Žemės nuoma: ką svarbu žinoti nuomojantis butą ant išnuomotos žemės

Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu. Atsakymo ieškokite „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.

Valstybinės ir privačios žemės skirtumai

VMI Mokestinių prievolių departamento direktorė Stasė Aliukonytė-Šnirienė 15min „Būsto ABC“ aiškino, jog nuo 2003 metų valstybinės žemės nuomos mokestį administruoja savivaldybės. Dėl to daugiau informacijos šia tema galėtų pateikti savivaldybė, kurioje ant valstybinės žemės yra pastatytas daugiabutis.

Valstybinė mokesčių inspekcija administruoja žemės mokestį už gyventojams ir įmonėms nuosavybės teise priklausančią privačią žemę. Žemės mokesčiu nėra apmokestinama miško žemė ir žemės ūkio paskirties žemė, kurioje įveistas miškas.

Žemės mokestis daugiabučių gyventojams

„Pažymėtina, jog daugiabučių savininkai, kurių būstai pastatyti ant valstybinės žemės nėra šios žemės savininkai, todėl žemės mokesčio mokėti jiems nereikia. Naujų daugiabučių savininkai, kurių būstai pastatyti ant privačios žemės, sudarydami sutartis su butų statytojais tuo pačiu metu įsigyja ir žemės lopinėlį, esantį po namu. Todėl didelė dalis naujų rajonų, kuriuose yra pastatyti butai ant privačios žemės, gyventojai turi sumokėti žemės mokestį“, - sakė S.Aliukonytė-Šnirienė.

Vilniaus miesto savivaldybės Mokesčių poskyrio vedėja Edita Žilinskienė tikino, kad gyventojas, įsigijęs butą daugiabučiame name, neturės mokėti valstybinės žemės nuomos mokesčio, nes daugiabučiams namams Vilniuje yra taikoma valstybinės žemės nuomos mokesčio lengvata. „Už daugiabučius namus žemės nuomos mokestį moka tik juridiniai asmenys, turintys turtą daugiabučiame name“, - sakė ji. Tą patį pakartojo ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius.

„Ant valstybinės žemės stovinčių daugiabučių gyventojus nuo žemės mokesčio atleidžia savivaldybės. Ant privačios žemės stovinčių daugiabučių šeimininkai kasmet turi mokėti žemės mokestį“, - teigė jis.

Valstybinės žemės nuomos sutartys

Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) viešųjų ryšių skyriaus vedėjas Ruslanas Golubovas 15min „Būsto ABC“ sakė, kad tuo atveju, kai yra įkurta Daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB), ji turi pateikti prašymą NŽT sudaryti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.

„Jeigu DNSB nėra, tuomet patalpų savininkai pateikia prašymą NŽT sudaryti sutartį dėl valstybinės žemės sklypo dalių nuomos, o patalpų nuomininkai - prašymą sudaryti sutartis dėl valstybinės žemės sklypo dalių nuomos patalpų nuomos laikotarpiui“, - kalbėjo jis.

R.Golubovo teigimu, nuomininkas žemės nuomos mokestį moka pagal savivaldybės tarybos patvirtintą tarifą nuo valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytos vertės. „Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodoma, kad, savivaldybės tarybai pakeitus žemės nuomos mokesčio tarifą, sumažinus žemės nuomos mokestį arba nuo jo atleidus, šios sutarties šalys privalo vadovautis savivaldybės tarybos sprendimais. Vadovaujantis savivaldybės tarybos sprendimu pakeisti žemės nuomos mokesčio tarifą ar sumažinti žemės nuomos mokestį, perskaičiuojamas žemės nuomos mokesčio dydis. Savivaldybė taryba taip pat gali priimti sprendimą atleisti DNSB ar daugiabučio namo savininkus nuo žemės nuomos mokesčio ar jį sumažinti“, - aiškino jis.

Nekilnojamojo turto pardavimas ant išnuomotos žemės

Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.

Įdomu tai, kad vadovaujantis Civiliniu kodeksu, neaptarus pirkėjo teisių į valstybės išnuomotą žemės sklypą, ant kurio yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, o užstatytas sklypas yra būtinas naudoti šiam daiktui pagal paskirtį - nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris negali būti notaro patvirtintas, o jei toks patvirtintas - laikomas negaliojančiu.

Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.

Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo.

„Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių“, - nurodė advokatė S. Akelaitienė.

Žemės nuomos teisės perleidimas

Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį).

Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.

Situacija, kai žemė naudojama be teisinio pagrindo

Tačiau kiek kitokia situacija susiklosto kai juridiniam ar fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis daiktas yra ant valstybinio žemės sklypo, kuriuo daikto savininkas naudojasi be jokio teisinio pagrindo, t.y., nesudaręs nei nuomos, nei kitokios sutarties.

Pagal Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.

Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą. Pažymėtina ir tai, jog negavus tokio sutikimo, asmuo negali parduoti nekilnojamojo daikto.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.

Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Tačiau tam, kad pagal kompetenciją NŽT galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas. Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y., kol pardavėjas ir NŽT nesudarys nuomos, ar panašaus pobūdžio naudojamo žemės sklypo ar jo dalies sutarties, suteikiančios teisę nekilnojamojo daikto savininkui teisėtai naudotis valstybiniu žemės sklypu, ar jo dalimi.

S. Akelaitienės teigimu, nors toks Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytas draudimas neabejotinai apsunkina nekilnojamojo daikto savininko teises siekiant jį parduoti, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aukščiau minėtoje byloje yra išaiškinęs, kad jis nelaikytinas asmens teisės disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu.

Patalpų nuoma ir pardavimas

Informacija apie patalpų nuomą ir pardavimą:

• Adresas: H. Patalpos 359.96 m2.
• Parduodamas Pastatas-Zoles miltu malunas 40 km.nuo Klaipedos ir 15 km.nuo Plunges m. prie pagrindinio kelio Vezaiciai-Plunge ties Kuleis.
• Sklypas 0.4663 ha.pagal dokumentus uzstatyta teritorija 15a.bendras plotas 359.96 kv.m.realei šiai dienai išlike tik pamatai...
• Patalpos 95 m2. Išnuomojamos centre 95 kv.m.ir 110 kv.m.komercinės patalpos su 30 aru aikstele Liepu g.54.kaina uz 1 kv.m. 5.5 eur.
• Šalia išnuomotos patalpos : gėliu parduotuvei,auto-servisui,apariči plytelės, plovykla,staliai,rubai.Teritorija yra saugoma.
• Pastatas 1210 m2. Parduodamos 1209 m2 Komercinės patalpos adresu:Liepu 54 su 30 aru žemės sklypu.Šiuo metu patalpos išnuomotos Auto-servisui, Gėliu parduotuvei,Apariči plyteliu sandeliavimui,Auto plovyklai ir t.t.

tags: #butai #ant #isnuomotos #zemes