Nekilnojamojo turto rinka - sudėtingas labirintas, kuriame pasiklysti lengva, ypač tuomet, kai kalbame apie vieną svarbiausių gyvenimo sprendimų - būsto pirkimą. Sprendimas parduoti garažų bendrijos nekilnojamąjį turtą yra reikšmingas žingsnis, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir teisinių niuansų išmanymo. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos būtina žinoti garažų bendrijos nariams ir vadovybei, siekiant užtikrinti sklandų ir teisėtą pardavimo procesą.
Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Todėl ypač dažnai sulaukiu klausimo, kokie yra tie, pagrindiniai, buto pirkimo žingsniai? Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
Bendrijos Įgaliojimai ir Narių Teisės
Prieš pradedant pardavimo procesą, būtina išsiaiškinti, ar garažų bendrija turi įgaliojimus parduoti nekilnojamąjį turtą. Tai turėtų būti numatyta bendrijos įstatuose ar kituose vidaus dokumentuose. Patikrinkite, ar įstatai suteikia bendrijos valdybai teisę priimti sprendimus dėl turto pardavimo.
Išsiaiškinkite, ar reikalingas visuotinis bendrijos narių susirinkimas ir kvorumas sprendimui priimti. Įsitikinkite, kad visi bendrijos nariai yra informuoti apie planuojamą pardavimą ir turi galimybę pareikšti savo nuomonę.
Dokumentacija ir Leidimai
Nekilnojamojo turto pardavimui reikalingas tam tikras dokumentų paketas. Svarbu užtikrinti, kad visi dokumentai būtų tvarkingi ir atitiktų galiojančius teisės aktus:
- Nuosavybės dokumentai: Patvirtinantys bendrijos nuosavybės teisę į parduodamą turtą.
- Žemės sklypo planas: Jei parduodamas turtas yra žemės sklypas, reikalingas jo planas.
- Pastato kadastro duomenys: Jei parduodamas pastatas, reikalingi jo kadastro duomenys.
- Bendrijos narių susirinkimo protokolas: Patvirtinantis sprendimą dėl turto pardavimo.
- Kiti dokumentai: Priklausomai nuo konkrečios situacijos, gali prireikti ir kitų dokumentų, pavyzdžiui, pažymų iš Registrų centro, mokesčių inspekcijos ir pan.
Taip pat gali prireikti gauti tam tikrus leidimus, pavyzdžiui, iš savivaldybės, jei parduodamas turtas yra kultūros paveldo objektas ar reikalauja specialių statybos sąlygų.
Pardavimo Kaina ir Sąlygos
Nustatant pardavimo kainą, svarbu atsižvelgti į rinkos kainas, turto būklę ir kitus veiksnius. Rekomenduojama pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto vertintoju, kad būtų nustatyta objektyvi turto vertė.
Pardavimo sąlygos turėtų būti aiškiai apibrėžtos pirkimo-pardavimo sutartyje. Sutartyje turėtų būti numatyta:
- Turto aprašymas.
- Pardavimo kaina.
- Atsiskaitymo tvarka.
- Nuosavybės perleidimo sąlygos.
- Šalių atsakomybė.
Atsiskaitymas ir Mokesčiai
Atsiskaitymas už parduotą turtą turėtų būti atliekamas pagal pirkimo-pardavimo sutartyje numatytą tvarką. Svarbu atkreipti dėmesį į mokesčius, kurie gali būti taikomi pardavimo sandoriui. Garažų bendrija, pardavusi nekilnojamąjį turtą, privalo sumokėti mokesčius pagal Lietuvos Respublikos įstatymus.
Fiziniai asmenys, kurių gyvenamosios (taip pat sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių) paskirties turto bendra vertė nekilnojamojo turto vertė nesiekia 150 tūkst. eurų, atleidžiami nuo nekilnojamojo turto mokesčio.
Teisinė Pagalba
Nekilnojamojo turto pardavimo procesas gali būti sudėtingas ir reikalauti specialių žinių. Todėl rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku, kuris padės išvengti klaidų ir užtikrins sklandų sandorio įvykdymą.
Teisininkas gali padėti:
- Įvertinti bendrijos įgaliojimus ir narių teises.
- Paruošti reikiamus dokumentus.
- Sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį.
- Atstovauti bendrijos interesus derybose su pirkėju.
Preliminarioji Sutartis
Vienas iš svarbiausių žingsnių - preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Tačiau ar šiam dokumentui išties verta skirti daug dėmesio, o galbūt pakaks internete rasto šablono? Ką žinoti svarbu ir kas padės jaustis saugiai žinant, jog sandoris įvyks sėkmingai?
Paklausta, kokį svarbiausią patarimą ji galėtų suteikti būsimiems naujakuriams, ketinantiems rengti ar pasirašyti preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, A. Mineikienė nedvejoja: „Kreiptis pagalbos į teisininką, paprašyti, kad jis parengtų sutartį. Jei preliminarios sutarties projektą pateikia kita šalis, jį taip pat būtina parodyti savo teisininkui įvertinti.
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
Net ir nusprendus preliminarią sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kai kuriais atvejais kainuojančių itin brangiai. Advokatė primena, kad netinkamos sutarties pasirašymas gali sukelti pačias įvairiausias rizikas: „Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.
Asta Mineikienė taip pat pabrėžia, kad itin svarbu nuo pat pradžių išlikti sąžiningam dėl parduodamo turto būklės. Trūkumų nuslėpimas gali ne tik pakenkti pardavėjo reputacijai, bet ir sukelti teisinių ginčų. „Jei būstas turi trūkumų, pardavėjui būtinai patarčiau juos atskleisti iškart. Paprastai pasekmės priklauso nuo konkrečios situacijos ir to, kaip aiškiai atsakomybė numatyta preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje - tai galėtų būti netesybos (bauda) ar nuostolių atlyginimas dėl įsipareigojimų nevykdymo.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai Su Kreditu
Teisininkė I. Pukelienė pateikia pagrindinių žingsnių seką įsigyjant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Aplankyti bent 5 projektus, patikrinti, ar turtas atitinka dabarties poreikius, išanalizuoti technologinius ir socialinius sprendinius.
- Finansinės galimybės. Nusistatyti mažiausią ir didžiausią sumą, išsiaiškinti pradinio įnašo dydį, užsakyti turto vertinimą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Prašyti pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą, patikrinti, ar turtas nėra areštuotas, įkeistas, nuomojamas, ar nėra kitų suvaržymų arba apribojimų bei išsiaiškinti visas turto išlaikymo išlaidas.
- Sandorio šalys. Įsidėmėti, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti. Pareiškimo pagrindu notaras išduoda liudijimą apie galutinį atsiskaitymą pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Išsamus garažo vartų pirkėjo vadovas!
Kaip Išvengti Klaidų Perkant Būstą
- NT ekspertas Mantas Mikočiūnas pataria įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Svarbu turėti galimybę rinktis iš kelių variantų.
- Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas rekomenduoja pirmiausia pasitikrinti savo kreditingumą, neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur norite ieškoti turto.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
Perkant būstą, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus:
- Nustatyti, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
- Nustatyti svarbiausius reikalavimus naujam būstui (vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos).
- Nustatyti papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
- Pasitarti su NT brokeriu.
- Nustatyti, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
- Nustatyti, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
- Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
- Išanalizuoti, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus, ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas, ar aprašymas atitinka realybę.
- Patikrinti, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų (areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą).
- Išsiaiškinti, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
- Aptarti galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
- Pirkėjas turi suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
- Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas.
Nekilnojamojo turto mokestis
Nekilnojamojo turto mokesčiu apmokestinami gyventojams nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statiniai (patalpos), žuvininkystės statiniai ir inžineriniai statiniai, kurių bendra vertė viršija 150 000 eurų.
Asmenims auginantiems 3 ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir auginantiems neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį) su specialiu nuolatinės slaugos poreikiu taikoma NT mokesčio lengvata - mokestis mokamas už dalį, kuri viršija 200 tūkst. eurų ribą.
Kai minėtų paskirčių NT bendra vertė viršija neapmokestinamąjį dydį (150 tūkst. eurų), taikomi šie tarifai:
- nuo 150 tūkst. iki 300 tūkst. eurų, taikomas 0,5 proc.
- nuo 300 tūkst. iki 500 tūkst. eurų, taikomas 1 proc.
- virš 500 tūkst. eurų, taikomas 2 proc.
Už minėtos paskirties NT objektus, gyventojai per VMI Elektroninio deklaravimo sistemą (EDS) turi užpildyti ir pateikti NT mokesčio deklaracijos KIT715 formą (2 versija) bei sumokėti apskaičiuotą NT mokestį iki einamųjų metų gruodžio 15 d.
Už kitos paskirties NT objektus nei minėtus aukščiau (iš esmės, tai būtų komercinės paskirties NT), taip pat kyla prievolė deklaruoti, apskaičiuoti ir sumokėti NT mokestį, taip vadinamą komercinį NT. Pavyzdžiui, gyventojas įsigyja NT, kurio papildomos paskirties paaiškinime nurodyta, jog tai svečių namai, tačiau pagrindinė statinių vertė - viešbutis.
Statinių Klasifikavimas
Advokatų kontora "Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai" remiasi Statybos techniniu reglamentu „Statinių klasifikavimas“ (STR 1.01.03:2017), kuris skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Gyvenamieji pastatai gali būti vieno, dviejų butų, daugiabučiai, kiti gyvenamieji pastatai tokie kaip bendrabučiai, vaikų namai, vienuolynai, kt. Tuo tarpu negyvenamieji pastatai skiriami į viešbučių (viešbučiai, moteliai, svečių namai), administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, gamybos, pramonės (tame tarpe ir kūrybinės dirbtuvės), sandėliavimo, poilsio, kt. paskirties pastatus.
Automobilių Statymo Problematika
Advokatė Sabina Izokaitienė atkreipia dėmesį, kad statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema - negalėjimu užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas. STR „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (STR 2.06.04:2014) numato, kad gyvenamosios paskirties daugiabučiai turi turėti mažiausiai vieną automobilio stovėjimo vietą vienam butui, kai tuo tarpu svečių namai - 1 vietą 2 kambariams (numeriams), administracinės paskirties patalpos - 1 vietą 25 kv. m pagrindinio ploto, gamybos ir pramonės (pvz., kūrybinės dirbtuvės) - 1 vietą 100 kv. m darbo patalpų ploto.
Tikimės, kad šie patarimai padės Jums sėkmingai įsigyti garažą ar kitą nekilnojamąjį turtą!