Pastaruoju metu Lietuvoje pastebimas būsto paskolų palūkanų didėjimas kelia nerimą gyventojams. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kodėl Lietuvoje susidarė tokia situacija, kai palūkanos už būstą yra vienos aukščiausių Europos Sąjungoje (ES).
Palūkanų Augimo Priežastys
Yra kelios priežastys, kodėl Lietuvoje būsto paskolos yra tokios didelės, palyginti su kitomis ES šalimis:
- Didesnė bankų priežiūra ir griežtesni įpareigojimai jiems kitose šalyse: Valstybių narių centriniai bankai dar iki palūkanų didėjimo krizės įpareigojo komercinius bankus ar kitas kredito įstaigas savo klientams visų pirma rinktis ne kintamas palūkanų normas, o fiksuotas palūkanas arba kitaip apsidrausti nuo palūkanų normų svyravimų.
- Vyriausybių pagalbos paketai kitose šalyse: Antroji priežastis, kodėl kitose ES narėse nekilnojamojo turto paskolos žemesnės, - tai šių šalių Vyriausybių pateikti pagalbos paketai, skirti didėjančioms palūkanų normoms suvaldyti.
Reikia pažymėti, kad kitos šalys nesiekė priverstinai bankų klientų imti paskolų su fiksuotomis palūkanomis, tačiau siekė sukurti tokią bankų paslaugų rinką, kurioje fiksuotos palūkanos ilguoju laikotarpiu pasiteisintų labiau. Ir tą daugumai valstybių pavyko padaryti, nes su fiksuotomis palūkanomis kartu ėjo ir įpareigojimai bankams pateikti žmogaus apsisprendimą palengvinančią informaciją apie palūkanų normų fiksavimo privalumus ir galimus trūkumus bei refinansavimą.
Sutikime, kad Lietuvoje tokių procesų pastaruosius metus tikrai nematėme, nes bankai paskolas dalijo be didesnės kontrolės. Dar daugiau. Atsibudęs po ilgo ir gilaus miego, Lietuvos bankas tik šių metų rugsėjo viduryje pagaliau pateikė panašius pasiūlymus, kurie ES erdvėje galiojo jau kurį laiką. Pripažinęs, kad Lietuva yra viena iš nedaugelio euro zonos valstybių, kuriose vartotojai iki šiol turėjo ribotas galimybes rinktis, ir kad visa palūkanų normos padidėjimo rizika perkeliama ant vartotojų pečių, ši institucija ėmėsi iniciatyvos ir surašė savo kovos priemones prieš išaugusias palūkanas. Tik priminsiu, kad ECB iki to laiko jau devynis kartus buvo padidinęs bazinių palūkanų normas.
Vis dėlto, Lietuva nebuvo vienintelė šalis, nepadariusi savo namų darbų. Tokių valstybių buvo ir daugiau.
Seimo nario E. Sabučio teigimu, rekordinės būsto paskolos yra Vyriausybės neveiksnumo rezultatas. Būsto paskolas dėl pastaruoju metu padidėjusių palūkanų grąžinti darosi vis sunkiau. Mėnesinė įmoka už vidutinę būsto paskolą Lietuvoje per metus išaugo 200 eurų - iki daugiau kaip 600 eurų per mėnesį. Apklausos parodė, kad beveik pusė gyventojų, turinčių būsto paskolas, atsakė, kad susiduria su sunkumais jas grąžindami.
Pavyzdžiui, labai atsargią 50 tūkst. eurų paskolą paėmę klientai dabar per metus sumoka 1260 eurų didesnę sumą nei prieš metus. 80 tūkst. eurų paskolai tvarkyti tenka bankui sumokėti 2016 eurų daugiau, atitinkamai „populiariausios“ 100 tūkst. eurų paskolos turėtojai papildomai per metus sumoka 2520 eurų daugiau.
Kitų Šalių Priemonės Palūkanų Normoms Suvaldyti
Štai keletas pavyzdžių, kaip kitos ES šalys reagavo į išaugusias palūkanų normas:
- Latvija: Latvijos parlamentas žengė pirmą žingsnį, kad būtų priimti teisės aktų pakeitimai dėl privalomo būsto paskolų įmokų mažinimo, kurį bankai gali taikyti savo esamiems klientams.
- Lenkija: Lenkijoje už paskolas keturis mėnesius per metus nereikės mokėti palūkanų.
- Graikija: Graikijoje kredito įstaigos savanoriškai sumažino palūkanų normas 0,2 proc.
- Airija: Airijos Vyriausybė ir parlamentas kartu su Airijos centriniu banku vykdė diskusijas dėl paramos priemonių skyrimo asmenims, sudariusiems hipotekos sutartis.
- Austrija: Austrija savo gyventojams nusprendė teikti negrąžintinas finansines subsidijas paskolų turėtojams.
- Ispanija: Ispanijos valdžia patvirtino Gerosios praktikos kodeksą, kurio pagrindinis tikslas - sušvelninti paskolų palūkanų normų augimą.
- Portugalija: Portugalija sukūrė savo pagalbos priemones. Jos numato, kad kintamų palūkanų būsto paskolų gavėjai galėtų teikti prašymą bankui siekdami dvejų metų laikotarpiui fiksuoti finansinių įsipareigojimų įmoką ir taikyti mažesnę orientacinę palūkanų normą.
Ši statistika rodo tik viena - Lietuvos Vyriausybė net teoriniu lygmeniu nesiėmė svarstyti kad ir menkiausių priemonių, kurios galėjo pagelbėti būsto paskolų turėtojams. Dešiniųjų valdžios prisiimtas veikimo modelis labiau skatina vidines ir gana siauras rietenas koalicijos viduje nei koncentravimąsi į realias problemas. Lietuva, deja, vėl tapo pirmūne džiugesio nenešančioje statistikoje, kai gyventojai dar kartą priversti mokėti bene brangiausiai iš visų šalių.
Apibendrinant, 2016 metais Lietuvoje susidarė situacija, kai būsto paskolos tapo vienos didžiausių Europoje. Tai lėmė tiek nepakankama bankų priežiūra, tiek Vyriausybės neveiklumas, sprendžiant šią problemą.
Fiksuotos ir Kintamos Palūkanos
Nors nuo gegužės 1-osios būsto paskolų gavėjams bankai privalo siūlyti ne tik kintamas, bet ir fiksuotas palūkanas, tačiau pastarosios gyventojų nevilioja. Lietuvos kapitalo „Urbo“ bankas skaičiuoja, kad fiksuotas palūkanas anksčiau rinkosi iki 3 proc. klientų, o gegužės mėnesį jų skaičius sumažėjo dar labiau.
„Galimybę fiksuoti būsto paskolų palūkanas 5 metams klientams siūlėme ir anksčiau - nuo praėjusių metų kovo. Per visą šį periodą fiksuotas palūkanas rinkosi itin menka kredito gavėjų dalis, kuri gegužę dar labiau susitraukė. Daugelis klientų tikisi tolesnio palūkanų normos kritimo, todėl vengia ilgam fiksuoti palūkanų normą“, - sako „Urbo“ banko Verslo tarnybos direktorius Julius Ivaška. Jo nuomone, birželio 5 d. Europos centrinio banko (ECB) priimtas sprendimas darkart nuleisti palūkanų normos kartelę tik sustiprins tokius gyventojų lūkesčius.
Būsto paskolos kintamų palūkanų atveju prie banko maržos paprastai pridedama 6 mėn. trukmės EURIBOR (Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma), kuri, naujausiais oficialiais duomenimis, birželio 10 d. siekė 2,044 proc.
EURIBOR palūkanų norma ir jos įtaka būsto paskoloms
„6 mėn. EURIBOR norma nuo piko 2023 m. spalį (4,1 proc.) jau sumažėjo iki daugiau nei perpus. Rinkoms prognozuojant, kad šiais metais ECB dar bent sykį mažins palūkanų normas, gyventojai pagrįstai tikisi tolesnio EURIBOR mažėjimo - bent jau artimiausiais keliais mėnesiais. Kadangi fiksuotos palūkanos iš esmės yra apsidraudimas nuo paskolos aptarnavimui skiriamos sumos augimo, dabartinių tendencijų fone kintama palūkanų norma daugeliui būsto paskolos gavėjų atrodo logiškas sprendimas“, - sako J. Ivaška.
Kita vertus, ekspertas rekomenduoja kiekvienu atveju kruopščiai įvertinti asmeninę situaciją bei palūkanų kitimo rizikos toleravimo lygį. „Fiksuotos palūkanos suteikia stabilumą, nes palūkanų norma nesikeičia visą sutartyje su banku užfiksuotą penkerių metų laikotarpį. Tai gali būti svarbu tiems, kurių biudžetas ribotas, yra kitų ilgalaikių finansinių įsipareigojimų. Be to, niekas nežino, kokioje situacijoje Lietuvos ir pasaulio ekonomika bus po dvejų, penkerių ar dešimties metų. Daugelis turbūt dar prisimena, kad 2023 m. spalį 6 mėn. EURIBOR buvo viršijusi 4 proc., o 2008-ųjų pabaigoje beveik pasiekė 5,5 proc. Tokiais atvejais fiksuota palūkanų norma gali tapti tikru išsigelbėjimu nuo staigiai išaugančių išlaidų“, - pastebi J. Ivaška.
Būsto Paskolų Rinka - Palanki Skolinimuisi
Naujausioje Lietuvos banko (LB) finansinio stabilumo apžvalgoje pastebima, kad situacija būsto paskolų rinkoje yra palanki skolinimuisi. Nors prognozuojama, kad šiemet vidutinė metinė infliacija kiek padidės - iki 3,5 proc., 2026 m. ji vėl turėtų sumažėti iki 2,8 proc. Taip pat stiprėja Lietuvos gyventojų finansinė padėtis - auga atlyginimai ir atsigauna vartojimas.
Sumažėjęs EURIBOR, susitraukusios paskolų maržos, vidutiniškai siekiančios 1,5 proc., skatina gyventojus aktyviau refinansuoti anksčiau paimtas būsto paskolas ir derėtis dėl geresnių sąlygų. LB duomenimis, vien per kovo mėnesį Lietuvoje iš viso buvo persiderėta dėl būsto paskolų už 374 mln. eurų - tai yra keturis kartus daugiau nei vidutinė mėnesio suma pernai.
ECB duomenimis, antroje 2024 m. pusėje būsto paskolų augimas atsigavo daugelyje Centrinės, Rytų bei Pietryčių Europos šalių, o pagrindinės priežastys buvo palūkanų normų mažėjimas ir gyventojų pajamų augimas. Ypač spartus augimas fiksuotas Bulgarijoje, kur trečią praėjusių metų ketvirtį metinis būsto paskolų augimas siekė net 26 proc. Sparčiu augimu išsiskyrė ir Lietuvos, Slovakijos bei Vengrijos būsto paskolų portfeliai.
LB savo ruožtu konstatuoja, kad šių metų pirmąjį ketvirtį būsto pardavimai pirminėje mūsų šalies NT rinkoje buvo dvigubai, o antrinėje - trečdaliu didesni nei prieš metus. Rekordinį lygį, pasak LB, šiuo metu yra pasiekęs ir būsto įperkamumas: vidutinis Lietuvos gyventojas dabar gali įpirkti 70 kv. m ploto būstą, t. y., 18 kv. m daugiau nei 2023 m. vasarą.
Bankų Konkurencija ir Ateities Prognozės
Lietuvos bankas (LB), siekdamas skatinti konkurenciją bankų sektoriuje, aktyviai veikia bandant pritraukti naujus rinkos dalyvius, tačiau pernelyg neiškreipiant rinkos kitais ribojimais. To pasekmėje Lietuvoje steigiasi vis daugiau specializuotų bankų, kurie teiks pagrindines bankų paslaugas - priims indėlius ir teiks paskolas.
Pastaruosius 4 mėnesius palūkanų normų augimas sustojo ir jos išlieka tame pačiame lygyje. Palūkanų normoms didėjant būsto paskolų teikimas darosi patrauklus ir mažesniems bankams, paprastai turintiems didesnius finansavimosi kaštus. Todėl aukštesnių palūkanų lygyje atsiranda didesnė konkurencija, kuri tolesnį palūkanų augimą stabdo. Dabartinės tendencijos tolesnio palūkanų didėjimo kol kas nerodo.
Konkurencija gali padėti sumažinti būsto paskolos maržą
Ekspertai aiškina, ką reikia žinoti planuojantiems imti būsto kreditą. Kaip rodo naujausi Lietuvos banko (LB) duomenys, rugsėjį naujų būsto paskolų palūkanų norma krito iki 3,6% (apie 2 proc. p. nuo piko, pasiekto prieš 2 metus), o medianinė būsto paskolos marža rugsėjį siekė 1,5% ir buvo 0,9 proc. p.
Visibankai.lt vadovė teigia, kad kylant palūkanoms, visuomet atsiranda keli tipai klientų. Vieniems tai nesukelia jokių baimių, jie savo galimybes vertina atsakingai ir objektyviai. Kitiems, ypač pasirašius preliminarią pirkimo pardavimo sutartį, pavyzdžiui, pavasarį, neužtikrintumo nemažai, nes staiga išaiškėja, kad jie negaus reikiamos kredito sumos.
Kazėnienė teigia, kad EURIBOR kilimas, visų pirma, sumažina galimybę apmokėti būsto paskolą, nes didėja jos kaina, nors, dažnu atveju, pajamos nesikeičia. Pavyzdžiui, skaičiuojama, kad dėl pakilusių palūkanų, paskolų įmokos jau dabar padidėjo trečdaliu.
Pasak V. Kazėnienės, pastaruoju metu pasikeitė nekilnojamojo turto pirkimo procesas. „Dabar pirkėjai elgiasi racionaliau, nekilnojamojo turto pirkimą pradeda nuo savo finansinių galimybių analizės ir tik po to, pagal aiškiai apibrėžus būsimo sandorio kainos rėžius, keliauja į būstų žvalgybą.