Daugiabučių namų renovacija yra svarbus procesas, siekiant pagerinti pastatų energinį efektyvumą, techninę būklę ir gyvenimo kokybę. Tačiau šis procesas dažnai susijęs su įvairiais klausimais, ypač dėl gyventojų sutikimo, atsisakymo dalyvauti ir teisinių aspektų.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius daugiabučių namų renovacijos aspektus, susijusius su sutikimu, atsisakymu ir teisiniais reikalavimais.
Sutikimo reikšmė ir procedūros
Daugiabučio namo renovaciją gali inicijuoti įmonė, administruojanti namą, arba patys butų savininkai. Iš pradžių butų savininkai pirmu balsavimu ir 51 proc. balsų dauguma turi priimti sprendimą, renovuoti namą ar ne. Jei balsų surenkama ne mažiau kaip 51 proc., laikoma, kad sprendimas renovuoti - priimtas.
Tada yra parengiamas namo atnaujinimo investicijų planas. Plane parenkamos atnaujinimo priemonės, t. y. kokius darbus reikės atlikti, ir nustatoma kaina - kiek tai kainuos visam namui ir kiekvienam savininkui individualiai. Taip pat apskaičiuojamos projektavimo, ekspertizės ir kitos išlaidos, kas ir sudaro visą projekto kainą.
Ir galiausiai vyksta antrasis savininkų balsavimas, siekiant patvirtinti parengtą investicijų planą. Tik šįkart jau reikia surinkti ne mažiau kaip 55 proc. jų balsų. Surinkus tiek ar daugiau balsų, belieka pateikti paraišką. Jei viskas atitinka, APVA pasirašo valstybės paramos sutartį ir imasi projekto įgyvendinimo.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Balsavimo ypatumai bendrijose
Bendrijoje yra 37 patalpų savininkai, o pastate yra 57 atskiri NT objektai, įregistruoti VĮ Registru centre. Kai kurie savininkai, turi po kelis NT objektus. Ar visų butų ir kitų patralpų savininkų susirinkime dalyvių kvorumas skaičiuojamas pagal savininkų skaičių, ar pagal turimų NT objektų skaičių.
Savininkų skaičių matome VĮ Registrų centro teikiamame dokumente - "Butų (patalpų) sąrašas pastate". Kiekvienas NT unikalus numeris (nesvarbu, ar buto, ar kitos patalpos) = vienas savininkas (nebent laikinai būtų besavininkis).
Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime vienas NT unikalus numeris = vienas savininkas, vienas dalyvis ir vienas balsas. Tai reiškia, kad asmuo, nuosavybės teise valdantis, pavyzdžiui, du NT objektus, registruojasi dalyvių sąraše du kartus.
Daugiabučių namų renovacija Rokiškyje
Atsisakymo dalyvauti renovacijoje pasekmės
Jei sutikimas dėl renovacijos buvo gautas iš 55 proc. savininkų, likę 45 proc. taip pat privalo mokėti renovacijos kreditą, nepriklausomai nuo to, ar pritarė renovacijai, ar ne.
Tačiau, jei asmuo, gaunantis šildymo kompensaciją, balsavo „prieš“ renovaciją ir jo sprendimas turėjo įtakos tam, kad renovacija neįvyko, tokiam gyventojui pirmąjį šildymo sezoną būsto išlaidų kompensacija yra mažinama net 50 proc. O paskesnius du šildymo sezonus tokiam asmeniui šildymo kompensacija išvis neskiriama.
Jeigu dauguma (50+1 proc.) būsto savininkų priėmė sprendimą namą renovuoti, kompensacijos dydis paramos gavėjui nemažinamas, nes jo veiksmai neturėjo lemiamos įtakos sprendimui renovuoti būstą. O būsto savininkui, turinčiam teisę į būsto šildymo išlaidų kompensaciją, apmokamos kredito ir palūkanų įmokos.
Teisinė praktika: nesutikimas su renovacija
Ieškovas prašė teismo pripažinti negaliojančiu daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo protokolą, ginčydamas savivaldybės įmonės reikalavimą sumokėti įsiskolinimą - vyriškis teigė nedavęs sutikimo vykdyti namo renovaciją. Teismas priėmė sprendimą ieškinį dėl susirinkimo protokolo pripažinimo negaliojančiu atmesti - ieškovas praleido 6 mėnesių teisės kreiptis į teismą terminą ir nenurodė svarbių priežasčių, kurios būtų pagrindu šį terminą atnaujinti.
Teismas nurodė, jog ieškovas apie susirinkimą buvo informuotas telefonu, tačiau į susirinkimą neatvyko ir savo, kaip buto savininko teise pareikšti nuomonę dėl namo renovacijos proceso, nepasinaudojo.
Finansiniai aspektai ir parama renovacijai
Baigus renovaciją, yra paskaičiuojamos bendrosios ir individualios investicijos. Individualias investicijas sudaro langų keitimas, balkonų įstiklinimas ir rekuperatorių įrengimas, o bendrąsias - visi kiti darbai.
Bendrosios investicijos visiems butų savininkams yra paskaičiuojamos pagal buto plotą - kv. m. O individualios priskaičiuojamos atskirai, mat gali būti, kad vienas butas keitė langus, o kitas - ne.
Įmokas savininkai pradeda mokėti, kai yra baigiama renovacija, išmokama valstybės parama ir savininkai gauna mokėjimo grafiką. Kredito sutartį visų savininkų vardu pasirašo namo administratorius. Kreditas yra suteikiamas 20 metų su 3 proc. fiksuotomis palūkanomis.
Jeigu daugiabučio namo butų savininkai įgyvendina ar jau įgyvendino valstybės ar savivaldybės remiamą daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projektą, nepasiturintiems gyventojams 100 proc. yra apmokamos kredito, paimto daugiabučiam namui atnaujinti (modernizuoti), ir palūkanų įmokos.
Paramos galimybės 2026 metais
Aplinkos projektų valdymo agentūra (APVA) kviečia daugiabučių namų gyventojus apsispręsti ir pasinaudoti valstybės parama pastatų atnaujinimui. Šiuo metu galiojančiam kvietimui skirta 165 mln. eurų, tačiau dar likę 32 mln. eurų nepanaudotų lėšų. Paramos priemonė finansuojama iš Modernizavimo fondo i...
Bendraturčių teisės ir pareigos
Dvibučio, daugiabučio gyvenamojo namo, kitų patalpų bendrasavininkiai turi bendru turtu rūpintis ir naudoti jį pagal paskirtį, nepažeisdami kitų bendraturčių teisių. Pagrindinė bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo taisyklė yra ta, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.
Vienas teisės laisvai disponuoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimu daiktu ribojimų yra įpareigojimas statytojui gauti kitų asmenų, kurių teisės ar teisėti interesai susiję su būsima statyba ar rekonstrukcija, t. y. bendraturčių, sutikimą.
Teisės aktuose įtvirtintas imperatyvus reikalavimas pateikti rašytinį bendraturčio sutikimą remontuoti, rekonstruoti statinį suteikia teisę bendraturčiui išreikšti savo valią dėl tokio remonto ar rekonstrukcijos.
Bendraturtis, norėdamas atlikti statinio remonto ar rekonstrukcijos darbus, privalo gauti kito bendraturčio rašytinį pritarimą. Be bendraturčių rašytinio pritarimo, nėra galimybės gauti statybą leidžiančio dokumento statinio rekonstrukcijai, remontui atlikti, jau atliktų darbų įteisinimui.
Tais atvejais, kai bendro sutarimo pasiekti nepavyksta, ginčas nagrinėjamas teisme. Teismas, nagrinėdamas šios kategorijos bylas ir spręsdamas skirtingų savininkų tarpusavio interesų suderinimo klausimą, taip pat turi siekti interesų pusiausvyros, interesus įvertinti nuosavybės neliečiamumo ir apsaugos kontekste, pasverti, ar vieno iš bendraturčių interesų prioriteto pripažinimas nesukels esminio kito bendraturčio nuosavybės teisės pažeidimo.
Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad bendraturčių nesutikimas turi būti protingai motyvuotas bei akivaizdžiai atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį kito bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto bendraturčio teisėms ir teisėtiems interesams.
Nesutikimas paprastai pripažįstamas pagrįstu tokiais atvejais, jei nustatoma, kad yra reali jų teisių ar teisėtų interesų pažeidimo grėsmė, kylanti iš numatomų statybos, remonto ar rekonstrukcijos darbų.
Bendraturčiai gali ginčyti ne teisę, bet jos įgyvendinimo būdą ir įrodyti, kad pasirinktas būdas ar tokios teisės įgyvendinimo sąlygos pažeistų jų teises į bendrą daiktą ar teisėtus interesus.
DUK
Kas bus, jei žmogus neturi pinigų mokėti už renovaciją?
Infa.lt paklausus vieno iš Vilniaus savivaldybės atsakingų už renovacijos projektus asmenų - kas bus, jei toks nepasirašęs ir neturintis pinigų mokėti įnašams žmogus nemokės - atsakymas buvo paprastas ir ciniškas - „antstoliai”, su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis iki iškeldinimo iš nuosavo buto.
Ar gali bendrija spręsti turtinius klausimus?
Bendrija gali spręsti ukinius klausimus bet ne mano turtinius. CK 4.83 straipsnis numato, kad jeigu patalpų savininkų susirinkimo sprendimas yra priimtas daugumos balsų susirinkime ir prisilaikant, šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatytos tvarkos, tai savininkas privalo apmokėti išlaidas, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Ką daryti, jei bendrijos pirmininkas nevykdo pareigų?
Jei norite sušaukti visų būtų savininkų visuotinį susirinkimą, bet bendrijos pirmininkas to nedaro, surinkite parašus dėl susirinkimo sušaukimo, bet pirmininkas mūsų prašymo nepriima, liepė siųsti registruotu laišku. Taip ir padarykite. Valdybos nariai ir revizijos pirmininkas nori likti nuošalyje, nes nenori susipykti su bendrijos pirmininku.
Galbūt sprendimas galėtų būti toks: įmeskite pasirašytą reikalavimą į bendrijos buveinės pašto dėžutę ir pabandykite dar nueiti pas bendrijos pirmininką trise ir jam į teikti reikalavimą į rankas, gaunant ant kopijos žymą: "Gauta", data, vardas, pavardė, parašas. Pasirašykite ne mažiau kaip 3 asmenys aktą, kuriame aprašykite situaciją: kad tam tikrą datą buvo reikalavimas išsiųstas registruotu laišku, bet pirmininkas nepaėmė jo, kad tam tikrą datą įmetėte...
Šis straipsnis yra skirtas suteikti bendrą informaciją apie daugiabučių namų renovacijos procesą ir su juo susijusius teisinius aspektus. Kiekvienas atvejis yra unikalus, todėl, esant konkrečioms problemoms ar klausimams, rekomenduojama kreiptis į teisininkus ar kitus specialistus.