Anksčiau ar vėliau, beveik kiekvienas asmuo susiduria su tam tikromis paskolomis. Kai kurie skolina kitiems, o daliai prireikia pinigų iš artimųjų arba kreditorių. Be jokios abejonės, neretai skiriasi ir norimos sumos. Pavyzdžiui, didesnės paskolos beveik visuomet susijusios su didesnių garantijų reikalavimu.
Tad, kartais paskola įkeičiant turtą tampa geriausia išeitimi. Kita vertus, jeigu kalbama apie mažesnes sumas, hipotekos dažniausiai neprireikia. Visgi, jei pirmą kartą susidūrėte su šia sąvoka, greičiausiai kyla klausimas - kas apskritai tai yra?
Hipoteka - tai paskolos forma, kuri leidžia įsigyti nekilnojamąjį turtą, suteikiant kreditoriui teisę į šį turtą kaip užstatą. Tai viena iš dažniausiai naudojamų finansavimo priemonių būstui įsigyti, ypač tiems, kurie negali iš karto sumokėti visos sumos už namą ar butą. Hipoteka taip pat vadinama turto įkeitimu.
Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui, ir yra viena iš prievolių kreditoriui tinkamo įvykdymo užtikrinimo priemonių, t. y. Tikslas - patikimai apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
Hipoteka yra nekilnojamojo turto užstatas, kuris naudojamas kaip garantija paskolai gauti. Tai reiškia, kad jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti skolos, bankas ar kitas finansinis įstaiga turi teisę parduoti užstatą, kad padengtų nuostolius. Hipotekos reikšmė yra labai svarbi tiek paskolos davėjams, tiek gavėjams, nes ji užtikrina abiejų pusių saugumą.
Pagal Lietuvos teisės aktus, hipoteka gali būti įregistruota ne tik ant būsto, bet ir ant kitų nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypų ar komercinių patalpų.
Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. CK 4.192 str.
Hipotekos objektu gali būti kaip atskiras objektas viešajame registre (Lietuvoje nekilnojamojo turto registrą tvarko Hipotekos registras) registruojamas, iš civilinės apyvartos neišimtas nekilnojamasis turtas arba tik žemė, tai yra objektai, kurie gali būti parduodami viešose varžytynėse.
CK 4.171 str. Hipotekos objektas gali būti tik apdrausti, išskyrus žemę, daiktai, kurie gali būti parduoti varžytynėse (CK 4.171 str. 1, 4 d.). Hipoteka apima ir įkeisto daikto draudimo atlyginimą (CK 4.171 str.
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo.
Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą; daiktas nebuvo perduodamas kreditoriui - skolininkas turėjo galimybę jį įkeisti kelis kartus.
Lietuvoje iki 1938 hipoteka galiojo Užnemunėje, Klaipėdos krašte, Palangos apylinkėse, priklausiusiose Kuršo gubernijai, ir dalyje Zarasų apskrities. 1938 Hipotekos įstatymas (priimtas 1936) įsigaliojo visoje Lietuvoje.
Jame buvo numatytos 3 hipotekos rūšys: apsauginė, lakštinė, rentinė. Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei.
Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997, kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras.
1997 buvo atskirtas kilnojamojo turto įkeitimas. 1997-2012 veikė hipotekos skyriai prie apylinkės teismų, jiems vadovavo hipotekos teisėjai, skiriami iš apylinkės teismų teisėjų.
Nuo 2001 hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka. Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu.
Hipotekos objektas kreditoriui neperduodamas. Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia. Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant ar vertės sumažėjimą naudojant teisėto reikalavimo atveju.
Jei šie reikalavimai pažeidžiami, hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti įkeistojo daikto išieškojimą pradėti prieš terminą. Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, įkeičiami ir jo priklausiniai, pvz., gyvenamasis namas ir su juo susiję statiniai, degalinės pastatas ir jos kuro talpyklos.
Jeigu įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, jie t. p. Dažniausiai gali būti įkeičiamas tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę. Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą, tai yra draudimą gauna tas, kuriam įkeista. Įkeičiant statinius kartu dažniausiai turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio statiniai stovi, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė.
Įkeičiant žemę kaip priklausiniai įkeičiami ir joje esantys statiniai, jei hipotekos sandoriu nenumatyta kitaip. Jei statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą.
Savininkas gali įkeisti visą daiktą ar dalį jam vienam priklausančio daikto. Norint įkeisti tokią dalį, ji turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešajame registre kaip atskiras objektas, pvz., suformuotas žemės sklypas, atribota pastato dalis. Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visiems bendraturčiams sutikus.
Įkeičiant bendrosios jungtinės nuosavybės (pvz., sutuoktinių) dalį, reikia kitų bendraturčių sutikimo. Daikto įkeitimas netrukdo jo perleisti kito asmens nuosavybėn - parduoti, dovanoti, išmainyti ir kita. Nuosavybės teisei į įkeistą daiktą pereinant kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą.
Hipoteka išlieka padalijus įkeistą daiktą arba įkeistus nekilnojamuosius daiktus sujungus. Padalijus įkeistą nekilnojamą daiktą hipotekos reikalavimas lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Susitarimas dėl hipotekos reikalavimo padalijimo negalimas.
Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungiami turint rašytinį sutikimą tų kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis. Po sujungimo kiekvieno nekilnojamojo daikto hipoteka apima visą suformuotą nekilnojamąjį daiktą.
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė. Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalaviams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas. Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. Skolos dydžio fiksavimo data nustatoma šalių susitarimu. Vėliau prisiimtų skolinių įsipareigojimų maksimalioji hipoteka neapsaugo.
Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. Šia hipoteka įkeistojo daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistųjų daiktų savininkų sutikimą.
Bendrosios hipotekos sandoryje turi būti nurodyta įkeistųjų daiktų pardavimo varžytynėse eilė. Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlyga gali būti nustatoma ir kreditoriui, ir skolininkui.
Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje.
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė. Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas.
Kai daiktas įkeičiamas vienašaliu jo savininko pareiškimu, hipotekos sandorio šalis yra tik įkeičiamojo daikto savininkas. Hipotekos sandoryje nurodoma sandorio sudarymo vieta, data ir laikas, skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė, hipotekos objektas, hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis, prievolės įvykdymo terminas, hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai.
Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis. Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia Hipotekos registrui duomenis apie hipoteką jai įregistruoti.
Sutartinė hipoteka šalims galioja nuo sandorio sudarymo momento, jei sandoryje nenustatyta kitaip. Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.
Pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro. 4.170 straipsnis. 2011 12 22 įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr.
2. Įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti hipotekos objektu esančio nekilnojamojo daikto savininkas. Turto patikėjimo teise daiktą valdantis patikėtinis turi teisę įkeisti šį daiktą tik tais atvejais, kai įstatymuose arba sandoryje, kurių pagrindu atsiranda turto patikėjimo teisė, yra numatyta teisė įkeisti patikėjimo teise valdomą daiktą.
Hipoteka neatima iš įkaito davėjo teisės valdyti, naudoti įkeistą turtą ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip. Paskesnė įkeisto turto hipoteka leidžiama, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip.
Jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, įkeistas daiktas gali būti perleidžiamas kito asmens nuosavybėn. Tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui, ir yra viena iš prievolių kreditoriui tinkamo įvykdymo užtikrinimo priemonių, t. y. Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises.
Kaip Veikia Hipoteka?
Hipotekos sąlygos ir palūkanų normos gali skirtis priklausomai nuo rinkos situacijos, kreditoriaus reikalavimų bei skolininko finansinės padėties.
Skolininkas grąžina paskolą kartu su palūkanomis per nustatytą laikotarpį, kol tampa visišku turto savininku. Dauguma tradicinių hipotekų yra visiškai amortizuotos - tai reiškia, kad mėnesinė įmoka išlieka tokia pati, tačiau per laiką kinta pagrindinės skolos ir palūkanų proporcijos.
Jei skolininkas nustoja mokėti įmokas, skolintojas gali inicijuoti turto išieškojimą. Pavyzdžiui, pirkdamas būstą, asmuo įkeičia savo namą skolintojui, kuris įgyja teisę į šį turtą. Tai apsaugo skolintojo interesus, jei pirkėjas nevykdo savo finansinių įsipareigojimų. Esant išieškojimui, skolintojas gali iškeldinti gyventojus, parduoti turtą ir gautas lėšas panaudoti paskolos skolai padengti.
Hipotekos Privalumai Ir Trūkumai
Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų. Be jokios abejonės, esminiu teigiamu aspektu būtų galima įvardinti tai, jog savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu. Kita vertus, čia iškart susiduriama su vienu trūkumu. Nors savo turtu galite naudotis ir toliau, hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises. Tad, turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės.
Tad, nors ir galite naudotis savo turtu, nebeturite pilnos laisvės bei kontrolės Tačiau, kaip jau minėjome, pastarosios išvengti pavyksta tikrai ne visada.
Be to, nebegalite paprastai disponuoti turtu. Kita vertus, kaip vieną iš privalumų reikėtų paminėti tai, jog įkeistą daiktą visuomet galite perleisti. Tai reiškia, kad kartu su juo perduodate ir hipoteką.
Visgi, svarbu paminėti, jog grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę. Dėl šios priežasties, pirmiausiai reikėtų gerai apsvarstyti savo finansinę padėtį ar net pasitarti su teisininkais.
Privalumai:
- Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
- Ilgas grąžinimo terminas.
- Teisinė apsauga.
- Galimybė refinansuoti paskolą.
Trūkumai:
- Turto perėmimas - Jei negalite vykdyti mokėjimų, jūsų turtas gali būti perimtas skolintojo.
- Turto vertės svyravimai - Nekilnojamojo turto rinka nėra stabili, todėl nėra garantijos, kad jūsų būsto vertė didės.
Hipotekos Rūšys
Yra keletas pagrindinių hipotekos rūšių, kurios skiriasi pagal paskirtį ir sąlygas.
- Nekilnojamojo turto hipoteka yra labiausiai paplitusi hipotekos forma. Tai specifinė hipotekos ršis, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas. Tai gali būti butas, namas, komercinės patalpos ar žemės sklypas. Ji dažnai naudojama būsto paskoloms, kai pats būstas tampa užstatu. Ši rūšis ypač populiari tarp asmenų, kurie planuoja įsigyti būstą arba refinansuoti esamą paskolą.
- Maksimali hipoteka leidžia kreditoriui reikalauti visos skolos padengimo, jei skolininkas nesilaiko sutarties sąlygų. Ji naudinga kreditoriui, nes suteikia daugiau garantijų. Pavyzdžiui, jeigu skolininkas susiduria su finansiniais sunkumais ir negali vykdyti savo įsipareigojimų, maksimalioji hipoteka suteikia galimybę kreditoriui lengviau susigrąžinti suteiktus pinigus.
- Sutartinė hipotekaTai populiariausia hipotekos forma. Sutartinė hipoteka yra sudaroma tarp dviejų šalių (dažniausiai privataus asmens ir įmonės), kuomet skolininkas ir kreditorius sudaro susitarimą dėl turto įkeitimo be banko dalyvavimo. Ši hipotekos forma yra mažiau reguliuojama, todėl reikalauja didesnio pasitikėjimo tarp šalių. Sutartinė hipoteka paprastai naudojama perkant nekilnojamąjį turtą ar skolinantis didesnes sumas.
Hipotekos Sudarymo Procesas
- Kreditoriaus pasirinkimas. Svarbu palyginti skirtingas paskolų sąlygas ir rasti geriausią pasiūlymą.
- Dokumentų pateikimas.
- Notarinė sutartis.
- Hipotekos registracija.
Hipotekos Kaina
Labai dažnai yra užduodamas klausimas: “Kiek kainuoja hipoteka?”.
Hipotekos kaina susideda iš:
- Palūkanos. Tai yra pagrindinė hipotekos kainos dalis.
- Valstybiniai mokesčiai.
- Sutarties keitimo mokestis.
- Palūkanų išlaidos.
- Baudos už vėlavimą.
- Refinansavimo mokesčiai.
Vidutiniškai, hipotekos sudarymo kaina gali siekti nuo 300 iki 1000 eurų, priklausomai nuo konkrečios situacijos.
Pavyzdžiui, jei norite įsigyti būstą, kurio vertė yra 100 000 EUR, bankas gali suteikti iki 80% šios sumos, t.y. 80 000 EUR.
Hipotekos Nutraukimas
Dažnai žmonėms kyla klausimas: „Per kiek laiko yra nuimama hipoteka?“. Šis klausimas yra svarbus būtent tiems, kurie planuoja parduoti savo nekilnojamąjį turtą arba refinansuoti savo turimą paskolą.
Hipotekos pabaiga priklauso nuo paskolos sutarties. Kai paskola visiškai išmokama, galima kreiptis į notarą dėl hipotekos išregistravimo.
Alternatyvos Hipotekai
Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nenorite ar negalite naudotis hipoteka, verta apsvarstyti keletą alternatyvių finansavimo būdų.
- Lizingas yra populiari alternatyva hipotekai, leidžianti naudotis nekilnojamuoju turtu, tačiau jį visiškai įsigyti tik po tam tikro laikotarpio.
- Jeigu turite pakankamai santaupų arba galimybę pasiskolinti iš šeimos narių ar artimų draugų, galite finansuoti nekilnojamojo turto pirkimą be paskolų institucijų tarpininkavimo.
- Kai kuriais atvejais galima pasinaudoti kreditu arba vartojimo paskola, kurios gali suteikti finansavimą be būtinybės įkeisti nekilnojamąjį turtą.
- Vietoj individualaus nekilnojamojo turto pirkimo, galite svarstyti investavimą į nekilnojamojo turto fondus (REITs).
Patarimai Imant Hipoteką
- Konkurencingas palūkanas.
- Greitas sprendimų priėmimas.
- Individualus konsultavimas.
Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, kuris padeda įgyvendinti svajones apie nuosavą būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą. Žinodami, kas yra hipoteka, kokios yra jos rūšys ir kaip apskaičiuojama hipotekos kaina, galėsite priimti pagrįstus sprendimus.