Kas yra Buto Registravimo Knyga ir Kodėl Ji Svarbi?

Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre. Deja, žinau, kad tikrai ne visi nekilnojamojo turto savininkai gali tai patvirtinti. Dažnas galvoja: „kai prireiks, tada ir susitvarkysiu, menka čia bėda“. Bet ar tikrai nesutvarkyti namo, buto ar sklypo dokumentai yra menka bėda? Į tai atsako Agnė Tamulionytė, UAB „Capital Real Estate“ NT brokerė.

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas yra buto registravimo knyga, kokie dokumentai reikalingi buto įregistravimui ir kodėl svarbu turėti visus reikiamus dokumentus.

Kadastriniai Matavimai: Kas Tai?

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.

Buto kadastriniai matavimai atliekami buto savininko prašymu. Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.

Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos. Naujas butas (patalpa) registruojamas tik tai tada, kai yra įregistruotas pastatas, kuriame yra butas (patalpa).

Statybos užbaigimas arba nebaigtos statybos registravimas vykdomas pastatui, todėl buto statybos baigtumas negali būti didesnis nei pastato, kuriame yra butas. Norint įregistruoti buto 100 proc. statybos baigtumą, pirmiausia turi būti įregistruotas pastato 100 proc.

Svarbiausi Nekilnojamojo Turto Dokumentai

Kuriuos dokumentus būtina turėti ir saugoti, priklauso nuo nekilnojamojo turto rūšies: butui svarbūs vienokie dokumentai, sklypui - kitokie, ir išskirti, kurie nekilnojamojo turto objekto dokumentai yra svarbiausi, yra sudėtinga, nes bet kurio jų neturint galima susidurti su netikėtais keblumais. Privalu turėti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą liudijantį dokumentą. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo dokumentai, privatizavimo sutartis, teismo sprendimas ir pan. Tai yra juridinis pagrindas, kuriuo remdamasis Registrų centras registruoja nuosavybę jo savininkui.

Svarbiausi dokumentai:

• Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, arba trumpiau Registrų centro išrašas - dokumentas, kuriame pateikiama kone visa informacija apie nekilnojamąjį turtą: nekilnojamojo daikto tipas, adresas, paskirtis, plotas, vidutinė rinkos vertė, savininkai, nuosavybės registravimo pagrindas, hipotekos, areštai ir daug kitų.
• Kadastrinių matavimų byla - dokumentas, kuriame sužymėti visi fiziniai nekilnojamojo daikto parametrai: plotas, aukštis, ilgis, plotis, tūris, medžiagos, taip pat paskirtis, pavadinimas, statybos darbų baigtumas ir kt. Kadastrinių matavimų byloje pateikiamas ir patalpų ar sklypo planas.
• Energetinio naudingumo sertifikatas - tai palyginus naujas dokumentas, atsiradęs 2013 m. įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams. Jo tikslas - didinti pastatų energetinį efektyvumą, kartu mažinant aplinkos taršą anglies dvideginiu.

Kodėl Svarbu Turėti Visus Dokumentus?

Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui - parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę - kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai - neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas.

Paveldėjimo Teisės

Norint priimti paveldėtą turtą reikia per 30 dienų kreiptis į priskirtą notarų biurą. Čia bus patikrinta, koks turtas ir kokiomis dalimis yra paveldimas. Notaras, atlikęs visas reikiamas procedūras, užregistruos nekilnojamojo turto nuosavybės teisę atitinkamiems paveldėtojams. Jei teisėti paveldėtojai paveldėjimo teisės priimti nenori, atsisakymą jie taip pat turi pateikti notariškai.

Dėl nežinojimo, dėl neapsisprendimo, dėl turto nepasidalijimo ar kitų sunkiai įvardijamų priežasčių paveldėtojai nepriima, bet ir oficialiai neatsisako paveldėjimo teisės. Taip nekilnojamasis daiktas ir „kabo“ registruotas jau mirusio asmens vardu. Paveldėtojai susizgrimba užbaigti procesą tik tuomet, kai nutaria paveldėtą turtą parduoti. O tada prasideda visos bėdos: dažniausiai visi terminai jau būna praėję, todėl reikia kreiptis į teismą dėl paveldėjimo teisės atstatymo, vėl reikia grįžti pas notarą, registruoti nuosavybę paveldėtojams, nes tik tada notaras galės tvirtinti paveldėto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Visa tai kainuoja uždelstą laiką, papildomą stresą ir, žinoma, pinigus. Neretu atveju - ir pirkėją, nes ne visi pirkėjai sutinka laukti, kol bus sutvarkyti dokumentai.

Kadastrinių Matavimų Byla

Kitas dažnai nekilnojamojo turto pardavimo procesą stabdantis dokumentas yra kadastrinių matavimų byla. Parduodant nekilnojamąjį daiktą jo kadastrinės bylos duomenys turi atitikti faktą. Jei du atskiri butai buvo sujungti į vieną ar vienas butas padalintas į du atskirus vienetus, jei pasikeitė bet kokie pastato, buto ar patalpos parametrai - plotis, ilgis, aukštis, plotas ir kt. - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla. Tam tikrais atvejais reikia kreiptis ir į savivaldybę su prašymu suteikti apjungtam butui ar patalpai adresą, o tai užtrunka nei daug, nei mažai - 20 darbo dienų.

Kalbant apie žemės sklypus, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai numato, kad jei parduodamas žemės sklypas yra miesto teritorijoje, privaloma atlikti kadastrinius matavimus. Šio proceso trukmė skaičiuojama jau ne dienomis, o mėnesiais. Ar tikrai pirkėjas turės pakankamai kantrybės išlaukti, kol bus sutvarkyti reikalingi dokumentai?

Pasirašius preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir paėmus užstatą, dokumentų tvarkymo procesui užsitęsus pirkėjas gali nutraukti sutartį ir pareikalauti ne tik grąžinti jo sumokėtą avansą, bet ir jam sumokėti sutartyje numatyto dydžio baudą už sutarties nevykdymą, nes savininkas neatliko savo prievolės - laiku nesusitvarkė dokumentų.

Kaip Išvengti Problemų?

Į šį klausimą atsakyti paprasta - nelaukite, kol į duris pasibels pirkėjas. Nekilnojamojo turto pardavimą pradėkite nuo parduodamo objekto dokumentų patikros. Atsiradus pirkėjui reikia keliauti pas notarą, o ne pas matininkus. Net jei dabar ir negalvojate apie savo nekilnojamojo turto pardavimą, peržvelkite savo turimus dokumentus ir pasitikrinkite, ar tikrai viskas tvarkoje. O jei nesate tuo tikri, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto specialistu.

Mūsų praktika rodo, kad šio svarbaus nuosavybės dokumento būsto savininkai gan dažnai neturi, nes naujakuriai savarankiškai perkantys būstą be paskolos pamiršta šio dokumento paprašyti buvusių būsto šeimininkų.

Jeigu bute atliktas kosmetinis remontas, perdažytos sienos, atnaujinta grindų danga, kadastrinių matavimų bylos atnaujinti nereikia. Rekomenduojame visada išsirinkus butą, prieš rezervaciją patikrinti buto „bylutę“ ir įsitikinti ar joje esantys duomenys atitinka esamą situaciją.

Jei yra atliktų pakeitimų kapitalinėse sienose - būtinas projektas bei statybų (griovimo) leidimas šiems darbams, taip pat reikalinga deklaracija apie statybų užbaigimą. Pardavėjams rekomenduojame, dar prieš pradedant pardavinėti butą, sutvarkyti kadastrinių matavimų bylą, kad to netektų daryti atsiradus pirkėjui. Jei nesate tikri, ar kadastrinė buto matavimų byla yra tvarkoje, kreipkitės į nekilnojamojo turto specialistą.

Kadastrinių Matavimų Kainos

Kadastrinių matavimų Jums taip pat prireiks, jei pastatėte naują pastatą arba pertvarkėte patalpas. Norėdami pastatą ar jo dalį įrašyti į kadastro duomenų bazę, kreipkitės į „Geoline“ - mes pasirūpinsime geometrinių duomenų nustatymu, planų ir kitos reikalingos dokumentacijos parengimu.

Statinių kadastriniai matavimai (inventorizacija) padeda apskaičiuoti daikto dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (tikslų adresą) ir kitus objekto rodiklius. Kadastriniai matavimai reikalingi ir tuomet, kai pastatai ar jų dalys rekonstruojami, suremontuojami kapitališkai ar kitaip pertvarkomi.

Kadastriniai matavimai arba inventorizacija gali būti atliekami ir kelis kartus. Dažniausiai jie reikalingi norint gauti paskolą ar turimą nekilnojamą turtą įkeisti bankui.

Štai orientacinės kadastrinių matavimų kainos:

Visos pateiktos kainos yra orientacinės ir be PVM.

Kaip Vyksta Kadastriniai Matavimai?

Visų pirma, kadastrinius matavimus atlieka specializaciją turintys matininkai. Kai statiniuose, pastatuose ar patalpose atliekami kadastriniai matavimai, yra suformuojama kadastro duomenų byla. Statybų inspekcijai savininkas kartu su kadastrinių matavimų byla turi pateikti pastato projektą, geodezinę nuotrauką ir kitus statybų inspekcijai reikalingus dokumentus.

Dvibučių namų kadastriniai matavimai vykdomi tokia pat eiga, kaip ir vienbučių namų. Tuomet, kai atliekami viso statinio matavimai ir gaunama pažyma iš statybų inspekcijos, pastatas yra užregistruojamas Registrų centre. Atskirai sudaromos skirtingų (atskirų) pastate esančių butų kadastrinės bylos.

Tuo atveju, kai butų baigtumas sutampa su viso pastato baigtumu, statybos inspekcijos pateikti dokumentai minėtų butų registravimui nėra būtini.

Sodo namams iki 80 kv. m viso bendro ploto įregistravimui nereikia turėti statybos inspekcijos pažymos apie nebaigtą statybą. Namo savininkas Registrų centrui turi pateikti kadastrinių matavimų bylą bei specialią statybos darbų baigimo deklaraciją.

tags: #buto #registravimo #knyga