Areštuoto Buto Pirkimas: Rizika Ir Kaip Jos Išvengti

Areštuotas nekilnojamasis turtas kelia daug rūpesčių savininkams, tačiau su tinkamais specialistais šį procesą galima išspręsti greitai ir teisėtai. Areštuotas turtas - tai nekilnojamasis turtas, kurio savininkui laikinai ribojama teisė laisvai disponuoti dėl skolų ar teisinių įsipareigojimų. Nepaisant apribojimų, toks turtas gali būti parduodamas, jei laikomasi tam tikrų procedūrų.

Kodėl Verta Parduoti Areštuotą Turtą?

• Skolų mažinimas: Pardavus turtą galima greitai padengti skolas ir sumažinti finansinę naštą.
• Teisinės rizikos sumažinimas: Laiku parduotas turtas padeda išvengti teismų ar priverstinio išvaržymo.
• Finansinio stabilumo atkūrimas: Pardavimo pajamos leidžia išspręsti susikaupusias problemas ir pradėti iš naujo.

Kaip Vyksta Areštuoto Turto Pardavimo Procesas?

Mes specializuojamės areštuoto turto pardavimo srityje, padėdami sumažinti finansinę naštą ir užtikrinti sklandų procesą.

1. Situacijos analizė

• Atidžiai įvertiname turto teisinę būklę.
• Tikriname antstolio dokumentus ir apribojimus.
• Pateikiame išsamų veiksmų planą.

2. Dokumentų tvarkymas

• Ruošiame reikalingus dokumentus, įskaitant antstolio leidimus.
• Užtikriname, kad visi teisiniai procesai būtų atlikti tinkamai ir laiku.

3. Turto vertinimas

• Padedame nustatyti realią turto rinkos vertę.
• Bendradarbiaujame su licencijuotais turto vertintojais.

4. Pirkėjų paieška

• Skelbiame informaciją apie turtą populiariausiuose NT portaluose.
• Naudojame efektyvias rinkodaros strategijas, kad pasiektume potencialius pirkėjus.

5. Varžytynių paskelbimas - ne kliūtis pirkti turtą tiesiai iš skolininko

Esminis vykdymo proceso tikslas yra padengti skolą, o ne realizuoti skolininko turtą būtinai priverstiniu būdu. Nors pagal Civilinio proceso kodekso 704 str. skolininkas gali surasti areštuoto turto pirkėją iki varžytynių paskelbimo interneto portale www.evarzytynes.lt , niekas jam nedraudžia to padaryti ir vėliau. Tol, kol nėra pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas, antstolis savo patvarkymu gali varžytynes atšaukti.

Tiesa, varžytynėms prasidėjus svarbu neuždelsti, nes per pusantro-du mėnesius galimybė įsigyti norimą turtą iš savininko tikrai gali būti prarasta. Jeigu iš varžytynių parduodamas nekilnojamasis turtas arba kitas įstatymų nustatyta tvarka registruotas turtas, tai varžytynės baigiamos po 30 dienų. Praėjus 3 dienoms nuo visos turto kainos sumokėjimo ir mažiausiai 20 dienų nuo varžytynių pabaigos, antstolis surašo turto pardavimo iš varžytynių aktą. Nuo šio momento turto nuosavybės teisė jau pereina varžytynių laimėtojui.

Susitarimas Su Turto Savininku Yra Mažiausiai Rizikingas Būdas Įsigyti Areštuotą Turtą

Rizika perkant turtą tiesiai iš skolininko nebent tokia, kad tokiu būdu gali tekti sumokėti šiek tiek brangiau, negu įsigyjant tą patį turtą varžytynėse. Mat pradinė turto kaina pirmosiose varžytynėse yra 20 proc. mažesnė, o antrosiose - 40 proc. mažesnė už rinkos kainą. Tačiau ši galimybė sutaupyti jokiu būdu nėra garantuota: jeigu turtas paklausus ir jo kaina varžytynių metu aktyviai keliama, tai galutinė pardavimo kaina gali būti netgi didesnė už rinkos kainą.

Kita svarbi aplinkybė - kad po priverstinio turto realizavimo kyla didesnė naujų ginčų ir konfliktų rizika. Varžytynių laimėtojui gali tekti kreiptis į teismą su ieškiniu dėl skolininko iškeldinimo ir laukti naujo teisinio proceso pabaigos. Gali būti, kad reikės išgabenti ir saugoti buvusio savininko paliktus daiktus. Arba jis gali tiesiog išvykti, palikęs butą nusiaubtą ir užrakintą.

Visų šių problemų nebūna, kai pirkėjas ir pardavėjas susitaria taip, kaip abiem pusėms naudinga. Antstoliai visada skatina turto savininkus kuo aktyviau ieškoti galimų pirkėjų, nes geranoriškai parduodant turtą laimi visi. Tik reikėtų žinoti, kad varžytynių atšaukimui nepakanka skolininko pranešimo apie surastą pirkėją: turi būti sumokėta ir reikiama lėšų suma, kad skolos nebeliktų.

Nuo 2019 M. Liepos 1 Dienos Varžytynių Pirkiniui Galima Skolintis, Jį Įkeičiant

Įsigaliojus Lietuvos antstolių rūmų inicijuotiems Civilinio proceso kodekso pakeitimams, varžytynės tapo atviros visiems norintiems pirkti praskolintą turtą, o ne tik turintiems reikiamą sumą lėšų savo sąskaitoje. Naująja teise įsigyti turtą skolintomis lėšomis gali naudotis tiek galimi išvaržomo turto pirkėjai, tiek išieškotojai, perimantys varžytynėse neparduotą turtą ir privalantys sumokėti kainų skirtumą, jeigu turto vertė didesnė už grąžinamos skolos sumą, tiek skolininkų pasiūlyti pirkėjai, kurie įsigyja turtą iki varžytynių paskelbimo.

Visi minėti asmenys gali raštu kreiptis į varžytynes organizuojantį antstolį su prašymu išduoti Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pažymą, patvirtinančią teisę pirkti tam tikrą areštuotą turtą. Pateikus tokią pažymą bankui ar kitam kredito davėjui, reikiama lėšų suma tiesiogiai pervedama į antstolio depozitinę sąskaitą, o skolinio įsipareigojimo įvykdymas apsaugomas įkeičiant turtą sąlygine hipoteka.

Ar Saugu Areštuotą Turtą Pirkti Internetu?

Taip. Būtent procedūros oficialiame e. varžytynių portale ir užtikrina absoliutų varžytynių skaidrumą ir patikimumą. Varžytynės yra viešos, tačiau dalyvavimas jose - visiškai konfidencialus. Apie tai, kiek ir kokių dalyvių varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei patys dalyviai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Tik varžytynėms pasibaigus, elektroninė sistema antstoliui pateikia informaciją apie didžiausią kainą pasiūliusį pirkėją. Procedūros internete ir antstolio dalyvavimas organizuojant e. varžytynes suteikia garantijas, kad nebus apgautas nei pirkėjas, nei pardavėjas: reikiama pinigų suma nustatyta tvarka įmokama į antstolio depozitinę sąskaitą, o iš jos - paskirstoma išieškotojui ir vykdymo išlaidoms padengti.

Antstolio pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas tampa nuosavybę patvirtinančiu dokumentu lygiai taip pat, kaip ir notaro patvirtintas turto pardavimo aktas įprastų sandorių atvejais. Tiesa, planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu jį apžiūrėti buvimo vietoje ir pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.

Pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Ar Antstolis Gali Areštuoti Turtą Be Skolininko Žinios?

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis. Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti.

Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu. Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos.

Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą. Turto arešto aktas išieškotojui ir skolininkui įteikiamas pasirašytinai, o jeigu to padaryti nėra galimybės - siunčiamas registruotu laišku.

Antstolis gali kreiptis į turto vertinimo ekspertus arba nustatyti areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei arešto metu dalyvaujančių išieškotojo bei skolininko nuomones. Prieštaravimus dėl antstolio nustatytos areštuoto turto kainos antstoliui reikėtų pateikti raštu.

Kai nuo turto arešto dienos iki skelbiamų varžytynių praeina nemažai laiko, turto vertė gali būti pasikeitusi dėl rinkos pokyčių. Tokiu atveju antstolis perkainoja turtą savo patvarkymu. Jeigu antstolis to nepadaro savo iniciatyva, skolininkas arba išieškotojas gali raštu kreiptis į antstolį ir prašyti perkainoti turtą, o antstoliui nepatenkinus tokio prašymo - skųsti jo sprendimą teismui.

Ar Turto Savininkas Gali Pakeisti Antstolio Nurodytą Kainą, Jeigu Ją Laiko Nepagrįstai Žema?

Nesutikdami su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertinojo išvada, skolininkas arba išieškotojas gali antstolio prašyti atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą, dėl kurio būtų kreipiamasi į kitą ekspertą. Pateikdamas tokį prašymą antstoliui, išieškotojas turėtų raštu išdėstyti motyvuotus prieštaravimus dėl jau nustatytos turto vertės.

Vienas iš argumentų galėtų būti išieškotojo pateikti panašių nekilnojamojo turto objektų pardavimo skelbimai, iš kurių būtų matyti, kad rinkoje tokio turto vertė yra kitokia (mažesnė arba didesnė). Skolininkas arba išieškotojas prieš skiriant papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę turi į antstolio depozitinę sąskaitą įmokėti sumas, kurių reikia ekspertų darbui apmokėti.

Tačiau ieškotojas gali motyvuotu prašymu kreiptis į antstolį, kad jis atidėtų tokių išlaidų apmokėjimą iki teismo sprendimo įvykdymo. Išnagrinėjęs prašymą skirti papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę, antstolis priima patvarkymą. Jeigu antstolis atsisako skirti ekspertizę, toks jo patvarkymas negali būti skundžiamas teismui.

Tačiau paprastai antstoliai visada sutinka skirti prašomas ekspertizes, jeigu tik neįžvelgia skolininko pastangų dirbtiniu būdu vilkinti išieškojimo procesą. Ekspertams įkainojus turtą, nebelieka abejonių, ar antstolio nustatyta turto kaina atitinka rinkos kainą. Tai padeda išvengti rizikos, kad varžytynės teisme bus pripažintos neteisėtomis ir antstoliui vėliau teks atlyginti pripažintą žalą.

Be to, antstoliai suinteresuoti skirti reikiamas ekspertizes ir dėl to, kad jų tikslas yra ne tik kuo greičiau išieškoti skolą, bet ir sugrąžinti išieškotojui kuo didesnę dalį pinigų. Bet koks neobjektyvus turto kainos nustatymas šiam tikslui trukdo - nustačius per didelę kainą, varžytynės gali neįvykti, o pardavus turtą pernelyg pigiai, skola gali likti nepadengta.

Pagal Civilinio proceso kodekso 634 straipsnio 2 dalį „antstolis privalo savo iniciatyva imtis visų teisėtų priemonių, kad sprendimas būtų kuo greičiau ir realiai įvykdytas ir padėti šalims ginti jų teises bei įstatymų saugomus interesus“.

Kartais skolininkai nerimauja, kad į varžytynes susirinks per mažai pirkėjų ir turtas bus parduotas už pernelyg žemą kainą. Tokiais atvejais patartina patiems pasirūpinti papildomu informacijos skleidimu. Skolininkas turi teisę savo iniciatyva ieškoti pirkėjų, skelbti apie išvaržomo turto pardavimą interneto svetainėse ar spaudoje.

Siekdamas kuo greitesnio skolos padengimo, tai gali daryti ir išieškotojas. Tačiau šios išlaidos vėliau nebūtų kompensuojamos, todėl reikėtų pasverti, kiek verta papildomai investuoti, siekiant brangiau parduoti areštuotą turtą.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Ar galima parduoti areštuotą turtą?

Taip, tačiau reikia laikytis antstolio nustatytų reikalavimų ir tinkamai paruošti dokumentus.

Kiek laiko užtrunka pardavimas?

Procesas paprastai trunka nuo 1 iki 3 mėnesių, priklausomai nuo situacijos sudėtingumo.

Ar galima išvengti varžytinių?

Taip, aktyviai bendradarbiaujant su specialistais galima parduoti turtą tiesiogiai ir išvengti viešų aukcionų.

tags: #arestuoto #buto #pirkimas