Buto Eksploatavimo Įkainiai: Kas Sudaro ir Kaip Jie Nustatomi

Daugiabučiuose namuose įsteigtos bendrijos rūpinasi namo valdymu ir priežiūra. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie mokesčiai sudaro buto eksploatavimo įkainius, kaip jie nustatomi ir kokias teises turi butų savininkai.

Bendrijos veikla ir mokesčiai

Daugiabučio namo valdymo klausimais rūpinasi bendrija. Bendrijos nariai visuotiniame susirinkime balsų dauguma tvirtina kaupiamųjų lėšų tarifą. Svarbu pažymėti, kad kaupiamojo fondo tarifas turėtų būti tvirtinamas tik esant daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planui (ilgalaikiam planui). Taip pat, visi savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka, todėl mokestiniame pranešime turėtų būti nurodytos visos dedamosios.

Kaip nustatomi mokesčiai?

Mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate, t.y., pagal naudingąjį plotą. Taip pat, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina vadovautis Vyriausybės nustatytais minimaliais tarifais.

Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įtraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).

Kaupiamieji įnašai

Kaupiamieji įnašai yra skirti namo (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų. Kaupiamųjų lėšų poreikis nustatomas įvertinus namo būklę ir bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo (remonto) darbų poreikį, pagrįstą privalomaisiais reikalavimais.

Mėnesinis kaupiamųjų lėšų dydis nėra siejamas su savininko nuosavybės teise valdomo turto verte, bet yra daug kitų dalykų, į kuriuos būtina atsižvelgti nustatant mėnesinį kaupiamųjų įnašų dydį. Pateiktas klausimas ne visai aiškus, tik primename, kad visi mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal plotą.

Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu - pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina vadovautis Vyriausybės nustatytais minimaliais tarifais.

Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.

Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.

Minimalūs kaupiamieji tarifai

Pagal Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašą bendrijai neturint ilgalaikio plano (namas 2019 m statybos), privalomasis kaupimas nuo taikyti minimalaus 0,05 Eur/kv. m/mėn. turi būti padidintas iki 0,092 €/m² per mėnesį kai namo plotas > 3000 m², iki kol bus parengtas ilgalaikis planas?

Ar gali būti skirtingi tarifai?

Ar yra reglamentuota, kad gyvenamųjų patalpų savininkams ir negyvenamųjų patalpų (garažų) savininkams taikomas kaupiamųjų įnašų mėnesinis dydis (tarifas) turi būti skirtingas, kad garažų savininkai kaupia mažiau, nes garažų vertė mažesnė nei butų? Mėnesinis kaupiamųjų lėšų dydis nėra siejamas su savininko nuosavybės teise valdomo turto verte, bet yra daug kitų dalykų, į kuriuos būtina atsižvelgti nustatant mėnesinį kaupiamųjų įnašų dydį.

Jeigu kalbame apie garažus, esančius pastate, gali būti, kad butų savininkai kaupia tokiems darbams, kuriems garažų savininkai kaupti neturi ir atvirkščiai.

Ką daryti, jei nesutinkate su tarifu?

Jeigu manote, kad bendrijos sprendimai pažeidžia jūsų teises, galite kreiptis į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų.

Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu. Ką daryti? Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais.

Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.

Ar privaloma mokėti, jei nesate bendrijos narys?

Daugiabutis turi bendriją, esu buto savininkas, bet nesu įstojęs į bendriją. Kiekvieną mėnesį man yra skaičiuojamas DNSB nario mokestis, ar aš turiu jį mokėti, nors nesu įtrauktas į bendrijos narių sąrašą? Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse ir surašoma, kam, kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai, gal pas jus netinkamai.

Teisės ir pareigos

Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai. Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą. Įprastai mokestiniai pranešimai siunčiami kas mėnesį, bet būna ir kitaip: kai bendrijos įstatuose yra numatyta galimybė mokesčius mokėti rečiau, tuomet bendrijos nariai gali priimti sprendimą, kad mokesčiai bus.

Žinome, kad pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas. Šiuo atveju konkrečiai kalba eina apie suvartotą elektros energiją. Ar patalpų (administracinių) savininkas turintis atskirą įėjimą į savo patalpas, nenaudojantis bendrų laiptinių, požeminiu parkingu, bei namo išorėje nėra apšvietimo, taip pat turi apmokėti, už bendrai suvartotą elektrą?

Svarbu

• Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti. Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.
• Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.

Patarimai perkantiems butą

Pirmą kartą perkant butą kyla daug klausimų dėl proceso - kada eiti pas notarą, kam reikalingas turto vertinimas, ar bankas suteiks reikiamą paskolą ir pan. Štai keletas patarimų, kurie padės jums sėkmingai įsigyti būstą:

1. Finansinių galimybių vertinimas. Įvertinkite savo finansines galimybes, sukaupkite pradinį įnašą ir numatykite papildomus mokesčius.
2. "Svajonių" buto paieška. Rinkitės vietą mieste, atkreipkite dėmesį į buto plotą, eksploatavimo kaštus.
3. Pasitikrinkite, ar gausite paskolą. Prieš mokėdami avansą, įsitikinkite, kad bankas suteiks paskolą.
4. Avansinis mokestis. Aptarkite visas pirkimo sąlygas su pardavėju.
5. Turto vertinimas. Užsakykit oficialų turto vertinimą.
6. Paskolos gavimas. Kreipkitės į keletą bankų dėl paskolos.
7. Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis. Pasirašykite sutartį pas notarą.
8. Hipotekos lakštų įregistravimas (buto įkeitimas). Įkeiskite perkamą butą bankui.
9. Patvirtinimas, kad atsiskaityta su pardavėju. Gaukite išrašą iš registrų centro dėl nuosavybės.

Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką - teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus.

Dokumentų patikra

Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti - išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas. Kitas žingsnis - būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla.

Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan.

Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą.

Kadastriniai matavimai

Kadastrinių matavimų byla - tai dokumentas, rodantis tikslius bute esančių patalpų matmenis, bei patalpų išdėstymą. Jei yra atliktų pakeitimų kapitalinėse sienose - būtinas projektas bei statybų (griovimo) leidimas šiems darbams, taip pat reikalinga deklaracija apie statybų užbaigimą. Pardavėjams rekomenduojame, dar prieš pradedant pardavinėti butą, sutvarkyti kadastrinių matavimų bylą, kad to netektų daryti atsiradus pirkėjui.

Jei nesate tikri, ar kadastrinė buto matavimų byla yra tvarkoje, kreipkitės į nekilnojamojo turto specialistą.

Preliminari sutartis

Preliminari sutartis galioja vienerius metus nuo jos sudarymo, tad jeigu joje nenurodytas notarinio sandorio terminas, prievolė parduoti turtą pasibaigtų po vienerių metų. Geriausia apsibrėžti terminą konkrečia data, o ne kokiu nors įvykiu, kaip kad pardavėjai vis dar praktikuoja, pvz. įrašo, kad notarinė sutartis bus sudaroma per 1 mėnesį nuo turto statybos darbų pabaigos, o ši pagal kitą punktą gali būti pratęsta 6 mėn. ar tiek, kiek uždelsė pastatyti turtą ne dėl nuo pardavėjo priklausančių aplinkybių.

Jeigu manote, kad vystytojas nėra labai patikimas, o dar turi atlikti nebaigtų darbų, avansą galite sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą (tai atskira notarų teikiama mokama paslauga) ir preliminarioje sutartyje nustatyti sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų pagal sutartį ir nepateiks šių įsipareigojimų įvykdymo įrodymų.

Dokumentuose turi būti nurodytas ir tikslus norimo įsigyti NT plotas. Reikėtų iš anksto susitarti, kokias pertvaras bei kitus dalykus turi įrengti pardavėjas, o ką turėsite padaryti patys jau nusipirkę namą.

Ją konkrečiai įvardinti reikia jau preliminarioje sutartyje - ir galutinę, ir už kvadratinį metrą. Kartu su kaina reikia nurodyti ir avansą, o tais atvejais, kai savininkai yra keli asmenys - ir žmogų, kuriam jis bus mokamas.

Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola - nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Bankams dažniausiai svarbu, kad paskolos gavėjas jau turėtų teises į NT prieš jam išmokant paskolą, kad tokį turtą būtų galima įkeisti pirkėjo prievolių tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais (suteiktos paskolos grąžinimui užtikrinti).

Notarinio sandorio sudarymo terminas - irgi labai svarbus punktas įsigyjant NT.

Galiausiai, sutartį surašius iki pačių smulkiausių detalių ir atidžiai susipažinę su ja lydinčia dokumentacija, pirkėjai visada turi nepamiršti stebėti sutarties vykdymo eigą, joje numatytų terminų laikymąsi ir esant poreikiui - susirinkti kuo daugiau rašytinių įrodymų (t.y. bendrauti su pardavėju daugiau el.

Atminkite, kad konsultantas neturi informacijos, dėl kokio konkretaus asmens mokesčių kreipiatės, šį klausimą siūlome pateikti jūsų bendrijos pirmininkui, jis paaiškins, už ką ir kaip priskaitomi jums mokesčiai. Atkreipiame dėmesį į tai, kad priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi (tai neturi reikšmės).

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

tags: #buto #eksploatavimo #ikainiai