Kaip Apskaičiuojama Metinė Būsto Grąža: Išsamus Vadovas

Būsto nuoma Lietuvoje išlieka viena stabiliausių ir populiariausių investicijų. Tačiau tikrasis investicijos patrauklumas paaiškėja tik tada, kai apskaičiuojama nuomos grąža. Daugelis investuotojų vadovaujasi emocijomis: „gera vieta“, „gražus butas“, „tikrai išsinuomos“. Tačiau investicijose svarbiausia - skaičiai.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apskaičiuoti metinę būsto grąžą, kokie rodikliai padeda įvertinti investicijų efektyvumą ir į ką atkreipti dėmesį planuojant investicijas į nekilnojamąjį turtą (NT).

Kodėl Svarbu Apskaičiuoti Būsto Grąžą?

• Realią investicijos grąžą po visų išlaidų: Tai padeda suprasti, ar investicija yra pelninga.
• Pajamų ir kainos santykį: Tai leidžia įvertinti, ar nuomos pajamos padengia išlaidas.
• Pinigų srautą: Jei pinigų srautas teigiamas - būstas „išsilaiko pats“. Tai ypač svarbu, kai perkama su paskola.

Būsto Įperkamumas Lietuvoje

„Swedbank“ skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje būsto įperkamumas pradėjo didėti, tačiau išliko arti žemiausio lygio per pastaruosius 13 metų. Vangi paklausa slopina būsto kainų augimą, o toliau sparčiai augantys atlyginimai jau pradėjo didinti galimybes įsigyti būstą.

Vilniuje „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas ketvirtą 2023 m. ketvirtį pakilo trimis punktais iki 89 punktų. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 49 kv. m. būstą, dviem kvadratiniais metrais didesnį nei prieš ketvirtį, tačiau net 10 kv. m. mažesnį nei prieš metus. Metų pabaigoje atlyginimai sostinėje augo beveik 9 proc.

Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas taip pat nežymiai pagerėjo, dėl sparčiau nei būsto kainos didėjusių atlyginimų. Įperkamumas šiuose miestuose buvo praktiškai toks pat, jų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 74 kv. m.

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža toliau mažėja ir visuose Lietuvos didžiuosiuose miestuose nesiekia istorinio vidurkio. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos.

„Nuomos grąžos mažėjimo tendencija tęsiasi jau kelis metus ir rodo, kad būsto pardavimo kainos kilo daug sparčiau nei nuomos kainos. Prie dabartinių palūkanų normų tokia nuomos grąža daugeliui investuotojų nėra patraukli, tai atsispindi ir sandorių bei rezervacijų skaičiuje.

Šešių mėnesių Euribor piką pasiekė prieš pusmetį, o šiuo metu jau yra sumažėjęs 0,2 procentinio punkto ir siekia apie 3,9 procento. Mažėjančios palūkanos, augantys atlyginimai ir stagnuojančios kainos iki metų galo įperkamo būsto plotą padidins beveik 10 kvadratinių metrų.

Investavimo Į NT Alternatyvos

„Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas, NT ekspertas Marius Čiulada „Delfi“ konferencijoje „Mano investicija“ paaiškina, kad investicijos į NT gali būti kelios:

• Didelių NT projektų vystymas: Daugiabučių statyba ir butų juose pardavimas (didelės NT bendrovės).
• Dideles pajamas generuojantys pastatai: Komercinės paskirties projektai arba projektai, kurie vystomi nuomoti (biurų pastatai, nuomoti skirti daugiabučiai).
• Butas, skirtas nuomoti: Populiariausia investicija tarp fizinių asmenų.
• Sutelktinio finansavimo fondai ir kitos investavimo į NT platformos: Po truputį populiarėja.

Pasak M. Čiulados, labiausiai užtikrinta investicija yra butas Vilniuje. „Vilnius yra tvariausią NT dinamiką demonstruojantis Lietuvos miestas. Pastaruosius 10 metų jis tik auga: pagausėjo 36,5 tūkst. gyventojų. Ir tai yra esminis NT nuomą ir naują statybą skatinantis veiksnys.“

Prasidėjus pandemijai, NT rinka ne tik nesumažėjo, bet ir nenumaldomai išaugo. „Augo pardavimai, augo kainos, taip pat ir nuomos sandorių daugėjo. Kalbant apie kainas, pastaruosius 10 metų jos augo apie 5-6 proc. per metus. Rinka buvo ir yra saugi, tvari, tačiau, negana to, pastaruoju metu matome žymų NT kainų augimą. Nuomos rinkoje pokyčiai vyksta lėčiau, todėl šiemet nuomos pajamingumas bus mažesnis nei įprasta“, - konferencijoje kalba pranešėjas.

NT ekspertas paaiškina, kad tradiciškai nuomos pajamingumas per metus gali siekti apie 5 proc., tačiau šiemet dėl esamos situacijos NT rinkoje jis bus apie 0,3 proc. mažesnis.

Kaip Apskaičiuoti Būsimą Grąžą Iš NT Nuomos?

M. Čiulada paaiškina, kaip apskaičiuoti būsimą grąžą iš NT nuomos, ir paneigia mitą, kad daugiausia uždirbsite nuomodami naujos statybos būstą miesto centre.

Prielaidos, būtinos skaičiuojant:

• Realios metinės pajamos turėtų būti skaičiuojamos atimant dviejų trijų mėnesių nuomos pajamas dėl planuojamų ir privalomų NT mokesčių, pajamų iš veiklos mokesčių.
• Reikia turėti omenyje, kad turtas nusidėvi ir gali reikėti vieno mėnesio nuomos pajamas skirti jam remontuoti.
• Naudojama gana nuosaiki nuomos kaina ir traktuojama, kad turtas išnuomotas visus metus, nuolat gaunamas nuomos mokestis ir taip mums sekasi 25 metus, po kurių turtą sėkmingai parduosime.

Pavyzdžiai:

1. Butas Senamiestyje:
   • Kaina: 165 tūkst. eurų.
   • Nuomos kaina: 600 eurų pirmais metais (auga po 2 proc. kasmet).
   • Kreditas: 25 metams.
   • Pardavimas po 25 metų: 265 tūkst. eurų.
   • Bendras pelningumas: 4,4 proc.
   • Grynasis pelningumas: 3,6 proc.
   • Pelningumas perkant nuosavomis lėšomis: 5,9 proc.
   • Pelningumas skolinantis: 7,8 proc.
2. Senos Statybos Butas Miegamajame Rajone:
   • Kaina: 79 tūkst. eurų.
   • Nuomos kaina: 400 eurų.
   • Turto vertės metinis augimas: 2 proc.
   • Pardavimas po 25 metų: 127 tūkst. eurų.
   • Bendras pelningumas: 6,1 proc.
   • Grynasis nuomos pajamingumas: 4,6 proc.
   • Vidutinė nuosavo kapitalo grąžos norma (be paskolos): 7 proc.
   • Nuosavo kapitalo pelningumas (su paskola): 9,9 proc.
3. Remontuotinas Butas Naujamiestyje:
   • Kaina: 45 tūkst. eurų.
   • Nuomos kaina: 320 eurų.
   • Metinis turto vertės prieaugis: 2 proc.
   • Pardavimas po 25 metų: 88 tūkst. eurų.
   • Nuosavo kapitalo pelningumas (be paskolos): 7,8 proc.
   • Nuosavo kapitalo pelningumas (su paskola): 10,3 proc.

Taigi, pasak NT eksperto, kuo daugiau dėmesio ir pastangų reikalauja turtas, tuo grąža iš jo nuomos ir pardavimo yra didesnė.

Svarbūs Aspektai Skaičiuojant Investicijas Į Butą

• Remontas: Už 1000 EUR sumą „išeina“ nedidelis kosmetinis remontas: perdažymas sienų ir lubų (du kartus- 2 kambarių bute). Idealu, jeigu kosmetinis remontas padaromas ne ilgiau kaip per 7 dienas.
• NT Brokerio Paslaugos: 2‘450 EUR - NT brokerio paslaugos išnuomojant butą (skaičiuota 14 kartų po 0,5 mėn.).
• Metinės Palūkanos: 32‘175 EUR - Metinės palūkanos (vidutinės) 3,3% skaičiuojant 15 metų palūkanų vidurkį, kas sudaro 49,5% nuo visos turto pardavimo kainos (skaičiuojant su MILŽINIŠKA paklaida, t.y. Jeigu turtą pardavinėsite per ekonominio pakilimo laikotarpį- tikėtina, kad NT brokerio paslaugų taip pat gali neprireikti.
• Nuomos Sezonas: Stengtis butą nuomoti ir nuomininkus keisti tik nuomos sezono metu. Net ir paprastas mėnesis turi savo nuomos pikus, t.y. išnuomoti butą antrojoje mėnesio pusėje (nuo 16 iki 30d.) yra daug lengviau ir realiau negu 1 jo pusėje (1-15 dienomis), nes gyventojai dažniausiai keičią būstą antroje mėn.
• Buto Įrengimas: Pastabos dėl nuomininkų: butą tuščią (be baldų) išnuomoti yra „sunkiau“.
• Skelbimai: Buto nuomos skelbimai dedami visiškai kitaip negu pardavimo - jau 3 dieną jis laikomas “senu” ir dažniausiai niekas į tokį skelbimą nekreipia dėmesio.

Pagrindiniai Grąžos Rodikliai

El. pristatome skirtingus portfelio grąžos rodiklius, kurie padeda įvertinti savo investicijas. Skirtingi rodikliai atspindi skirtingus grąžos aspektus - nuo tikėtinos grąžos iki realiai uždirbtų pajamų, atsižvelgiant į pinigų srautų laiką, vėlavimus ir patirtas išlaidas.

• ROI (Return on Investment): Neįvertina atskirų įplaukų ir jų datų bei neįtraukia galimų praradimų dėl vėluojančių paskolų. ROI rodiklį skaičiuojame nuo 2023 m. ROI rodiklis pradedamas skaičiuoti nuo ketvirtojo investavimo mėnesio, t. y. kai praeina trys pilni mėnesiai nuo pirmosios investicijos. Skaičiuojant atsižvelgiama į tai, kiek lėšų yra investuota į kiekvieną paskolą, todėl naudojamos ne aritmetinės, o vidutinės svertinės palūkanos.
• XIRR (Extended Internal Rate of Return): Atsižvelgia į gautų pajamų dydį ir tikslias jų gavimo datas.

Svarbu: Adolfai, paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų.

Nuomos Skaičiuoklė: Įrankis Investicijoms Įvertinti

Norint gauti kuo tikslesnius rezultatus, nuomos skaičiuoklė reikalauja ne tik turto kainos, bet ir numatomų išlaidų įvertinimo. Pajamos: Nurodykite planuojamą mėnesinę nuomos kainą. Investicijos gerinimui: Įrašykite sumą, skirtą remontui, buitinei technikai ar baldams.

Daugelis pradedančiųjų investuotojų daro klaidą vertindami tik bruto pajamas (nuomos kainą), neatsižvelgdami į "paslėptas" išlaidas. Pavyzdžiui, senos statybos butas centre gali generuoti didelę nuomos kainą, tačiau reikalauti brangaus remonto ir didelių šildymo sąskaitų, kas "suvalgys" visą pelną. Tuo tarpu naujos statybos objektas miegamajame rajone gali turėti mažesnę nuomos kainą, bet žymiai didesnį grynąjį pelningumą (Net Yield) dėl mažų eksploatacinių kaštų.

Gauti skaičiai gali atrodyti painūs, jei nežinote jų reikšmės:

1. Pajamingumas (Yield): Tai bazinis rodiklis greitam filtravimui. Jis parodo metinių pajamų santykį su turto kaina.
2. Grynasis Pajamingumas (Net Yield): Tai "tikrasis" rodiklis. Jis įvertina realią situaciją atėmus visas eksploatacines išlaidas (mokesčius, draudimą, remontą, prastovas).
3. Pinigų Srautas (Cash Flow): Tai grynųjų pinigų suma, kuri lieka kas mėnesį apmokėjus visas sąskaitas ir (svarbiausia!) banko paskolos įmoką.
4. ROI (Return on Investment): Jei perkate būstą su paskola, ROI skaičiavimas yra kritinis. Jis parodo grąžą ne nuo visos turto vertės, o tik nuo jūsų asmeniškai investuotų grynųjų pinigų (pradinio įnašo + remonto išlaidų).

Mūsų nuomos skaičiuoklė leidžia modeliuoti abu scenarijus. Ilgalaikė nuoma: Mažesnės pajamos, bet stabilus srautas ir mažiau administravimo. Trumpalaikė nuoma (Airbnb/Booking): Pajamos gali būti 30-50% didesnės, tačiau išlaidos drastiškai išauga.

Per didelė kaina lemia ilgas prastovas. Norint, kad buto nuomos kaina atneštų laukiamą pelną, negalima ignoruoti išlaidų. Prastovos (Vacancy rate): Nė vienas butas nėra išnuomotas 100% laiko.

Nekilnojamasis turtas - tai ne tik sienos, tai finansinis instrumentas. Naudokite mūsų nuomos skaičiuoklę skirtingų objektų palyginimui prieš priimdami galutinį sprendimą pirkti.

Istoriškai Lietuvoje (didmiesčiuose) "sveiku" pajamingumu laikoma 4-6% ilgalaikei nuomai.

Mokesčiai:

• Kaip mokėsiu mokestį valstybei už pajamas? Galite pasirinkti kokiu būdu mokėsite mokestį valstybei: verslo liudijimas, dar žinomas kaip patentas, kuris yra metinis mokestis (2016 metams Vilniuje 585 EUR, kasmet didėja) arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
• Ar mokėsiu NT mokestį? 2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.

Remontas:

• Einamasis remontas: Einamasis remontas apima įprasto nusidėvėjimo remontą: sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas.
• Kapitalinis turto nusidėvėjimas: Kapitalinio remonto metu yra tvirtinamos laikančiosios konstrukcijos, atnaujinamos visos pastato bei prieigų inžinerinės sistemos, gerinamos izoliacinės savybės ir pan. Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc.

Taip pat skaičiuoklėje nevertinama tai, jog galima nuomos prastova, arba ne visų nuompinigių atgavimas iš nuomininkų, kas realybėje smarkiai tikėtina, ir sumažintų turto pajamingumą. Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida: pvz., jei nuomos kaina 300 EUR, ir manote jog apie 10 proc.

Sveiki, norint investuoti į kažkokį nekilnojamą turtą, reikėtų grąžą skaičiuoti konkrečiam atvejui, pagal jo nuomos pajamas bei pardavimo kainą.

Rinkos Vėsinimas: NT Analitiko Įžvalgos

NT analitikas Arnoldas Antanavičius akcentuoja atsakomybę ne tik sau, bet ir visai NT rinkai investuojant į nuomojamą būstą. Jis sako, kad dabartinė situacija būsto rinkoje atrodo palanki tokiai investicijai, tačiau reikia nepamiršti, kad taip mąstančių yra daugiau.

Pašnekovo teigimu, pirkėjas, kuris nusprendžia investuoti į butą, skirtą nuomoti, turi būti pasiryžęs visiems scenarijams: kainos gali ne tik kilti, bet ir kristi, kai kuriais atvejais ir drastiškai. Todėl tie investuotojai, kurie ryžtasi pirkti būstą ir jį nuomoti, imdami banko kreditą turi būti įvertinę savo galimybes kurį laiką dengti paskolą savomis lėšomis ir pan.

Rinką reikėtų vėsinti, nes gyventojų, norinčių investuoti į NT, skubėjimas ir godumas gali lemti, jog rinkoje NT kainų burbulas sprogs.

A. Antanavičius sako, kad gyventojų, norinčių investuoti į NT, skubėjimas ir godumas gali lemti, jog rinkoje NT kainų burbulas sprogs. Todėl Lietuvos banko įvesti pakeitimai antros būsto paskolos gavėjams (antrai NT paskolai nuo kitų metų vasario 1 dienos bus reikalaujama 30 proc. pradinio įnašo) yra reikalingi, tačiau galbūt nepakankami.

Pašnekovas priduria, kad Lietuvoje NT rinką gali atvėsinti ir didesni NT mokesčiai, dėl kurių šiuo metu yra svarstoma.

Apibendrinant, norint sėkmingai investuoti į NT, būtina atidžiai apskaičiuoti būsto grąžą, įvertinti visas išlaidas ir rinkos sąlygas. Tik tada galėsite priimti pagrįstą ir pelningą sprendimą.

Disclaimer: SEB bankas primena, kad investicijos yra susijusios su rizika.

tags: #kaip #skaiciuojama #metine #busto #graza