Būsto Paskolos: Apžvalga ir Tendencijos Lietuvoje ir Pasaulyje

Pastaruosius kelerius metus dauguma būsto pirkėjų visame pasaulyje susiduria su didelėmis hipotekos paskolų palūkanomis, kurios prisideda prie jau ir taip aukštų būsto kainų. 2024 m. sulėtėjus infliacijai, didžiųjų šalių centriniai bankai pradėjo mažinti palūkanų normas, tačiau būsto paskolų kaina vis dar atgraso žmones nuo būsto įsigijimo.

Šiame straipsnyje apžvelgsime būsto paskolų situaciją Lietuvoje ir pasaulyje, nagrinėsime realias palūkanų normas, būsto įperkamumo klausimus ir kitus svarbius aspektus.

Realiosios Hipotekos Paskolų Palūkanų Normos 2024 m.

Infliacija ne tik mažina vartotojų perkamąją galią, bet ir daro įtaką skolinimo ir skolinimosi, įskaitant hipotekos paskolas, kainai. Todėl daugelis analitikų teikia pirmenybę ne tik CPI (vartotojų kainų indekso, paprastai naudojamo infliacijai išreikšti), bet ir vadinamųjų „realiųjų“ hipotekos palūkanų normų, t. y. hipotekos palūkanų normų, kai atsižvelgiama į infliaciją, stebėjimui.

Realioji hipotekos paskolos palūkanų norma apskaičiuojama kaip nominaliosios palūkanų normos ir infliacijos normos skirtumas. Iš nominaliosios hipotekos palūkanų normos, t. y. banko nustatytos palūkanų normos (fiksuotos arba kintamos), atimame infliacijos normą. Lotynų kalbos frazė ex-ante reiškia „prieš įvykį“, o finansų ir investavimo srityje ji vartojama būsimiems įvykiams apibūdinti remiantis prognozėmis, o ne ex-post („po fakto“). Šioje ataskaitoje realiąją hipotekos paskolų palūkanų normą ex-ante apskaičiavome remdamiesi prognozuojamu dabartinio, 2024 m., trečiojo ketvirčio infliacijos rodikliais 62 pasaulio šalyse.

Pašalinus infliacijos poveikį, tokiose šalyse kaip Švedija, Šveicarija ir Ispanija hipotekos paskolų palūkanų normos tampa neigiamos. Iš tikrųjų aštuoniose iš 62 nagrinėtų šalių realiosios palūkanų normos yra neigiamos.

Žvelgiant į realias hipotekos palūkanas, matome, kad didžiausios palūkanos yra daugiausia besivystančiose šalyse, pavyzdžiui, Dominikos Respublikoje, kur vidutinė realioji palūkanų norma yra 9,55 % - aukščiausia tarp mūsų nagrinėtų šalių. Tačiau jei sutelksime dėmesį į didesnės ekonomikos šalis, pamatysime, kad trečioje vietoje yra Meksika, kurios realioji hipotekos palūkanų norma yra 7,48 %, o Pietų Afrikos Respublika užima 9 vietą - 6,55 %. Tuo tarpu Jungtinės Amerikos Valstijos (3,98 %) taip pat yra tarp tų šalių, kuriose realiosios hipotekos palūkanų normos yra didelės.

Kitos Europos šalys, kuriose realiosios hipotekos palūkanų normos yra aukštos, yra Latvija (6,65 %) ir Lenkija (5,1 %), o Austrijoje (1,28 %), Slovakijoje (1,14 %), Prancūzijoje (1,13 %), Italijoje (0,99 %), Nyderlanduose (0,96 %) ir Šiaurės Makedonijoje (0,95 %) palūkanų norma svyruoja apie 1 %.

Hipotekos paskolos įvairiose šalyse labai skiriasi, net jei pažvelgtume į Europos šalis. Po Covid-19 pandemijos paskatinta, Rusijos vyriausybė 2020 m. įvedė lengvatinių hipotekos paskolų programą, pagal kurią palūkanų normos gali siekti iki 8 %. Po invazijos į Ukrainą bankų paskolų palūkanų norma Rusijoje šoktelėjo iki dviženklio procento ir 2024 m. gegužės mėn. siekė 20,3 %.

Būsto Įperkamumas

Hipotekos paskolos yra tik vienas iš daugelio rūpesčių tiems, kurie nori įsigyti būstą 2024 m., o faktinė nekilnojamojo turto kaina yra dar svarbesnė sprendžiant, ar sudaryti sandorį, ar ne.

Apskaičiavome realios būsto kainos ir realaus metinio darbo užmokesčio santykį ir nustatėme, kad kai kurie brangiausi gyvenamieji būstai yra ne išsivysčiusiose šalyse, kuriose gyvenimo lygis aukštas, o mažesnės ekonomikos šalyse, kuriose būsto kaina gali būti nedidelė, tačiau vidutinės gyventojų pajamos taip pat nedidelės.

Turkija, kurioje būsto kainos ir pajamų santykis yra 81,45 %, yra mažiausiai įperkama šalis, kurioje 2024 m. Aukščiausią vietą ji užima daugiausia dėl itin aukšto prognozuojamo 55 proc. metinio infliacijos lygio.

Kita vertus, jei pažvelgsime į labiausiai įperkamas šalis, pamatysime, kad Jungtinės Amerikos Valstijos netikėtai užima antrą vietą po Pietų Afrikos Respublikos, kurioje būsto kainos ir pajamų santykis yra tik 6,50 %. Dėl didelio vidutinio metinio darbo užmokesčio - apie 49 525 JAV dolerių (realiai), kuris yra ketvirtas pagal dydį mūsų sąraše po Šveicarijos, Danijos ir Australijos, Amerikos būsto pirkėjai turi galimybę įsigyti būstą už prieinamą kainą, palyginti su kitomis pasaulio šalimis.

Taigi, jei pažvelgtume į būsto įperkamumą pagal mėnesio pajamas, skaičiai rodo, kad 100 kvadratinių metrų ploto namas (1 076 kv. pėdų) Pietų Afrikoje kainuoja tik 71 realų mėnesio darbo užmokestį, o JAV - apie 76 vidutinius mėnesio darbo užmokesčius. Kitame spektro gale matome Nepalą ir Turkiją, kur 100 kvadratinių metrų kainuoja atitinkamai 684 ir 631 realų vidutinį darbo užmokestį.

Šalių palyginimas pagal būsto kainos ir pajamų santykį:

Būsto Paskolos Lietuvoje

Lietuvoje būsto paskolos suteikiamos kreditoriaus ir skolininko tarpusavio pasitikėjimo pagrindu. Prieš išduodamas paskolą kreditorius turi visapusiškai įvertinti skolininko galimybes ateityje ją grąžinti: kliento patikimumą, mokumą (gaunamas pajamas ir esamus bei būsimus finansinius įsipareigojimus), prisiimamą riziką. Komerciniai bankai, saugodami savo indėlininkų interesus, neturi teisės išduoti paskolų, kurių grąžinimu abejoja, net jei kliento mokumas įvertinamas teigiamai.

Kreditoriaus riziką mažina skolininko pateikiamos paskolos grąžinimo užtikrinimo priemonės: turto įkeitimas (nekilnojamojo turto, transporto priemonių, įvairių prekių, vertybinių popierių, indėlių ar taupomųjų sąskaitų, ateityje gautinų pajamų ir kitų, kurių likvidacinė vertė, nustatyta turto vertintojų ar banko darbuotojų, yra ne mažesnė už visų šiam klientui suteiktų paskolų bendrą sumą ir kitiems klientams suteiktų paskolų sumą, garantuotą to paties turto įkeitimu), hipoteka, kredito draudimas, kito fizinio ar juridinio asmens laidavimas ar garantija.

Paskolos sutartis dažniausiai turi būti rašytinė (Lietuvoje - visais atvejais, kai kreditorius yra juridinis asmuo ar kai paskolos suma yra didesnė kaip 600 eurų). Rašytinei paskolos sutarčiai t. p. prilyginamas skolininko išleistas skolos vertybinis popierius (pavyzdžiui, obligacija, vekselis) ar pasirašytas skolos dokumentas, patvirtinantis pinigų ar daiktų gavimą ir kreditoriaus teisę ateityje juos atgauti.

Paskolos sutartyje gali būti nustatyta sąlyga, kad skolininkas panaudos paskolą tam tikram tikslui (pavyzdžiui, būstui, verslo plėtrai, žaliavoms įsigyti). Šiuo atveju kreditorius turi teisę kontroliuoti, kam ji iš tikrųjų naudojama.

Kuo rizikingesnė paskola, tuo didesnė jos palūkanų norma. Paskolos palūkanų norma gali būti fiksuota (vienoda per visą sutarties laikotarpį) ar kintama (svyruojanti priklausomai nuo vidutinių tarpbankinių palūkanų normų, už kurias bankai skolina vieni kitiems, pokyčių). Kai kurie bankai už papildomą mokestį nustato klientams vadinamąsias palūkanų lubas - kintamos palūkanų normos maksimalią ribą, virš kurios ji nebus didinama, net jeigu tarpbankinės palūkanų normos rinkoje dar didės.

Senos Statybos Būstas ir Paskolos

Nekilnojamojo turto pardavėjai tvirtina, kad perkantieji senos statybos butą banko paskolą ima retai. „Pirkėjai turi nuosavų lėšų ir iš bankų skolinasi tik nedideles pinigų sumas, - sako Donatas Kojala, UAB „Akorus Real Estate“ pardavimo vadovas, - tai susiję su tuo, kad senus butus dažniau perka vyresni žmonės, kurie turi santaupų ir nenori įsipareigoti bankams“. Algimantas Bružas, UAB „Aidila“ vadovas, taip pat tvirtina, kad 90% perkančiųjų senos statybos butus naudojasi nuosavomis lėšomis.

Aida Budreikienė, „Swedbank“ Finansavimo valdymo skyriaus vadovė, sako, kad senos ir naujos statybos būsto įsigijimo sandorių finansavimo principai skiriasi mažai. Abiem atvejais bankas finansuoja iki 70% turto vertės. Tik tuo atveju, jei klientas nori įsigyti naujos statybos būstą iš banko finansuotų NT plėtotojų, bankas suteikia iki 95% perkamo būsto vertės siekiantį kreditą. Perkant senos statybos būstą tokios išimtys netaikomos.

„Swedbank“ taiko naują formulę. Skaičiuojama taip: prie būsto amžiaus pridedamas paskolos terminas. Jų suma turi neviršyti 50 m. Pavyzdžiui, 25 m. senumo būstui paskola nebus suteikiama ilgesniam kaip 25 m. laikotarpiui. „Maksimalus paskolos terminas - 30 m. Jei klientas perka naujos statybos būstą daugiabutyje, kurio statybą finansavo bankas, maksimalus paskolos terminas siekia 40 m.“, - pasakoja p. Budreikienė.

Būsto Rinka Lietuvoje

Sostinėje vidutinė naujos statybos buto kvadratinio metro kaina stabilizavosi ties 3500 eurų riba. Investuotojai čia vis dažniau atsigręžia į „co-living“ projektus arba nuomai skirtus pastatus, nes tradicinė butų nuoma dėl aukštų įsigijimo kainų generuoja tik apie 4-5 proc.

Klaipėdos NT rinka 2026 metais atrodo bene patraukliausiai investuotojų akyse. Vidutinė kvadratinio metro kaina uostamiestyje svyruoja apie 2200 eurų. Klaipėdos pranašumas - ribota pasiūla centrinėje miesto dalyje ir augantis uosto bei aplinkinių laisvųjų ekonominių zonų (LEZ) darbuotojų poreikis kokybiškam būstui.

Ekspertai sutaria: šie metai bus „pirkėjo rinkos“ metai. EBPO pristatė ataskaitą ir rekomendacijas Lietuvai. Išvada - vidutinių ir mažų pajamų gyventojams būsto prieinamumas mažėja.

Socialinės apsaugos ir darbo ministerija kuruoja įstatymus, iš kurių vienas yra paramos būstui įsigyti ir išsinuomoti įstatymas, o kitas - paramos jaunoms šeimoms įstatymas. Yra administruojamos kelios priemonės: socialinis būstas, kreditas būstui įsigyti mažas pajamas gaunantiems asmenims ir būsto nuomos kompensacija.

tags: #busto #paskola #vikipedija