Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį.
Servitutinis kelias - tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių.
Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantis vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo. Servitutas (kelio servitutas, servitutas statiniui eksploatuoti ir kt.) turi būti nustatomas tada, kai siekiama užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Be nustatyto servituto nebūtų įmanoma tinkamai naudoti kito nekilnojamojo daikto.
Kelio servituto nustatymo būdai
Kelio servitutas gali būti nustatomas:
- Sutartiniu būdu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai.
- Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui.
- Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę.
Sandoriu servitutas nustatomas tada, kai abu nekilnojamųjų daiktų savininkai susitaria dėl nustatomo servituto ir nekyla ginčų. Tuomet parengia žemės sklypo servituto nustatymo schema, sudaromas notariškai tvirtinamas sandoris ir kelio servitutas yra įregistruojamas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre.
Servitutas gali būti nustatomas ir atitinkamų valstybės institucijų sprendimu, pvz., Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu, kai formuojami žemės sklypai.
Teismo sprendimu kelio servitutas nustatomas tada, kai atitinkamos valstybės institucijos nenustatė servituto, patekimas į žemės sklypą ar prie pastatų liko neišspręstas, o nekilnojamojo turto savininkai nesusitaria dėl servituto nustatymo. Kitaip tariant, vienas žemės sklypo savininkas nesutinka leisti kitam žemės sklypo savininkui naudotis jo sklypo dalimi, t. y. neleidžia važiuoti per savo žemės sklypą.
Tam, kad teismo sprendimu būtų galima nustatyti kelio servitutą, turi būti atitinkamos sąlygos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.126 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu: 1) savininkų nesutarimas ir 2) būtinumas nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad servitutas priverstinai (teismo sprendimu) gali būti nustatytas tik įvertinus šias aplinkybes:
- Jis yra objektyviai būtinas.
- Įsitikinus, ar daikto savininkas išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų (valdytojų) teisių ir interesų.
- Įsitikinus, jog nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį.
- Nustatant servitutą turi būti orientuojamasi į kuo mažesnius tarnaujančiojo daikto savininko teisių ribojimus.
- Turi būti siekiama protingos abiejų daiktų savininkų interesų pusiausvyros.
Tik įrodžius šias sąlygas, įvertinus, ar nėra kitų galimybių patekti į žemės sklypą, kelio servitutas gali būti nustatytas teismo sprendimu.
Servituto registravimas ir galiojimas
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams. Be šio plano servituto įregistruoti nepavyks.
Servitutiniai santykiai yra reglamentuojami Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.111-4.129 straipsniais.
Svarbu žinoti
- Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? - tai galite padaryti tikrinant sklypo dokumentus. Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis.
- Kam priklauso servitutinis kelias? Pasitikrinkite dokumentus - prieš perkant sklypą, patikrinkite, ar yra įregistruotas servitutas.
- Kelio priežiūra. Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis. Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).
Konfliktų sprendimas
Ruoškitės konfliktams - deja, servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga).
Kaip ūkininkai gali išvengti ginčų dėl žemės ūkio servitutų? - Ūkių turto tinklas
Kaip informuoja teismo atstovė Rimantė Kraulišė, byloje buvo prašoma įpareigoti individualių gyvenamųjų namų bendriją „Sėkmės gatvės namai“ (atsakovė) netrukdyti ieškovėms bei tretiesiems asmenims naudotis keliu, t. y. Vilniaus apskrities viršininko 2005 m. liepos 18 d. įsakymu žemės sklype nustatytu kelio servitutu, taip pat netrukdyti ir sudaryti sąlygas tretiesiems asmenims be apribojimų praeiti ir važiuoti transporto priemonėmis per žemės sklypą - pašalinti kelio užtvarus arba sudaryti galimybę jais naudotis perduodant užtvarų naudojimo pultą, įvedant telefonų numerius ar kitais būdais.
Bylą išnagrinėję teismai įpareigojo atsakovę netrukdyti ieškovėms bei tretiesiems asmenims naudotis kelio servitutu - netrukdyti ir sudaryti sąlygas be apribojimų praeiti ir važiuoti transporto priemonėmis per žemės sklypą. Teismai nusprendė, kad administraciniu aktu nustatytas kelio servitutas buvo skirtas ne apibrėžtam asmenų ratui, bet visiems tretiesiems asmenims. Dėl to atsakovė, be teisinio pagrindo įrengdama kelio užtvarą ir neleisdama juo naudotis ieškovėms ir tretiesiems asmenims, apribojo jų galimybes naudotis kelio servitutu.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad pagal teisinį reguliavimą, galiojusį įsakymo dėl kelio servituto nustatymo priėmimo metu, administraciniu aktu nustatomas kelio servitutas galėjo būti nustatomas konkrečių (viešpataujančiųjų) daiktų tinkamam naudojimui užtikrinti.
Kompensacija už servitutą
Nustačius kelio servitutą turi būti išspręstas kompensacijos klausimas tarnaujančio daikto savininkui. Pagal bendrą taisyklę, nuosavybės teisės suvaržymas turi būti teisingai atlygintas, o atlyginimas už nustatytą servitutą gali būti mokamas vienkartine ar periodine kompensacija tarnaujančiojo daikto savininkui. Teismas turi pareigą nustatyti nuosavybės teisės apribojimui adekvačią kompensaciją, kuri kiekvienu atveju gali skirtis priklausomai nuo faktinių bylos, kurią teismas nagrinėja, aplinkybių.
Nekelia abejonių faktas, kad žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises.
Ne paslaptis, kad parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu. Deja, servitutas yra daiktinė teisė, susijusi būtent su daiktu, tad disponuojant daiktu, kuriam nustatytas servitutas (tarnaujantis daiktas), jį parduodant, nuomojant, perkant, servitutas seka paskui tą daiktą ir galioja naujiems daikto įgijėjams, kas ne visada yra teigiamas dalykas.
Servituto panaikinimas
Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui.
Nuosekliai formuojamoje kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nustatyto kelio servituto panaikinimas negali būti pateisinamas, jeigu jį panaikinus viešpataujančiojo daikto tinkamo naudojimo galimybė bus prarasta, o jo tinkamo naudojimo užtikrinimui bus reikalinga vėliau, pareiškiant tokius reikalavimus, nustatyti naujus kelio servitutus bei įrengti kelius, kurių techninis įrengimo lygis atitiktų keliui keliamus reikalavimus ir toks kelias taptų tinkamas naudoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-472/2010, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. kovo 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-190/2008, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-472/2010).
Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą (daiktą, kurio naudai nustatytas servitutas) galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu. Tačiau vadovaujantis teismų praktika, asmuo, siekiantis servituto pabaigos, negali servituto būtinumo pabaigos sieti su kitokių veiksmų atlikimo būtinumu, siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančio daikto naudojimą (pavyzdžiui, kad galima inicijuoti kelio projektavimo darbus arba kreiptis į kito sklypo savininką su prašymu nustatyti servitutą jo žemės sklypui).
Kelių ženklų statymas servitutiniame kelyje
Pagal CK 4.117 str. kelio servitutas suteikia teisę viešpataujančio daikto savininkui arba naudotis pėsčiųjų taku, arba važiuoti transporto priemonėmis, arba varyti gyvulius.
Privatūs asmenys iš viso neturi teisės statyti kelio ženklų.
Kelio priežiūra
Servitutu nustatytas kelias važiuoti transporto priemonėms turi būti toks, kad juo būtų galima naudotis pagal paskirtį, t. y. šiuo atveju važiuoti transporto priemonėmis.
Reikia žiūrėti, ar servitutas nustatytas sutartyje, administraciniu aktu ar teismo sprendimu, ir išsiaiškinti kas nurodyta jo turinyje, kam tenka pareiga tvarkyti servitutinį kelią.
Jeigu servituto turėtojas (jūs) ir tarnaujančiojo daikto savininkas (ūkininkas), kurie bendrai naudojasi tarnaujančiuoju daiktu, nesusitarė dėl pareigos jį prižiūrėti, yra taikoma CK 4.114 straipsnio 2 dalyje nustatyta taisyklė.