Kiekvienas statinys Lietuvoje privalo laikytis griežtų planavimo reikalavimų.
Nekilnojamojo turto reglamentai nustato aiškias taisykles, o statybos teisinis reguliavimas apima kelias pagrindines sritis.
Pagrindinis dokumentas yra Statybos techninis reglamentas (STR), kuris nustato konkrečius reikalavimus bet kokiai statybai.
Svarbu žinoti, kad kiekvienas statybos projektas turi atitikti šiuos reglamentus.
Bendrieji reikalavimai daugiabučių namų statybai
Esminiai reikalavimai gyvenamųjų daugiabučių pastatų ir jų sklypų projektiniams sprendimams nurodyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“.
Remiantis reglamento nuostatomis, rašoma Statybos inspekcijos pranešime, gyvenamieji daugiabučiai pastatai ir su jais susiję (jiems tarnaujantys) tame pačiame sklype statomi statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad būtų įgyvendinti teisės aktais nustatyti šiame sklype statomų bei esančių pastatų patalpų insoliacijos bei natūralaus apšvietimo reikalavimai, taip pat sklype esančių ar įrengiamų vaikų žaidimo aikštelių insoliacijos reikalavimai.
Pastatai turi būti statomi taip, kad būtų išlaikytas 3 m atstumas iki sklypo ribos.
3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Pabrėžtina, kad daugiabučių namų statyba turi nepažeisti galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinių, nustatytų teritorijos naudojimo reglamento.
Atstumai tarp pastatų ir gaisrinė sauga
Minimalūs atstumai tarp pastatų (taip pat ir daugiabučių gyvenamųjų namų), priklausomai nuo jų gaisrinio atsparumo, nustatyti Gaisrinės saugos pagrindiniuose reikalavimuose, patvirtintuose Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento prie Vidaus reikalų ministerijos.
Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. gruodžio 24 d. įsakymu Nr. 10 aukštų ir aukštesniuose pastatuose turi būti įrengiami ne mažiau kaip du evakuaciniai išėjimai į neuždūmijamas N tipo laiptines.
Visuose gyvenamuose pastatuose iš kiekvienos laiptinės turi būti įrengtas išėjimas ant stogo.
Laiptinėse turi būti įrengiami ištisiniai turėklai.
Pastatuose, kuriuose yra žmonių su negalia, turėklai turi būti įrengiami abejose laiptakio pusėse.
Namuose leidžiama įrengti butus dviejuose ir daugiau aukštuose (lygmenyse).
Kiekviename aukšte, esančiame virš 15 m, turi būti avarinis išėjimas į laiptinę.
Svarbu atsižvelgti į saugos reikalavimus, įvertinti vietos sąlygas ir galimus pavojus.
Atliekų konteinerių aikštelės reikalavimai
Buitinių atliekų konteinerių aikštelė turi būti aptverta ne mažesnio kaip 1,2 m aukščio aptvaru iš trijų pusių.
Aikštelės dangos nuolydis ne didesnis kaip 2%.
Aikštelė turi būti įrengta ne arčiau kaip 10 m nuo daugiabučio pastato ir 3 m nuo vienbučio (dvibučio) namo langų ir durų bei atitinkamai ne arčiau kaip 3 ir 2 metrai iki sklypo ribos.
Šis atstumas nereikalingas, jeigu projektuojamo ir gretimo namo buitinių atliekų aikštelės liečiasi per sklypų atitvarą.
Sandėliuko statyba ir atstumai
Planuojant sandėliuko statybą, saugūs atstumai yra svarbūs.
Žemės sklypo savininkai turi laikytis nustatytų taisyklių, nes saugūs atstumai padeda išvengti konfliktų su kaimynais ir užtikrina tinkamą statinių išdėstymą.
Statybos taisyklės sako, kad sandėliukas turi būti 1 metrą atstumu nuo sklypo ribos, nors kai kurios savivaldybės gali reikalauti daugiau.
Matavimo juostas ar lazeriniai matuokliai padeda nustatyti atstumą.
Skirtingose vietovėse gali būti specifiniai reikalavimai, nes kaimo vietovėse dažnai leidžiami didesni pastatai.
Rekomenduojama prieš pradedant statybas pasikonsultuoti su vietos savivaldos specialistais.
Statant sandėliuką, svarbu atsižvelgti į kaimynų nuomonę ir teisinius reikalavimus.
Statybos taisyklės reikalauja paisyti kaimyninių sklypų savininkų interesų.
Prieš pradedant statybas, rekomenduojama gauti raštišką kaimynų sutikimą, nes tai padeda išvengti galimų teisinių ginčų.
Statant sandėliuką be kaimynų sutikimo, galimos rimtos teisinės pasekmės.
Siekiant išvengti konfliktų, rekomenduojama iš anksto bendrauti su kaimynais.
Sandėliuko vietos parinkimas
Planuojant sandėliuko statybą prie gyvenamojo namo, svarbu atsižvelgti į urbanistinės infrastruktūros reikalavimus.
Kiekvienas sklypas turi savo specifinius ypatumus, todėl renkantis vietą sandėliukui, svarbu įvertinti kelias esmines detales.
Pirmiausia, reikia užtikrinti patogų priėjimą prie pastato.
Renkantis sandėliuko vietą, reikia žinoti sklypo charakteristikas ir reljefą.
Pastatų išdėstymas sklype turi būti patogus ir harmoningas.
Svarbu parenkant sandėliuko vietą, žinoti privažiavimo galimybes ir atstumus iki pastatų.
Vertinant sandėliuko vietą, būtina išanalizuoti grunto struktūrą ir drenažą.
Sandėliukas turi būti įrengtas vietoje, kur nekaupiasi vanduo.
Projektuojant sandėliuką, rekomenduojama konsultuotis su specialistais, kurie padės tinkamai integruoti pastatą į bendrą sklypo dizainą.
Prieš pradedant statybas, būtina gauti visus reikalingus leidimus.
Statant sandėliuką, reikia dėmesio saugui ir teritorijų planavimui.
Priešgaisriniai atstumai yra būdingi saugumui, o teritorijų planavime svarbu paisyti sanitarinių zonų reikalavimus.
Šių reikalavimų laikymasis užtikrina saugią ir sveiką aplinką.
Sandėliuko statyba reikalauja kruopštaus dokumentų tvarkymo.
Net jei statybos leidimas nėra privalomas, būtina laikytis nekilnojamojo turto reglamentų.
Baigus statybas, būtina pateikti galutinius dokumentus savivaldybėje, kad būtų įregistruotas statinio užbaigimas.
Atstumai nuo gyvenamojo namo ir kaimynų sutikimas
Statybos darbai, ypač rekonstrukcija, dažnai kelia klausimų dėl santykių su kaimynais ir teisinių reikalavimų.
Vienas iš svarbiausių aspektų - ar reikalingas gretimo žemės sklypo savininko sutikimas?
Išnagrinėsime šią problemą, remdamiesi Lietuvos teismų praktika ir galiojančiais teisės aktais.
Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punkte nustatyta, kad norint gauti statybą leidžiantį dokumentą, kai numatoma statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, būtina pateikti sutartį, sutikimą ar susitarimą su šio žemės sklypo savininku ar valdytoju.
Atvejai, kada privaloma gauti besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimus, nurodyti STR 1.05.01:2017 7 priede.
STR 1.05.01:2017 7 priedo 4 punkte nustatyta bendra taisyklė, kad statant ant sklypo ribos sublokuotus pastatus, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1 m, kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 1 m nuo sklypo ribos.
Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl nurodytų atstumų skaičiavimo, pažymėta, kad atstumas iki sklypo ribos skaičiuojamas horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų.
Išimtis iš taisyklės
STR 1.05.01:2017 7 priedo 8 punktu nustatyta išimtis iš taisyklės, kai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai nėra privalomi.
Šiame punkte reglamentuojama, kad statinio rekonstravimo atveju rašytiniai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai neprivalomi, jei nemažinamas esamas atstumas nuo rekonstruojamo statinio esamų konstrukcijų iki besiribojančių žemės sklypų ribų ir (ar) naujos konstrukcijos įrengiamos teisės aktų nustatytais atstumais iki besiribojančių žemės sklypų ribų.
Kasacinis teismas yra ne kartą konstatavęs, kad statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimais siekiama užtikrinti, kad statybos darbai būtų atliekami nepažeidžiant kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, nesukeltų grėsmės kitiems asmenims, todėl šie reikalavimai negali būti vertinami kaip formalus teisės būti statytoju kaip vienos iš nuosavybės teisės įgyvendinimo formų ribojimas.
Normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose įtvirtintos normos, nustatančios atstumus nuo nesudėtingų pastatų iki kaimyninių sklypų ribų, yra imperatyvaus pobūdžio ir turi tam tikrus viešuosius tikslus.
Nurodytas teisinis reguliavimas ir kasacinio teismo praktika leidžia daryti išvadą, kad teisės aktais nustatytais normatyviniais atstumais tarp statinio ir sklypo ribos siekiama apsaugoti būtent gretimo (kaimyninio) sklypo savininkų interesus.
Šį tikslą, be kita ko, atspindi ir šio atstumo skaičiavimo taisyklė: atstumas nuo statinio iki gretimo (kaimyninio) sklypo ribos skaičiuojamas horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį.
Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę.
Sutikimas vykdyti statybos darbus neabejotinai turi vienokios ar kitokios įtakos rašytinį sutikimą duodančio asmens teisėms ar interesams, todėl tam, kad sutikimą duodantis asmuo galėtų įvertinti statybos darbus inicijuojančio asmens būsimų veiksmų poveikį jo teisėms ir interesams, galimas statytojas turi savo ketinimus jam atskleisti, pateikdamas išsamią informaciją, reikšmingą asmens tikrajai valiai, išreiškiamai duodamu sutikimu, susiformuoti.
Kasacinis teismas pabrėžė, kad ir aiškinant vienašalį sandorį tikrųjų jį sudariusio asmens ketinimų nustatymo principas nėra mažiau patikimas, nei kiti sutarčių aiškinimo metodai, nes ir aiškinant vienašalį sandorį nustatoma būtent jo sudarymo metu egzistavusi jį sudariusio asmens valia.
Žemės sklypo paskirtis
Teisėjų kolegijos vertinimu, pastato paskirtis - šiuo atveju daugiabutis gyvenamasis namas - suponuoja tiek daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų, tiek ir žemės sklypų, ant kurių stovi daugiabutis gyvenamasis namas, savininkų interesų apsaugos ypatumus statybos teisiniuose santykiuose.
Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 ir 7 punktuose nustatytas teisinis reguliavimas suponuoja specialų žemės sklypų savininkų interesų teisinės apsaugos mechanizmą statybos teisiniuose santykiuose tais atvejais, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams.
Tokioje situacijoje nuo kiekvieno buto iki gretimo (kaimyninio) sklypo ribos nėra jokio atstumo, kuris būtų skirtas gretimo (kaimyninio) sklypo savininko interesams apsaugoti, t. y. kiekvieno buto išorinė siena iš esmės sutampa su gretimo (kaimyninio) žemės sklypo riba.
Šiuo atveju sklypai ir suformuoti kaip savarankiški, jų pagrindinė paskirtis šiuo atveju yra užtikrinti viso daugiabučio gyvenamojo namo, kurio pagrindinės konstrukcijos butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise, tinkamą naudojimą, todėl daugiabučio gyvenamojo namo atžvilgiu tokie sklypai nelaikytini gretimais žemės sklypais, besiribojančiais su daugiabučio gyvenamojo namo butais, Statybos įstatymo ir STR 1.05.01:2017 nuostatų prasme, ir šioje situacijoje nėra pagrindo taikyti teisinį reguliavimą, nustatantį normatyvinius atstumus nuo statinių iki besiribojančių sklypų ribų.
Sklypo statybos galimybių analizė: Klausimai-Atsakymai
Klausimas: Gautas kaimyno sutikimas, dėl 3 m ribos nesilaikymo. Išduotas leidimas statybai. Jeigu pasikeitė gretimo sklypo savininkas, ar galioja leidimas statybai?
Atsakymas: Jeigu gautas raštiškas pritarimas, jis galioja ir pasikeitus savininkams. Tik būtų gerai, kad ir projektas būtų pridėtas, kad būtų aišku kokiomis sąlygomis pritarta statybai arčiau ribų. Leidimai statybai dabar yra neterminuoti, netgi jeigu turite terminuotą leidimą, jis galioja. Jeigu jūs jau turite leidimą statybai namui arčiau negu 3m, tai reiškia kad ankstesnis sklypo savininkas davė tam sutikimą ir naujasis savininkas pirkdamas sklypą, perka jį su ankstesnio savininko sutikimu, t.y. leidimas statybai galioja.
Taip, galioja, nes visi įsipareigojimai, prisiimti ankstesnio sklypo savininko, pereina naujajam sklypo savininkui, tik, žinoma, naujasis savininkas apie ankstesnio savininko duotus sutikimus privalo būti supažindintas. Taip sutikimas galioja.
Civilinė byla dėl normuojamų atstumų
Civilinė byla dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių normuojamus atstumus tarp gretimų (kaimyninių) sklypų ribų ir juose esančių statinių.
Statybos leidimas buvo išduotas daugiabučio gyvenamojo namo buto, kuris yra daugiabučio gyvenamojo namo dalis, rekonstrukcijai.
Namas pastatytas ir įregistruotas kaip daugiabutis gyvenamasis namas, stovintis ant jam skirto, visam namui bendro žemės sklypo.
Atlikus kadastrinius matavimus buvo suformuoti atskiri sklypai, priskirti kiekvienam butui, tačiau pastato paskirtis liko gyvenamoji - daugiabutis gyvenamasis namas, kurio butai išsidėstę perimetru, t. y. sublokuojant butus ant sklypo ribų palei gatvę, taip, kad butai yra išsidėstę viena eile, o juos jungiančios sienos yra ant suformuotų atskirų sklypų ribų, t. y. kiekvienam butui skirtų atskirų sklypų šoninės ribos sutampa su butus jungiančiomis bendromis sienomis.
Bylą nagrinėję teismai nustatė, jog toks namo ir sklypo registravimo atvejis yra išimtinis, nes vėlesniais metais tokio tipo daugiabučiame name esantiems butams nebuvo formuojami ir atskirai registruojami butams priklausantys sklypai po tuo namu.
Rekonstrukcija buvo vykdoma ir ginčijamas statybos leidimas išduotas vienam iš daugiabučiame gyvenamajame name esančių butų ir rekonstrukcijos metu nebuvo mažinamas atstumas iki besiribojančių žemės sklypų, t. y. esamas atstumas nuo rekonstruojamo statinio konstrukcijų iki gretimų sklypų ribų.
Besiribojančio žemės sklypo savininko sutikimas
Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punkte įtvirtinta, kad kai numatoma statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, statybą leidžiančiam dokumentui gauti pateikiama sutartis, sutikimas ar susitarimas su šio žemės sklypo (teritorijos) savininku, valdytoju.
Atvejai, kada privaloma gauti besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimus, nurodyti STR 1.05.01:2017 7 priede (STR 1.05.01:2017 55 punktas).
STR 1.05.01:2017 7 priedo 4 punkte nustatyta bendra taisyklė, kad statant ant sklypo ribos sublokuotus pastatus, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1 m (skaičiuojant atstumą horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų), kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba (žemesniojo paviršiaus, jei ties sklypų riba yra aukščių skirtumas), didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 1 m nuo sklypo ribos.
Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl nurodytų atstumų skaičiavimo, pažymėta, kad atstumas iki sklypo ribos skaičiuojamas horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių konstrukcijų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-267-403/2018, 24 punktas).
STR 1.05.01:2017 7 priedo 8 punktu nustatyta išimtis iš taisyklės, kai besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) yra neprivalomi.
Šiame punkte reglamentuojama, kad statinio rekonstravimo atveju rašytiniai besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) neprivalomi, jei nemažinamas esamas atstumas nuo rekonstruojamo statinio esamų konstrukcijų (neįskaičiuojant apšiltinamojo sluoksnio storio) iki besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) ribų ir (ar) naujos konstrukcijos įrengiamos teisės aktų nustatytais atstumais iki besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) ribų.
Kasacinis teismas yra ne kartą konstatavęs, kad statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimais siekiama užtikrinti, kad statybos darbai būtų atliekami nepažeidžiant kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, nesukeltų grėsmės kitiems asmenims, todėl šie reikalavimai negali būti vertinami kaip formalus teisės būti statytoju kaip vienos iš nuosavybės teisės įgyvendinimo formų ribojimas.
Normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose įtvirtintos normos, nustatančios atstumus nuo nesudėtingų pastatų iki kaimyninių sklypų ribų, yra imperatyvaus pobūdžio ir turi tam tikrus viešuosius tikslus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-95-695/2019, 27 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).
Nurodytas teisinis reguliavimas ir kasacinio teismo praktika leidžia daryti išvadą, kad teisės aktais nustatytais normatyviniais atstumais tarp statinio ir sklypo ribos siekiama apsaugoti būtent gretimo (kaimyninio), kitaip tariant, šalia statinio esančio, sklypo savininkų (valdytojų) interesus.
Kelių plotis ir atstumai nuo gatvės
Vadovaujantis Statybos techninio reglamento STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ patvirtinimo“ nuostatomis, tiesiant naujus ir rekonstruojant esamus kelius reikia taikyti skersinius profilius, atsižvelgiant į kelio kategoriją ir paskirtį bei eismo intensyvumą.
„Atsižvelgiant į teisinį reglamentavimą, tos gatvės, apie kurią kalbame, eismo juostos ir važiuojamosios dalies plotis turi būti 2,50 (2,75) m. Maksimalus gatvės plotis ir yra suprojektuotas, t. y. 5,50 m (viena eismo juosta 2,75 m). Reikia suprasti, kad tai yra pravažiavimo kelias, kuris visiškai atitinka teisės aktų reikalavimus gatvėms“, - aiškinama iš savivaldybės atsiųstame atsakyme.
Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente (toliau- STR) STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
STR aiškiai nurodyta, kad būtina išlaikyti 3 m atstumą nuo sklypo ribos.
Trijų metrų atstumu nuo sklypo ribos statomo statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m.
Didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant tokį reikalavimą - kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Išvados
Šie reikalavimai padeda užtikrinti saugumą, higieną ir patogų naudojimąsi sklypais, todėl svarbu juos žinoti ir laikytis.