Savininko teisė į būsto neliečiamybę įtvirtinta Konstitucijos 24 straipsnyje. Pagarbos šiai teisei principas įtvirtintas Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsnio 1 dalyje.
Dėl asmens (savininko) teisės į būsto neliečiamybę Europos Žmogaus Teisių Teismas yra pasisakęs, kad Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsnio prasme ginamo asmens „būsto“ sąvoka yra autonominė, nepriklausanti nuo nacionalinėje teisėje nustatytos klasifikacijos, apima ne tik teisėtai įsteigtą ir užimtą būstą, bet ir yra faktinė asmens gyvenamoji vieta, kiekvienu atveju nustatoma atsižvelgiant į faktines aplinkybes, patvirtinančias asmens pakankamų ir tęstinių ryšių su konkrečia vieta buvimą.
Jūsų nuosavybės teisė negali būti suvaržyta ar apribota dėl asmens, kuris kaip savo gyvenamąją vietą deklaravo Jūsų buto adresą, kadangi nuosavybės teisė priklauso savininkams.
Jokių teisių į nekilnojamąjį turtą, kuris priklauso Jums, Jūsų pažįstamas neturės. Tuo atveju, jei visgi būtų pažeista teisė į būstą (savavališkas įsikėlimas į butą ar kt.) ją galima ginti Lietuvos įstatymuose nustatyta tvarka. Gynybos būdai šiuo atveju gali būti įvairus: iškeldinimas, žalos atlyginimas, restitucija ar pan.
Dėl pažeistų teisių reikėtų nustatytais terminais kreiptis į Lietuvos Respublikos teismines institucijas su ieškiniu dėl iškeldinimo ar žalos atlyginimo (priklausomai nuo reikalavimo).
Jūsų atveju vien asmens įregistravimas bute teisinių pasekmių Jums nesukelia, kadangi nėra jokios realios grėsmės dėl kokių nors teisinių pasekmių. Žinoma, vienintelės galimos pasekmės yra mokesčių skolos už taikomas paslaugas, kurių suma apskaičiuojama atsižvelgiant į gyventojų skaičių (pvz. šiukšlių išvežimas ar pan.).
Remiantis Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymu deklaruotos gyvenamosios vietos duomenys gali būti pakeisti, ištaisyti ar panaikinti to prašant gyvenamąją vietą deklaravusiam asmeniui, šiuo atveju Jūsų pažįstamui, arba gyvenamosios patalpos savininkui(-ams).
Todėl bet kuriuo metu, turėsite galimybę pakeisti šiuos duomenis. Prašymą ištaisyti, pakeisti ar panaikinti deklaravimo duomenis nagrinėja ir sprendimą dėl jų taisymo, keitimo ir panaikinimo priima deklaravimo įstaiga.
Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybe yra pardavėjo pareiga. Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis).
Taip pat svarbu paminėti, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka.
Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis).
Įstatymas įtvirtinta netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis).
Lietuvos Aukščiausias teismas 2015 m. kovo 13 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. Teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą.
Taigi įstatymas gina Jūsų, kaip nekokybišką nekilnojamąjį daiktą įsigijusio asmens, teises kartu sukurdamas saugiklius ginančius ir pardavėjo interesus. Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Ne vienerius metus Lietuvos teisininkų komentarus įvairiomis temomis publikuojantis pagrindinis naujienų portalas DELFI savo skaitytojams siūlo užduoti klausimus Jums aktualiais ir svarbiais klausimais - tikimės, kad profesionalių teisės ekspertų požiūris padės ne tik pasirinkti optimaliausią problemos sprendimo variantą, bet ir suteiks žinių, kaip ateityje išvengti nemalonių rūpesčių. Aktualiausi atsakymai bus išspausdinti DELFI.
Praktinis pavyzdys: Danutės M. istorija
Birštone gyvenanti beveik 80-ies Danutė M. 2018 m. birželį pardavė savo butą sesers dukrai. Pirkimo-pardavimo sandorį įregistravo Kauno 18-ojo notarų biuro notaras Donatas Germanavičius. Įdomu tai, kad dar 1992 m. Danutė M. notaro kontoroje sudarė testamentą, kuriuo savo turimą turtą - butą Birštone - po mirties nusprendė palikti sesers dukrai Daivai Lopatienei. 2018 m. tą patį butą jau pardavė D.Lopatienei. Ši butą, kuris anksčiau ar vėliau būtų atitekęs jai, pirko už 20 tūkst. eurų. Situacijos tragizmas paaiškėjo jau pirmą mėnesį po buto pardavimo.
Tuo metu Danutė buvo prisiglaudusi gyventi pas kitą giminaitę, kuri matė, kad Danutė silpna ir vargu ar sugebės viena gyvendama tvarkytis. Tada ir paaiškėjo, kad Danutė nebeturi buto Birštone. Pagal pirkimo-pardavimo sutartį buvo likę labai nedaug laiko, kada Danutė privalės išsiregistruoti iš jo. Paaiškėjo ir tai, kad Danutė į butą negali patekti, nes pakeista spyna.
O kur už butą gauti 20 tūkst. eurų? Tiesa, registruojant sandorį Danutė patvirtino gavusi pinigus, tačiau teisme ji negalėjo paaiškinti, kodėl notarui taip nurodė.
Notarų rūmai
Danutės interesams ėmėsi atstovauti daugiau kaip 20 metų Birštono savivaldybės administracijos Socialinės paramos skyriui vadovavęs Antanas Grušelionis. Per darbo savivaldybėje metus jis gerai pažinojo Danutę. Palikęs darbą savivaldybėje, A.Grušelionis nuo 2019 m. Ieškinyje teismui advokatas pateikė dokumentus, kuriuose nurodoma, kad dar 1982 m. Danutė įrašyta į Prienų rajono pirminės sveikatos priežiūros centro psichiatro įskaitą dėl vidutinio sunkumo protinio atsilikimo.
Dėl jos sveikatos pasisakė ir giminės. Esą Danutė nuo mažens buvo kitokia. Ji gimė, kai prasidėjo Antrasis pasaulinis karas. Giminėje likusi istorija, kad netoli Danutės šeimos namų sprogo sviedinys. Galimai šis įvykis lėmė Danutės kitoniškumą, nes daugiau giminėje nėra žmonių, turinčių panašių sutrikimų.
„Kauno dienos“ žurnalistus Danutė sutiko šypsodamasi. Atsisėdusi prie rašomojo stalo moteris išsitraukė sąsiuvinį, kuriame buvo susirašiusi tai, ką nori papasakoti žurnalistams. Moteris pasakojo, kad iki pirkimo-pardavimo sutarties buvo pašlijusi sveikata: gulėjo net keliose ligoninėse, o iš gydymo įstaigos ją pas save į namus Kaune parsivežė D.Lopatienė.
Net ir liudydama teisme Danutė pasisakė, kad nemano, jog butą pardavė, nes negavo už tai pinigų. Bylos medžiagoje pažymima, kad pinigų perdavimo momentas įvyko prieš įregistruojant sandorį. Esą 20 tūkst. Koks Danutės laukė likimas - senelių namai, psichiatrijos ligoninė ar dar kažkas?
Testamentu paliktą butą nusipirkusi Danutės dukterėčia D.Lopatienė tokį sprendimą aiškina dideliu rūpesčiu. „Teta Danutė pati norėjo susitvarkyti dokumentus. Dėl pirkimo, tai teta norėjo kažką gauti, kad aš mokėčiau už komunalines paslaugas ir prižiūrėčiau. Tai buvo mūsų tarpusavio susitarimas. Ji patvirtino žinanti, kad jos teta jau nuo 1982 m. įrašyta į Prienų pirminės sveikatos centro psichiatro įskaitą.
„Danutės sveikatos būklė mums žinoma labai seniai. Kadangi daug metų gyvenome greta ir su ja susigyvenome, supratome tokią, kokia ji buvo. Danutės dukterėčia leido suprasti, kad ginčas dėl testamentu jai palikto ir parduoto buto kilo dėl kitų giminių įsikišimo.
„Nepaisydama tetos padarytos kiaulystės, aš nuo 2018 m. birželio 7 d., buto pirkimo dienos, iki 2022 m. Vieta: butas, dėl kurio kilo ginčų, - gražiame, nedideliame Birštono daugiabučių kvartale. Visiškai neaiškus ir 20 tūkst. eurų likimas. Danutė aiškino jų negavusi, o D.Lopatienė tikino, kad perdavusi pinigus prieš kelionę pas notarą ir daugiau jų nemačiusi.
Vis dėlto klausimas, kam pirkti jau ir taip testamentu paliktą butą, vis dar lieka neaiškus. Juolab akivaizdu, kad sutarties sąlygos Danutės atžvilgiu buvo nepalankios. Danutės advokatas A.Grušelionis atkreipė dėmesį ir į buto kainą - 20 tūkst. eurų. Registrų centras nurodo, kad 45 kv. m. butas įvertintas 27 tūkst. eurų, o rinkos kaina, anot advokato, yra tris kartus didesnė.
Tokia galimybė yra ir nebūtina sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Danutės dukterėčia nesiėmė atsakomybės vertinti galimus pasirinkimus dėl buto pardavimo ar dovanojimo. Advokatas pabrėžė, kad paprastai tokie dalykai daromi vienu metu. Be to, pakeistos buto durų spynos sufleruoja apie kiek kitokias užmačias.
Danutė padrikai pasakojo apie įvykius, prieš pasirašant pardavimo sutartį pas notarą, bet prisiminė, kad vyko giminės susirinkimai, kuriuose visi kalbėjo, tarėsi. Taigi, po buto pardavimo Danutė apie pusmetį buvo priversta gyventi pas vieną giminaitę, paskui kelis mėnesius - pas draugę Bronę, su kuria anksčiau kartu dirbo - draugė buvo virėja, o Danutė - indų plovėja.
„Ji vis rašydavo. Mokėjo rašyti, bet reikėdavo šiek tiek padėti. Danutė atėjo pas mane. Teisme liudijo ir kitos Danutės draugės. Šioje istorijoje yra dar vienas veikėjas, be kurio negali įvykti pirkimo-pardavimo sandoris - šį veiksmą turėjo užtikrinti notaras.
Draudikas dėl sutarties pripažinimo negaliojančia paliko spręsti teismui, tačiau išsakė savo poziciją, kad ginčo sutartį tvirtinęs notaras savo pareigą esą atliko tinkamai ir kvalifikuotai. Pažymima ir tai, kad, nepaisant ieškinyje nurodytų Danutės sveikatos sutrikimų, byloje nėra duomenų, jog ji sutarties sudarymo metu, įsiteisėjusiu teismo sprendimu, būtų pripažinta neveiksnia ar ribotai veiksnia.
„Net jeigu teismas vertindamas aplinkybes ir jas grindžiančius įrodymus prieitų prie išvados, kad ieškovė ginčijamo sandorio sudarymo metu negalėjo suvokti savo veiksmų prasmės ir jų valdyti dėl tuometinės psichikos sveikatos būsenos, tokiu atveju turėtų vertinti, ar tokį veiksmų nesuvokimą ir nesugebėjimą juos valdyti turėjo pastebėti ir nustatyti specialių medicinos žinių neturintis asmuo, konkrečiai - notaras, atliekantis tik konkrečią valstybės deleguotą funkciją, t. y. Danutei atstovavęs advokatas A.Grušelionis teismo prašė priimti atskirą nutartį dėl notaro netinkamo, aplaidaus elgesio ir Notariato įstatymo nuostatų pažeidimų, tvirtinant sutartį tarp Danutės ir D.Lopatienės.
Padaryta išvada, kad Danutės tikslas buvo jos išlaikymas iki gyvos galvos, t. y. Sandoris pripažintas negaliojančiu, taikyta vienašalė restitucija ir butas grąžintas Danutei. Šio Alytaus apylinkės teismo Prienų rūmų teismo sprendimo niekas neskundė, 20 tūkst. Norime atkreipti dėmesį, kad pretenzijų dėl notaro atlikto darbo tvirtinant sandorį nebuvo pateikta.
Kadangi Notariato įstatymas nustato griežtus notarinio veiksmo slaptumo reikalavimus, nei notaras Donatas Germanavičius, nei Lietuvos notarų rūmai neturi teisės komentuoti konkretaus notarinio veiksmo ir jo sudarymo aplinkybių. Galime tik paaiškinti esminius principus, kuriuos numato Lietuvos Respublikos įstatymai.
Ruošdamasis atlikti notarinį veiksmą, notaras, visų pirma, patikrina, ar jo dalyviai neįtraukti į Neveiksnių arba ribotai veiksnių asmenų registrą. Pagal Civilinį kodeksą į tokių asmenų registrą duomenys įtraukiami tik teismo tvarka. Registro duomenų naudojimas padeda išvengti neteisėtų sandorių sudarymo ir tvirtinimo, siekiant apsaugoti neveiksnių asmenų interesus ir įsitikinti, kad jiems teisingai atstovaujama, be to, registro duomenys naudojami ir nustatant neveiksnių asmenų globėjus ir rūpintojus.
Jei minėtame registre nėra duomenų apie sandorio šalių neveiksnumą / ribotą veiksnumą, notaras tęsia pasirengimo sandorio tvirtinimui procedūrą, t. y. įsitikina asmens tapatybe, valia, sugebėjimu suvokti savo veiksmus, jų padarinius. Šiuo tikslu notaras užduoda klausimus, bendrauja su asmeniu, tikrina kitus viešų registrų duomenis.
Lietuvos notarų rūmų viena pagrindinių funkcijų - rūpintis notarų profesinės kvalifikacijos kėlimu. Reguliariai rengiami kvalifikacijos kėlimo seminarai, kuriuose notarams ir kandidatams į notarus privaloma dalyvauti.
Kitas svarbus notarų profesinės kvalifikacijos užtikrinimo aspektas - reguliariai atliekama notarų atestacija, kuri rengiama praėjus metams po notaro darbo pradžios, vėliau - kas penkerius metus. Atestacijos metu tikrinamos notaro profesinės žinios, jo dokumentų ir archyvų tvarkymas, kitos su darbu susijusios sritys. Neigiami atestacijos rezultatai gali lemti net ir sprendimą nutraukti notaro veiklą dėl jo neatitikimo profesiniams reikalavimams.
Genutė Poškaitienė kaltinama patvirtinusi savo parašu ir antspaudu neveiksnios verslininko močiutės generalinį įgaliojimą šiam anūkui disponuoti jos piniginėmis lėšomis ir nekilnojamuoju turtu.
G.Poškaitienė kaltinama taip pasielgusi dėl neatsargumo, nes nepatikrino, ar senolė supranta, ką daro. Nors, bylą teismui rengusių teisėsaugininkų duomenimis, ji buvo atvežta į šios notarės biurą 2016-ųjų kovo pavakarę anūko, turėjusio išankstinį tikslą užvaldyti močiutės turtą, rūpesčiu. Senolė išvakarėse buvo išrašyta iš slaugos ir palaikomojo gydymo ligoninės.
Joje ji atsidūrė po kelių savaičių gydymo specialiosios paskirties ligoninėje. Kartu su G.Poškaitiene prieš teismą stojo ir buvusi jos kolegė Ramutė Valantiejienė. Ji taip pat kaltinama, kad, būdama atsakinga, jog sandoriai nebūtų sudaromi neteisėtai, pažeidė ne vieną Lietuvos notariato įstatymo straipsnį, kai 2015-ųjų rugsėjį, t. y. prieš porą dienų iki minėtos senolės atsidūrimo specialiosios paskirties ligoninėje, kurioje ji gydyta kelias savaites, patvirtino jos įgaliojimą sūnui rašyti jos vardu pareiškimus, sutikimus, pateikti prašymus, už ją pasirašyti ir pan., nors tuo metu joks atstovavimas jai nebuvo reikalingas.
Notaro infografikas