Nuosavybės Teisės Įgijimas Į Nekilnojamąjį Daiktą Lietuvoje

Nuosavybės teisė yra vienas pagrindinių civilinės teisės institutų, užtikrinančių asmenų galimybę valdyti, naudoti ir disponuoti turtu. Šiame straipsnyje apžvelgsime nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą reglamentavimą Lietuvoje, remiantis Civiliniu kodeksu ir kitais teisės aktais.

Nuosavybės Teisės Samprata ir Turinys

Civiliniame kodekse (CK) nuosavybės teisė apibrėžiama kaip savininko teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti ir disponuoti jam priklausančiu daiktu. Tai reiškia, kad savininkas turi teisę:

• Valdyti daiktą, t.y. turėti jį savo žinioje.
• Naudoti daiktą, t.y. gauti iš jo naudos.
• Disponuoti daiktu, t.y. perleisti jį kitiems asmenims, įkeisti ar kitaip apriboti nuosavybės teisę.

Svarbu pažymėti, kad nuosavybės teisė nėra absoliuti ir gali būti apribota įstatymų pagrindais. Kilus abejonėms dėl nuosavybės teisės apribojimo, visais atvejais laikoma, kad nuosavybės teisė neapribota.

Nuosavybės Teisės Įgijimo Būdai

Nuosavybės teisę galima įgyti įvairiais būdais, kurie skirstomi į pirminius ir išvestinius. Pirminiai būdai - tai tokie būdai, kai nuosavybės teisė įgyjama nepriklausomai nuo ankstesnio savininko valios. Išvestiniai būdai - tai tokie būdai, kai nuosavybės teisė įgyjama perleidžiant ją iš ankstesnio savininko.

Įgyjant nuosavybės teisę pagal išvestinius būdus, vyksta teisės perėmimas. Įgyjant nuosavybės teisę pagal pirminius būdus, jokie asmens teisės apsunkinimai negali būti nustatyti.

Pagrindiniai nuosavybės teisės įgijimo būdai:

• Sandoriai (pirkimas-pardavimas, dovanojimas, mainai ir kt.).
• Paveldėjimas.
• Naujo daikto pagaminimas.
• Įgyjamoji senatis.
• Kiti įstatymų nustatyti pagrindai (pvz., bešeimininkio daikto įgijimas).

Sandoriai

Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas CK 6.398 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šalis, nepagrįstai vengusi įregistruoti nuosavybės teisės perėjimą, turi atlyginti kitai šaliai dėl to patirtus nuostolius.

Svarbu paminėti, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Šalių teisės ir pareigos tokiais atvejais atsiranda ne nuo sandorio įregistravimo, o nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatyme ar šalių susitarimu, išskyrus atvejus, kai Civilinis kodeksas nustato, kad šalių teisės ir pareigos atsiranda tik nuo sandorio įregistravimo (Civilinio kodekso 1.75 straipsnis).

Pavyzdžiui, nagrinėkime situaciją, kai asmuo sudaro buto statybos sutartį. Tarkime, kad Petraitis sumokėjo AB "Statyba" visą buto kainą, tačiau sutartis neturi juridinės galios, nes pasirašyta asmens, neturinčio tam jokios teisės, ir nepatvirtinta bendrovės antspaudu. Dėl to butas gali būti parduotas kitam asmeniui, o pirminė sutartis gali būti pripažinta negaliojančia.

Tačiau visas šis procesas yra daug sudėtingesnis nekilnojamojo turto pirkimo atveju. Pirkėjas turėtų žinoti, kad tokio daikto pirkimas užtrunka ir net po pinigų sumokėjimo galima susidurti su nenumatytais sunkumais.

Nemažai veiksmų Parengusios reikalingus dokumentus pirmiausia, sudaryti nekilnojamojo turto sutarties šalys vyksta pas notarą. Antra, šiuo metu nekilnojamojo turto sandoriuose vis dažniau atsiskaitoma ne grynaisiais pinigais, o naudojantis banko paslaugomis. Trečia, visi žinome, kad nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą reikia registruoti Nekilnojamojo turto registre. Be to, prieš užregistruojant nuosavybę daugeliu atveju pirmiau teks apsilankyti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje ir deklaruoti pajamas.

Kadangi pirkėjui būtina aplankyti nemažai įstaigų ir pasirašyti daug dokumentų, todėl jis iš anksto turėtų žinoti, kad, atrodytų, paprasta aukščiau minėta daikto - pinigų apsikeitimo schema gali gerokai užsitęsti. Taigi, pirkėjas neturėtų prarasti budrumo, kol visi formalumai minėtose įstaigose nebus tinkamai sutvarkyti.

Neretai manoma, kad sumokėjus už perkamą jau naudojamą nekilnojamąjį turtą grynaisiais pinigais pas notarą bus išvengta papildomo neaiškumo, sutaupyta laiko ir pirkimo procesas bus sklandesnis. Tuo labiau, kad pardavėjas kartais kategoriškai reikalauja sumokėti pinigus “lagaminėlyje”, kitaip, girdi, jis parduos turtą kitam.

Be abejo, sumokėjimo už nekilnojamąjį turtą tvarka - derybų klausimas, tačiau tokiais atvejais pirkėjas turėtų žinoti, kad po pinigų sumokėjimo jis dar nebus visiškai tikras, kad išvengs netikėtumų. Nors nuosavybės teisė ir gali pereiti pirkėjui nuo apsilankymo pas notarą dienos, tačiau ne mažiau svarbu, kad ši nuosavybė būtų tinkamai įregistruota.

Po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo arba jos pasirašymo metu būtina perduoti nekilnojamąjį turtą. Toks perdavimas yra itin reikšmingas, nes būtent nuo šio momento pirkėjas tampa perkamo turto savininku. Tačiau tam, kad turto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjas galėtų panaudoti prieš trečiuosius asmenis, ją būtina dar įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Paprasčiau tai reiškia, kad jeigu pardavėjas tą patį turtą sugebėjo parduoti keletą kartų, jo savininkas bus tas, kuris pirmesnis įsiregistravo savo pirkimo-pardavimo sutartį. Kitas, apgautasis pirkėjas galės tikėtis tik susigrąžinti jau sumokėtus pinigus ir reikalauti nuostolių atlyginimo, o panašiais atvejais tai būna gana sudėtinga.

Perkant nekilnojamąjį turtą už banko suteiktą paskolą atsiskaitoma specifiškai. Paprastai pirkimo-pardavimo sutartyje numatoma, kad pirkėjas (grynais ar pavedimu) sumoka dalį visos nekilnojamojo turto kainos (“pradinį įnašą”), o likusią sumos dalį bankas pats tiesiogiai perveda pardavėjui. Tačiau bankas savo dalį sumoka tik po to kai, pirkėjo nuosavybės teisė yra įregistruojama Nekilnojamojo turto registre ir naujasis šeimininkas įkeičia turtą banko naudai. Taigi, šiuo atveju pirkėjas tampa pilnateisiu nekilnojamojo turto savininku ir po to sumoka pagrindinę turto kainos dalį.

Panašia tvarka per banką galima atsiskaityti ir neimant paskolos. Tokiu atveju gali būti susitariama, kad pirkėjas perves pinigus į pardavėjo sąskaitą per tam tikrą laiką po pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ir turto perdavimo. Taigi, pirkėjas turės laiko atlikti visas turto registravimo procedūras, ir įsitikinęs, kad viskas tvarkoje perves pinigus.

Reikia pripažinti, kad tokia tvarka mažiau saugotų pardavėją. Kita vertus, pardavėją gina tai, kad parduoto nekilnojamojo turto registravimo pažymėjime išduotame naujam savininkui bus padaromas įrašas apie tai, kad pagal šio turto pirkimo-pardavimo sutartį nėra pilnai atsiskaityta. Šis įrašas galės būti panaikintas tik po to, kai pirkėjas sumokės visus pinigus ir notaras patvirtins pardavėjos pareiškimą apie visišką atsiskaitymą (pakvitavimą).

Pirkėjas šiuo atveju pinigus perveda notarui į jo depozitinę sąskaitą. Šalys gali susitarti, kad notaras pinigus pardavėjui perduos tik po to, kai nekilnojamojo turto registre pirkėjas tinkamai įregistruos pirkimo-pardavimo sutartį. Taigi, pinigai faktiškai sumokami pardavėjui tik po to, kai pirkėjas galutinai sutvarko visus formalumus ir jaučiasi saugus.

Galbūt dėl to, kad kartais nepasitikima notarais (tokio atsiskaitymo atveju notrą galėtų siūlyti pardavėjas), o galbūt dėl to, kad dar nedaug žinoma kaip praktiškai naudotis šia procedūra ji kol kas gana reta nekilnojamojo turto sandoriuose. Nepaisant to ji laikoma viena iš saugesnių tiek pirkėjui, tiek ir pardavėjui.

Apdairus pirkėjas prieš sudarydamas sutartį ar mokėdamas pinigus turėtų pasitarti su nekilnojamojo turto pirkimo procesą išmanančiais specialistais.

Įgyjamoji Senatis

Įgyjamoji senatis yra vienas iš būdų įgyti nuosavybės teisę, kai asmuo ilgą laiką sąžiningai valdo daiktą, kuris jam nuosavybės teise nepriklauso.

Fizinis arba juridinis asmuo, kuris nėra daikto savininkas, bet yra sąžiningai įgijęs daiktą bei sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai ir kaip savą valdęs nekilnojamąjį daiktą ne mažiau kaip dešimt metų arba kilnojamąjį daiktą ne mažiau kaip trejus metus, kai per visą valdymo laikotarpį daikto savininkas turėjo teisinę galimybę įgyvendinti savo teisę į daiktą, bet nė karto nepasinaudojo ja, įgyja nuosavybės teisę į tą daiktą.

Sąlygos, būtinos nuosavybės teisei įgyti pagal įgyjamąją senatį:

1. Asmuo neturi būti daikto savininkas.
2. Daiktas neturi nuosavybės teise priklausyti valstybei ar savivaldybei, taip pat neturi būti įregistruotas kito asmens vardu.
3. Asmuo daiktą turi būti įgijęs sąžiningai ir sąžiningai jį valdyti visą valdymo laiką.
4. Asmens valdymas visą daikto valdymo laikotarpį turi būti teisėtas.
5. Valdymas turi būti atviras.
6. Daiktas turi būti valdomas nepertraukiamai.
7. Daiktas visą valdymo laikotarpį turi būti valdomas kaip savas.
8. Nekilnojamojo daikto valdymas nurodytomis sąlygomis turi tęstis 10 metų, kilnojamojo - 3 metus.

Atitinakantis visas išvardintas sąlygas asmuo turi teisę kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Pareiškėjas įgyja nuosavybės teisę į daiktą nuo teismo sprendime nurodytos įgijamosios senaties termino suėjimo dienos ir gali ją įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Pavyzdys:

Jeigu asmuo 10 metų sąžiningai ir teisėtai valdė nekilnojamąjį daiktą, kuris nebuvo įregistruotas kito asmens vardu ir valdytojas visą tą laiką elgėsi su daiktu kaip su savo, jis gali kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį.

Bešeimininkis Turtas

Civilinis kodeksas reglamentuoja ir bešeimininkio turto nuosavybės klausimus. Bešeimininkis daiktas nuosavybėn gali būti perduotas tik valstybei arba savivaldybėms teismo sprendimu, priimtu pagal finansų, kontrolės arba savivaldybės institucijos pareiškimą (Civilinio kodekso 4.58 straipsnis).

Jeigu asmuo pagamino naują daiktą iš svetimos medžiagos, jis tampa daikto savininku, jeigu darbo vertė yra didesnė už medžiagos vertę ir jeigu tas asmuo nežinojo ir neturėjo žinoti, kad medžiaga priklauso kitam. Jeigu medžiagos vertė yra didesnė už daikto pagaminimo vertę, daikto savininku pripažįstamas medžiagos savininkas (Civilinio kodekso 4.55 straipsnis).

Rasto Daikto Nuosavybė

Asmuo, radęs pamestą daiktą, privalo grąžinti jį pametusiajam, jeigu jis yra žinomas. Daiktą radęs asmuo ar policija perduotą rastąjį daiktą privalo saugoti šešis mėnesius. Saugojimo metu radiniu negalima naudotis. Jeigu per tą laiką paaiškėja daiktą pametęs asmuo, daiktas jam grąžinamas, bet prieš tai jis turi atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas.

Jeigu pametęs daiktą asmuo per nurodytą laiką nepaaiškėja, daiktas neatlygintinai pereina radusiojo nuosavybėn su sąlyga, kad tas sutinka atlyginti daikto išlaikymo ir kitas su radiniu susijusias išlaidas, jei radinį saugojo ne jis (Civilinio kodekso 4.62 straipsnis).

Jeigu bešeimininkis ir rastas daiktas dėl ilgo laikymo gali sugesti ar prarasti dalį vertės, tai policija, finansų, kontrolės ar savivaldybės institucija privalo imtis priemonių, kad daiktas, esant galimybei, būtų parduotas, o už jį gauti pinigai išsaugoti pametusiam ar kitaip praradusiam daiktą asmeniui (Civilinio kodekso 4.63 straipsnis).

Asmuo, radęs daiktą ir grąžinęs jį pametusiam asmeniui arba nustatyta tvarka perdavęs jį policijai, turi teisę gauti iš pametusio daiktą asmens išlaidas daiktui saugoti ir perduoti atlyginimą ir užmokestį už radimą. Užmokestis už daikto radimą negali būti mokamas, jeigu radęs daiktą asmuo nustatytu laiku ir tvarka nepranešė apie radinį ar klausiamas nuslėpė patį radimo faktą (Civilinio kodekso 4.64 straipsnis).

Lobiai

Svetimoje žemėje ar kitame svetimame daikte ieškoti lobio draudžiama. Asmuo, kuris rado lobį svetimoje žemėje ar kitame svetimame daikte atsitiktinai arba turėdamas savininko leidimą ieškoti lobio, gauna vieną ketvirtadalį lobio, o kiti trys ketvirtadaliai tenka žemės ar kito daikto, kuriame buvo rastas lobis, savininkui, jeigu jie nesusitarė kitaip. Istorinę, kultūrinę ar archeologinę vertę turintis lobis gali būti paimamas pagal įstatymą visuomenės poreikiams (Civilinio kodekso 4.65 straipsnis).

Nuosavybės Teisės Apsauga

Konstitucija garantuoja nuosavybės neliečiamumą ir apsaugą. Savininkas turi teisę įstatymų nustatyta tvarka reikalauti grąžinti jo daiktą iš svetimo neteisėto valdymo (vindikacinis ieškinys) ir pašalinti bet kokius jo nuosavybės teisės pažeidimus, kurie nėra susiję su valdymo netekimu (negatorinis ieškinys).

Jeigu kilnojamasis daiktas įgytas atlygintinai, savininkas turi teisę išreikalauti tą daiktą iš įgijėjo tik tuo atveju, kai daiktas yra savininko ar asmens, kuriam savininkas buvo perdavęs jį valdyti, pamestas, arba iš kurio nors iš jų pagrobtas, arba kitaip be jo valios nustojo būti jo valdomas. Jeigu daiktas neatlygintinai įgytas iš asmens, kuris neturėjo teisės jo perleisti nuosavybėn, tai savininkas turi teisę išreikalauti daiktą visais atvejais.

Nuomininko Teisės

Nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, keisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis (arba įstatymas). Kai nuomininkas - fizinis asmuo, išsinuomavęs nekilnojamąjį daiktą, miršta, jo teisės ir pareigos pereina įpėdiniams, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenustato ko kita.

Valdymas

Preziumuojama, kad pastato, statinio, įrenginio ar kitokios konstrukcijos savininkas (valdytojas) yra asmuo, viešame registre nurodytas kaip jo savininkas (valdytojas). Valdymas baigiasi, kai daikto valdytojas atsisako savo, kaip valdytojo, teisių į daiktą.

Nuosavybės Teisės Perėjimas Valstybei

Nuosavybės teisė į visuomenės poreikiams paimamą kilnojamąjį daiktą (turtą) valstybei pereina nuo atsiskaitymo su daikto (turto) savininku momento.

Pagrindiniai Nuosavybės Teisės Įgijimo Būdai: Lentelė

Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti naudojama kaip teisinis patarimas.

tags: #nuosavybes #teise #i #nekilnojamaji #daikta #pereina