Daugelyje šalių klesti nekilnojamojo turto (NT) nuomos verslas. Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Pas mus šiuo klausimu vyrauja skeptiška nuomonė - atseit neapsimoka. Ar Lietuvoje nusipirkus butą už banko paskolą ir jį išnuomojus, galima uždirbti, ar tai galima laikyti verslu?
Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai. Bet kai kurie žmonės elgiasi kitaip - perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei - tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių.
Mano nuomone, reikia nepatingėti pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją. Nedirbančiam NT srityje tiesiogiai, sunku suskaičiuoti ilgalaikę tokios investicijos naudą ir pamatyti ekonominę prasmę. Mūsų visų, gyvenusių socialistinėje sistemoje, supratimas apie finansinių operacijų galimybes (kartu ir pavojus) kapitalizme dar tik formuojasi. Todėl žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, kai gaunami fiksuoti procentai nuo įneštos sumos, arba žinančiam tik banką kojinėje, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas - į NT (pas mus skepticizmo padaugėjo po NT kainų burbulo).
Pavyzdys: buto pirkimas su paskola Vilniuje
Gal pateiktumėte pavyzdžių? Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi). Esant 5 proc. palūkanoms (imame 5 proc. kaip istoriškai ilgu laikotarpiu susiformavusią vidutinę pinigų kainą), už likusią paskolos sumą (atėmus pradinę 45-60 tūkst.
Tai kur tas NT savininko pelnas, nes skaičiai rodo, kad, geriausiu atveju, kiek gauni iš nuomininko, tiek atiduodi bankui, ar gal net daugiau? Čia ir yra klaida, kurią daro visi ne iki galo į finansinę logiką įsigilinę žmonės ir dėl to vyrauja skeptiškas požiūris į nuomojamo būsto pelningumą.
Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Pasvarstykime. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų (skaičiuojame vidurkį). Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.
Gerai, bet palyginkime su indėlių palūkanomis banke. Jei aš padėčiau 250 tūkst. Lt į banką, pavyzdžiui, su 3 proc. palūkanomis, tai per metus gaučiau 7500 Lt pajamų, o iš buto nuomos mano pelnas būtų 6000 Lt be mokesčių už vykdomą NT verslą. Tai už nuomą pajamos būtų mažesnės, o kur dar rūpesčiai dėl neprognozuojamų nuomininkų ir dažno jų keitimosi?
Jūs nevertinate to, kad norėdami padėti į banką 250 tūkst. Lt, pirmiausia turite juos turėti. Visiškai sutikčiau, kad labai puiku būtų turėti tiek sukauptų lėšų, kad būtų galima nusipirkti butą už 250 tūkst. Lt be paskolų (beje, tai ne toks ir retas atvejis), tada visos pajamos, kurias gautumėte iš nuomininko, liktų jums. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai). Taigi jei tuos pačius 50 tūkst. Lt padėtume už 3 proc.
Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus. Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.
Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos). Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.
Puikiai pamenu, kad prieš 10 metų minimalus atlyginimas buvo apie 450 Lt, o vidutinis apie 850 Lt/mėn. Nediskutuočiau, kad už prieš 10 metų gaunamą 850 Lt/mėn. vidutinį atlyginimą buvo galima mažiau nusipirkti, negu už dabar gaunamus 1700 Lt.
Kaip kinta nuomos kainos?
Skaičiavimas labai paprastas: jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn. Suprantama, kad ilgalaikėje perspektyvoje dėl infliacijos butų nuomos kaina bus didesnė negu dabar.
Bet, jei, pavyzdžiui, per ateinančius 1-5 metus butų nuomos kaina nukristų iki 600 Lt/mėn. Ką daryti, žlunga visas verslas? Jei taip atsitiktų, tai buto savininkas (jei būtų nupirkęs minimą butą Pilaitėje), savo nuomos versle per visa NT nuomos veiklos istoriją patirtų nuostolį, bet tik tuo atveju, jei buto nuomos kaina nukristų žemiau 540 Lt/mėn. Analizė rodo, kad tokia žema nuomos kaina net kriziniu laikotarpiu Pilaitėje iš esmės nebuvo pasiekta, t. y. nebuvo nukritusi žemiau sumos, kuri yra tiesioginės išlaidos banko palūkanoms apmokėti.
Nors vienas iš nuomininko gautas litas virš 540 Lt/mėn. jau yra tiesioginis savininko pelnas. Tokiu atveju, jei buto nuomos kaina būtų tik 540 Lt/mėn., savaime suprantama, pinigų sumą už buto išpirkimą turėtų mokėti buto savininkas iš kitų savo lėšų. Aišku, nepatariame žmonėms užsiimti jokia investicine veikla, jeigu jie neturi sukaupę atsarginių pinigų juodai dienai.
Tokie trumpalaikiai drastiški svyravimai gali sutrikdyti šeimos pajamų ir išlaidų srautus ir atvesti į bankrotą. Tai, be jokių abejonių, tikrai atsitiks, kaip ir visoms kitoms investicijoms - į auksą, įmonių akcijas, žaliavų rinkas ir pan. Bet, palyginus vidutines metines vertes per ilgą laikotarpį, NT po 10 metų visada bus brangesnis. NT yra ilgalaikė investicija, todėl perkant nuomai nereiktų kreipti dėmesio į vertės svyravimus, tiesiog jei norėsite parduoti savo butą, reikia jį parduoti rinkos pakilimo metu. Nepasakysiu nieko nauja.
Tai pirmiausia visi trys didieji Lietuvos miestai: Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Būtų kvaila investuoti į butą nuomai tame provincijos miestelyje, kur demografinės sąlygos metai iš metų blogėja, nors ten už 150 tūkst. Jei kalbėtume apie tokią pat 3 proc. metinę infliaciją, dabar 250 tūkst. Lt kainuojantis butas po 25 metų turėtų kainuoti apie 500 tūkst. Lt.
Prognozę galima patikrinti specializuotuose istoriniuose NT rinkų portaluose, ją patvirtina pasaulinio lygio rinkos analitikai ir ekonomistai. Dar kartą akcentuočiau, kad ne butai pabrangsta, bet infliacija sumažina pinigų vertę. Kai kainos žemiausios.
Drįstu teigti, kad drąsiausieji, nepabūgę minties, kad dėl krizės nuotaikų jau ateina pasaulio pabaiga, apsipirko prieš 2-3 metus ir pagrįstai gali džiaugtis didele investicine grąža.
IŠPERKAMOJI NUOMA (Rent2buy). Ar verta?
Būsto paskolos skaičiuoklė
Svarstote, ar būsto paskola šiuo metu yra geriausias sprendimas šiame jūsų gyvenimo etape, o gal dar verta pratęsti nuomos sutartį? Šis klausimas aktualus daugeliui - ypač tuomet, kai gyvenimo planai keičiasi, o finansų rinkos nestovi vietoje. Sprendimas priklauso nuo daugybės individualių veiksnių: finansinių galimybių, gyvenimo planų, būsto kainų tendencijų bei asmeninių poreikių.
Lengviau įvertinti šią situaciją gali padėti būsto paskolos skaičiuoklė - įrankis, padedantis suprasti, kiek kainuotų jūsų pasirinkimas kas mėnesį, o galbūt netgi paskatinti apsispręsti: gal jau laikas pagaliau turėti savo namus. Sprendimas - imti paskolą būstui ar jį nuomotis - priklauso nuo kelių pagrindinių aspektų.
Paskola būstui - tai ilgalaikė investicija, siejama su finansiniu stabilumu, tačiau tam tikrose gyvenimo situacijose nuoma gali būti prieinamesnis, lankstesnis pasirinkimas. Nors nuoma gali suteikti daugiau lankstumo trumpuoju laikotarpiu, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje būsto paskola yra finansiškai naudingesnis sprendimas. Pirmiausia todėl, kad mėnesinės paskolos įmokos padeda kurti nuosavą turtą, o ne didinti nuomotojo pajamas. Nuosavo būsto paskolos įmokos dažniausiai yra stabilios ir aiškiai suplanuotos pagal paskolos sąlygas, o nuomos sąlygos dažnai priklauso nuo rinkos pokyčių ir gali augti kasmet. Svarbu įvertinti ir tai, kad nuosavas būstas tampa turtu, kuris ilgainiui gali būti perduodamas šeimai ar parduodamas, sukuriant papildomą finansinę vertę.
Planuojant būsto įsigijimą, svarbu, ne tik įsivertinti savo galimybes, bet ir turėti aiškų finansinį vaizdą, kiek kiekvieną mėnesį reikės skirti paskolos įmokoms. Naudodamiesi skaičiuokle galite įvertinti, kaip keistųsi įmokos, jei paskolą imtumėte ilgesniam ar trumpesniam laikotarpiui, kokį poveikį turėtų skirtingi palūkanų dydžiai, kokia būtų bendra paskolos kaina per visą laikotarpį. Būsto paskolos skaičiuoklė taip pat leidžia realistiškai palyginti paskolos įmokas su šiuo metu mokama nuomos kaina.
Renkantis būstą nuomotis ar įsigyti su paskola, svarbiausia objektyviai įvertinti savo finansines galimybes, gyvenimo planus ir asmeninius prioritetus. Prieš priimdami sprendimą, pasinaudokite skaičiuoklėmis, pasikonsultuokite su specialistais arba tiesiog ramiai apsvarstykite, kokie jūsų planai artimiausiems metams.
Legalus būsto nuoma
Savo kasdieniniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe. Būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia,kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų. Pabandysiu atsakyti į klausimus jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Kam gi to reikia? Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais.
Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Yra du būdai, kaip galima susimokėti mokesčius už nuomą:
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Verslo liudijimo kainos skirtinguose miestuose:
- Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai.
- Kaune - 520 eurų.
- Klaipėdoje - 209 eurai.
Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Kas labiau apsimoka? Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.
Nuoma ar nuosavas būstas
Beveik visi anksčiau ar vėliau turime priimti sprendimą - pirkti nuosavą būstą ar jį nuomotis. Toks sprendimas yra subjektyvus ir priklauso nuo asmeninių preferencijų bei aplinkybių, tačiau visgi yra argumentų, kurie gali padėti apsispręsti.
Studijuojantis ir nuolatinio darbo bei pastovių pajamų neturintis jaunuolis įsigijimo alternatyvos nesvarstys ne tik dėl finansinių priežasčių, bet ir dėl to, kad nežinos, kuriame mieste gaus darbą ir sukurs šeimą. Jauniems žmonėms, kurie dažniau keičia darbą, nuoma yra patrauklesnė alternatyva, leidžianti lanksčiau pakeisti ir gyvenamąją vietą.
Visgi natūralus lietuvių pasirinkimas yra nuosavas būstas - jį turi daugiau nei 90 proc. šalies gyventojų. Kai kuriose vakarų valstybėse, pavyzdžiui, Vokietijoje ar Šveicarijoje, daug mažesnė dalis gyventojų renkasi įsigyti nuosavą būstą, ir ten prioritetas teikiamas nuomai. Tai iš dalies priklauso nuo darbo rinkos galimybių - priešingai nei Lietuvoje, šiose valstybėse yra daug miestų, kuriuose darbo, laisvalaikio ir savirealizacijos galimybės yra itin gausios.
Tad kaip palyginti šias dvi alternatyvas? 2018 m. duomenimis, Vilniuje vidutinė nuomos kaina siekia 9 eurus už vieną kvadratinį metrą, o vidutinė buto kvadratinio metro įsigijimo kaina - 1500 eurų. Tai reiškia, kad 70 kv. m. buto nuoma per mėnesį kainuotų 630 eurų, o jo įsigijimo kaina būtų 105 tūkst. eurų. Jei žmogus ar šeima turi sukaupę 15 procentų pradiniam paskolos įnašui reikalingų lėšų, taikant šiuo metu esančias vidutines 2 proc. metines palūkanas bei darant prielaidą, kad paskola bus grąžinama anuiteto metodu, jo 25 metų trukmės būsto paskolos preliminari mėnesinė įmoka siektų apie 378 eurus. Taigi, remiantis šiais skaičiavimais, įsigijimo alternatyva šiuo metu būtų gerokai pigesnė nei nuomos.
Būtina ne tik turėti sukaupus lėšų pradiniam įnašui, bet ir įvertinti tai, kad vidutinės būsto paskolos palūkanos tokiame žemame lygyje ateinančius 25 metus vargu ar išliks. Vis tik, net jei būsto paskolos palūkanos padvigubėtų - pakiltų iki 4 procentų - mėnesinė tokios paskolos preliminari įmoka siektų apie 471 eurą, ir ji vis dar išliktų mažesnė nei tokio buto nuomos išlaidos (630 eurų). Tokio buto nuomos ir būsto paskolos aptarnavimo išlaidos susilygintų tik palūkanoms pakilus iki 7 procentų. Tiesa, nėra jokių garantijų, kad bėgant laikui ir didėjant palūkanoms nuomos kainos išliktų dabartiniame lygyje - labiau tikėtina, kad nuoma taip pat brangtų.
Pavojus pažeisti kredito sutartį
Kad bankas nepaprašytų sumokėti baudos, būtina atidžiai perskaityti kredito sutartį ir išsiaiškinti, ar yra sutarties nuostatų, susijusių su įkeičiamo būsto nuoma kredito sutarties galiojimo laikotarpiu. Pavyzdžiui, galbūt kredito sutartyje nustatyta teisė išnuomoti bankui įkeistą turtą tik gavus raštišką banko leidimą.
Tais atvejais, kai būstas perkamas neturint minčių jį nuomoti, o tokių ketinimų atsiranda jau gavus paskolą, vėlgi būtina atsižvelgti į tai, kas įrašyta kredito sutartyje. Kaip konkrečiu atveju turėtų elgtis asmuo arba kokių veiksmų gali imtis bankas, anot Lietuvos banko atstovės, priklauso nuo sudarytos kredito sutarties sąlygų. Teisės aktai nedraudžia kredito sutartyje numatyti konkrečių sąlygų, susijusių su bankui įkeisto būsto nuomos, pardavimo ar kitomis aplinkybėmis.
Nekilnojamas turtas Paskolų palūkanas bankuose gali auginti ir gyventojų planai su paskola įsigytą būstą vėliau nuomoti, sako ekspertai. Pasak jų, tokie būstai bankų laikomi rizikingesne investicija, todėl tai turi įtakos nustatomai maržai. Taip pat pastebima, kad net ir įsigijus būstą su paskola, savininkas, norėdamas būstą išnuomoti, dažnu atveju turi gauti banko leidimą, o jo negavus gali laukti ir baudos.
Vertina rizikas Lietuvos banko Kredito ir draudimo paslaugų priežiūros skyriaus vyriausioji specialistė Aistė Tavorė pasakojo, kad pirmiausia, bankai, prieš suteikdami paskolą gyventojui, pagal galiojančius teisės aktus turi surinkti informaciją apie tikslią paskolos paskirtį. Kaip teigė, būtent konkrečios paskirties žinojimas padeda kredito davėjams pasiūlyti tinkamiausią produktą vartotojui bei įvertinti su paskolos paskirtimi susijusias aplinkybes ir rizikas.
„Palūkanų marža yra nustatoma individualiai kiekvienam asmeniui, atsižvelgiant į įvairias aplinkybes, todėl ji galėtų skirtis ir priklausomai nuo to, ar žmogus siekia įsigyti nuomai skirtą būstą, ar savo gyvenimui skirtą būstą. Kadangi taikoma palūkanų marža pasižymi koreliacija su asmens ar produkto rizikingumu, kitaip tariant, kuo bankas mato didesnę riziką, tuo siūloma didesnė palūkanų marža. Todėl jeigu bankas tokį produktą (pavyzdžiui, antrąją būsto paskolą) vertina kaip rizikingesnį, atitinkamai, gali kilti ir tokio produkto palūkanos“, - aiškino ji.
Kaip tikino, bendrai palūkanų dydis priklauso nuo įvairių dalykų, o vienas iš jų galėtų būti siūlomo produkto ypatybės.