Straipsnyje aptariami klausimai, susiję su ūkinio pastato rekonstrukcija į gyvenamąjį namą, leidimų gavimu, dokumentų tvarkymu ir kitais svarbiais aspektais. Nagrinėjami įvairūs atvejai, su kuriais gali susidurti asmenys, planuojantys ar vykdantys tokius statybos darbus.
Statybos procesas reikalauja kruopštaus planavimo ir tinkamo dokumentų tvarkymo. Pateikiame įžvalgas ir patarimus, kurie padės sėkmingai įgyvendinti projektą ir išvengti galimų problemų ateityje.
Ūkinio pastato paskirties keitimas į gyvenamąjį namą
Dažnai užduodami klausimai: Ar galima gyventi ūkiniame pastate? Ar būtina keisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją? Ar reikalingas leidimas statybai? Atsakymai į šiuos klausimus priklauso nuo įvairių faktorių, todėl svarbu išsiaiškinti esmines nuostatas.
Teoriškai, gyventi galima bet kur, tačiau oficialiai deklaruoti ūkinį pastatą kaip gyvenamąją vietą negalima. Norint tai padaryti, būtina pakeisti pastato paskirtį į gyvenamąją.
Na, o norint keisti (jei taip sugalvosite) ūkinio pastato paskirtį į gyvenamą - be projekto (rekonstrukcijos bei paskirties keitimo) ir leidimo keisti pastato paskirtį tikrai negalite. Gyvenamas pastatas turi ir atitikti esminius pastato reikalavimus - atitinkama energetinė klasė, vandentiekis, kanalizacija, šildymas. Gyventi galite kur norite, tačiau tokios paskirties name gyventojai neregistruojami, būtina keisti paskirtį.
Savo sklype turint puikios būklės pagalbinio ūkio paskirties statinį, tinkantį gyventi, gali kilti nemažai abejonių norint pakeisti jo paskirtį. Leidimas (SLD) pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį privalomas keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose esantį ypatingąjį ir neypatingąjį pastatą (patalpą, patalpas) ar inžinerinį statinį), nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamosios paskirties, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami. O projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais.
Jei turite žemės ūkio paskirties žemę, kurioje stovi ūkinės paskirties pastatas su 100% baigtumu, ir norite pakeisti jo paskirtį į gyvenamojo namo, turėtumėte kreiptis į projektuotoją ir užsakyti projekto pakeitimus bei naują statybos leidimą.
Pirmas žingsnis - įsitikinti, kad jūsų dovanotame žemės sklype galima statyba. Tada statysite ir galiausiai priduosite bei registruosite Registrų Centre viskas aprašyta: STR 1.05.01:2017.
Informuojame, kad pagal STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ ir pagal STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ Jums geriausia būtų tą namelį rekonstruoti į gyvenamąjį namą.
Kada reikalingas statybos leidimas ir projektas?
Norint pakeisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją, dažniausiai reikalingas projektas ir statybos leidimas. Tačiau yra išimčių, kurios priklauso nuo pastato dydžio, vietos ir kitų faktorių. Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų.
Statybos leidimo ir projekto reikalingumą apibrėžia STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą, neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsim į šią kategoriją.
Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius. Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti.
Kaip paruošti savo svetainę statybai
Sodo namai
Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
Šiltnamiai
Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
Pirtelės žemės ūkio paskirties sklype
Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Priestatai ir garažai
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI komentaras dėl statybos leidimo privalomumo
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Reikalingi dokumentai ir leidimai
Rekonstrukcijos įgyvendinimui reikalingi tam tikri dokumentai ir leidimai. Jeigu statiniui nebuvo išduotas statybos leidimas, užtenka suformuoti, pasirašyti ir pateikti INFOSTATYBA'oje Statybos užbaigimo deklaraciją.
Jeigu rekonstravimui buvo išduotas statybos leidimas, reikia parengti dar kelis statinio statybos dokumentus, Deklaraciją reikia pateikti Ekspertui, kuris ją ir visus dokumentus patikrins ir tą DEKLARACIJĄ patvirtins (jeigu viskas gerai).
Kokie dokumentai reikalingi prie deklaracijos, surašyta: STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ IV Skirsnyje DEKLARACIJOS TVIRTINIMAS.
Tuo pačiu, jeigu pakito žemės sklypo užstatymas, reikia atnaujinti žemės sklypo duomenis ir juos užregistruoti Registrų Centre. Tuomet jau galima bus registruoti ir patį pastatą V.Į. Registrų Centre.
Statybos užbaigimo deklaracija
Jeigu statiniui nebuvo išduotas statybos leidimas, užtenka suformuoti, pasirašyti ir pateikti INFOSTATYBA'oje Statybos užbaigimo deklaraciją.
Jeigu rekonstravimui buvo išduotas statybos leidimas, reikia parengti dar kelis statinio statybos dokumentus, Deklaraciją reikia pateikti Ekspertui, kuris ją ir visus dokumentus patikrins ir tą DEKLARACIJĄ patvirtins (jeigu viskas gerai).
Geologiniai grunto tyrimai
Formuojant statinio užbaigimo deklaraciją ir ją paduodant tvirtinti, reikalingi geologiniai tyrimai ir jų įregistravimas Žemės gelmių registre.
Šie geologiniai tyrimai privalo būti atlikti prieš įrengiant pamatus, o dar prieš tai reikia pasirengti DARBO PROJEKTĄ tiems pamatams susiprojektuoti. Kad suprojektuotum teisingus pamatus, reikia žinoti, į kokio stiprio gruntą jie remsis, tam ir reikalinga tas tyrimas.
Tyrimai buvo privalomi jau nuo 2004 metų, tačiau niekas nekontroliavo, ar jie yra atliekami. Statybos inspekcija teturi vienintelį šansą patikrinti - t.y. pareikalauti namo pridavimo (statybos užbaigimo) procedūrų forminimo metu. Todėl taip nelogiškai ir gaunasi...
Svarbūs aspektai planuojant rekonstrukciją
- Bendrasavininkų sutikimas: Prieš pradedant rekonstrukciją, turite pasirašyti susitarimą dėl užstatymo ir jame turite numatyti, kad pastačius naują statinio dalį, nuosavybės teisė į jį bus registruojama jūsų vardu.
- Namo pridavimas be kaimyno sutikimo: Yra galimybė priduoti namą ir be kaimyno sutikimo. Galima pagudrauti ir tą protokolą bei sutikimą gauti. Galima į teismą duoti, galima bandyt ir be teismo.
- Nelegalūs statiniai: Nelegalų pastatą reikia legalizuoti arba nugriauti, kito varianto nėra. Reikia vadovautis ūkininko sodybvietės parinkimo projektu ir pasirengti techninį darbo projektą, pagal kurį statyti statinius (pirmumo tvarka nesvarbi), tuomet ir įsirengti norimus statinius ir įrenginius.
- Energinio naudingumo klasė: Jūsų statybos leidimas galioja, todėl galite statyti pagal šį projektą ir jūsų pastato energinio naudingumo klasė privalės būti ne žemesnė, nei nurodyta projekte, t.y. C (kaip sakote).
Pastaba: Vidaus darbai nepriskiriami prie rekonstrukcijos. Ką jus minite, tai labiau remonto (paprasto ar kapitalinio) darbai, todėl energinio naudingumo klasės rodiklių gerinti neprivaloma.
Daugiabučio namo pridavimas
Viskas turi būti apspręsta jūsų buto pirkimo-pardavimo sutartyje.
Protingas pridavimo terminas (jeigu visi dokumentai yra) - 3-4 savaitės. Jeigu reikia gaminti dokumentus - dar 3-4 savaitės. Jeigu statinys pastatytas ne pagal projektą arba nuo jo nukrypęs ir niekas nesirūpina tų neatitikimų pašalinimu - gali būti, kad nebus priduotas niekada...
Namo pridavimas turės būti atliktas per infostatybą, tad turite prasinešti apie statybos pradžią, kad nekiltų keblumų prisiduodant.
Visa tvarka yra aprašyta: STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Projektavimo reikalavimai
Kad gauti statybos leidimą viešbučių paskirties (NEYPATINGAS) pastato statyboms reikalinga architektūrinė dalis ir konstrukcinė, o ar būtinos elektrinė, šildymo, vėdinimo projektinės dalys?
Projekto samprata apibrėžta STR Statinio projektavimas. projekto ekspertizė. Ten ir nustatyta, kokia yra privaloma projekto sudėtis.
Pirmiausia svarbu išsiaiškinti turimo žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą, į kokio tipo gyvenamosios paskirties pastatą bus keičiama paskirtis.
Primename, kad statinio paskirtis yra viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.
Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punkte nurodoma, jog pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektas rengiamas keičiant pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai.
Leidimas (SLD) pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį privalomas keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose esantį ypatingąjį ir neypatingąjį pastatą (patalpą, patalpas) ar inžinerinį statinį), nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamosios paskirties, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami.
O projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, t. y., kai privalomas SLD.
Taigi, planuojant keisti pastato paskirtį, neatliekant statybos darbų ar atliekant pastato paprastąjį remontą pirmiausiai privaloma parengti pastato paskirties keitimo projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punktą) ir gauti SLD (pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą).
Jei keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu.
Tuo pačiu pažymime, kad dėl paskirties keitimo projekto parengimo reikia kreiptis į projektavimo įmonę.
Svarbu
Yra pasikeitimų po 2024-11-01. Pirmiausia svarbu išsiaiškinti turimo žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą, į kokio tipo gyvenamosios paskirties pastatą bus keičiama paskirtis.
Statinio paskirtis yra viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.
Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punkte nurodoma, jog pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektas rengiamas keičiant pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai.
Leidimas (SLD) pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį privalomas keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose esantį ypatingąjį ir neypatingąjį pastatą (patalpą, patalpas) ar inžinerinį statinį), nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamosios paskirties, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami.
O projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, t. y., kai privalomas SLD.
Taigi, planuojant keisti pastato paskirtį, neatliekant statybos darbų ar atliekant pastato paprastąjį remontą pirmiausiai privaloma parengti pastato paskirties keitimo projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punktą) ir gauti SLD (pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą).
Jei keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu.
Dėl paskirties keitimo projekto parengimo reikia kreiptis į projektavimo įmonę.
Ūkinio pastato pridavimas kaip gyvenamojo namo
Klausimas: Ar galima išsiimti leidimą statyti ūkinį pastatą (namą), o kai pastatai pridavinėti kaip gyvenamą namą? Tikslas, kad nereiktų, kad namas atitiktų A+ klasių.
Komentarai: Trumpai tariant: ne, negalima. Jei būtų galima, tai niekas gyvenamųjų namų nei statytų, nei projektuotų ir tų klasių nesilaikytų. Galite gauti leidimą statyti ūkinį pastatą, jį pastatyti, priduoti 100% baigtumo ir vėliau padaryti jam naują projektą ir pakeisti paskirtį be statybos darbų į gyvenamąją. Apie šį variantą teiraukitės savo architekto, nes pirmiausia reikia išnagrinėti jūsų sklypo dokumentus, situaciją ir priimti sprendimą - galima ar negalima bus vėliau pakeisti pastato paskirtį į gyvenamąją.
Galima išsiimti leidimą ir pastatyti kaip ūkinį pastatą, priduoti kaip ūkinį pastatą - o gyventi kaip gyvenamajame. Kaip jūs siūlote ir klausiate - taip negalima. Dar galima projektuotis A+ klasę, pasistatyti ne A+, priduoti kaip A+ ir gyventi. Tik nelabai rekomenduoju, nes A+ siekis - kad neterštume oro, kurį vienas mūsų išpučiam, o kitas - įtraukiam. Kad kai įtraukiam - įtrauktume ne malkų, anglių ar dyzelio skonio - o normalų - tokio skonio, kokio kitas ir iškvėpė.
Pirmas žingsnis: žemės sklypo paskirtis ir pastato tipas
Svajojate savo žemės sklype esantį tvarkingą ūkinį pastatą paversti jaukiais gyvenamaisiais namais? Prieš pradedant bet kokius darbus, būtina išsiaiškinti savo turimo žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą. Ar jis skirtas vienbučių ar dvibučių gyvenamųjų namų statybai? O gal tai - bendroji sodybinė teritorija?
Antras žingsnis: statinio paskirties samprata
Svarbu suprasti statinio paskirties sąvoką. Tai viešajame registre įrašytas statinio naudojimo tikslas (gyvenamoji paskirtis, ūkinė-komercinė ar kita veikla).
Trečias žingsnis: kada reikalingas projektas ir leidimas?
Statybos įstatymo 24 straipsnis reglamentuoja, kada keičiant pastato paskirtį reikalingas projektas ir leidimas. Paprastai tariant, projektas privalomas, kai atliekami statybos darbai, o leidimas (SLD) - tais atvejais, kai keičiamas ypatingojo ar neypatingojo pastato (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtus) ar inžinerinio statinio paskirtis.
Ketvirtas žingsnis: paprastojo remonto atvejis
Jeigu keičiant pastato paskirtį neatliekami statybos darbai arba atliekamas paprastasis remontas, pirmiausia reikia parengti pastato paskirties keitimo projektą ir gauti SLD.
Penktas žingsnis: kapitalinio remonto ar rekonstravimo atvejis
Jeigu keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu.
Šeštas žingsnis: profesionali pagalba
Dėl pastato paskirties keitimo projekto parengimo rekomenduojama kreiptis į licencijuotą projektavimo įmonę. Ji parengs reikiamą dokumentaciją ir padės gauti SLD.
Septintas žingsnis: savivaldybės administracija
Gavus parengtą projektą ir SLD, kreipkitės į savivaldybės administraciją pagal pastato buvimo vietą. Ten gausite išsamią informaciją ir pagalbą atliekant visas su paskirties keitimu susijusias procedūras.
Svarbu!
Prieš pradedant bet kokius statybos ar remonto darbus, visada pasitarkite su savivaldybės administracijos specialistais.
- Pasidomėkite vietos planavimo dokumentais: Pirmiausia patikrinkite, ar jūsų sklypo teritorijoje leidžiama gyvenamojo namo statyba.
- Gaukite konstrukcijos ekspertų nuomonę: Pravartu pasitelkti konstruktorių, kuris įvertins esamo pastato būklę ir galimybes rekonstruoti.
- Pasikonsultuokite su architektu: Architektas padės sukurti projektą, atitinkantį jūsų poreikius ir teisinius reikalavimus.
- Paruoškite statybos projektą: Projekto kūrimas yra būtinas, nes jis detaliai aprašo, kaip bus įvykdoma pastato rekonstrukcija.
- Gaukite statybos leidimą: Su paruoštu projektu kreipkitės į vietos savivaldybę dėl statybos leidimo gavimo.
Laikykitės šių žingsnių ir konsultuokitės su specialistais, kad visas procesas vyktų sklandžiai ir teisėtai.
