Šiame straipsnyje aptarsime, kas laikoma atskira buto patalpa, kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo objektams, ir kaip tai reglamentuoja teisės aktai.
Pagrindiniai TerminaI ir Apibrėžimai
Norint suprasti, kas yra atskira buto patalpa, svarbu išnagrinėti pagrindinius terminus, susijusius su statybomis ir patalpų klasifikavimu.
- Kambarys: Patalpa, apribota perdangomis (denginiu) ir sienomis (pertvaromis) nuo grindų iki lubų, ne mažesnio kaip 4 m2 grindų ploto (kurioje galima pastatyti lovą), tenkinanti gyvenamosioms patalpoms nustatytus higienos reikalavimus. Prie kambarių priskiriami miegamieji, valgomieji, svetainės, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 kv.m.
- Gyvenamasis pastatas (namas): Pastatas, kurio visas naudingasis plotas, didžioji jo dalis ar bent pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios patalpos.
- Namo naudingasis plotas: Gyvenamųjų kambarių ir kitų Namo patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) bendrasis grindų plotas.
- Pastatas: Stogu apdengtas statinys, kuriame yra vienas ar daugiau kambarių ar kitų patalpų, išdėstytų tarp sienų ir pertvarų ir naudojamų žmonėms gyventi ar žemės ūkio, prekybos, kultūros, transporto ir kitai veiklai.
Taigi, atskira buto patalpa yra apibrėžiama kaip kambarys, kuris yra buto dalis ir atitinka tam tikrus reikalavimus dėl ploto ir higienos.
Bendrojo Naudojimo Objektai
Daugiabučiuose namuose svarbu atskirti atskiras buto patalpas nuo bendrojo naudojimo objektų. Tai objektai, kurie yra skirti visiems arba daugeliui namo gyventojų naudotis.
- Bendrojo naudojimo objektai: Bendrosios pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, tai ji laikoma bendrojo naudojimo objektu.
Bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatyme, o jų priežiūra ir valdymas yra bendrijos arba administratoriaus atsakomybė.
Daugiabučiai namai Lietuvoje.
Svarbu: Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai.
Teisiniai Aspektai ir Gyventojų Teisės
Kilus klausimams dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, priežiūros ar remonto, svarbu žinoti savo teises ir pareigas. Štai keletas dažniausiai pasitaikančių situacijų:
- Balkonų remontas: Jei balkono, kuriuo naudojatės, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams, balkono laikančiosios konstrukcijos remontas yra bendrijos atsakomybė.
- Lifto įrengimas ir priežiūra: Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
- Nuotekų sistemos remontas: Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
- Terasos įrengimas ant stogo: Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas, todėl reikėtų visų savininkų sutikimo.
Jei kyla nesutarimų dėl bendrojo naudojimo objektų, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kilus nepasitenkinimui dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Daugiabučio namo fasadas.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Svarbu, kad bendrija veiktų skaidriai ir informuotų gyventojus apie visus planuojamus darbus ir išlaidas. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Jei bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Daugiabučių renovacija Lietuvoje – kas naujo po saule?
Praktiniai Pavyzdžiai
Štai keletas praktinių pavyzdžių, iliustruojančių atskiros buto patalpos ir bendrojo naudojimo objektų sąveiką:
| Situacija | Atsakomybė |
|---|---|
| Lyjant lietui nuo lodžijos lyja į apačią pas kaimyną. | Jei siena yra namo fasado dalis, ją tvarko bendrija. Jei siena yra buto dalis, ją tvarko buto savininkas. |
| Bendrija planuoja įrengti įkrovos stoteles elektromobiliams. | Sprendimą turi patvirtinti dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų, nepriklausomai nuo to, ar jie turi elektromobilius. |
| Sandėliukai, neturintys unikalaus numerio. | Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi tvarką proporcingai. |
Šie pavyzdžiai rodo, kaip svarbu žinoti savo teises ir pareigas, taip pat suprasti, kas yra bendrojo naudojimo objektas ir kas už jį atsakingas.