Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo patalpomis. Šiame straipsnyje aptarsime bendruosius reikalavimus langams, kurie yra bendrojo naudojimo objektas, taip pat kitus svarbius aspektus, susijusius su bendra nuosavybe.
Bendrojo Naudojimo Objektų Apibrėžimas
Pagal įstatymus, bendrojo naudojimo objektai yra:
- Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, laikančiosios sienos, išorinės sienos, pertvaros, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės, balkonai, lodžijos, išorės durys, laiptinių laiptų konstrukcijos, išoriniai laiptai, stogeliai.
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: mechaninė, elektros, telekomunikacijų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant elektros skydinę, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, ventiliacijos vamzdynus, kameras ir angas, telekomunikacijų ir rodmenų tinklus, televizijos kolektyvines antenas ir kabelius).
- Bendrojo naudojimo patalpos: laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai, antžeminė/požeminė automobilių stovėjimo aikštelė ir kitos patalpos, jei tai nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams.
- Vietiniai inžineriniai tinklai: inžineriniai tinklai (su jų maitinimo šaltiniais), skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti.
- Bendrojo naudojimo žemės sklypas: bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), laikoma bendro naudojimo objektu. Tačiau pats stiklo paketas (ne rėmas) priklauso tam butui, kuriame yra.
Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Teisės ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi tam tikras teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:
- Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeidžiant kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų.
- Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.
- Proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
- Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo.
- Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę pirmenybės teise įsigyti kitų butų savininkų parduodamą bendrąja daline nuosavybės teise turimą dalį.
- Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
- Butų ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
- Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
- Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas.
Svarbu pažymėti, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje, o ne nuo bendrosios dalinės nuosavybės objektų funkcinės paskirties ar bendraturčio naudojimosi objektu aplinkybių.
Bendrijos Įsteigimas ir Valdymas
Bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją. Nepriklausomai nuo narystės bendrijoje, gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas ir jam turi būti garantuojama teisė dalyvauti, sprendžiant dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ar disponavimo jais.
Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Dėl kitų teisių (valdymo, naudojimo) įgyvendinimo sprendimai gali būti priimami ir nepasiekus vieningo bendraturčių sutarimo, esant balsų daugumai.
Langų Priežiūra ir Remontas
Kai namo išorinė siena yra sudaryta iš langų, svarbu nustatyti, kas atsakingas už jų priežiūrą ir remontą. Pagal bendrą taisyklę, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, išorinės sienos) yra bendrojo naudojimo objektai.
Tačiau, kaip minėta, pats stiklo paketas (ne rėmas) priklauso tam butui, kuriame yra. Todėl, jei sugedo stiklo paketas, jį turėtų tvarkyti buto savininkas, o jei pažeista fasado konstrukcija, už tai atsakinga bendrija arba administratorius.
Jeigu kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos lyja į apačią pas jį, reikia nustatyti, ar problema susijusi su namo fasado dalimi (bendro naudojimo objektu), ar su jūsų lodžijos konstrukcija. Jei tai fasado dalis, tvarkymo išlaidos turėtų būti dengiamos iš bendrijos lėšų.
Finansiniai Aspektai
Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti. Tai apima ir išlaidas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų remontu ir priežiūra. Tačiau savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.
Pavyzdžiui, jei planuojamas lifto keitimas daugiabutyje, pirmo aukšto gyventojai, kurie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Taisyklės ir Reikalavimai
Daugiabučių namų gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų naudojimo taisyklės nustato butų ir kitų patalpų, esančių daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, taip pat bendrojo naudojimo objektų, įskaitant namų aplinką ir namams priskirto žemės sklypo, naudojimo ir priežiūros tvarką. Šios taisyklės yra privalomos visiems butų ir kitų patalpų savininkams bei naudotojams.
Taisyklės parengtos vadovaujantis įvairiais teisės aktais, įskaitant Civilinį kodeksą, Statybos įstatymą, Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą ir kitus teisės aktus.
Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas
Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą.
Išvados
Žinodami savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo patalpomis, galite užtikrinti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir išvengti nesusipratimų su kaimynais ir bendrija. Svarbu dalyvauti bendrijos veikloje ir priimant sprendimus dėl bendro turto valdymo.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Jei turite konkrečių klausimų, rekomenduojame kreiptis į teisininką.
| Teisės | Pareigos |
|---|---|
| Naudotis bendrojo naudojimo objektais | Tausoti bendrojo naudojimo patalpas ir įrangą |
| Dalyvauti sprendžiant dėl bendro turto valdymo | Apmokėti namo išlaikymo išlaidas |
| Pirmenybės teise įsigyti bendrą nuosavybę | Leisti įgaliotiems asmenims atlikti remonto darbus |
| Imtis priemonių žalai išvengti | Laikytis vidaus tvarkos taisyklių |
| Gauti pajamas iš bendrojo naudojimo objektų | Informuoti apie gedimus ir pavojus |