Butų keitimo tvarka Lietuvoje: ką svarbu žinoti

Sprendimas pakeisti būstą gali būti įvairus, o pasirinkimo galimybės - plačios. Galima nuomoti naujus namus, įsigyti iš karto, rinktis išperkamąją nuomą, imti būsto paskolą arba tiesiog išmainyti senuosius namus. Visgi, kuomet paskolos gavimo sąlygos vis griežtėja ir atsiranda tiek daug skirtingų poreikių turinčių vartotojų, mainai gali būti pats geriausias pasirinkimas.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta butų keitimo procesas Lietuvoje, kokie teisiniai aspektai ir finansiniai įsipareigojimai yra svarbūs, bei kokie dokumentai reikalingi norint sėkmingai įgyvendinti tokį sandorį.

Kas yra butų keitimas?

Butų keitimas - tai procesas, kurio metu vienas asmuo ar šeima perleidžia savo nuosavybės teises į vieną būstą kitam asmeniui ar šeimai, mainais gaudami nuosavybės teises į kitą būstą. Lietuvoje, kaip ir kitose šalyse, šis procesas turi savo niuansų ir sąlygų, kurias svarbu žinoti norint sėkmingai įgyvendinti tokį sandorį.

Teisiniai aspektai

Pirmiausia, būtina atkreipti dėmesį į teisinius aspektus. Keičiant butus, svarbu tinkamai sutvarkyti visus dokumentus, kad sandoris būtų teisėtas ir nekeltų problemų ateityje. Tai apima nuosavybės dokumentų patikrinimą, notarinį patvirtinimą ir kitas procedūras.

Svarbiausi žingsniai:

• Nuosavybės dokumentų patikrinimas.
• Notarinis sandorio patvirtinimas.
• Kitų reikalingų dokumentų sutvarkymas.

Finansiniai įsipareigojimai

Antra, reikia įvertinti finansinius įsipareigojimus. Keičiant butus, gali tekti sumokėti tam tikrus mokesčius, pavyzdžiui, notaro mokestį, registracijos mokestį ir kt. Taip pat svarbu įvertinti, ar nereikės papildomai investuoti į naują būstą, pavyzdžiui, atlikti remonto darbus.

Mokesčiai ir išlaidos:

• Notaro mokestis.
• Registracijos mokestis.
• Galimos investicijos į naują būstą (remontas ir kt.).

Nekilnojamojo turto brokerio pagalba

Trečia, verta apsvarstyti nekilnojamojo turto brokerio pagalbą. Profesionalus brokeris gali padėti rasti tinkamą keitimo variantą, įvertinti būsto vertę, sutvarkyti dokumentus ir užtikrinti sklandų sandorio įvykdymą.

Brokerio teikiama nauda:

• Tinkamo keitimo varianto paieška.
• Būsto vertės įvertinimas.
• Dokumentų tvarkymas.
• Sklandaus sandorio užtikrinimas.

Kadastriniai duomenys ir jų atnaujinimas

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis. Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre.

Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant. Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos.

Svarbu pastebėti, kad matavimus gali atlikti tik kvalifikacijos pažymėjimus ar kitus dokumentus, suteikiančius teisę atlikti nekilnojamųjų daiktų kadastro duomenų nustatymo darbus, turintys matininkai. Matininkas ne tik atlieka matavimus, bet ir parengia nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą bei pateikia ją į elektroninę Registrų centro posistemę.

Naujas butas (patalpa) registruojamas tik tai tada, kai yra įregistruotas pastatas, kuriame yra butas (patalpa). Statybos užbaigimas arba nebaigtos statybos registravimas vykdomas pastatui, todėl buto statybos baigtumas negali būti didesnis nei pastato, kuriame yra butas. Norint įregistruoti buto 100 proc. statybos baigtumą, pirmiausia turi būti įregistruotas pastato 100 proc. Buto kadastriniai matavimai atliekami buto savininko prašymu.

Jei bute buvo atlikti tokie pakeitimai kaip balkono įstiklinimas, gali prireikti specialaus projekto. Jei senuose kadastrinių matavimų brėžiniuose įstiklinto balkono nėra, reikės pradėti ne nuo matavimų, o nuo projekto. Balkono įstiklinimui reikalingas projektas, o jam gali prireikti namo gyventojų parašų. Dėl projekto reikėtų kreiptis į architektus.

Dokumentai, reikalingi Registrų Centrui

Nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenys yra keičiami Nekilnojamojo turto registre. Tai galima padaryti bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje, paštu arba elektroniniu paštu (prašymą pasirašant saugiu e. parašu) pateikiant šiuos dokumentus:

• Asmens prašymą dėl nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenų pakeitimo.
• Patikslintą nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą (popierinė byla nėra būtina, kadangi ji turėtų būti pateikta elektroninėje Registrų centro posistemėje).
• Atliktų statybos darbų teisėtumą patvirtinantį dokumentą. Pastarasis priklauso nuo atliktų statybos darbų rūšies ir statinio kategorijos. Tai gali būti pateikiama deklaracija apie statybos užbaigimą, kuri tvirtinama ir registruojama Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos, ar tik statytojo surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą (jei pagal prieš tai minėtos įstaigos tvarką jos tvirtinti ir registruoti nereikia), arba statybos užbaigimo aktas (kai pagal teisės aktus jis privalomas).

Statybos užbaigimo deklaracija - tai dokumentas, kuris patvirtina, kad statybos darbai buvo atlikti pagal projektą ir atitinka visus reikalavimus. Deklaracija reikalinga norint įregistruoti atliktus pakeitimus Nekilnojamojo turto registre.

Jeigu rekonstravimui buvo išduotas statybos leidimas, reikia parengti dar kelis statinio statybos dokumentus, o deklaraciją reikia pateikti Ekspertui, kuris ją ir visus dokumentus patikrins ir tą DEKLARACIJĄ patvirtins (jeigu viskas gerai).

Dokumentai, reikalingi prie deklaracijos:

Pagal STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ IV Skirsnį DEKLARACIJOS TVIRTINIMAS, reikalingi šie dokumentai:

• Statinio kadastrinių matavimų byla.
• Žemės sklypo kadastrinių matavimų byla.
• Statybos projektas.
• Statybos leidimas.
• Vandentiekio tinklų geodezinė nuotrauka.
• Buitinių nuotekų tinklų geodezinė nuotrauka.
• Pastato geodezinė nuotrauka.
• Vandens gręžinio (jei toks yra) pasas ar vandens tyrimai.
• Statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo (modernizavimo), griovimo ar kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomasis draudimas ir įmokos kvitas už draudimo sumokėjimą.
• Nurodytas statybos darbų vadovas.
• Pastato energinis sertifikatas.
• Pastato sandarumo tyrimai (jei A, A+, A++ energinė klasė).

Jei įsigijote statinį po 2021-11-01, o statybos leidimas buvo išduotas anksčiau, būtina perrašyti statybų leidimą visų savininkų vardu naujai per IS „Infostatyba“.

Statinio ekspertizės rangovo paslauga.

Kapitalinis remontas ir jo įregistravimas

Jeigu kapitalinis remontas 2016 m. buvo atliktas remiantis teisės aktų reglamentais, pokyčius galima šiuo metu įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Norint tai padaryti, statytojui (užsakovui) reikia atlikti kapitalinio remonto užbaigimo procedūrą - surašyti deklaraciją apie statybos užbaigimą ir teikti deklaraciją VĮ Registrų centrui kartu su patikslinta kadastro duomenų byla, kurią rengia matininkai.

2016 m. teisės aktai reglamentavo, kad:

• Daugiabučio gyvenamojo namo laikančiųjų konstrukcijų pakeitimas, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio ir pan., yra pastato kapitalinis remontas.
• Daugiabučio gyvenamojo namo kapitalinį remontą privaloma atlikti pagal projektuotojų parengto kapitalinio remonto darbo projekto arba techninio darbo projekto sprendinius, o daugiabučiuose, kuriuose vienu metu gali būti daugiau kaip 100 žmonių arba aukštybiniuose (daugiau kaip 5 aukštų) - tik atlikus kapitalinio remonto projekto ekspertizę.
• Statybą leidžiančio dokumento (rašytinio įgalioto valstybės tarnautojo pritarimo kapitalinio remonto projektui), kai kapitalinis remontas atliekamas daugiabučio viduje, t. y. nekeičiant pastato išorės, nereikėjo.

Neesminiai ir esminiai pastato pakeitimai

Jei pakeitimai neesminiai, pakanka projekto korekcijos. Jei pakeitimai esminiai, turi būti parengtas naujas projektas ir gautas naujas statybas leidžiantis dokumentas. Abiem atvejais projekto korektūras paprastai daro projektą rengę projektuotojai.

Neesminiai pastato pakeitimai:

• Laikančiosios konstrukcijos keičiamos į ne blogesnes savybes turinčias konstrukcijas.
• Dėl objektyvių priežasčių (nenumatytų aplinkybių, kliūčių) keičiama inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasa ar jos dalis ir dėl to keičiasi inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos ilgis.
• Iki 2 m keičiama statinio vieta žemės sklype.
• Iki 2 m didinami statinio išorės matmenys.
• Mažinami statinio išorės matmenys.

Esminiai pastato pakeitimai:

• Pakeičiama statinio vieta sklype.
• Pakeičiama statinio ar jo dalių paskirtis.
• Pakeičiamos laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas.
• Daugiau nei 2 m.

Inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenų tolerancija - iki 5%, statinių išorės matmenų - iki 20 cm, jų vietos žemės sklype - iki 30 cm. Jei paklaidos yra šiose ribose, naujas statybos leidimas nėra privalomas, taip pat nereikia rengti naujos projekto laidos.

Svarbu, kad nebūtų pažeisti minimalūs atstumai iki sklypo ribų.

Veiksmai ir Reikalingi Dokumentai

Turint visus reikiamus dokumentus ir atlikus reikiamas procedūras, buto pridavimas po remonto neturėtų sukelti didelių problemų.

Patalpų paskirties keitimas

NT, kaip žinoma, būna gyvenamosios ir komercinės paskirties. Yra viena NT rūšis, kurią galima priskirti viduriui tarp šių dviejų kategorijų: tai butai pirmuose gyvenamųjų pastatų aukštuose. Juos, pakeitus paskirtį, galima pervesti į negyvenamosios paskirties fondą ir, pasinaudojus patogia geografine padėtimi, įrengti juose parduotuvę, biurą, dirbtuves (batų taisyklą ar siuvyklą), banko skyrių... Įstatymais tai leidžiama.

Pastaruoju metu vis dažniau pasigirsta kalbų apie biurų, komercinių patalpų trūkumą, todėl ne vienas investuotojas iš gyvenamosios paskirties statybos persiorentuoja į komercinės paskirties patalpų statybą, neretai pasitaiko ir butuose įsirengusių komercines patalpas, biurus.

Norint pakeisti patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, iš pradžių reikia gauti projektavimo sąlygų sąvadą (jį sudaro visų žinybų, derinančių projektus, sąlygų suvestinė). Paskirties keitimas yra reglamentuotas statybos reglamentu STR 1.05.03.2002. "Kai keičiama gyvenamųjų patalpų paskirtis, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus. Kaip ir kiekvienai rekonstrukcijai, projektas yra būtinas ir jis turi būti suderintas su visomis žinybomis, turi buti rengiamas pagal projektavimo sąlygų sąvadą.

Užsakovui pageidaujant, pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus ir normas, atliekame pastatų ar juose esančių patalpų paskirties keitimo projektus. Suteikiame visą reikalingą informaciją apie paskirties keitimo galimybes ir parenkame tinkamiausią variantą. Pastato paskirties keitimas dažniausiai atliekamas kai reikia keisti gyvenamosios paskirties objekto paskirtį į komercinę ir atvirkščiai. Būtina teikti paslaugas tik tose patalpose, kurios atitinka higienos normas bei kitus nustatytus reikalavimus. Žinoma, ne tik būtinas pastato pertvarkymas, tačiau ir dokumentų pakeitimas ir pateikimas. Administracinio tipo pastate galimos kelios paskirties patalpos, tačiau tokiu atveju būtinas tų patalpų dokumentų tvarkymas kaip atskirų nekilnojamojo turto subjektų.

Kadangi dokumentacija yra sudėtinga, reikalauja nemažai laiko - geriausia darbus palikti specialistams. Dokumentacijos tvarkymas trunka nuo 2 iki kelių mėnesių priklausomai nuo projekto sudėtingumo, žinoma, kokio tipo paskirties objektas keičiamas bei kitų niuansų. Lygiai taip pat kinta ir kaina, kuri bent jau preliminariai gali būti pasakoma pirmos konsultacijos metu.

Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi. Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.

Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla. Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas.

Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.

Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.

Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę. Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai. Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus. Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.

Ar galima nuslėpti tikrąją NT objekto paskirtį? Deja, ne. Reklamos įstatymas įpareigoja pardavėjus skelbimuose pateikti tikslią paskirtį, kad nebūtų klaidinamas nei brokeris, ieškanti objekto savo klientui, nei galutinis klientas, skaitantis skelbimą. Nepaisant gresiančių baudų, pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie vietoj buto parduoda kūrybines dirbtuves arba viešbučio paskirties patalpas. Kartais nuo NT brokerio pastangų priklauso, ar klientas nebus apgautas.

NT keitimas ir mainai

Toks pasirinkimas, kaip nekilnojamojo turto keitimas/mainai, buvo populiarus sovietmečiu, tačiau atsiradus būsto paskoloms, poreikis mainymui beveik išnyko.

Kad įvyktų NT mainai, sandėryje turi dalyvauti dvi, vienodai suinteresuotos šalys. Tikrai nėra lengva rasti fizinį ar juridinį asmenį, kurie sutiktų mainyti NT. Radus kitą šalį, kuri sutinka mainyti, sudaroma mainų sutartis ir abiejų NT savininkai tiesiog apsikeičia nuosavybėmis. Tiesa, nekilnojamo turto keitimas barteriu neretai neapsieina be priemokų. Jeigu norite arba tikitės gauti priemoką, dažniausiai tokį lūkestį reikia pagrįsti.

Negalima sakyti, kad mainyti labai paprasta ar lengva. Didžiausia kliūtis, kuomet siekiama mainyti nekilnojamą turtą yra tai, jog beveik niekada niekas neieškos mainyti dviejų, tokių pačių ar labai panašių objektų. Taigi didžiausia kliūtis - rasti tokį NT savininką, kuris mano, jog jūsų turimas NT jam būtų naudingas ir jam(-ai) apsimokėtų keistis. Būtent dėl to, kad beveik nėra dviejų skirtingų identiškos vertės objektų, ypač, jeigu jie yra skirtingo tipo (pvz., namas ir butas ar sodyba ir sklypas).

Be to, išvengiama ilgalaikių finansinių įsipareigojimų bankui ar kitai kredito įstaigai. Galiausiai reikėtų paminėti, kad nekilnojamo turto keitimas kartais yra vienintelis pasirinkimas.

tags: #jei #as #noriu #pasikeistis #butais #ka