Investavimas į nekilnojamą turtą: išsamus vadovas

Nekilnojamojo turto (NT) rinka jau ilgą laiką laikoma viena patikimiausių investavimo krypčių ir yra ypač populiari tarp Lietuvos gyventojų. Svarstai ar investavimas į nekilnojamąjį turtą galėtų būti tavo pasirinkimas tačiau jauti, kad šioje srityje lengva suklysti ar išleisti daugiau, nei gausi atgal? Esi reikiamoje vietoje nes tai viena populiariausių ir laiko patikrintų investavimo formų. Čia rasi patarimus ir paaiškinimus, kurie padeda išvengti pradinių klaidų, suprasti visas galimybes ir rasti tau tinkamą NT investavimo būdą.

Kodėl investuoti į nekilnojamą turtą?

Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas iš patikimiausių būdų užtikrinti ilgalaikį finansinį stabilumą ir augimą. Tai patikima investicija, generuojanti pastovias ir stabilias pajamas, bet ir puiki apsauga nuo infliacijos.

Pagrindiniai privalumai:

• Stabilus pajamų srautas.
• Ilgalaikis vertės augimas.
• Diversifikacija.
• Fizinė turto forma.

Skirtingai nuo akcijų ar kriptovaliutų, nekilnojamasis turtas yra materialus turtas, kurį Jūs galite matyti ir liesti. Investuojant į nekilnojamąjį turtą, vienas svarbiausių privalumų yra tai, kad toks turtas gerai išlaiko savo vertę net ir ekonomikos nestabilumo laikotarpiais.

Investavimo būdai į nekilnojamą turtą

Tačiau ne visiems investuotojams patraukli idėja įsigyti objektą, rūpintis jo nuoma, priežiūra ar administravimu. Yra įvairių būdų investuoti į NT, kiekvienas iš jų turi savų privalumų ir trūkumų:

1. Būsto nuoma

Turbūt labiausiai paplitusi NT investavimo forma yra būsto nuoma. Įsigiję butą ar namą, galime jį išnuomoti ir gauti pastovias pajamas kiekvieną mėnesį. Tačiau prieš neriant į nuomos verslą, turėtum įvertinti kelis svarbius aspektus. Taip pat svarbu įvertinti visas išlaidas: ne tik paskolos įmoką (jei ėmei paskolą), bet ir komunalinius mokesčius, draudimą, remonto darbus bei mokesčius.

2. NT vystymas

Jei turi statybų ar projektų valdymo patirties, gali svarstyti apie NT vystymą. Ši strategija apima žemės ar seno nekilnojamojo turto įsigijimą, jo renovavimą ar naują statybą, ir pardavimą už didesnę kainą. Būtina gerai išmanyti statybos procesus, turėti patikimų rangovų tinklą ir suprasti rinkos tendencijas.

3. REIT fondai (Nekilnojamojo turto investicijų fondai)

Nori saugumo ir nenori sukti galvos dėl tvarkymo? REIT (NT investicijų fondai) yra puikus kelias. Investuodamas į REIT, gauni prieigą prie profesionaliai valdomo NT portfelio be tiesioginio turto valdymo rūpesčių. Svarbu žinoma susipažinti su dividendų išmokėjimo modeliu, sužinoti, kiek procentų grąžos gali tikėtis bei palyginti skirtingus fondus.

Dar viena galimybė investuoti į NT rinką jo neperkant - REIT fondai („Real Estate Investment Trust“). Šie fondai naudoja investuotojų lėšas NT objektams įsigyti, plėtoti ir valdyti, o uždirbtas pajamas paprastai išmoka dividendų forma. Vis dėlto investavimas visada yra susijęs su rizika, ne išimtis ir REIT fondai. Pastarieji dažnai naudoja skolintas lėšas, todėl didėjant palūkanų normoms grąža gali sumažėti. Žinoma, skirtingų NT rinkos sektorių REIT kainoms aktualios ir specifinės rizikos. Pavyzdžiui, biurų sektoriaus REIT fondų kainos bent iš dalies svyruos kartu su darbo iš namų madomis.

4. "Flip or Fix" strategija

Ši strategija reiškia apleisto ar pigesnio būsto įsigijimą, jo renovaciją ir greitą pardavimą už didesnę kainą. Nors tai gali atrodyti patrauklu, ši strategija reikalauja gilių rinkos žinių, gerų santykių su rangovais ir gebėjimo tiksliai įvertinti renovacijos kaštus.

5. Komercinis NT

Komercinis NT dažniausiai siūlo didesnes nuomos pajamas nei gyvenamasis būstas. Tokie objektai kaip biurai, sandėliai ar verslo centrai užtikrina ilgesnes nuomos sutartis, tačiau dažnai reikalauja didelio pradinio kapitalo ir rinkos žinių. Komercinis NT tai biurai, parduotuvės, sandėliai. Šio tipo privalumas - ilgesnės nuomos sutartys ir potencialiai stabilesnės pajamos, tačiau komercinė rinka jautresnė ekonominiams pokyčiams, todėl svarbu vertinti nuomininkų patikimumą ir regiono verslo tendencijas.

6. Sutelktinis NT finansavimas (Crowdfunding)

Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding) gali būti puikus sprendimas. Šis modernus investavimo būdas leidžia prisijungti prie didelių NT projektų jau nuo kelių šimtų eurų, o kartais ir nuo 50 eurų investicijos. Svarbu nepamiršti rizikos valdymo - rekomenduojama pradėti nuo mažesnių sumų ir investicijas paskirstyti po kelis skirtingus projektus.

7. Jungtinės investicijos

Jei trūksta patirties ar kapitalo, gali svarstyti jungtines investicijas su kitais investuotojais. Tai leidžia sumažinti riziką ir pasidalinti patirtimi, tačiau būtina aiškiai sutarti dėl pareigų, pelno pasidalijimo ir sprendimų priėmimo proceso.

Alternatyvūs investavimo būdai

Vienas paprasčiausių būdų investuoti į NT - įsigyti šio sektoriaus įmonių akcijų arba obligacijų. Tai gali būti nekilnojamojo turto vystymo, objektus valdančios ar su šia sritimi susijusios bendrovės tiek Lietuvoje, tiek užsienyje. Pagrindinis šių finansinių priemonių skirtumas slypi jų prigimtyje - akcijos reiškia nuosavybės dalį įmonėje, o obligacijos yra paskolos forma. Obligacijų turėtojai turi pirmumo teisę, jei įmonė susidurtų su finansiniais sunkumais, todėl šios priemonės paprastai laikomos saugesnėmis.

„Svarbu įvertinti ir tai, kad akcijos yra labiau prieinamos - dažniausiai nėra minimalaus pirkimo kiekio reikalavimų. Na, o obligacijos gali turėti nustatytą mažiausią įsigyjamo kiekio ribą“, - pažymi M. Skardžius.

Kaip pradėti investuoti?

Kad ir kurią strategiją pasirinktum, svarbiausia pradėti nuo išsamios analizės ir savo finansinių galimybių įvertinimo. Investavimas į NT reikalauja kantrybės, nuolatinio mokymosi ir gebėjimo prisitaikyti prie besikeičiančių rinkos sąlygų. Pirmiausia įvertink savo finansinę situaciją, tikslus ir kiek laiko nori skirti. Jei neturi daug laisvų lėšų ar nenori rūpintis nuomininkais, rinkis REIT arba sutelktinio finansavimo platformas. Jei mėgsti didesnį valdymą ir esi pasirengęs prisiimti daugiau rizikos, gali svarstyti nuomos arba vystymo strategijas.

NT dažniausiai išsaugo vertę net rinkos svyravimų metu. Lietuvoje būstas yra laikomas ilgalaike vertybe, ypač, kai nuomos paklausa miestuose išlieka stabili. Tradicinis NT investavimas dažniausiai reikalauja didesnės pradinės sumos - bent kelių dešimčių tūkstančių eurų. Tačiau REIT fondai ir sutelktinio finansavimo platformos leidžia pradėti investuoti jau nuo 50-70 eurų.

Rizikos ir grąža

Pagrindinės rizikos: rinkos kainų kritimai, tušti laikotarpiai be nuomininkų, netikėti remonto ar administravimo kaštai, sudėtingas projekto vystymas, likvidumo trūkumas kai kuriose platformose. Pirmas pajamas gali gauti skirtingai, priklausomai nuo pasirinktos strategijos. Nuomos atveju - pajamos kiekvieną mėnesį, REIT ar platformose dividendai arba palūkanos gali būti išmokamos kas ketvirtį ar pusmetį.

Kriterijai renkantis investavimo būdą

Gyvenamasis NT dažniausiai tinka tiems, kurie nori stabilumo ir paprastumo. Jis lengviau suprantamas, likvidesnis, jam įsigyti dažnai pritaikomas banko finansavimas. Komercinis NT dažniau tampa pasirinkimu tiems, kurie siekia didesnės grąžos ir yra pasirengę aktyviau įsitraukti į turto valdymą. Tokią investiciją verta rinktis tik tada, kai gerai suprantate konkretaus turto paskirtį, nuomos rinkos dėsnius ir galimas rizikas.

Kaip išvengti klaidų investuojant į NT?

Anot autoriaus, pinigų pasaulyje negalioja 80/20 dėsnio taisyklė, kai 80 procentų sėkmės priklauso nuo 20 procentų pastangų. Čia vyrauja 90/10 dėsnio taisyklė, kuri reiškia, kad 10 procentų žmonių valdo 90 procentų pasaulio pinigų, arba, investavimo terminais kalbant, 90 procentų visų bendrovių akcijų valdo tik 10 procentų žmonių. Taigi turtingojo tėčio patarimas investuotojams yra: „Nebūk vidutinis“.

„Nesvarbu, ar jūs esate pradedantis ar jau įgudęs investuotojas, nesvarbu, ar jūsų investavimo tikslas yra jaustis saugiems, gyventi patogiai, ar būti turtingiems - visada turėkite planą“, -ragina knygos autorius. O tam neabejotinai reikalingos žinios. Investavimas - tai tarsi kelionė, kuri prasideda nuo fundamentalių žinių ir esminių pokyčių mąstyme ir elgsenoje.

Penki klausimai, į kuriuos turite atsakyti

A. Milevskio teigimu, turime du pasirinkimus, kokiu keliu eiti investuojant: „Pirmasis - investuoti pasyviai, arba angliškai tai galėtų būti buy and hold and forget. Antrasis - investuoti aktyviai.“ Eksperto pastebėjimu, prieš pradedant investuoti būtina sau atsakyti į keletą svarbių klausimų, tačiau, kaip jis sakė, daugelis šiuo atveju daro klaidą ir pradeda neatsakę nė į vieną jų.

O tie svarbūs klausimai, pasak A. Milevskio, yra:

1. Koks yra jūsų pagrindinis investavimo tikslas?
2. Koks jūsų amžius?
3. Kokiam laikotarpiui planuojate investuoti?
4. Kokį maksimalų nuostolį galite toleruoti?
5. Kokios grąžos siekiate?

Tikslas, amžius ir investavimo laikotarpis Kalbėdamas apie tikslą, A. Milevskis sakė, kad reikėtų apgalvoti, kokiu tikslu norite investuoti: pensijai, vaikų mokslams, būsto pradiniam įnašui, siekiant didinti kapitalą ir pan. Tai pat reikėtų išskirti ekstremumus: vienas - saugumas, kai siekiate išsaugoti savo investicijų vertę, apsaugoti nuo infliacijos, atitinkamai ir grąža, tikėtina, bus mažiausia; kitas - agresyvus augimas, kai tikslas yra, kiek įmanoma, padidinti investicinio kapitalo vertę, prisiimant ir didelę riziką: „Ir kažkas tarp jų - tai gali būti subalansuotas augimas, gali būti tų investicijų generuojamas srautas ir pan.“

Dėl amžiaus pabrėžė viena - kuo esate jaunesnis, tuo daugiau galite rizikuoti, kuo vyresnis - tuo reikėtų mažiau tai daryti.

„Kalbant apie investavimo laikotarpį, logika ta pati: kuo trumpiau planuojate investuoti, tuo turėtumėte rinktis saugesnes investicijas, kuo ilgiau - tuo galite rinktis agresyvesnes investicijas. Bendra taisyklė iš esmės yra tokia: jeigu jūsų investavimo horizontas yra iki vienų metų, rinkitės pačias saugiausias priemones vien metų trukmės - ar tai būtų indėlis, ar valstybinės obligacijos; jeigu jūsų investavimo horizontas yra 10 metų ir daugiau - dažniausiai galėsite investuoti agresyviai į akcijas, nekilnojamąjį turtą, žaliavas“, - sakė A. Milevskis.

Nuostoliai ir pelningumas Ketvirtąjį klausimą - kokį maksimalų nuostolį galite toleruoti? - ekspertas vadina svarbiausiu: „Neatsakę į jį dauguma susiformuoja netinkamą portfelį ir tada atitinkamai kažkurioje vietoje nusivilia.“ A. Milevskis teigė, kad tiems investuotojams, kurie nėra patyrę rimtos krizės, sunku atsakyti į šį klausimą ir neinvestuojantiems labai sunku įsivaizduoti, kaip tą riziką toleruoti: „Yra tam tikri vertės kritimai, kiek skirtingos turto klasės patiria per įvairius ciklus. Bendra taisyklė: mažiau rizikos - saugesnės investicijos, daugiau rizikos - galite toleruoti rizikingesnes investicijas. Bendras patarimas - jeigu nuostoliai gali siekti iki 10 proc., apsiribojame indėliais, trumpalaikėmis valstybinėmis obligacijomis ar pan.; jeigu nuostoliai viršija 50 proc., kalbame apie visas rizikingas turto klases.“

Palietęs pelningumo klausimą A. Milevskis teigė, kad daugelis nori uždirbti kuo daugiau, bet tai labai sunku, nes kiekviena grąža turi savo riziką: „Bendra taisyklė: kuo siekiate didesnės grąžos, tuo turėsite prisiimti didesnę riziką, jeigu tikslas yra išsaugoti kapitalą, galite investuoti ir saugiau. Išskyrėme iki 3 proc., nuo 3 iki 6 proc., nuo 6 iki 10 proc. ir daugiau kaip 10 proc. ilgalaikės vidutinės metinės grąžos intervalus. Taigi, jei jūsų tikslas yra grąža iki 3 proc., galite rinktis ganėtinai saugius instrumentus. 3-6 proc. - nuo konservatyvesnio iki subalansuoto krepšelio, 6-10 proc. - viskas nuo subalansuoto iki agresyvaus krepšelio. O daugiau kaip 10 proc., mes sakome, jau yra arba aktyvūs sprendimai, jūsų bandymas nuspėti, kuri investicija ilgainiui bus pelningesnė, arba tiesiog jums tuo metu pasiseka.“

ETF skirtingiems portfeliams formuoti

A. Milevskis savo pranešime kaip pavyzdį pasitelkė tris portfelius: subalansuotą, augimo ir agresyvų. Visus juos sudaro viena arba dvi turto klasės: akcijos arba akcijos ir obligacijos: „Akcijoms kaip pavyzdį pateikiau du ETF: „iShares“ pasaulio akcijų ETF, kuris praktiškai investuoja tik į išsivysčiusias rinkas, arba „Vanguard“ ETF, kuris investuoja į visą pasaulį, t. y. Į išsivysčiusias ir besivystančias rinkas. Su vienu šių ETF praktiškai užsidengiate visą pasaulį. Antrasis ETF būtų obligacijų - tai yra Europos bendrinis investicinio reitingo obligacijų ETF. Jis didžiąją dalį investuoja į valstybines obligacijas, bet turi šiek tiek investicinio reitingo ir į įmonių obligacijas. Su šiais dviem ETF jūs galite suformuoti įvairius portfelius pagal rizikos lygį. Ir pasidaryti, kaip juokauju, savo pensijinę kryptį, savo pensijų fondą. Nes pensijų fondai iš esmės vadovaujasi tokia koncepcija, kad jie tam tikrą dalį investuoja į akcijas, tam tikrą - į obligacijas.“

Trijų rizikų portfelių apžvalga

A. Milevskis parodė ir paanalizavo, kokia grąža ir rizika pasižymėjo jo įvardyti portfeliai: „Pradėsiu nuo agresyvaus portfelio - 100 proc. akcijų, pastarųjų 25 metų rezultatai. Grąža per šį periodą buvo apie 7 proc. Nereikėtų daryti prielaidos, kad tai yra vidutinė ilgalaikė grąža, nors kalbama apie ketvirtį amžiaus, nes įprastai vidutinė ilgalaikė pasaulio akcijų grąža yra labiau 9 proc., čia ji truputį mažesnė, nes pirmas dešimtmetis buvo labai blogas, buvo dvi didelės krizės. Kiti 10-15 metų buvo šiek tiek geresni negu vidurkis. Bendras vidurkis išėjo toks. Tačiau esminis dalykas - reikia žiūrėti riziką. Didieji kritimai buvo apie -55 proc., tai buvo 2008 m. Vėliau tokių žymių kritimų nebuvo. Jeigu jūs investuojate pastaruosius 5, 10 ar net 15 metų, realiai tokių kritimų net nematėte, jie jums gali atrodyti labai dideli arba naujiena. Bet, jeigu jūsų investavimo horizontas yra ganėtinai ilgas, drąsiai galite tikėtis, kad tokių svyravimų įvyks. Tokio portfelio pagrindinis tikslas yra yra uždirbti palyginti aukštą grąžą - maždaug 5 proc. virš infliacijos, kas istoriškai yra reali akcijų grąža reali. Turite visą 100 proc. investavę į pasaulio akcijas, turite turėti ištvermės iškentėti 50 proc. vertės kritimus ir idealiausia, kad jūsų horizontas būtų daugiau kaip 10 metų.

Antras pavyzdys yra augimo portfelis, čia ketvirtadalį iš akcijų permetame į obligacijas. Kaip matote, ta žalia kreivė yra ganėtinai panaši, tik mažiau krentanti ir mažiau kylanti. Truputį susimažinę riziką, prarandame apie 0,5 proc. vidutinės metinės grąžos, tačiau mūsų maksimalūs praradimai sumažėja maždaug trečdaliu - nuo 55 proc. iki maždaug 40 proc. Noriu atkreipti dėmesį į vieną labai svarbų dalyką, ką daugelis praleidžia. Mes čia atsisakėme tik 0,5 proc. metinės grąžos, bet riziką susimažinome trečdaliu. Man patinka sakyti, kad, jeigu nori uždirbti daugiau procentų, turi susitaikyti su 10 proc. didesniais momentiniais kritimais per krizes. Įvertinkite tai kitą kartą, kai rinksitės kokį nors agresyvesnį portfelį, ar tikrai tas papildomas procentas grąžos jums yra tiek svarbus ir esate linkę smarkiai rizikuoti. Augimo portfelio tikslas yra maždaug 4 proc. virš infliacijos, jis yra truputį labiau diversifikuotas, turi dvi turto klases. Jo rizika yra maždaug pusantro karto mažesnė nei tik akcijų. Jis labiau rekomenduojamas agresyvesniems investuotojams, galintiems toleruoti 30-40 proc. kritimus iki 10 metų.

Trečiasis pavyzdys - subalansuotas portfelis, 50 proc. akcijų, 50 proc. obligacijų. Jeigu jūsų investavimo horizontas yra bent penkeri metai ir nežinote, nuo ko pradėti, tai šitas portfelis yra tai, nuo ko drąsiai galite pradėti ir paskui, laikui bėgant, prisitaikyti - padidinti ar pamažinti riziką. Čia pelningumas dar mažėja maždaug nepilnu procentu, rizika sumažėja dar labiau. Taigi turime maždaug 5,5 proc. su -24 proc. Kas yra įdomu, jeigu jūs pasidarysite santykį tarp pelningumo prieš maksimalų kritimą, pamatysite, kad tas santykis portfeliui tampant saugesniu vis gerėja. Tai reiškia, kiek jūs uždirbate versus kiek rizikuojate, tas santykis gerėja. Subalansuoto portfelio tikslas yra maždaug 3 proc. virš infliacijos ilgainiui, jis yra dar labiau diversifikuotas, turi daugiau saugiųjų obligacijų, rizika yra maždaug 2-2,5 karto mažesnė negu tik akcijų, investavimo horizontas gali būti maždaug penkeri metai ir atitinkamai kritimai maždaug -20-30 proc. ribose. Bet kalbu apie ekstremalius atvejus.“

A. Milevskis pristatė tris pasyviausius portfelius, kuriuos suformuoti užtenka vieno arba dviejų instrumentų. Čia didinant diversifikavimą rizika mažėja, bet ir pelningumas mažėja.

Portfelio diversifikavimas - tiek pagal finansines priemones, tiek pagal turto klases ar geografinius regionus - padeda išskaidyti riziką ir apsisaugoti nuo vieno sektoriaus ar konkrečios įmonės rezultatų. Pavyzdžiui, dalį lėšų galima skirti akcijoms ar REIT fondams, dalį - obligacijoms, o likusią - investicijai į butą ar komercinį objektą. Ilgalaikėje perspektyvoje būtent diversifikacija ir nuoseklumas dažniausiai lemia sėkmę, pabrėžia M.

A. Milevskio portfelio apžvalga

Svarbiausia investuojant į nekilnojamąjį turtą - tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai - yra aiški ilgalaikė strategija. NT rinka paprastai pasižymi cikliškumu, todėl nuoseklus ir ilgalaikis požiūris padeda išvengti emocinių sprendimų, reaguojant į trumpalaikius svyravimus, ir leidžia išnaudoti visą rinkos potencialą.

„Nors investavimas per akcijas, obligacijas ar REIT fondus suteikia daugiau lankstumo ir reikalauja mažesnių pradinių investicijų, tradicinis būdas - įsigyti konkretų NT objektą - išlieka aktualus ir gali būti reikšminga investicinės strategijos dalis. Nuosavybė suteikia tiesioginę kontrolę, galimybę generuoti pastovias pajamas iš nuomos ir pasinaudoti turto vertės augimu ilguoju laikotarpiu. Vis dėlto toks sprendimas reikalauja didesnio kapitalo, daugiau laiko bei dėmesio, todėl jį dažnai verta derinti su kitomis investavimo formomis“, - sako „Luminor“ banko ekspertas.

tags: #investavimas #nekilnojama #turta #knyga