Nekilnojamojo turto nuoma: PVM, mokesčiai ir sutarties ypatumai

Patalpų nuoma - tai dažna verslo praktika, tačiau ji gali būti susijusi su įvairiais niuansais, ypač kai nuomojamos patalpos yra su įrengimais. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su patalpų nuoma, įskaitant PVM, mokesčius, sutarčių ypatumus ir kitus svarbius klausimus.

PVM klausimai nuomojant patalpas su įrengimais

Patalpų nuomos veikla dažnai nėra apmokestinama PVM, tačiau yra išimčių. Svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• Jeigu LPF (labdaros ir paramos fondas) nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
• Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM.
• Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
• Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
• Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
• Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.

Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM. Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc., reikia atkreipti į tai dėmesį.

PVM skaičiavimo niuansai

• Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
• Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės.
• Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
• Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.

Mokesčiai, susiję su patalpų nuoma

Nuomojant patalpas, svarbu žinoti, kokie mokesčiai yra taikomi ir kas už juos atsakingas:

• NTM (nekilnojamojo turto mokestį) moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
• Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
• Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
• Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
• Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos.
• GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc.

Gyventojo pajamų mokesčio aspektai

• Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
• Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.

Nuomos sutarties svarba ir niuansai

Nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. jos registruoti VMI nereikia.
• Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
• Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
• Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.

Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m., tai turi įtakos apskaitai. Metų eigoje keičiasi vienas iš nuomininkų, todėl reikia atitinkamai koreguoti sutartį.

Kiti svarbūs aspektai

• Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
• Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
• Turto nuomos kaštų kompensavimas yra svarbus aspektas, ypač kai veikla uždrausta ir nevykdoma, o darbuotojai dirba nuotoliniu būdu.

Verslo liudijimas ir patalpų nuoma

• Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
• Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
• Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.

Patalpų pavyzdžiai ir kainos

Štai keletas pavyzdžių, kokias patalpas galima išsinuomoti ir kokios yra jų kainos:

Taip pat siūlomos nuomojamos patalpos Raudondvario pl.

PVM Aspektai Patalpų Nuomai

Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau, savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Aptarkime keletą situacijų:

• Nuoma be PVM: Jeigu pelno nesiekianti įmonė yra ne PVM mokėtoja ir patalpos bus nuomojamos be PVM. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
• Nuoma su PVM: Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
• Mišri veikla: Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
• Trumpalaikė nuoma: Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.

Kiti Mokesčiai

Be PVM, patalpų nuomos sutartys gali būti susijusios ir su kitais mokesčiais:

• Nekilnojamojo turto mokestis (NTM): NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
• Žemės mokestis: Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
• Gyventojų pajamų mokestis (GPM): Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.

Apskaitos Aspektai

Apskaitoje svarbu tinkamai registruoti su patalpų nuoma susijusias operacijas:

• Nekilnojamojo turto registravimas: Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
• Nuomos sąnaudos: Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Remonto darbai: Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
• Pernuoma: Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.

Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.

Teisiniai Aspektai

Sudarant patalpų nuomos sutartis, svarbu atkreipti dėmesį į teisinius aspektus:

• Sutarties sąlygos: Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama. Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
• Nuoma tarp susijusių asmenų: Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
• Verslo liudijimas: Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.

Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.

Praktiniai Patarimai

Štai keletas praktinių patarimų, susijusių su patalpų nuoma:

• Pranešimas VMI: Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
• Pirkimo PVM tikslinimas: Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
• Avansų apmokestinimas: Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.

Kaip Apmokestinamos Nuomos Pajamos?

Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:

• Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
• Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. GPM

GPM Tarifai

Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU). Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.

Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).

Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.

Vidutinio darbo užmokesčio (VDU) sumos

Šioje lentelėje pateikiamos 120 VDU sumos skirtingais metais:

Trumpalaikė ir Ilgalaikė Nuoma

Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.

Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.

Pavyzdžiai

1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.

2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.

Pagal suformuotą ESTT praktiką nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.

Mišrių Sandorių Pavyzdžiai

1 PAVYZDYS. UAB, eksploatuojanti futbolo stadioną, su futbolo klubu sudarė sutartį dėl teisės naudotis futbolo stadiono aikštynu.

Pagal sutartį UAB:

• turi visišką ir neribotą teisę suteikti tokias pačias teises kitiems savo pasirinktiems fiziniams arba juridiniams asmenims, išskyrus minėtas 18 dienų;
• turi teisę bet kada patekti į minėtas patalpas tam, kad užtikrintų tinkamą naudojimąsi jomis ir apsisaugotų nuo bet kokios žalos (keliama tik viena sąlyga - netrukdyti tinkamai sporto rungtynių eigai);
• išlaiko patekimo į patalpas nuolatinės kontrolės teisę;
• reikalauja sumokėti fiksuotą 1 750 Eur atlyginimą už kiekvieną naudojimosi aikštynu, drabužinėmis, kavinės, durininko paslaugomis, visų patalpų apsauga ir priežiūra dieną - pagal susitarimą 20 proc. šios reikalaujamos sumos sudaro mokestis už teisę patekti į futbolo aikštę, 80 proc. - mokestis už įvairias priežiūros, valymo, remonto (žolės pjovimas, sėjimas ir kt.) ir žaidimo aikštės atnaujinimo paslaugas, taip pat už papildomas paslaugas.

2 PAVYZDYS. Bendrovė valdo biurų pastatą, skirtą įrengtų darbo vietų nuomai. Biurų pastatas yra naudojamas skirtingų klientų, ieškančių darbui skirtos aplinkos (visiškai įrengtų darbo vietų), poreikiams tenkinti.

Verslo Liudijimai: Veiklos Rūšys

Renkantis verslo liudijimą, svarbu atsižvelgti į veiklos rūšį ir teikiamas paslaugas:

• 010 Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas: Apgyvendinimo paslauga kaimo gyvenamojoje vietovėje ar mieste, kuriame gyvena ne daugiau kaip 3 000 gyventojų, kai kartu sudaromos sąlygos tenkinti maitinimo, poilsio, pramogų ar renginių organizavimo poreikius.
• 043 Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas: Trumpam apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugos, neteikiant kitų papildomų paslaugų.
• 051 Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma už vieną objektą: Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma (tiek ilgalaikei, tiek trumpalaikei nuomai) tik gyventojams, neteikiant maitinimo, patalpų valymo, poilsio poreikių tenkinimo paslaugų.

Alternatyvūs Būdai Vykdyti Veiklą

Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla.

Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje nuomojate būstą. Svarbu paminėti, jog verslo liudijimas trumpalaikei nuomai neapsiriboja vien tik verslo liudijimo kaina. Dar reikia nepamiršti susimokėti PSD ir VSD Sodrai.

Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
• Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
• Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
• Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
• Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
• Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.

tags: #neapmokestinama #patalpu #nuoma