Kiekvienas, gyvenantis daugiabutyje, žino, kad erdvė aplink namą yra gyvybiškai svarbi - čia statomi automobiliai, žaidžia vaikai. Tokiose situacijose kyla daugybė klausimų: ar gyventojai turi teisę naudotis šiuo žemės sklypu? Kada toks naudojimas teisėtas, o kada - ne? Ar privaloma susimokėti už naudojimąsi?
Šioje konsultacijoje pateikiama tik bendro pobūdžio teisinė informacija ir ji jokiu atžvilgiu negali būti vertinama kaip išsami ir galutinė.
Nuosavybė - neliečiama, o svetimo turto naudojimas - tik su savininko sutikimu. Šie principai aiškiai įtvirtinti Lietuvos Konstitucijoje ir Civiliniame kodekse.
Tačiau praktikoje, ypač daugiabučių namų aplinkoje, susiklosto situacijos, kai prie daugiabučio esantis žemės sklypas yra būtinas daugiabučių namo gyventojų kasdieniams poreikiams, nors jis priklauso kitam asmeniui.
Kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus.
Kada gyventojai turi teisę naudotis šalia esančiu žemės sklypu?
Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad svarbu ne tik fizinis ryšys tarp pastato ir sklypo, bet funkcinis ryšys: ar tas sklypas nuolat tarnauja pastato naudojimui pagal paskirtį.
Tačiau tais atvejais, kai žemės sklypas, nors ir esantis prie pat daugiabučio namo, nėra būtinas šio namo aptarnavimui, gyventojai negali pretenduoti į teisę juo naudotis.
Pavyzdžiui, jeigu sklypas yra suformuotas kitam pastatui aptarnauti, arba jeigu žemės sklypas naudojamas tik gyventojų patogumui (pavyzdžiui, trumpam automobilių statymui ar laisvalaikio veikloms), bet nėra būtinas pastato eksploatacijai pagal jo paskirtį, gyventojai neturėtų reikalauti teisės naudotis šiuo sklypu.
Tas pats pasakytina ir tais atvejais, kai gyventojai turi kitų alternatyvių vietų automobiliams statyti ar patekti į daugiabutį - pavyzdžiui, kai įrengtos kitos stovėjimo aikštelės, pravažiavimai ar privažiavimai.
Kompensacija už naudojimąsi žemės sklypu
Kompensacijos dydis nėra nustatytas teisės aktuose - jis nustatomas šalių susitarimu, atsižvelgiant į rinkos kainas už automobilių stovėjimo vietų nuomą, vietovės ypatumus, paklausą ir kitus veiksnius.
Sklypo įsigijimas
Tuo atveju, jei žemės sklypas yra laikomas daugiabučio priklausiniu, gyventojai galėtų apsvarstyti galimybę įsigyti šį sklypą iš savininko.
Tokiu atveju sprendimas dėl įsigijimo priimamas gyventojų balsų dauguma, ir jis yra privalomas visiems daugiabučio gyventojams - net ir tiems, kurie balsavo prieš ar nedalyvavo balsavime.
Tai reiškia, kad net jei dalis gyventojų nepritaria sklypo pirkimui, jie vis tiek turės sumokėti savo dalį pagal nustatytą proporciją.
Mažosios bendrijos steigimas: 6 buhalterinės apskaitos patarimai
Namų valdos žemės sklypo įsigijimas prie daugiabučio
Turėdami tik bendrą informaciją apie šį atvejį aptarsime bendrą tvarką, pagal kurią vienam ar keliems gyvenamojo namo butų savininkams būtų galima įsigyti dalį namų valdų žemės sklypo prie gyvenamojo namo. Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse numatyta, kad sklypai prie daugiabučių priskiriami namų valdų žemės sklypams.
Prie nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių žemės sklypai parduodami detaliojo planavimo dokumentuose arba žemės sklypų planuose, prilyginamuose detaliojo teritorijų planavimo dokumentams, nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
Teoriškai tai galėtų reikšti, kad net ir vienam iš butų savininkų kreipusis į savivaldybę dėl leidimo pradėti rengti Detaliojo planavimo dokumentą, o vėliau - į Nacionalinę žemės tarnybą dėl namų valdų žemės sklypo dalies pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo, šis savininkas įgytų bendrosios dalinės nuosavybės teisę į namų valdų žemės sklypo dalį.
Nacionalinės žemės tarnybos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrius patvirtino, kad susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo gali būti sudaromas ir su vienu daugiabučio butų savininku, kai kiti savininkai nėra įgiję nuosavybės teisės į sklypą. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento bei Teisės departamento atstovai mano kitaip.
Tai yra teisinio reglamentavimo spraga, o dvi viešąją administravimo funkciją atliekančios institucijos pateikia skirtingą šios situacijos vertinimą.
Vis dėlto esminė taisyklė yra tokia: norint bendrosios dalinės nuosavybės teise įgyti namų valdų žemės sklypo dalį, visais atvejais būtina suformuoti namų valdų žemės sklypą (parengti Detaliojo planavimo dokumentą).
Veiksmai, norint įsigyti namų valdos žemės sklypo dalį:
- Nustatyti, ar žemės sklypas, kuriame yra pastatytas daugiabutis, yra suformuotas.
- Tuo atveju, jeigu žemės sklypas yra suformuotas, galima kreiptis į Nekilnojamojo turto registrą dėl informacijos apie žemės sklypą ir su juo susijusius juridinius faktus pateikimo.
- Sklypas, skirtas bendram daugiabučio gyvenamojo namo gyventojų naudojimui (pvz.
Apibendrinimas
Apibendrinant, daugiabučio gyventojų teisė naudotis šalia esančiu žemės sklypu priklauso nuo konkrečios situacijos: ar tas sklypas yra būtinas daugiabučio naudojimui pagal paskirtį, ar laikomas priklausiniu, ar tai tiesiog patogesnė, bet nebūtina erdvė.
Kad tokie ginčai nekiltų arba būtų sprendžiami konstruktyviai, svarbu nelaukti konflikto, o imtis iniciatyvos: užmegzti dialogą su žemės savininku, ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų - dėl naudojimosi sąlygų, kompensacijos ar net galimybės įsigyti sklypą bendru gyventojų sutarimu.
tags: #daugiabucio #namo #sklypas