Jei gyvenate daugiabutyje ir esate nepatenkinti esama namo būkle ar administratoriaus teikiamų paslaugų kokybe, daugiabučių namų savininkų bendrija (toliau - Bendrija) gali būti sprendimas. Tai galimybė patiems priimti sprendimus, nusistatyti mokesčius, dalyvauti paslaugų ir darbų pirkimo procedūrose ir pan. Bendrija - tai galimybė Jums būti atsakingiems už savo bendro turto valdymą, priežiūrą, bendrų problemų sprendimą, savo namo aplinkos tvarkymą ir pan. Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip įsteigti bendriją, kokie etapai ir dokumentai reikalingi, bei kitus svarbius aspektus.
Bendrijos Steigimo Etapai
Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos steigimas susideda iš kelių etapų, kurio galutinė stadija - Bendrijos įregistravimas Juridinių asmenų registre. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu (toliau - Bendrijų įstatymas), Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens teises nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.
Steigimo Iniciatorius
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.
Steigiamasis Susirinkimas
Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas. Bendrija steigiama butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams pareiškiant pritarimą bendrijos steigimo ir kitais bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais šiame susirinkime arba raštu iš anksto.
Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos baigiasi jungtinės veiklos sutartis, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.
Dokumentų Rengimas ir Pateikimas
Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo. Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.
Privalomi Dokumentai Registruojant Bendriją
Registruojant bendriją, įstatymas nustato tam tikrus privalomus dokumentus, kuriuos būtina pateikti juridinių asmenų registro tvarkytojui. Tarp jų:
- Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas
- Steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašas
- Bendrijos įstatai
- Butų ir kitų patalpų savininkų, susirinkimo metu pareiškusių pritarimą steigti Bendriją, sąrašas su jų parašais (toliau - Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašas)
Advokato padėjėja Gerda Vigelytė ragina atkreipti dėmesį, jog Bendrijų įstatymas įpareigoja aptariamą sąrašą pateikti juridinių asmenų registro tvarkytojui. Siekiant įregistruoti ir tokiu būdu įsteigti Bendriją, pritariančių Bendrijos steigimui asmenų sąraše turi pasirašyti daugiau negu pusė daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėja Gerda Vigelytė ragina skirti daugiau dėmesio Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašo sudarymui.
Bendrijos Valdymas
Bendrijos savininkų susirinkimas yra aukščiausias valdymo organas. Bendrijos vadovas vadinamas Pirmininku. Pirmininką renka Bendrijos savininkų susirinkimas bendrijos narių balsų dauguma. Svarbu, kad Pirmininkas būtų žmogus, turintis įmonės valdymo pagrindus (finansai ir mokesčiai, personalas ir psichologija, derybų meno ir pan.).
Bendrija gali samdyti darbuotojus (pvz. Bendrijos valdymui būdingos visos funkcijos kurios paprastai sutinkamos įmonės valdyme. Vienus darbus gali daryti patys gyventojai, o kitus samdyti specializuotas arba kompleksines infrastruktūros priežiūros paslaugas teikiančias įmones.
Gyvenamųjų Namų Savininkų Bendrija (GNSB)
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos. Tiesa, pastarojo teisės akto nuostatos yra kiek labiau orientuotos į daugiabučių namų savininkų bendrijas, todėl įstatyme neaptartas ar pagal prasme netinkančias sąlygas (pvz. GNSB steigiamos ir registruojamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo antrame skirsnyje nurodyta tvarka.
Teisininkas pažymi, kad GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus. GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.
Individualių Namų Bendrijos
Gyvenamųjų vienbučių ar dvibučių namų ir nesudėtingųjų statinių (pvz. iki 80 m2 ploto pastatai, vietinės reikšmės susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai ir kiti inžineriniai statiniai), skirtingai nei daugiabučių namų, techninę priežiūrą gali vykdyti patys šių statinių naudotojai, todėl prievolės vienytis ir bendrai organizuoti šių objektų priežiūrą teoriškai nėra.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėjas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, kad visgi dėl bendrų objektų, tenkinančių privačių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojų interesus ir poreikius (pvz. kelias, gatvės apšvietimas, pakeliami užtvarai, rekreacinės zonos, žaidimų aikštelės, inžineriniai tinklai ar įrenginiai ir kt.), išlaikymo, valdymo, naudojimo ir priežiūros dažnai kyla neaiškumų ar net nesutarimų. Dėl šios priežasties gyventojai vis dažniau renkasi steigti bendrijas.
Konsultacijos ir Pagalba Steigiant Bendriją
Jei norite įsteigti bendriją, bet neatsiranda asmens, kuris sutiktų būti bendrijos pirmininku, galite pasinaudoti specializuotų įmonių paslaugomis. Jos gali pasiūlyti pirmininką bendrijos veiklos pradžiai - jis įregistruos bendriją, atidarys bendrijos sąskaitas banke, organizuos bendrojo naudojimo objektų perėmimą, buhalterinės apskaitos ir kitų svarbiausių paslaugų užsakymą, atlikęs pagrindinius pirmuosius darbus, suorganizuos susirinkimą, kuriame pateiks ataskaitą, o į darbotvarkę be kitų aktualių klausimų įtrauks ir bendrijos pirmininko rinkimą.
Tokia pagalba galėtų trukti pusmetį arba iki metų (pagal Bendrijų įstatymą bendrijos pirmininko kadencija - 3 metai, tačiau bendrijos pirmininką galima atšaukti anksčiau, jis gali ir pats atsistatydinti). Bendrijos pirmininko paslauga veiklos pradžiai teikiama tik užsisakiusiems konsultavimo bendrijos steigimo klausimais paslaugą. Galimybės suteikti šią paslaugą ribotos.
Taip pat galite gauti nuolatines asmenines bendrijos pirmininko, valdybos narių ir bendrijos narių įgaliotinių konsultacijas (telefonu, e. paštu, susitikus) bendrijos veiklos organizavimo klausimais, įskaičiuojant ir dokumentų rengimo pagalbą, kai organizuojamas sprendimų priėmimas bendrijoje.
tags: #daugiabuciu #gyvenamuju #namu #ir #kilos #paskirties