Atskiras įėjimas bute: reikalavimai ir procedūros Lietuvoje

Įrengiant atskirą įėjimą bute, būtina atsižvelgti į daugybę teisinių ir techninių aspektų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir procedūras, susijusias su šiuo procesu Lietuvoje.

Pirmiausia, svarbu suprasti, kad įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam reikia gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą.

Patalpų paskirties keitimas

Patalpų paskirties keitimas yra reglamentuotas statybos reglamentu STR 1.05.03.2002. Norint pakeisti patalpų paskirtį iš gyvenamosios į komercinę, iš pradžių reikia gauti projektavimo sąlygų sąvadą (jį sudaro visų žinybų, derinančių projektus, sąlygų suvestinė).

Pagal DNSBĮ 7 str.2d., kai keičiama gyvenamųjų patalpų paskirtis, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus.

Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai. O pagal STR "Statybos leidimas" 48 p. rekonstrukcijai ir kap. remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.

Viešas aptarimas ir savininkų sutikimas

Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t. Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d. viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas "kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai".

Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz. kavinė) bus vėl reikalingas viešasis aptarimas - nes kavinei griežtesni higienos reikalavimai - ir jame dalyvaujančiųjų naujas sutikimas jau administracinę paskirtį pakeisti į maitinimo. Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, mano nuomone nebus taikomi griežtesni reikalavimai, todėl nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo.

Dėmesio: Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą - užtraukia administracinę atsakomybę (taikomos ir kitos sankcijos).

Bendrąjį principą, kada toks sutikimas reikalingas, galima apibrėžti taip - kol darbai atliekami buto viduje ir jų rezultatas nebus matomas daugiabučio išorėje arba jie neliečia bendrojo naudojimo konstrukcijų, tol kitų savininkų sutikimai tikėtina nėra reikalingi.

„Toliau nurodytais atvejais, sutikimai bus būtini bei teisės aktų nustatyta tvarka turės būti gautas atitinkamas statybą leidžiantis dokumentas tiems darbams atlikti. Tačiau toks leidimas negalės būti išduotas be minėtų daugiabučio savininkų sutikimų, tad verta juos gauti iš anksto“, - įspėjo jis.

Pavyzdžiui, ketindami įstiklinti balkoną ar lodžiją turite gauti daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų sutikimą tokiems darbams atlikti. Taip pat, išskyrus išimtis, būtinas ir statybą leidžiantį dokumentas tai daryti.

Jeigu norite tik pasikeisti langus, nekeisdami jų formos (pavyzdžiui, nedidindami/ nemažindami lango angos), daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas jums nebus reikalingas, jeigu namas nėra kultūros vertybė arba jis nėra kultūros paveldo vietovėje.

Tačiau, jeigu ketinate keisti lango angos išmatavimus arba jos formą (pavyzdžiui, panorėję vietoje kvadratinio lango įsirengti langą apvaliu rėmu arba ketindami platinti esamą lango angą), arba ketinate keisti langus name, kuris yra kultūros vertybė arba yra kultūros paveldo vietovėje, daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas tokiems langų keitimams bus būtinas.

„Be to, daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas bus reikalingas ir tuo atveju, jeigu norėsite daugiabučio namo stoge įrengti stoglangį. Taigi, neretu atveju naujo lango jūsų būste įrengimas apima ne tik gamintojo bei montuotojo suradimą, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimų bei valstybės institucijų leidimų atlikti tokius darbus gavimą“, - aiškino jis.

Anot D.Valiulio, išorinės namo sienos yra priskiriamos prie bendrųjų namo konstrukcijų, kurios priklauso visiems namo savininkams. Tad, ketindami įsirengti kondicionierių, jo montavimui daugiabučio namo išorėje turite gauti kitų daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų daugumos pritarimą.

Taip pat būtina pasirūpinti statybą leidžiančiu dokumentu. Toks reikalavimas tikėtina bus taikytinas ant daugiabučio namo išorinės sienos siekiant įrengti ir kitus objektus, pvz. palydovinės televizijos anteną, kitą įrangą ar konstrukcijas, keičiančias pastato išvaizdą.

Tokiems pritaikymo darbams to buto savininkai, turės gauti ne tik su atitinkama verslo rūšimi susijusius leidimus, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą atlikti tuos pritaikymo darbus. Taigi, paminėtais atvejais gavus bendraturčių sutikimus, kitas privalomas veiksmas - pasirūpinti atitinkamu statybą leidžiančiu dokumentu.

Patalpų paskirties keitimo kaina ir sankcijos

Patalpų paskirties keitimo kaina labai įvairi. Kokios sankcijos gresia, įsirengus biurą gyvenamosiose patalpose be atskiro įėjimo (nelegaliai) ?

Praktiniai patarimai

• Visų pirma savivaldybėje Jums viską paaiškins, kokių dokumentų reikia, ką reikia padaryti ir pan.
• Jei patalpos yra atsidalintos ir yra asmeninė nuosavybė, tada reikėtų keisti ne pastato, o patalpų paskirtį.
• Norėdami sužinoti, ar jus sudominusi patalpa registruota kaip butas, galite užsisakyti Nekilnojamojo turto registro išrašą pagal nurodytą turto adresą. O dar paprasčiau - paprašyti pardavėjo pateikti tokį dokumentą.

Jei patalpų paskirtis keičiama, savininkas turi pateikti daugumos pastato bendraturčių pritarimą bei projektą, parengtą ir suderintą įstatymų nustatyta tvarka, taip pat gauti savivaldybės leidimą, o visi paskirties keitimo projektai turi būti derinami su pastatus administruojančiomis įmonėmis.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) prie Aplinkos ministerijos atstovės viešiesiems ryšiams Vidos Aliukonienės teigimu, „keisti pastato viduje esančias atitvaras - nelaikančias konstrukcijas, projektuoti papildomas buto patalpas ar įrangą leidžiama, jei jų įrengimas nesumažins gyvenamosios erdvės labiau, negu nustatyta reikalavimuose, o naujai suplanuotos patalpos bus ne mažesnės negu jau minėti minimalūs patalpų dydžiai, nesumažės insoliacija, nepablogės vėdinimo, šildymo, dirbtinės apšvietos bei garso izoliacijos rodikliai“.

V. Aliukonienė pabrėžia, kad baigus pertvarkymus, kuriems buvo išduotas leidimas, Registrų centrui su prašymu įregistruoti naują nekilnojamąjį objektą pateikiama buto kadastro duomenų byla ir deklaracija apie statybos užbaigimą, patvirtinta VTPSI. Tačiau jei patalpos, kurių statusą norima keisti, neatitinka pageidaujamos paskirties patalpoms, pavyzdžiui, gyvenamosioms, keliamų reikalavimų, leidimas nebus išduotas, o jei visuomeninės paskirties pastatas ar jo dalis statybos metu arba vėliau kažkokiu būdu vis dėlto virto gyvenamuoju, tai jau yra „esminių statinio projekto ir teritorijų planavimo dokumentų sprendinių pažeidimas“.

Pasak pašnekovės, jei pastatai ar patalpos naudojamos ne pagal paskirtį, kuri nustatyta tvarka įregistruota, galima užsitraukti ir administracinę atsakomybę: savivaldybių adminsitracijos gali bausti už statinių naudojimo tvarkos pažeidimus.

„Žmonės neturėtų leistis apgaudinėjami“, - interviu žurnalui “Investuok” apibendrina VTPSI atstovė V. Aliukonienė ir priduria, kad dėl klaidinančios informacijos apie parduodamą nekilnojamąjį turtą galima kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą. Bet kad įsigytas turtas neapkarstų, geriausia viską išsiaiškinti prieš pasirašant pirkimo ar nuomos sutartį.

tags: #atskiras #įėjimas #bute #reikalavimai