Ar nuomotojas atsakingas už nuomininko skolas?

Būsto ir kitų patalpų nuomos rinka Lietuvoje nuolat auga. Neretai pasitaiko, jog nuomininkai nesugeba vykdyti įsipareigojimų ir pradeda kauptis skolos. Kyla klausimas, kas jas turėtų atlyginti?

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes:

• Betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa.
• Susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąja patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t. t.).

Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.

Nuomos sutarties formos ir terminai

Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo.

Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.

Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.

Nuomotojas garantuoja nuomininkui, kad pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus yra sutvarkyti visi formalumai ir gauti visi oficialūs sutikimai (leidimai) naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį.

Kas yra depozitas ir kodėl jis toks svarbus?

Depozitas, dažnai dar vadinamas užstatu, yra pinigų suma, kurią nuomininkas sumoka nuomotojui prieš įsikeldamas į nuomojamą būstą. Tai yra savotiškas finansinis garantas nuomotojui, kad nuomininkas laikysis sutarties sąlygų. Iš tiesų depozitas atlieka keletą labai svarbių funkcijų ir, tinkamai sutvarkius dokumentus, yra naudingas abiem šalims.

Pagrindinė depozito paskirtis - padengti galimus nuomininko įsiskolinimus ar turtui padarytą žalą. Įsivaizduokite situaciją: nuomininkas išsikrausto palikdamas nesumokėtas sąskaitas už komunalines paslaugas arba apgadinęs baldus ar buitinę techniką. Tokiu atveju nuomotojas turi teisę panaudoti depozito lėšas šiems nuostoliams padengti.

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, kad depozitas yra užtikrinimo priemonė. Dažniausiai rinkoje nusistovėjusi praktika - imti dviejų mėnesių nuomos dydžio depozitą. Pavyzdžiui, jei butas yra naujai įrengtas, su brangiais baldais ir technika, nuomotojas gali prašyti ir trijų mėnesių dydžio užstato. Svarbiausia, kad depozito dydis, jo mokėjimo ir grąžinimo tvarka būtų aiškiai ir nedviprasmiškai apibrėžti nuomos sutartyje.

Būtiniausi nuomos sutarties punktai

Buto nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Ji turi būti sudaryta raštu - tai yra privaloma sąlyga pagal įstatymus. Nors internete galima rasti daugybę sutarties šablonų, aklai pasikliauti jais nevertėtų. Kiekvienas nuomos atvejis yra unikalus, todėl sutartį reikėtų pritaikyti pagal konkrečią situaciją.

Sutarties šalys

Turi būti tiksliai nurodyti nuomotojo ir nuomininko asmens duomenys (vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas). Jei butą nuomoja įmonė - jos rekvizitai. Svarbu patikrinti, ar butą nuomojantis asmuo tikrai yra jo savininkas arba turi teisėtą įgaliojimą tai daryti. Tai galima patikrinti Registrų centro išraše.

Nuomos objektas

Detalus buto aprašymas - tikslus adresas, plotas, kambarių skaičius. Būtina kuo detaliau aprašyti buto būklę pasirašant sutartį. Geriausia praktika - sudaryti priėmimo-perdavimo aktą.

Nuomos terminas

Nurodoma konkreti sutarties galiojimo pradžios ir pabaigos data. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Tai svarbus aspektas, nes nuo jo priklauso sutarties nutraukimo sąlygos.

Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka

Aiški nuomos mokesčio suma, valiuta, mokėjimo data (pvz., iki kiekvieno mėnesio 10 dienos) ir būdas (grynaisiais ar pavedimu). Taip pat svarbu aptarti komunalinių ir kitų mokesčių (interneto, televizijos) mokėjimo tvarką - kas ir kaip už juos moka.

Depozito dydis ir sąlygos

Tai vienas esminių punktų. Turi būti aiškiai įvardinta depozito suma, jo sumokėjimo faktą patvirtinantis įrašas, ir, svarbiausia, detalios sąlygos, kada depozitas (ar jo dalis) gali būti negrąžinamas. Taip pat privaloma nurodyti terminą, per kurį depozitas turi būti grąžintas nuomininkui pasibaigus sutarčiai (pvz., per 10 darbo dienų).

Šalių teisės ir pareigos

Kas atsakingas už smulkų remontą (pvz., lemputės pakeitimą), o kas - už stambų (pvz., sugedusios skalbimo mašinos remontą)? Ar nuomininkas gali bute laikyti augintinius? Ar gali subnuomoti būstą? Visi šie klausimai turi būti aptarti, kad vėliau nekiltų ginčų.

Sutarties nutraukimo sąlygos

Aiškiai apibrėžti, kokiomis sąlygomis ir kokiais terminais kiekviena šalis gali nutraukti sutartį anksčiau laiko. Paprastai numatomas įspėjimo terminas, pavyzdžiui, vienas mėnuo.

Vienas dažniausiai kylančių klausimų - kaip traktuojamas užstato susigrąžinimas. Užstatas įprastai grąžinamas pasirašius būsto perdavimo aktą.

Priėmimo-perdavimo aktas

Vienas dažniausiai ignoruojamų, bet neįkainojamai svarbių dokumentų yra turto priėmimo-perdavimo aktas. Tai - detalus bute esančių daiktų sąrašas ir jų būklės aprašymas sutarties pasirašymo metu. Šis aktas yra neatsiejama nuomos sutarties dalis ir apsaugo abi puses.

Kaip jį parengti?

• Fotografuokite ir filmuokite. Prieš pasirašant aktą, tiek nuomininkas, tiek nuomotojas turėtų kartu apeiti butą ir nufotografuoti viską: sienas, grindis, langus, baldus, buitinę techniką. Ypač svarbu fiksuoti jau esamus defektus - įbrėžimus ant parketo, nuskilusį plytelės kampą ar dėmę ant sofos.
• Detalus sąrašas. Akte surašykite visus bute paliekamus baldus ir daiktus (pvz., „svetainė: sofa, pilka, geros būklės; kavos staliukas, medinis, su nedideliu įbrėžimu dešiniame kampe”).
• Buitinės technikos patikra. Įjunkite ir patikrinkite, ar veikia visa buitinė technika (šaldytuvas, viryklė, skalbimo mašina, gartraukis). Akte pažymėkite, kad technika veikianti.
• Skaitiklių rodmenys. Būtinai užfiksuokite pradinius elektros, vandens, dujų skaitiklių rodmenis. Tai padės išvengti ginčų dėl apmokėjimo už komunalines paslaugas.
• Raktai. Nurodykite, kiek raktų komplektų perduodama nuomininkui.

Tiek nuomininkas, tiek nuomotojas turi pasirašyti ant dviejų akto egzempliorių, ir kiekvienas pasilieka po vieną. Pasibaigus nuomos sutarčiai, šis dokumentas bus pagrindinis įrodymas, sprendžiant, ar buto būklė pablogėjo dėl natūralaus nusidėvėjimo, ar dėl netinkamo naudojimo.

Nuomotojo patirtis: pamoka kitiems

Viena moteris, vardu Laura, pasidalino savo patirtimi su DELFI, norėdama perspėti kitus nuomotojus. Paveldėjusi butą viename Lietuvos didmiesčių ir pati gyvendama užsienyje, ji nusprendė jį išnuomoti. Nuo 2017 m. lapkričio mėnesio nuomininkai visiškai pradėjo nemokėti.

Tačiau dar labiau Laurą pribloškė padarytas „įspūdingas“ buto remontas, dėl kurio nuomotoja leido nemokėti nuomos už kelis mėnesius. Lauros teigimu, skola už nuomą siekia 2000 eurų, buto nuniokojimo nuostoliai kainuos dar bent 5000 eurų. Savo pagrindine klaida ji laiko tai, kad nuomos sutartyje nepridėjo buto nuotraukų, nesudarė baldų ir įrangos sąrašo.

Kaip apsisaugoti nuo nuomininkų skolų?

Advokatas Vilius Martišius DELFI komentavo, kad nuomos sutartis nebūtinai turėjo būti patvirtinta notaro ir moteris tikrai galėjo kreiptis į teismą. Tačiau visiems nuomotojams vis tiek pataria ją įregistruoti Registrų centre, apsisaugant nuo kitų galimų nemalonumų.

Visiems nuomotojams advokatas patarė būtinai į nuomos sutartį įtraukti daiktų ir baldų sąrašą, pridėti nuotraukas ir imti 1-2 mėnesių dydžio užstatą.

Svarbiausi punktai, kuriuos reikia įtraukti į nuomos sutartį:

• Nuomos terminas: Aiškiai nurodykite, kuriam laikui turtas nuomojamas.
• Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Nurodykite nuomos kainą, kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Užstatas (depozitas): Nurodykite nuomos užstatą (depozitą) ir jo grąžinimo sąlygas.
• Atsakomybė už žalą: Apibrėžkite, kas atsakingas už padarytą žalą turtui.
• Būsto būklė: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
• Nutraukimo sąlygos: Nurodykite sutarties nutraukimo sąlygas ir atsakomybę už sąlygų nesilaikymą.
• Fotofiksacija: Prieš perduodant būstą nuomininkui, pasidarykite nuotraukų, kaip atrodo baldai, sienos, buitinė technika ir pan.

Kaip patikrinti potencialų nuomininką?

Prieš išnuomojant būstą, svarbu įsitikinti nuomininko patikimumu. Galite prašyti rekomendacijų iš buvusių nuomotojų, tikrinti potencialaus nuomininko kredito istoriją, patikrinti mokumui. Paklausti, kiek žmonių gyvens bute ir, žinoma, tikrinti dokumentus.

Mokesčiai už nuomą

Daug abejonių kelia tie nuomininkai, kurie nesidera, sutinka su visomis sąlygomis, nori įsikraustyti kuo greičiau. Jų kainas tvirtina vietos savivaldybių tarybos, todėl įvairiuose miestuose mokestis už verslo liudijimą, skirtą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, gali skirtis. Pavyzdžiui, Vilniuje šiuo metu verslo liudijimas kainuoja 585 eurus metams.

Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR mokesčių administravimo įstatymą.

Ką daryti, jei prireikia teismo?

Jei jau neveikia civilizuoti būdai, tokie kaip nuomininko informavimas apie iškeldinimą, vadovaujantis punktais, aptartais nuomos sutartyje, kreipiatės į teismą, prašydami nuomininkus iškeldinti iš jūsų patalpų.

UAB nuomojamas butas: teisiniai aspektai

Šiame straipsnyje aptarsime, ar uždaroji akcinė bendrovė (UAB) gali nuomoti butą Lietuvoje, kokie mokesčiai taikomi, kaip sudaromos nuomos sutartys ir kokie teisiniai aspektai svarbūs tiek nuomininkams, tiek nuomotojams. Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.

Pagrindiniai sutarties elementai:

• Terminas: Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
• Kaina: Nurodyti nuomos kainą, kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Užstatas: Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
• Priėmimo-perdavimo aktas: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.

Remonto darbai: kas atsakingas?

Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus).

Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, tačiau nesudaryta nuomos sutartis: ką daryti?

„Žodinės nuomos sutartys yra teisėtos pagal Civilinį kodeksą, jame numatyta, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Vis tik kilus nesutarimams ir neturint rašytinės sutarties, nuomotojui kyla daug praktinių problemų. Žodinė sutartis yra laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi bute dienos.

Susidūrus su nuomininko mokumo problemomis, pirmasis patarimas nuomotojui - raštu kreiptis į nuomininką fiksuojant nuomininko padarytus pažeidimus, raštu teikti raginimus nuomininkui padengti susidariusį įsiskolinimą. Tokia dokumentacija gali tapti ne tik svarbiu įrodymu sprendžiant ginčą, jei jis persikeltų į teismą, tačiau dažnu atveju net ir išsprendžia pačią problemą.

Teismui priėmus sprendimą dėl iškeldinimo, patį sprendimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Jei iškeldinamasis nesutinka geruoju išsikelti ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesui pagal vykdomąjį raštą, kviečiami du kviestiniai ir policija.

Kilus teisminiam ginčui, nuomotojas, neturėdamas rašytinės sutarties, turi įrodyti nuomos sutarties sudarymo faktą ir šalių sutartų sąlygų buvimą. Tokios situacijos išvengiama turint rašytinę sutartį, kuri leidžia koncentruotis į patį skolos priteisimą.

Konkrečių atvejų pavyzdžiai ir jų sprendimai

Kiekvienas nuomotojas tikisi rasti patikimą nuomininką. Tačiau iškilus problemoms - žalai ar įsiskolinimams - svarbu kuo greičiau rasti jų sprendimą, „Rendin“ teisės skyriaus vadovė Lia Sicht pateikia probleminių atvejų pavyzdžių ir paaiškina, kaip ir kaip greitai jos buvo išspręstos.

1 atvejis: Nuomininkas už paskutinį mėnesį nemokėjo nuomos ir komunalinių mokesčių

„Nuomotojai dažnai baiminasi, kad išėjęs iš buto nuomininkas nesumokės už paskutinį nuomos mėnesį. Artėjant terminui savininkas pranešė, kad nuomininkas skolą sumokėjo ir situacija išsisprendė per 2 savaites. Šis atvejis taip pat rodo, kad problemai išspręsti pakanka bendravimo ir trečiosios šalies įtraukimo. Žmogus yra linkęs grąžinti skolas, jei jam paaiškinami konkretūs terminai, taip pat konkretūs veiksmai neatsiskaitymo atveju“, - sako advokatas.

2 atvejis: Nuomininkas išsikraustė neįspėjęs ir paliko skolas

„Antrasis atvejis buvo šiek tiek sudėtingesnis. Nuomininkas netikėtai pranešė nuomotojui, kad išsikraustė iš buto, o raktus paliko pašto dėžutėje. Tačiau įspėjimo apie neterminuotos nuomos sutarties nutraukimo terminas yra 3 mėnesiai.Patarėme nuomotojui inicijuoti sutarties nutraukimą ir nedelsiant pradėti naujo nuomininko paieškas, kad šalys galėtų kuo greičiau nutraukti esamą sutartį.

Pasibaigus nuomos laikotarpiui, nuomotojas išsiuntė nuomininkui galutinę pretenzijos sumą su dviejų savaičių mokėjimo terminu. Rendinas nuomotojui atlygino likusią žalos sumą. Su nuomininku sudarėme šešių mėnesių mokėjimo grafiką

3 atvejis: Buto suniokojimas

„Trečiuoju atveju nuomos sutartis buvo nutraukta nustatyta tvarka, už paskutinį mėnesį nuomininkui liko mokėti nuomą ir komunalinius mokesčius. Tačiau šiuo atveju skola vaidina labai nedidelį vaidmenį. Čia svarbu tai, kad nuomotojas bute aptiko visišką gedimą“, - sako Sichtas.

Nuomotojui susisiekus su mumis, paprašėme užfiksuoti visą žalą ir nustatyti ieškinio dydį. Dėl nuolatinio šalių bendravimo ir nuomininko noro bendradarbiauti, pastarasis iš karto sumokėjo nuomos ir komunalinių mokesčių įsiskolinimą. Rendinas nuomotojui atlygino likusią žalos sumą. Su nuomininku sudarėme šešių mėnesių mokėjimo grafiką. Mums prireikė lygiai 15 dienų nuo sutarties nutraukimo, kad išsiaiškintume situaciją ir atlygintume nuomotojui padarytą žalą“, - sako Leah Sicht.

Nuomos sutarties svarba ir būtini punktai

Buto nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Ji turi būti sudaryta raštu - tai yra privaloma sąlyga pagal įstatymus. Nors internete galima rasti daugybę sutarties šablonų, aklai pasikliauti jais nevertėtų. Kiekvienas nuomos atvejis yra unikalus, todėl sutartį reikėtų pritaikyti pagal konkrečią situaciją.

Štai svarbiausi punktai, kurie privalo būti aptarti sutartyje:

• Sutarties šalys: Turi būti tiksliai nurodyti nuomotojo ir nuomininko asmens duomenys (vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas).
• Nuomos objektas: Detalus buto aprašymas - tikslus adresas, plotas, kambarių skaičius. Būtina kuo detaliau aprašyti buto būklę pasirašant sutartį.
• Nuomos terminas: Nurodoma konkreti sutarties galiojimo pradžios ir pabaigos data.
• Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Aiški nuomos mokesčio suma, valiuta, mokėjimo data ir būdas.
• Depozito dydis ir sąlygos: Tai vienas esminių punktų. Turi būti aiškiai įvardinta depozito suma, jo sumokėjimo faktą patvirtinantis įrašas, ir, svarbiausia, detalios sąlygos, kada depozitas (ar jo dalis) gali būti negrąžinamas.
• Šalių teisės ir pareigos: Kas atsakingas už smulkų remontą, o kas - už stambų? Ar nuomininkas gali bute laikyti augintinius? Ar gali subnuomoti būstą?
• Sutarties nutraukimo sąlygos: Aiškiai apibrėžti, kokiomis sąlygomis ir kokiais terminais kiekviena šalis gali nutraukti sutartį anksčiau laiko.

Priėmimo-perdavimo aktas: svarbus dokumentas

Vienas dažniausiai ignoruojamų, bet neįkainojamai svarbių dokumentų yra turto priėmimo-perdavimo aktas. Tai - detalus bute esančių daiktų sąrašas ir jų būklės aprašymas sutarties pasirašymo metu. Šis aktas yra neatsiejama nuomos sutarties dalis ir apsaugo abi puses.

Kaip jį parengti?

• Fotografuokite ir filmuokite.
• Detalus sąrašas.
• Buitinės technikos patikra.
• Skaitiklių rodmenys.
• Raktai.

tags: #ar #galima #uz #suteiktas #paslaugas #nuomininkui