Daugiabučių namų bendro naudojimo patalpos yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas. Vadovaujantis Civilinio Kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendro naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Šiame straipsnyje aptarsime, kokias teises ir pareigas turi butų ir kitų patalpų savininkai, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais, bei kaip vyksta bendro naudojimo patalpų privatizavimo procesas.
Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Teisės ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi tam tikras teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:
- Naudojimasis bendrojo naudojimo objektais: Butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų.
- Bendrojo naudojimo objektų valdymas: Savininkai privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus. Šiam tikslui butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį. Jeigu nei bendrija neįsteigiama, nei sutartis nesudaroma, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
- Išlaidos namui išlaikyti: Savininkai proporcingai savo daliai apmoka išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, moka mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daro atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti. Pažymėtina, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje. Net jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.
- Bendrosios dalinės nuosavybės pardavimas: Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo. Atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo, bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas objektas gali būti parduodamas tuo atveju, jei parduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto dalis, kuri gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį.
- Pirmenybės teisė įsigyti: Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę pirmenybės teise įsigyti kitų butų savininkų parduodamą bendrąja daline nuosavybės teise turimą dalį.
- Priemonės žalai išvengti: Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
- Sutikimas dėl išlaidų: Buto ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
- Prieiga remontui: Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
- Pajamos iš bendro naudojimo objektų: Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas.
Bendrijos Steigimas ir Valdymas
Bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Bendrijos dalyviai yra daugiabučio namo butų savininkai, išreiškę valią tokiais tapti. Nepriklausomai nuo narystės bendrijoje, gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas ir jam turi būti garantuojama teisė dalyvauti sprendžiant dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ar disponavimo jais.
Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (pvz., disponuoti bendrosios nuosavybės objektu).
Kaip Privatizuoti Bendro Naudojimo Patalpą?
Norint įgyvendinti nuosavybės teisę į bendro naudojimo patalpą, pavyzdžiui, prausyklą bendrabutyje, būtina atlikti šiuos veiksmus:
- Kadastriniai matavimai: Jeigu patalpa nebuvo oficialiai išmatuota (inventorizuota), reikia atlikti kadastrinius matavimus ir nustatyti kiekvieno daugiabučio namo buto ar patalpų savininko dalį.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre: Atlikus matavimus, patalpa įregistruojama Nekilnojamojo turto registre (NTR) kaip atskira bendrosios dalinės nuosavybės patalpa.
Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Preliminariosios Sutartys ir Pirkėjo Gynyba
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz., tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
tags: #bendro #naudojimo #patalpos #privatizavimas