Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai (Būsto rūmai) vienija daugiau kaip 100 būsto administratorių visoje šalyje. Ši organizacija atlieka svarbų vaidmenį užtikrinant kokybišką būsto administravimą ir priežiūrą Lietuvoje.
Vienas iš svarbiausių Būsto rūmų veiklos aspektų - etikos standartų laikymasis. Asociacijos nariai prižiūrimi savikontrolės principu, todėl laikytis aukštesnių standartų yra privilegija. Būsto rūmuose yra sudaryta komisija, kuri tikrina, ar jos nariai sąžiningai laikosi Etikos kodekso principų.
Kiekvieną mėnesį vyksta planiniai patikrinimai, kurių metu aplankomi du asociacijai priklausantys namų administratoriai.
Patikrinus asociacijos narius, Etikos kodekso kontrolės komisija lankėsi ir Kauno miesto savivaldybėje.
Būsto Administravimo Problemos Kaune
Kaune yra dvylika įmonių, kurios tarpusavyje konkuruoja, tačiau Būsto rūmai prižiūri tik keturias. Deja, to negalima pasakyti apie bendrą būsto administravimo organizavimo sistemą Kaune. Ne visada išklausomi gyventojai.
Diskusijos metu išryškėjo pagrindinės problemos - savivaldybė kartais savaip traktuoja teisės aktus, dėl to dažnai kyla nesutarimų su gyventojais. Vienas naujausių pavyzdžių - gyventojų galimybės laisvai pasirinkti administratorių.
Kauno miesto savivaldybės atstovams buvo pasiūlyta bendradarbiauti, taip šviečiant gyventojus ir pačius būsto administratorius.
Investiciniai Projektai Ir Jų Įgyvendinimo Iššūkiai
Investicinių planų rengimas ir įgyvendinimas susiduria su įvairiais iššūkiais. Pradėkime nuo to, kad investiciniai projektai savivaldybės svetainėje buvo paskelbti likus 4-5 dienoms iki viešojo aptarimo. Per tiek laiko ne visi gyventojai spėjo susipažinti su IP. Kaip namų administratoriai, kiek galėjome, tiek konsultavome gyventojus.
Mūsų 4 namai dalyvauja šioje programoje ir tikrai kiekvieno namo IP buvo klaidų. Neaišku, ar bus atsižvelgta į pastabas. VšĮ „Atnaujink miestą“ vadybininkai ir projektuotojai kalba skirtingai. Bet vieningai teigia, kad kai bus gautas daugumos butų sutikimas, bus parengtas tikslus techninis projektas. Bet kaip gauti daugumos butų sutikimą, kai IP iš pat pradžių gyventojams pateikiamas su klaidomis ? Kodėl namo administratoriams primetama tokia atsakomybė ? Ar ne Vilniaus miesto savivaldybė turėtų prisiimti atsakomybę ir už savo įmonės VšĮ „Atnaujinkime miestą” darbų atlikimą ir atlikti šių darbų kontrolę ? Kodėl namo administratoriai, jei blogai dirbs VšĮ „Atnaujinkime miestą”, turės perimti šios įstaigos pagal minėtą sutartį prievoles ?Kodėl negalima iš Pavedimo sutarties išbraukti 3.1. ir 3.2. punktų ? Paskolą su palūkanomis nori grąžinti anksčiau negu per 20 metų, pvz. VILNIAUS M.
Kardinaliai keičiasi investicinių planų rengimas kaip pvz. Ilgai rengiamas papildomas CPO katalogas, buvo žadėta gegužės mėn.
Pasirenkant Rangovą reikia sąlygos, kad Rangovas bent pusę sąmatoje numatytų darbų atliktu pats, ne per subrangovus. Mano atveju, Rangovas faktiškai 100 proc. - Rangovas piktybiškai neatsiskaito su subrangovais (bendrija su Rangovu atsiskaito faktiškai kas mėnesį !!!!).
Schema yra tokia: Rangovas, gavęs užsakymą, perka paslaugas iš dukterinių įmonių, kurios faktiškai yra 1 žmogaus uab'ai. Šie uab'ai perka statybos darbų paslaugas iš tikrų statybininkų (subrangovų), tačiau įprastai delsia atsiskaityti su jais. Atsiranda trintis tarp subrangovų, grasinasi teismais ir pan.
Senų Balkonų Ir Langų Problemos
Jei paliekami seni stiklinti balkonai. Mano labai skaudi problema. Bendrija nutarė nestiklinti balkonų renovacijos metu. Dabar, darbams einant į pabaigą, statybos inspekcija pareiškė, kad pasilieka keli seni stiklinti balkonai (siena už jų yra apšiltinta), o tai prieštarauja projektui, todėl tai yra esminis pažeidimas ir namas nebus priimtas. Man liepta išardyti stiklinimą. Viskas teisingai, pagal įstatymą, bet ... jei nebūtų renovacijos tie balkonai dar 100 m. stovėtų, nors namas kiauras ir toliau liktų.
Seni langai butuose. Mano labai skaudi problema. Statybų inspekcija nurodė pakeisti projekte pažymėtus keistinus langus. Dalis projekte nurodytų langų išties nebuvo pakeista, nes pasiruošimas renovacijai truko beveik 2 metus. Keitėsi butų savininkai, keitėsi jų nuomonės ir finansinės galimybės. Šiai dienai yra pakeista daugiau butų langų, nei buvo numatyta projekte(!!!!!). Projekte numatyta langų keitimo kvota išnaudota. Kiti (nauji savininkai) pasikeitė ir/ar keičiasi langus savo sąskaita. Taigi situacija tik gerėja. Namo skaičiuotinas energinis efektyvumas bus geresnis nei nurodytas IP.
Dėl 3. ir 4. punktų, man ypatingai reikės Aplinkos ministerijos pagalbos. Šiuo metu vyksta susirašinėjimas tarp BETA, DNSB ir Statybos inspekcija... to matomai neužteks.
Tik vienas pastebėjimas. Visi finansavimo dalyviai reikalauja skirtingu dokumentų, nėra vieningos dokumentų tvarkos.
Finansavimo Ir Balsavimo Problemos
Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu patvirtintą Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą, sprendimą dėl energinio audito ir investicijų projekto parengimo, priima daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai vadovaudamiesi Civilinio kodekso 4.85 straipsniu, t. y sprendimas priimamas balsų dauguma (50 proc. + vienas balsas). Praktika rodo, jog skirtingai nuo pasirinkto finansuotojo, finansavimas yra suteikiamas, ne 50 +1, bet kai už namo atnaujinimą (modernizavimą) balsavo 55-60 procentų butų ir kitų patalpų savininkų. AB „Šiaulių bankas“, administruojanti JESSICA apyvartinio fondo lėšas, kuri kreditą teikia Savivaldybės remiamai Programai pageidauja, kad sprendimai būtų priimami ne mažiau kaip 60 procentų balsų.
Dėl šios priežasties, kuomet trūksta vieno ar kelių balsų iki banko keliamų reikalavimų, užtruko finansavimo suteikimo trukmė, mat administratoriai papildomai įpareigoti pakartotinai organizuoti procedūras dėl trūkstamų balsų.
Taip pat problema yra tuomet, kai administratoriui nėra galimybės gauti asmens duomenų reikalingų nereikšmingos pagalbos suteikimui. Vadovaujantis valstybės paramos Daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2009 m. gruodžio 16 d. nutarimu Nr. 1725 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkas, vykdantis ūkinę veiklą atnaujinimo (modernizuojamo) daugiabučio namo jam nuosavybės teise priklausančiame bute ar patalpose ir pretenduoja į valstybės paramą, privalo administratorių informuoti apie vykdomą veiklą, nurodant asmens kodą, tačiau yra atvejų kai toks savininkas piktavališkai neteikia tokių duomenų prieštaraudamas ir pačiai renovacijai, nors daugumos butų savininkų sprendimas yra teigiamas. Nepateikus BETAI asmens kodų, de minimis pažyma neišduodama ir bankas (AB „Šiaulių bankas“) negali priimti sprendimo dėl kredito suteikimo.
Investiciniuose planuose viskas aptariama ,,stambiai” tačiau ruošiant sąlygas techniniam projektui viską reikia išdetalizuoti ir problemų atsiranda variantų parinkime. Tada didelė tikimybė, kad parinksi ne daugumai priimtiną variantą...
Dar nepabuvojau toje ,,mėsmalėje”, kai teks keisti IP ir techninės užduoties sprendimus (prasidėjus TP rengimui jau pradėjo lįsti neatitikimai/klaidos). Tikiuosi (naivuolis) rangovų supratimo, bet kol kas jų lankstumo/geranoriškumo nėra. Praėjęs tą ,,mėsmalę” (sprendimų keitimo derinimo su BETA, rangovais, butų savininkais ir t.t.), manau, kad turėsiu ką papasakoti...
Kitos Renovacijos Problemos
Atsiliepdami į Jūsų pranešimą visiems renovacijos proceso dalyviams, norime pasidalinti savo problemomis. Mūsų įmonė yra programos administratorė Šiaulių rajone. Tvirtinant techninius projektus, susiduriame su dujų ir elektros įrenginių iškėlimo problemomis.
Nekokybiški investiciniai planai kelia problemas dėl renovacijos įgyvendinimo.
Vykdant pirkimus per CPO LT elektroninį katalogą pateikiamos CPO sutartys, kurios pritaikytos tik perkančiosioms organizacijoms.
CPO LT perkant techninės priežiūros darbus nėra galimybės nustatyti maksimalią kainą.
Būsto energijos ir taupymo agentūroje trūksta žmogiškųjų resursų.
xxx-oji bendrija susidūrė su problema. Gyv. namo inv. planas patvirtintas BETA. Gautas banko sutikimas finansuoti. Paskelbus konkursą per CPO, negautas nei vienas pasiūlymas. Buvo pasiūlymas ieškoti patiems. Dabar yra paskelbta per BETA. Atsirado vienas tiekėjas, bet jo vidut. metinės atliktų statybos darbų apimtys yra mažesnės kaip 1000000 lt be PVM. (projektas su projektavimu). Jeigu šis tiekėjas kažkokiu būdu nesugebės atitikti visus reikalavimus p. 3.2.1 - 3.2.4. ( Jo rodikliai yra mažesni, bet jis įsipareigoja už Inv. Tai kol kas tokia problema.
savivaldybė raštu nurodė, kad gyventojai renovacijos projekto administratoriui neturi mokėti projekto administravimo lėšų iki plano patvirtinimo. Tai yra visiška nesąmonė, nes pavyzdiniuose administravimo nuostatuose renovacijos projekto administravimas iki investicijų plano patvirtinimo nenumatytas, tad pagal savivaldybę namo administratorius turi vykdyti visus veiksmus iki investicinio plano patvirtinimo nemokamai, t.y.
Plane netinkamai suskaičiuotos individualios investicijos - gyventojam atrodo kad plano ruošėjas net nebuvo prie namo.
Bankų sprendimas kredituoti trunka per ilgai.
Nuolatos besikeičiantys teisės aktai, tvarkos aprašai, formos. Tai smarkiai apsunkina administratorių ir kitų su renovacijos procesu susijusių subjektų darbą. Pradedama maišytis nutarimuose, tvarkose.
Techninio projekto rengėjai (UAB Team Architektai) pridarę daugybe klaidų, ir kadangi iš BETA pinigus gavo, tai klaidų netaiso vertindami savo pozicija ir elgėsi kaip su paprasta įmonė. Nors valstybiniai pinigai turėtu traukti juos atsakomybei.
BETA savivaldybėms „nuleido“ raštus, kuriuose nurodo paskirti atsakingą asmenį, kuris dėtų parašą paruoštuose daugiabučių namų Investicijų planuose už planuose pateiktus ir apskaičiuotus darbų kiekius. Turime 45 daugiabučius antrame etape..., kaip tam atsakingam asmeniui „apsidirbti“ su kiekiais, kur planuotojo atsakomybė dėl plane numatomų darbų, pirmame etape to atsakingo žmogaus nereikėjo. Manome, kad beveik visa atsakomybė tenka savivaldybėms.
Pagrindiniai Keblumai
- Iki šiol nėra nuoseklios ilgalaikes Lietuvos daugiabučiu modernizavimo programos.
- BETA - vienintele valstybine monopoline įstaiga, smulkmeniškai kontroliuojanti namo modernizavimo eiga ir sprendžianti dėl valstybinės paramos suteikimo.
„Dėl pasirengimo įgyvendinti Kauno miesto daugiabučiu gyvenamųjų namų atnaujinimo (modernizavimo) programą“, savivaldybes tarybos sprendimas 2010-01-28 Nr.
„Dėl Kauno miesto centralizuoto aprūpinimo šiluma strateginių gairių“, savivaldybes tarybos sprendimas 2011-04-07 Nr.
„Dėl Kauno miesto centralizuoto aprūpinimo šiluma strategijos patvirtinimo“, savivaldybes tarybos sprendimas 2012 11 23 Nr. Sprendimai nevykdomi.
Rengti dokumentus (pvz.
Vengti ydingos praktikos, kai Lietuvos STR bendrajai daugiabučio namo nuosavybei (pvz. stogui, sienoms) galioja, o individualiai nuosavybei (pvz.
Investicinis planas yra atskaitos taškas kitiems etapams (techninis projektas, sutartis su banku).
Parengti dar vieną valstybinės paramos modelį, kuriame būtų išvengta smulkmeniškos biurokratines priežiūros (samdyti ekspertai konstatuoja modernizavimo kokybę, o valstybinės paramos dydis priklauso nuo pasiektos efektyvumo klasės).
BETA.
Savivaldybėms.
tags: #busto #rumai #teisininkas