Pastaruoju metu šalies nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka išgyvena pakilimą - fiksuojamas ne tik kainų augimas, bet ir rekordiniai sandorių kiekiai.
Šis balandis sandorių skaičiumi buvo rekordinis per ilgus metus. Iš viso buvo nupirkta per 12 tūkst. NT objektų arba beveik ketvirčiu daugiau nei kovą. Gegužę sandorių skaičius buvo pastebimai mažesnis nei balandį ar kovą - 9 tūkst. sandorių arba maždaug 27 proc. mažiau nei rekordinį balandį.
Taigi, įrodymų, kad būsto pirkėjų gretos gausėja, sulaukėme, bet ar gali šie rinkos atsigavimo daigai neužilgo suvešėti į bendresnę augimo struktūrą?
Lietuvos banko Nekilnojamojo turto konferencija 2025
Rinkos aktyvumo priežastys
Rinkos aktyvumą NT vystytojai labiau linkę lyginti su spyruokle - kada po kelerių metų sunkmečio, štilio ir atsargaus pirkėjų nepasitikėjimo ekonomika ir ateitimi, visi suskubo pirkti. Į rinką grįžo tie, kuriems reikia pirmo nuosavo būsto, norintieji pasigerinti gyvenimo sąlygas, ieškantys kur investuoti, kai indėlių palūkanos tokios žemos. Kad dauguma pirkėjų suskubo panašiu metu, pastebėjome beveik prieš metus aktyviau pradėjus kilti sandorių skaičiui, o sulėtėjimą gegužę galima paaiškinti sezoniniais svyravimais.
Šiandien pirkėjų aktyvumą lemia ir tai, kad pirkti būstą naudinga ir dėl itin žemų palūkanų, kurios dabar vidutiniškai siekia apie 2,5 proc. Be kita ko, išaugus nuomos kainoms pirkti būstą net ir su paskola šiandien pigiau nei nuomotis. Dalis grynais laikytų pinigų investuojami į NT ir dėl to, kad, padidėjus pasiūlai, dalis pirkėjų sulaukė savo norimo būsto.
Tačiau bendra makroekonominė konjunktūra kol kas dar neteikia rimto pagrindo gyventojų entuziazmui. Kol kas Lietuvos ekonomikos augimą lemia stiprus eksporto impulsas. Tuo tarpu į vidaus paklausą orientuotos veiklos vis dar atsilieka. Pavyzdžiui, mažmeninės prekybos apyvarta šių metų pirmąjį pusmetį, palyginti su pernai, išaugo tik 4,1 proc. Statybos sektoriuje sukurta pridėtinė vertė pernai krito 5,3 proc., o šių metų pirmąjį ketvirtį buvo 5,8 proc. mažesnė nei prieš metus.
Apibendrinant, būsto rinkos atsigavimo galima bus laukti tik tuomet, kai tvaresnę raidą stebėsime ne tik į išorę, bet ir į vidaus rinką orientuotuose ūkio segmentuose, sukrus statytojai, vartotojų lūkesčių kreivė prasimuš į teigiamą zoną, ryškesnį proveržį ims demonstruoti darbo rinkos rodikliai. Tačiau kylantis būsto įsigijimų skaičius ir suaktyvėjusi nekilnojamojo turto kredito rinka rodo, kad pirkėjų kritinė masė vis didėja.
Būsto kainų dinamika
Tačiau bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per metus ūgtelėjo tik 3,9%. Vilniuje kainos augo kiek daugiau - 6,3%, o nuo žemiausio kainų lygio 2010 m. gegužę jos yra pakilusios tik apie 10 proc. Kituose miestuose kainos augo mažiau, o Kaune šiek tiek ir smuko.
Neabejotina tiesa, kad pirkėjų lūkesčiai ir išaugusi paklausa augina bet kokių prekių kainas, o ir kai kurie ekonomistai laukia, kad dėl euro kainos galėtų augti 0,2-0,3 proc. Tačiau kainų apvalinimas būsto rinkoje ne toks aktualus kaip kasdieninių prekių, todėl ir valiutų pasikeitimas savaiminio efekto neturėtų turėti. Latvių ir estų patirtis rodo, kad po euro įvedimo nebuvo jokio magiško šuolio, kuris NT šeimininkus per naujametę naktį pavertė ne tik euro zonos gyventojais, bet ir turtuoliais. Estijoje euras buvo įvestas sunkmečiu, o Latvijoje kainų augimas buvo panašus kaip ir kitais mėnesiais, todėl laukti stebuklų neverta ir Lietuvoje. Ypač, kai artimiausiu metu rinkai žadama pasiūlyti dar daugiau projektų, o pakankama pasiūla paprastai neleidžia kainoms nevaldomai šauti aukštyn į viršų.
Kas gali auginti naujo būsto kainą ateityje, tai energiniai reikalavimai, pagal kuriuos nuo 2016 m. visi nauji daugiabučiai turės būti A energinės klasės. Tokios statybos šiandien yra maždaug 10 proc. brangesnės.
Gerėjantys ekonominiai rodikliai ir didėjantys statybos sąnaudų elementų kaštai būstų kainas Lietuvos didmiesčiuose pasiutusiu tempu augino ir pernai.
Būsto kainos Vilniuje
„Brangiausias“ sostinės mikrorajonas - istorinė miesto dalis. Joje vieno kambario būstas vidutiniškai kainuoja 102 tūkst., dviejų - 161 tūkst. Įsigyti būstą Neries upės liūliuojamame Žvėryno mikrorajone taip pat nėra pigus malonumas. Jame vieno kambario buto kaina svyruoja ties 82 tūkst. Mažiausi skaičiai Aruodas.lt skelbimų apie parduodamus butus kainų grafose - ties Naujininkų mikrorajono objektais: vieno kambario bute apsigyventi įmanoma ir už 36,5 tūkst., dviejų - už 50,6 tūkst. eurų.
Būsto kainos Kaune
Brangiausi laikinosios sostinės butai - senojoje miesto dalyje. Vieno kambario buto kaina jame vidutiniškai siekia 40,5 tūkst., dviejų - 121 tūkst. Pigiausiai - už 23 tūkst. eurų - vieno kambario butą įsigyti įmanoma Kalniečių mikrorajone, o dviejų kambarių už 45 tūkst. eurų nusipirktumėte Dainavoje arba Žemuosiuose Šančiuose.
Būsto kainos Klaipėdoje
Pigiausia apsigyventi... Kone perpus lėtesniu tempu nei Vilniuje ir Kaune NT kainos kilo uostamiestyje. Vieno kambario buto kaina didžiausia Klaipėdos senamiestyje - vidutiniškai 40 tūkst. eurų. Dviejų kambarių būstas daugiausia atsieis Mažojo Kaimelio mikrorajone, šiaurinėje miesto dalyje - 86 tūkst. eurų. Pigiausiai vieno kambario butą už 19,5 tūkst., dviejų - už 42 tūkst. eurų įsigyti galima Žvejybos uoste.
Būsto paskolų rinkos atsigavimas
Lietuvos banko duomenimis, kredito įstaigų gyventojams išduotų būsto paskolų portfelis, atsispyrė nuo dugno šių metų kovą ir per balandžio-birželio mėn. atsitiesė 0,2 proc. Teigiamas buvo pastaruosius trejetą mėn. ir paskolų srautas. Tai reiškia, kad paskolų gyvenamajam nekilnojamam turtui įsigyti yra išduodama šiek tiek daugiau, nei jų yra grąžinama. Ir nors ilgesnio laikotarpio apibendrinimus daryti dar ankstoka, ženklų, kad tendencijos lūžis artėja, atsiranda vis daugiau.
Bankų asociacijos skelbiama statistika byloja, kad per pirmąjį pusmetį šiemet naujai išduotų būsto paskolų nominali vertė buvo 40,6 proc. didesnė nei atitinkamu laikotarpiu pernai.
Pirmuosius ryškesnius būsto kreditavimo atsigavimo židinius, kuriuos kursto tik tam tikri visuomenės segmentai, pastebi bankai. Būsto paskolomis dažniausiai domisi jauni ir nuo krizės nenukentėję profesionalai, sukaupę solidų pradinį įnašą; asmenys, keičiantys būstą į didesnį, kuriems reikalingas tik dalinis būsto kreditavimas; finansinį stabilumą užsitikrinusios vyresnio amžiaus šeimos, siekiančios pasikeisti būstą, ar įsigyti antruosius namus. Neretas pasiturintis asmuo pasirenka būstą patrauklioje vietoje investicijai, nes šiuo metu kitos turto klasės siūlo ypač žemą grąžą.
Lietuvos banko duomenimis, suteiktų naujų būsto paskolų eurais palūkanų norma gegužę fiksavo žemiausią lygį per visą šios statistikos skelbimo istoriją ir sudarė 2,34 proc., ne ką didesnė ji buvo ir birželį (2,39 proc.). O pakeitus VILIBOR skaičiavimo metodiką, 6 mėn. ši palūkanų norma litais liepą smuktelėjo apie pusę proc. punkto ir priartėjo prie atitinkamo EURIBOR lygio.
Nauji NT projektai
Lankomiausio šalies NT skelbimų portalo Aruodas.lt „Naujų projektų" rubrikoje šiuo metu pristatomi 33 naujos statybos projektai, kurių didžioji dalis koncentruojasi būtent Vilniuje. Sostinėje naujakuriams siūlomi būstai 22 projektuose.
„Šaunu, kad 2021 m. daugiau nei 6000 šeimų įsigijo naujus namus Vilniuje. Ankstesniais metais NT plėtotojai Vilniuje parduodavo apie 5000 naujos statybos būstų. Praėję metai buvo išskirtiniai“¸ - 15min pasakojo A.Jonaitis.
Brokerio teigimu, rekordinių pardavimų 2021-aisiais priežastys nesunkiai nuspėjamos: „Naujas būstas - visapusiškai geresnė investicija savo aplinka, garso izoliacija, ergonomika, išspręsta automobilių statymo problema ir gyvenimo kokybe apskritai. Aiškios ateities perspektyvos - naujos statybos būstas linkęs savo vertę ne tik išlaikyti, bet ir auginti. Galų gale, šią prabangą lietuviai tiesiog gali sau leisti: perkamoji galia padidėjusi, žmonės prisitaupė pinigų, indėlių kiekiai bankuose rekordiniai. Patogios ir skolinimosi sąlygos: namų ūkiui sutaupyti pakanka 15 proc. turto vertės, likusius už pakankamai pigiai skolina bankas.“
Nauji projektai Vilniuje
- Sėlių 36: Stilingas A energinio naudingumo klasės triaukštis projektas Žvėryne. Siūlomi 33,87-111,58 kv. metrų ploto butai ir administracinės patalpos už 115158-446320 eurų.
- Miesto pušynas: Trijų aukštų projektas Valakampiuose. Būstų plotai svyruoja nuo 52 iki 94 kv. metrų, o jų kainos - tarp 158000 ir 309000 eurų.
- Link Ten: Penkiaaukštis ir šešiaaukštis daugiabučiai Šnipiškėse. 114 butų nuo 27 iki 87 kv. metrų ploto. Jų kainos atitinkamai svyruoja tarp 83788 ir 357772 eurų.
- Visi savi: A++ energinės klasės NT projektas Visoriuose. Susidarys iš 3 penkiaaukščių namų ir 125 butų juose. Galima rasti tiek 26 kv. metrų studijų, tiek 101 kv. metro šeimyninių apartamentų už 65270-204062 eurų.
- Bauhaus mini loftai: Projekte suplanuotos 86 privačios administracinės paskirties 12,84-24,64 kv. metrų patalpos Paneriuose. Esminis projekto privalumas - tai, kad jame nuosavą NT įsigyti galima nuo 20500 eurų.
- SkyHome: 16 aukštų aukštaūgis Viršuliškėse. Būstų plotai svyruoja nuo 37,65 iki 96,78 kv. metrų o jų kainos - tarp 94100 ir 206500 eurų.
Nauji projektai Kaune
- Europos sodas: Vienoje aukščiausių Kauno vietų - Europos prospekte Aleksote vystomas „Europos sodas“ su 35,94-85,09 kv. metrų butais už 84682-227828 eurų.
- Du žaibai: Šilainių mikrorajone statomas 8 aukštų daugiabutis. Architekto Astijaus Taujansko projektuotame pastate planuojama įrengti 2-5 kambarių butus nuo 30 iki 80 kv. metrų ploto su gausiu natūraliu apšvietimu.
- Naujapilis: Uždaras 10 mažaaukščių pastatų kvartalas Žaliakalnyje. „Naujapilio“ projekte galima rinktis 1-4 kambarių butus, kurių dydis svyruoja nuo 30,96 iki 105,81 kv. metrų, o kainos - tarp 91539 ir 112276 eurų.
- Krėvės 80: Modernus A++ energinio naudingumo, 3 daugiabučių pastatų kompleksas Dainavos mikrorajone. Projekte siūlomi modernūs 36-54 kv. metrų ploto butai.
- Nemunaičiai: Projektas, įsikūręs natūralios gamtos apsuptyje, tarp įkvepiančių Nemuno vingių ir ramybe dvelkiančių Aleksoto šlaitų žalumos. Išskirtinės architektūros namuose bus įrengti 170 A+ energinės klasės nuo 1-4 kambarių butų, kurių plotai svyruos nuo 31 iki 120 kv. metrų.
- Ąžuolų namai: Nuosekliai vystomame projekte greta Šančių ąžuolyno parko bus įrengi 2-3 kambarių, 44-72 kv. metrų butai už 79500-103000 eurų.
Nauji projektai pajūryje
- Angelavos vilos: A+ energinės klasės kotedžų (85-125 kv. metrų) projektas Klaipėdos rajono Trušelių kaime, kuriame objektų kainos svyruoja ties 145900-185000 eurų.
- Vilson apartamentai: A++ energetinės klasės projekte Elijoje bus įrengti 108 apartamentai, kurių plotas - nuo 38,5 iki 120 kv. metrų. Kainos svyruos tarp 98000 ir 210000 eurų.
NT rinkos dalyvių patarimai
Aruodas kalbinti nekilnojamojo turto brokeriai - A. Juonys, Č. Savickas ir A.
„Būsto ieškoti reikia įjungus šaltą protą - NT nėra vieta, kurioje galite vadovautis emocijomis ir pasiduoti pirmajam įspūdžiui, kadangi galima stipriai apsirikti ir permokėti. Suradę jums patinkantį būstą, gerai viską apsvarstykite, susidėliokite pliusus ir minusus, vietos, kainos, ploto, kokybės, aplinkos, infrastruktūros faktorius, apgalvokite smulkmenas. Tai padės priimti teisingą sprendimą. Be to, yra tam tikri dalykai, kuriuos pirkėjui pačiam patikrinti sudėtinga - tarkime, perkamą objektą slegiančios skolos, ateityje galinčios pridaryti daug problemų“, - pataria A.
„Esminis dalykas, pradedant rinktis nekilnojamąjį turtą, yra konkrečiai apsibrėžti, ar perkate jį visam gyvenimui, ar tik keleriems metams, kol vaikai paaugs. Atsakius į šį klausimą, susiaurėja ir lengvesnė tampa pati paieška. Išsianalizuokite, ko jums reikia - buto, kotedžo užmiestyje ar namo. Vaiką ryte vešite į mokyklą, pasiimti važiuosite popiet, o vakare juk nepasakysite sūnui ar dukrai: „Žinai, mažiuk, šįvakar į Sabonio krepšinio centrą tavęs nevešiu, nes per toli važiuoti“. Su nekilnojamuoju turtu įsigyji ir tam tikras atsakomybes“, - pabrėžia Č.
„Svarbiausia - nelaukti, kada kažkas atpigs, bet vietoje to savo investicinį objektą išanalizuoti, pasitarti su specialistais, surinkti kuo daugiau informacijos ir pasidaryti išvadas: verta pirkti ar verčiau ieškoti kito objekto“, - primena „Urban estate“ vadovas A.
Sandorių statistika Panevėžyje
Parduotų butų skaičius Panevėžio mieste:
- 2017 m. lapkričio mėn. - 107 butai
Parduodamų butų Panevėžio mieste pasiūla skelbimų portaluose:
- 2018 m. gruodžio mėn. 10 d.
Per mėnesį parduodamų butų skelbimų skaičius nepasikeitė, tačiau butų sandorius skaičius spalio mėnesi buvo net 18% mažesnis nei pernai tuo pačiu metu. Šiais metais sandorių skaičius kas mėnesį banguoja, kaip Baltijos jūrą.
- 2017 m. spalio mėn. - 98 butai, 2018 m. spalio mėn. - 122 butų (skirtumas +24,48%)
- 2017 m. rugsėjo mėn. - 91 butai, 2018 m. rugsėjo mėn. - 90 butų (skirtumas -1,10%)
- 2017 m. rugpjūčio mėn. - 90 butai, 2018 m. rugpjūčio mėn. - 119 butų (skirtumas +32,22%)
- 2017 m. liepos mėn. - 85 butai, 2018 m. liepos mėn. - 100 butų (skirtumas +17,65%)
- 2017 m. birželio mėn. - 92 butai, 2018 m. birželio mėn. - 83 butai (skirtumas -9,78%)
- 2017 m. gegužės mėn. - 99 butai, 2018 m. gegužės mėn. - 97 butai (skirtumas -2,02%)
- 2017 m. balandžio mėn. - 93 butai, 2018 m. balandžio mėn. 99 butai (skirtumas +6,45%)
- 2017 m. kovo mėn. - 101 butas, 2018 m. kovo mėn. - 90 butų (skirtumas -10,89%)
- 2017 m. vasario mėn. - 77 butai, 2018 m. vasario mėn. - 61 butas (skirtumas -20,78%)
- 2017 m. sausio mėn. - 68 butai, 2018 m. sausio mėn.
Dokumentai reikalingi NT sandoriui
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto. Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų.
Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai. Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.
Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.