Perkant sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į daugelį aspektų, kad vėliau nekiltų problemų. Visi išvardyti dalykai yra vienodai svarbūs, todėl į visus juos reikia atkreipti tinkamą dėmesį.
Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingųjų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą Jūs perkate galimybes, taigi sklypas yra galimybių pirkimas.
Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
(Greiti patarimai) Atkreipkite dėmesį į tai prieš pirkdami žalią žemę
Nuo ko pradėti?
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti: kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t.y. vieta, plotas, paskirtis, galima paskirtis, naudojimo pobūdis, detalusis planas, komunikacijos, kaina, dokumentai, leidimai, ir kita.
Ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.
Svarbūs dokumentai
Dokumentai gali būti kelių tipų:
- tiesioginiai sklypo dokumentai, tai būtų: Sklypo įsigijimo dokumentas, Kadastrinių matavimų byla.
- apie parduodamo turto dokumentus jau rašėme skyreliuose „Kaip reikia pirkti turtą“ , „Dokumentai“.
Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
Įgaliojimas - jis turi būti galiojantis, jo funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia, t.y.
Savininko asmens dokumentas turi būti galiojantis.
Labai svarbi yra jo ,,gavimo data“. Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui.
Kadastro žemėlapiai. Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“. Pasitaiko atvejų, kai jie patys tiksliai nežino, kur yra jų turimas sklypas, ypač tuomet, kai nėra padaryti tikslieji geodeziniai matavimai.
Preliminarūs geodeziniai patavimai. Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais - jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir daugiau sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.
Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t.y. įsigilinti ir gauti atsakymus į visus pradžioje pateiktus savininko jums teiginius (klausimus), kad nenusipirktumėte netinkamo sklypo. Šiuo atveju aš kalbu apie tai, ką reikia daryti suradus sau tinkamą sklypą, t.y. kokius veiksmus reikėtų atlikti dar iki avanso davimo ar pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, kad paskui nereikėtų gailėtis, išleidus pinigų netinkamam turtui.
Ir jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiką daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai.
Kur ieškoti atsakymų?
Kur reikia ieškoti atsakymų į visus klausimus, kuriuos pateikiau? Į ką kreiptis pagalbos/ konsultacijos?
Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.
Visą informaciją apie konkrečią vietą, t.y. sklypą, galima surasti rajono ar miesto savivaldybės svetainėje, tačiau tai gali užtrukti ir ten nepamatysite niuansų, kurių kartais pasitaiko.
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti). Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas. Jeigu sklypas yra didelis, t.y. 1 ha ir daugiau, tuomet paklaidos būna mažesnės negu perkant mažesnį sklypą.
Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Detaliajame plane galite surasti: užstatymo tankį - tai yra pirmo aukšto visų statinių ( jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y. apribojimai sumažina sklypo vertę.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.
Registrų centro įkainiai
Elektroninis Registrų centras (RC) gina naujus įkainius, kurie apskaičiuoti pagal tai, kiek kainuoja suteikti paslaugą. Išties - kainoraštyje dauguma įkainių mažėja, dažniausiai tai paslaugos verslui, duomenys, pigiau bus įregistruoti brangaus turto nuosavybę. Tačiau notarai kritikuoja ketinimus didesnę RC pajamų dalį surinkti mažiau pasiturinčių gyventojų sąskaita, mat anksčiau didesnė RC išlaikymo našta tekdavo turtingiesiems.
Nekilnojamojo turto registras ir kadastras jau dabar suneša 58 procentus visų RC pajamų, daugiau nei visi kiti registrai kartu sudėjus, rodo I pusmečio ataskaita. Nuo spalio 1 dienos pakoregavus įkainius ši RC pajamų dalis turėtų dar labiau padidėti, tuo metu atpigs paslaugos verslui - mažiau pajamų tikimasi surinkti iš juridinių asmenų registro, vardija RC Strateginio vystymo direktorius Adrijus Jusas.
Tuo metu verslas, panašu, įžvelgia naujų galimybių - atpigs naudinga informacija ir ji bus prieinamesnė. Vėlgi, ne tiek prieinamesnė, kiek kaimyninėse valstybėse, kur registrų duomenys apskritai nemokami. Norint nemokamų duomenų, politikams tektų išspręsti finansavimo klausimą.
Lietuvos notarų rūmų prezidentas, Klaipėdos notaras Marius Stračkaitis tikina, kad Registrų centro kainų politika ir teisės aktų interpretavimas - nesąžiningi, mat bandoma pasipelnyti gyventojų sąskaita ir tai lemia priešpriešą. Daugiausia aistrų kelia nuosavybės registravimo mokestis.
„Nuo spalio 1-sios už nuosavybės teisės įregistravimą į kiekvieną daiktą, nepriklausomai nuo jo vertės, RC reikia mokėti 17,19 Eur dydžio atlyginimą. Kitais žodžiais, pagal vienodą tarifą moka ir močiutė, registruojanti iš velionio vyro paveldėtą 100 eurų vertės tvartelį, ir solidus ponas, įsigijęs gamyklos pastatą“, - sako M. Stračkaitis ir primena, kad anksčiau mokestis buvo apskaičiuojamas atsižvelgiant į turto vertę ir svyravo nuo 2,9 Eur iki 1448 Eur.
Aktualiausia tai regionuose, kur dažnai NT registre šalia žemės sklypo ir namo būna įregistruota dar bent keletas objektų - ūkiniai pastatai, lauko virtuvės, malkinės, garažai, kiemo rūsiai, šiltnamiai, lauko tualetai ir pan. Už kiekvieno iš jų įregistravimą RC imamas 17,19 Eur mokestis.
„Pateiksiu tikrą atvejį iš praėjusios savaitės - už 4 Eur vertės lauko tualeto ir 13 Eur vertės šulinio registravimą sumokėta po 17,19 Eur“, - lygina M. Stračkaitis. Iki spalio tai būtų kainavę po 2,9 Eur.
Dar didesnės sumos, anot jo, susidaro tuomet, kai paveldėtojų ne vienas, o keli - tuomet kiekvienam tenka po 17,19 Eur susimokėti už paveldėto šulinio dalį.
„Pavyzdys iš vieno Lietuvos rajonų. Trys asmenys paveldėjo sodybą, kurioje, be sklypo ir gyvenamojo namo, buvo dar keturiolika objektų - ūkiniai pastatai, pirtis, lauko virtuvė, lauko tualetas, kiemo rūsys, tvora. Notaro paslaugos už jo atliktus veiksmus - išduotus nuosavybės teisės ir paveldėjimo teisės liudijimus trims įpėdiniams - kainavo 151,11 Eur. Registrų centrui buvo sumokėta 73,57 Eur už patikras registruose, ir 892,33 Eur už registravimą“, - pasakoja M. Stračkaitis.
Anot jo, sodybų su keliolika priklausinių pasitaiko dažnai, o jei jas paveldi keli paveldėtojai, gimsta šimtus eurų siekiančios RC sąskaitos - jos būna iki šešių kartų didesnės nei anksčiau.
M. Stračkaitis mini dar vieną konkretų pavyzdį: „Vienas asmuo padovanojo savo artimam giminaičiui pusę sodybos, kurią sudaro žemės sklypas, gyvenamasis namas ir 9 ūkiniai ir pagalbiniai pastatai, kurių bendra vertė - 5543 Eur. Už nuosavybės teisės įregistravimą NT registre asmuo sumokėjo 189,09 Eur, o iki 2020 m. spalio 1 d. būtų sumokėjęs 5 kartus mažiau (35,42 Eur).“
Tačiau notarui perduodant duomenis apie patvirtintą sandorį, NT registre dar registruojamas tai nurodantis juridinis faktas, už kurį reikia mokėti atskirai. Nuo 2020 m. spalio 1 d. Registrų centrui mokamas atlyginimas už juridinio fakto įregistravimą padidėjo nuo 2,90 iki 8,19 Eur.
M. Stračkaitis tęsia antrąjį pavyzdį: „Už juridinių faktų apie sudarytą sandorį įregistravimą asmuo sumokėjo 16,38 Eur, kadangi daiktai buvo registruoti dviejuose NT registro įrašuose, o iki 2020 m. spalio 1 d. būtų sumokėjęs 5,80 Eur.“
Dėl naujų kainų didžiausia nauda tenka brangaus turto perėmėjams - atpinga nuosavybės teisės registravimas į turtą, kurio vertė didesnė kaip 55 tūkst. eurų, mat visais atvejais mokamas tas pats įkainis.
„RC savanaudiškai naudojasi tuo, kad notarai yra šios valstybinės įmonės „kasininkai“, surenkantys iš klientų mokesčius už duomenų patikrinimą ir registravimą. (…) Nepaisant to, kad RC įkainių pabrangimas ir šalies gyventojus užgulusi nauja finansinė našta sukėlė masinį notarų klientų pasipiktinimą ir žiniasklaidos susidomėjimą, į Lietuvos notarų rūmų pastabas ir raštus RC nesureagavo, o iš jo veiklą kuruojančių Ekonomikos ir investicijų ir Teisingumo ministerijų atsakymų kol kas negavome“, - piktinosi M. Stračkaitis.
RC Strateginio vystymo direktorius A. Jusas paaiškina, kad dalis RC įkainių nebuvo keisti daugelį metų, anksčiau jie buvo nustatyti visiškai neaiškiais pagrindais. O štai dabar - kainos įvertintos pagal kiekvienai paslaugai tenkančias sąnaudas. Pavyzdžiui, ar registruoti sandėliuką, ar gamyklą, kainuoja tiek pat - ir taikomas įkainis toks pats.
„Mes šioje vietoje esame labai griežtai apibrėžtų rėmų įgyvendintojas. Yra Vyriausybės nutarimas, kuris apibrėžė metodiką, kaip ta kainodara turi būti suskaičiuota ir parengta. Buvo pasamdyti konsultantai iš didžiojo ketverto, „Deloitte“, kurie parengė sąnaudų paskirstymo modelį, kuris yra naujosios kainodaros pagrindas. Visos įmonės sąnaudos sudėtos į modelį ir išdalintos prie konkrečių paslaugų“, - paaiškina A. Jusas.
Tai lėmė, kad mažaverčio turto nuosavybės registravimas kainuoja tiek pat, kiek ir brangaus, nes „realiai atliekamas toks pats darbas, tiek pat laiko užtrunka“.
„Žmogus daug laiko sugaišta, dirba, ir jei tu tuo atveju po tris eurus gauni, tai tarsi irgi neteisinga logika. Dabar suskaičiuoja taip, kad jei tiek dirbu, reiškia tiek kainuoja“, - aiškina A. Jusas.
„Delfi“ pasiteiravus, ar procesai nėra automatizuoti, A. Jusas pabrėžė, kad tik dalis sandorių „ateina elektroniniu būdu“, bet jų būna ir klientų aptarnavimo centruose, reikia daryti aibę patikrinimų.
Tačiau tokius RC teiginius neigia Notarų rūmų prezidentas M. Stračkaitis. „Nuosavybės teisės į nekilnojamojo turto objekto registravimą - nemažai laiko, pastangų ir atsakomybės reikalaujantis procesas, tačiau jį atlieka notaras. Notaro perduota informacija apie NT objektą Registrų centre registruojama automatiškai, žmogus šiame veiksme nedalyvauja“, - patikina M. Stračkaitis.
RC atstovas A. Jusas šiuo klausimu notarams žada pasikeitimų. „Šiuo metu technologinis ir darbo procesas yra peržiūrimas, tikimas artimiausiu metu pasiūlyti taikymo pakeitimus, kad visiškai automatizuotas procesas būtų analogiškas taikymui „sistema-sistema“, o PDF taikymas liktų tais atvejais, kai iš tiesų lieka tam tikro rankinio darbo“, - svarsto A.Jusas.
Pasak RC atstovo, menkaverčio turto brangaus registravimo problemą galima būtų spręsti ne per kainodarą, o kitais būdais, pvz., taikant kompensacijas.
„Girdime reakcijas, nuomones, kad kainodara nėra socialiai orientuota, ir čia mes galim pripažinti - tikrai, kad taip ir yra. Reglamentavimas toks yra, kad tai nėra į socialinio pagrindo, tai sąnaudomis grįsta metodika. Tiek kainuoja ir tokia kaina yra pateikiama“, - teigia A. Jusas.
Šiuo metu apie galimus pakeitimus diskutuojama su Teisingumo ministerija ir vertinami galimi scenarijai. „Gana sudėtingi sprendimai, ieškome įvairių variantų, ir galvojame apie kažkokias kompensacines schemas, kurios galėtų būti taikomas. Kai bus konkretesni sprendimai, juos ministerija pristatys. (…) Bet vėlgi, reikia suprasti - kai tu tokį kainodaros modelį taikai, bet kokia intervencija, individualūs kainų nustatymai, kažkuria prasme visą modelį griauna. Ir tada gaunasi, kad kitiems turi būti uždėta sąnaudų dalis ir mokėti jie turi daugiau“, - paaiškina A. Jusas.
RC nesitiki, kad įkainių pokyčiai kaip nors reikšmingai paveiks įmonės pajamas. „Mes vertinome, kad galimas netgi ir pajamų mažėjimas, tai priklauso nuo to, kokios operacijos judės. Nėra taip, kad šita kainodara mums kaip įmonei yra kažkuo palanki“, - sako A. Jusas.
Jo skaičiavimais, pajamos iš NT operacijų turėtų ūgtelėti, tačiau mažės pajamos iš juridinių asmenų, hipotekos registro. „Jeigu metinė apyvarta yra 45 mln. eurų, tai galimas pajamų augimas - iki 1 milijono eurų. Bet tai spekuliatyvu, nes priklauso nuo sandorių skaičių“, - sako A. Jusas.
Jis patikino, kad ilguoju laikotarpiu nauja kainodara yra teisingesnė, nes tobulinant procesus įkainiai mažėtų: „Reguliuojamais įkainiais mums yra apribota pelno marža, kiek galime uždirbti, ir jeigu mes uždirbame per daug, tada iš karto turi būti inicijuojamas įkainių perskaičiavimas.“
Didelės RC duomenų pirkėjo, kreditų informacijos biuro UAB „Creditreform Lietuva“ direktorius Saulius Žilinskas neskuba vertinti sumažėjusių RC duomenų įkainių. „Dar laukiame, kada kitą mėnesį ateis sąskaitos. Nes galutinio aiškumo, kokie bus įkainiai sąskaitose, dar neturime. Notarai irgi tikėjosi, kad bus sistema-sistemai įkainiai, bet taip nebuvo. Kai ateis sąskaitos, tada matysime, kokias programas prilygina sistema-sistemai, o kurių - ne“, - vertina S. Žilinskas.
„Galiu tik pastebėti vieną paprastą dalyką - Latvijoje ir Estijoje juridinių asmenų registro informacija yra nemokama. Viskas tuo yra pasakyta“, - teigia S. Žilinskas ir papildo, kad problema yra politikų sprendimuose, o ne RC.
Vis tik mažėjantys RC įkainiai atveria naują etapą duomenų naudojimui versle, vertina atvirų duomenų platformos „Abalt“ vadovė dr. Gerda Jurkonienė. „Daugelį įmonių pigesni duomenys turėtų paskatinti pradėti naudoti aktualius ir patikrintus duomenis verslo procesuose. Mums, kaip startuoliui, naujosios RC kainos yra palankios, nes galime savo klientams pasiūlyti daugiau duomenų, daugiau sprendimų, daugiau įžvalgų - RC kainodara yra viena iš mūsų sąnaudų eilučių. Jau matome, kad atpigus duomenims, o taip pat ir mūsų paslaugoms, duomenimis aktyviau naudojasi ir mažiausi verslai“, - teigia G. Jurkonienė.
Ji paaiškina, kad mažoms ir vidutinėms įmonėms didesnė kaina buvo barjeru, dėl to jos rečiau naudojosi duomenų teikiamais privalumais. Vis tik ji akcentuoja atvirų duomenų svarbą.
„Kainų mažėjimas yra tik vienas žingsnelis į pilną verslui reikalingų duomenų atvėrimą, juo labiau, kad turime gerų pavyzdžių - „Sodra“, „Regitra“. Jų atverti duomenys leidžia skaidrinti verslo ekosistemą, pvz., partneriams geriau orientuotis dėl įmonių mokumo būklės, valstybei tiksliau skirstyti paramą. Kitos šalys yra pažengusios dar toliau - pvz., Jungtinė karalystė, Danija, Švedija finansinius ir kitus verslo duomenis yra atvėrę verslo bendruomenei“, - sako G. Jurkonienė.
Įmonės vadovė mano, kad visiškas duomenų atvėrimas galėtų būti vienas iš būdų sumažinti ar neutralizuoti pandemijos pasekmes verslui, kuris galėtų geriau efektyvinti procesus, stiprinti vadybą, daugiau parduoti. „Esant ekonomikos neapibrėžtumui, tai būtų ypač stiprus žingsnis ir reali parama“, - sako G. Jurkonienė.
Tuo metu RC Strateginio vystymo direktorius A. Jusas patikino, kad jau paruošta atvirų duomenų strategija, palaipsniui registrai atveriami. „Turime tikslą iš dalies atverti juridinių asmenų registro ir gyventojų registro duomenų. Vertinant, kas galbūt trukdo eiti iki to visiško atvėrimo - pagrindinis iššūkis, kalbant apie juridinių asmenų registrą, iš dalies yra finansinio aspekto klausimas. Kol kas pas mus valstybėje diskusijų yra, bet nėra aiškiai išspręstas finansavimo mechanizmas. Atvirų duomenų palaikymas, atnaujinimas kainuoja, o šiuo metu tai yra pajamas uždirbanti veikla“, - sako A. Jusas.
Anot jo, išsprendus finansavimo klausimą galėtų būti pasiektas ir duomenų atvėrimo proveržis. O šiuo metu sisteminiu būdu gaunami duomenys, anot A. Juso, kainuos po 5-7 centus už išrašą, kai anksčiau tekdavo mokėti pusantro euro ir daugiau.
Pagrindiniai Registrų centro įkainių pokyčiai nuo 2020 m.:
| Paslauga | Kaina iki 2020-10-01 | Kaina po 2020-10-01 |
|---|---|---|
| Nuosavybės teisės įregistravimas (kiekvienam daiktui) | 2,9 - 1448 Eur (priklausomai nuo vertės) | 17,19 Eur |
| Juridinio fakto įregistravimas | 2,90 Eur | 8,19 Eur |