusiose su būsto įsigijimu. Turtą vertinti būtina ne tik perkant būstą be paskolos, bet ir tuomet, kai naudojama banko paskola, siekiama finansuoti būsto remontą arba norima pradėti naujos statybos projektą.

Žemiau aptarsime pagrindinius atvejus, kada reikalingas turto vertinimas:

1. Perkant su banko paskola: Visos kredito bendrovės reikalauja turto vertinimo, nes tai leidžia vertinti ar būstas atitinka tą sumą už kurią jis bus perkamas, juk bankui nepalanku įsigyti žemesnės vertės turtą suteikiant didelę paskolą. Taip yra dėl paprastos priežasties, nes jeigu klientas t.y. paskolos gavėjas taps nemokus, tai bankui reikės nekilnojamąjį turtą parduoti, kad padengti savo išlaidas, o jeigu vertė bus mažesnė, nei paskola, tai bankui tai visiškai nenaudinga. Bankas norėdamas suteikti paskolą perkačiui turi įvertinti Nekilnojamojo turto vertę, kad užtikrintų savo finansinį interesą. Tai padeda bankui apskaičiuoti, kokią paskolos sumą gali suteikti ir kokią riziką jis prisiima, teikdamas paskolą.

   Vertinimas padeda:

   • Apskaičiuoti paskolos dydį: Bankai dažnai teikia paskolą tik iki tam tikro nekilnojamojo turto vertės procento (paprastai iki 80%). Jei turto vertė yra mažesnė, gali reikėti didesnio pradinio įnašo arba paskola gali būti neteikiama.
   • Sumažinti riziką: Turtas, kuris naudojamas kaip paskolos užtikrinimas, turi būti vertinamas, kad bankas galėtų užtikrinti savo investiciją. Jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti paskolos, bankas gali parduoti turtą, kad atgautų skolą.
2. Skolinantis būsto remontui: Jei norite atlikti būsto remontą ir nusprendėte imti paskolą remonto darbams atlikti, turto vertinimas taip pat gali būti privalomas. Net jei turtas jau yra jūsų nuosavybėje, jo vertė gali pasikeisti dėl atliktų remonto darbų, todėl svarbu žinoti tikrąją būsto vertę prieš kreipiantis dėl paskolos.Paskola remonto darbams gali būti suteikta tik tuo atveju, jei Nekilnojamojo turto vertinimas parodo, kad būsto vertė yra pakankama ir remonto metu nebus pažeista esama jo struktūra arba vertė padidės po atliktų darbų.

   Turto vertinimas yra būtinas, nes:

   • Įvertinama turto būklė: Remonto paskolų atveju labai svarbu įvertinti ne tik turto rinkos vertę, bet ir jo būklę. Tai leidžia suprasti, ar remontas padidins turto vertę ir ar investicija bus verta.
   • Teisės aktų laikymasis: Tam tikros paskolos, skirtos būsto remontui, gali reikalauti, kad turto vertinimas būtų atliktas pagal teisės aktų reikalavimus, kad būtų užtikrinta paskolos suteikimo teisėtumas.
3. Pradėjus būsto statybas: Turtą vertinti taip pat būtina, kai ketinate pradėti statybos projektą. Jei ketinate statyti naują būstą arba kitą Nekilnojamąjį turtą, vertinimas padės įvertinti sklypo vertę ir jo galimybes.

   Tuo atveju, kai vykdote statybos projektą, vertinimas padeda:

   • Įvertinti sklypo vertę: Statybos pradžioje būtina įvertinti sklypo rinkos vertę, kad būtų galima apskaičiuoti reikiamą finansavimą ir galimą investicijų grąžą.
   • Planuoti statybos išlaidas: Tinkamas vertinimas gali padėti geriau suprasti, kiek gali kainuoti statybos darbai, ar statybos projekto įgyvendinimas bus finansiškai naudingas, ir ar turtas pasieks norimą vertę, kai bus baigtas.
   • Galimybė gauti finansavimą: Statybos paskolos atveju būtina pateikti vertinimą, kad būtų galima gauti reikiamą paskolos sumą. Vertinimas padeda bankams ir kreditoriams įvertinti, ar jūsų projektas yra pelningas ir kokios rizikos yra susijusios su statybų užbaigimu.
4. Perkant būstą be paskolos: Pirkėjai perkantys būstą be paskolos nori įsitikinti, kad būstas ar žemės sklypas tikrai verti tos sumos, kokią nurodo pardavėjas. Kartais galima pamatyti skelbimus, kur pardavėjas prašo neadekvačios pinigų sumos, nors šalimais esantys nekilnojamojo turto objektai kainuoja gerokai pigiau, o jie labai panašūs vertinimo prasme. Atlikus turto vertinimą galima įsitikinti ar prašoma suma yra tinkama pagal rinkos vertę.
5. Parduodant turtą: Pardavėjams taip pat naudingas nekilnojamo turto vertinimas. Jiems tai puiki galimybė parduoti turtą už gerą kainą, jei turtas to tikrai vertas.
6. Kiti atvejai: Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas ne tik asmenims, norintiems įsigyti ar parduoti būstą, bet ir tiems, kurie planuoja investuoti, gauti paskolą ar atlikti kitus finansinius veiksmus, susijusius su turtu. Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu. Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas: Kai reikia apmokestinti turtą; Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus; Prieš pardavimą iš varžytinių; Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams; Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.

Kada Vertinimas Nėra Būtinas?

Nekilnojamojo turto vertinimas nėra būtinas visais atvejais. Pavyzdžiui, jei turtą perkate be banko paskolos, jūs galite tiesiog susitarti dėl kainos su pardavėju, tačiau vis tiek rekomenduojama pasitelkti nepriklausomą vertintoją, kad užtikrintumėte, jog kaina atitinka tikrąją turto vertę.

Be to, jei turtas jau buvo vertinamas neseniai (pavyzdžiui, per paskutinį sandorį), gali būti, kad naujas vertinimas nebus reikalingas, tačiau visada reikia pasitikslinti su kreditoriais ar teisininkais dėl reikalavimų.

Specialios Sąlygos

Kai kuriais atvejais turtas gali būti vertinamas pagal specialias sąlygas, pavyzdžiui:

• Kai turtas yra itin unikalus: Jei perkate ar statote ypatingą Nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, seną istoriją turintį pastatą ar unikalų architektūrinį projektą, turto vertinimas gali reikalauti specifinių žinių ir metodų.
• Kai turtas turi teisinės rizikos: Jei turtas turi neaiškią teisinę istoriją (pavyzdžiui, neišspręsti nuosavybės klausimai ar ginčai dėl sklypo ribų), vertinimas gali būti atliekamas atidžiau, atsižvelgiant į galimas teisines pasekmes.

Kas Atlieka Turto Vertinimą?

Kadangi turto vertinimo tikslas yra suteikti nekilnojamojo turto pardavėjui ar pirkėjui tikslią tam tikro nekilnojamojo turto vertę tam tikroje rinkoje, tai turi atlikti profesionalas, gerai išmanantis apie vietos nekilnojamąjį turtą ir kainas. Taigi, būsto vertinimą atlieka vienas iš dviejų nekilnojamojo turto specialistų: profesionalus turto vertintojas arba nekilnojamojo turto agentas.

NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

Kaip Vyksta Turto Vertinimas?

Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.

Proceso etapai:

1. Pagal vertinamo turto tipą nustatomi vertinimui reikalingi dokumentai, atliekama jų analizė.
2. Norint įvertinti turtą, būtina vertinamo turto apžiūra. Vertintojas arba vertintojo asistentas, dalyvaujant užsakovui arba turto savininkui, iš anksto sutartu metu, apžiūri turtą ir įvertina turto būklę bei kitas charakteristikas, reikalingas tiksliai nustatyti rinkos vertę.
3. Išanalizavus užsakovo pateiktus dokumentus ir apžiūros metu surinktą informaciją atliekami skaičiavimai ir nustatoma turto rinkos vertė.
4. Visi surinkti duomenys apie vertinamą turtą ir rinkos vertės skaičiavimai aprašomi turto vertinimo ataskaitoje.
5. Parengus turto vertinimo ataskaitą, ši, sutartu laiku ir būdu, įteikiama užsakovui arba jo įgaliotam asmeniui.

Vertinimas atliekamas greitai tais atvejais, kai turto vertintojas neturi daug darbo ir vertinamas objektas nėra labai sudėtingas vertinimo požiūriu. Laiko atžvilgiu vertinimas taip pat gali būti skirtingas. Dažniausiai jis atliekamas per vieną ar kelias darbo dienas, tačiau, jei yra sudėtingas vertinimas, tai viskas gali trukti ir kelis mėnesius.

Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.

Turto Vertinimo Metodai

Kaip aiškina A. Lisauskienė, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas. „Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

Ji tęsia, kad taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“

3 nekilnojamojo turto vertinimo būdai:

• Lyginamasis metodas
• Išlaidų kaštų vertinimas
• Pajamų metodas

Turto Vertės Veiksniai

Svarbiausi turto vertės veiksniai yra:

• Vieta, vieta ir dar kartą vieta
• Turto būklė
• Rinka
• Individualūs nekilnojamojo turto požymiai

Kokius Dokumentus Reikia Pateikti?

Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.

Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai:

• VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
• Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
• Aktualus žemės sklypo planas;
• Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
• Nuomos sutartys ir pan.

Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.

Turto vertintojas reikalingų dokumentų sąrašą patikslina vertinimo eigoje ir informuoja apie tai klientą.

Kaip Nustatyti Preliminarią Buto Kainą?

Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus.

Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.

Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.

Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.

Svarbu Žinoti

• Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste.
• Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
• Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose, tačiau bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl rekomenduojama klientams nueiti į banko puslapį ir pasižiūrėti partnerių sąrašą.

Išvada

Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus žingsnis norint įsigyti būstą, ypač jei naudojama banko paskola, atliekami remonto darbai ar pradedamos statybos. Tai padeda nustatyti objektyvią turto vertę ir apsaugoti visas Šalis nuo galimų finansinių nuostolių. Tokiais atvejais, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas, labai svarbu ne tik tinkamai pasirinkti vertintoją, bet ir iš anksto pasidomėti šia paslauga. Nuo jos gali priklausyti ne tik, kaip bus įvertintas turtas, bet ir kiti Jums reikalingi procesai.

tags: #kada #reikalingas #turto #vertinimas