Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms.
Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.
Tačiau pirmiausia, norint patarti, reikia žinoti, kur žmonės dažniausiai klysta.
Vilnietis Tomas (vardas pakeistas) nusprendė investuoti į nuosavo namo statybas.
Skelbime rastas sklypas atrodė idealus - patogi vieta, patraukli kaina, netoli miesto ribos.
Pardavėjas užtikrino, kad „čia tikrai galima statyti“ ir net užsiminė, jog tai puiki proga įsigyti sklypą pigiau.
Sutartis buvo pasirašyta skubotai, be gilesnės patikros.
Tik po kelių mėnesių Tomas sužinojo, jog sklypas patenka į magistralinio dujotiekio apsaugos zoną, kuri tęsiasi net tris šimtus metrų į abi puses nuo vamzdyno.
Tai reiškė, kad statybos čia praktiškai neįmanomos.
(DIDŽIULIS POVEIKIS) Žemės pirkimas ir namo statyba
Apribojimų tipai ir jų įvertinimas
„Capital Architects“ architektė-projektų vadovė Ieva Pavilonė sako, kad dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas.
Vienas pirmųjų patikrinimo žingsnių - įsitikinti, ar sklypas nepatenka į apsaugos zonas.
Tokie apribojimai gali būti nustatyti dėl kelių, elektros linijų, magistralinių dujotiekių, kultūros paveldo objektų ar „Natura 2000“ teritorijų.
Ji paaiškina, kad apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona.
Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą.
„Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio.
Taip pat pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų.
Labai svarbu tai žinoti, nes, pavyzdžiui, jei kaimynas pasistatė namą 3 metrai iki savo sklypo ribos, pirmasis gavo tokiam projektui statybos leidimą, jis išlaiko reikalavimus, nes šalia esantis sklypas šalia buvo dar tuščias.
Tarkime, kad namas yra mūrinis, tai jo gaisrinės saugos klasė bus antra ir mums, kitame sklype norint statyti kitą pastatą, iki šito kaimyno namo reikėtų išlaikyti 8 metrus”, - akcentuoja ekspertė.
Net ir sklypui nepatekus į jokias apsaugos zonas, svarbu patikrinti savivaldybės galiojantį bendrąjį planą.
Šis dokumentas nustato, kokia veikla toje teritorijoje galima, kokie statiniai leidžiami ir kokia plėtra numatyta ateityje.
Jei jūsų norima veikla prieštaraus plano sprendiniams, statybos leidimo negausite.
I. Pavilonė tęsia, kad pirkėjai dažnai nežino ir kito reikalavimo, susijusio su gaisro gesinimu.
Projektuojant namą mieste reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys.
Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.
Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių.
I. Pavilonė primena pakrančių apsaugos zonų reikalavimą.
„Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima.
Yra atvejų, kai žmogus nusipirko sklypą labai gražioje vietoje, prie upės, mes įvertinome šlaitą, apsaugos juostą, apsaugos zoną dėl gatvės ir liko užstatymui tik apie 30 kv. m.
Žmogus tikėjosi pasistatyti gyvenamąjį namą, bet to padaryti buvo neįmanoma.
Tam, kad žmonės tokių klaidų išvengtų, būtų logiška prieš perkant sklypą įsivertinti ir pasišnekėti su ekspertais dar prieš perkant sklypą“, - pataria architektė.
Taip pat, pašnekovės teigimu, prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
„Tai reikėtų pirmiausia pardavėjo klausti, ar iki sklypo ateina komunikacijos ir kur eina.
Nes vėlgi, jos turi savo apsaugos zonas.
Taip pat apsaugos zonas turi ir vietiniai gręžiniai, tad jeigu sklypas mažas, o namo žmogus nori didesnio, gali nepavykti tokio noro įgyvendinti.
Dar vienas niuansas dėl įvažiavimų į sklypą.
Įsivaizduokime, kad turime sklypą, kuris, atrodo, kad galėtų turėti įvažiavimą iš dviejų pusių.
Jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, tau mes griežtai turime vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas“, - pažymi ekspertė.
Kaip sužinoti apie apribojimus?
- Registro išrašas: jame turi būti surašyti apribojimai, tokie kaip elektros apsaugos, kelių, upių, ežerų ar pan. apsaugos zonos, nekilnojamo turto paveldo apsaugos zonos.
- Konsultacija su matininkais: jie gali suteikti informacijos apie papildomus apribojimus.
- Detalusis planas: jame nurodoma, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas ir ar yra apribojimų.
Net ir tinkamas teisiškai bei techniškai sklypas gali prarasti patrauklumą dėl aplinkos veiksnių.
Pramonės objektai, sąvartynai, fermos ar intensyvaus eismo keliai gali turėti neigiamą poveikį gyvenimo kokybei.
Statybos leidimas ir projektas
Dažnai žmonės klausia, ar reikia gauti leidimą statybai?
Svarbu įsisąmoninti, kad būtent rezultatas yra leidimas statybai.
Tai reiškia, kad statant bet kokį papildomą statinį: ar lauko išvietę ar malkinę, reikės gauti papildomą leidimą statybai.
O leidimas statybai yra projekto, kurį parengia architektas, rezultatas.
Taigi, kaip reiktų daryti?
Pirmiausia, pasirengti projektą, kad jį patvirtintų atitinkamos instittucijos ir tik tada yra gaunamas leidimas.
Jeigu yra papildomų apribojimų, vadinasi, į situaciją įsilieja kažkokia papildoma valstybinė institucija, kuri derina jūsų projektą kelis mėnesius, priklausomai nuo specialisto, kuris ten dirba, koks jo užimtumas, darbo krūvis ir pan.
Bent jau gauti leidimą nusiteikite minimum pusei metų, gali užtrukti ir metus, ir pusantrų, o dar plius statybos.
Sklypo dydis ir forma
Įsigiję sklypą, naujakuriai ima braižyti savo svajonių namo projektą.
Tačiau, I. Pavilonės teigimu, ne visada yra galimybė suprojektuoti tokį namą, kokio nori pirkėjai, nes jam tiesiog netinka įsigyto sklypo forma.
Žmonės, pirkdami sklypą, neįvertina, kokios namo formos, kelių aukšto namo norės.
Paklausta, kokio dydžio sklypas galėtų būti geriausias pasirinkimas norintiems ne tik komfortiško dydžio namo, bet ir kiemo, galbūt dar garažo ir pirties pastato, architektė įvardija kelis skaičius.
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo.
Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą.
Tai yra komfortiškas variantas.
Architektė sako, tai turėtų vykti kompleksiškai.
Iš esmės viskas eina kartu - reikia kartu ir galvoti, žinoti, kokio namo reikia, ir tuomet rinktis sklypą.
Rekomenduojami sklypo dydžiai:
| Namo tipas | Sklypo dydis |
|---|---|
| Vieno aukšto namas su garažu | Apie 12 arų |
| Namas iki 100 kv. m | Apie 8 arus (jei nėra papildomų apribojimų) |
Kiti svarbūs aspektai
- Komunikacijos: įvertinkite, ar sklype yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
- Įvažiavimas į sklypą: jeigu sklypui yra parengtas detalusis planas, turime griežtai vadovautis planu ir įvažiavimą į sklypą daryti ten, kur jis numatytas.
- Sklypo vieta: įvertinkite susisiekimą su miestu, privažiavimo kelių būklę, artimiausias įstaigas (darželį, mokyklą, parduotuvę).
- Sklypo gruntas: įvertinkite, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta.
- Sklypo orientacija: optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
- Inžineriniai tinklai: ar yra pažymėti esami tinklai topografinėje nuotraukoje.
Patarimai, kaip nepadaryti klaidų
I. Pavilonės teigimu, pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą.
Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą.
Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu.
Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
Ji tęsia, kad mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.
Patikimiausias būdas išvengti nemalonumų - derinti oficialią informaciją su konsultacijomis.
Savivaldybės urbanistikos skyrius gali pateikti detalius teritorijų planavimo dokumentus, o nepriklausomi architektai ar planuotojai - įvertinti sklypo galimybes pagal jūsų planus.
Lietuvoje galiojanti tvarka aiškiai nustato - pirkėjas privalo pats įvertinti įsigyjamą objektą ir jo būklę.
Sklypo grąžinimas galimas tik itin retais atvejais, kai nustatomi paslėpti defektai arba defektai, kuriuos pardavėjas sąmoningai užmaskavo.
Vien žodinis pažadas, kad „čia galima statyti“, neturi jokios teisinės galios, jei tai prieštarauja oficialiems dokumentams.
Sklypo patikrinimas turi apimti ne tik teisinius, bet ir praktinius aspektus.
Reikia įsitikinti, kad kadastriniai matavimai sutampa su realiomis ribomis vietoje ir kad riboženkliai pastatyti tiksliai.
Didelę reikšmę turi inžinerinių tinklų prieinamumas: elektros, vandentiekio, nuotekų, dujų prisijungimo galimybės ir jų įrengimo kaštai.
Būtina įvertinti ir gamtines sąlygas - reljefą, grunto tipą, gruntinio vandens lygį, potvynių riziką.