Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“ ir kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai.
Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka. Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.
Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Kaip pastatyti 8 butų kompleksą (1 mln. USD ir daugiau vertės): žingsnis po žingsnio vadovas
Alternatyvūs Daugiabučio Valdymo Būdai
Jei daugiabutyje nėra bendrijos, yra keletas alternatyvių valdymo būdų:
- Jungtinės veiklos sutartis: Tai yra kita valdymo forma, reglamentuojama LR Civilinio kodekso. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
- Administratorius: Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo minėto reglamento nustatyta tvarka imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių.
Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Reikalavimui keliamo sąlygos yra nurodytos Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos apraše, 2010 m. lapkričio 24 d. patvirtintame Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 5.
Sklypo Formavimas ir Savivaldybės Iniciatyvos
Savivaldybės skatina daugiabučių gyventojus patiems imtis iniciatyvos dėl sklypų formavimo. Teisės aktai reglamentuoja, kad dėl žemės sklypo formavimo turi kreiptis nekilnojamojo turto savininkai (butų savininkai, DNS bendrijos), o projektas yra rengiamas gyventojų lėšomis.
Savivaldybė neturi teisės formuoti sklypų prie kitiems savininkams priklausančio turto. Tai yra pakankamai sudėtingas procesas, reikalaujantis lėšų, kurių gyventojai neturi, ir iniciatyvos. Be to, yra baimė, kad suformavus sklypą, savivaldybė skaičiuos žemės nuomos mokestį. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės Taryba yra atleidusi daugiabučių gyventojus nuo nuomos mokesčio.
Savivaldybė kviečia pasinaudoti Kaimynijų programa - atnaujinti savo kiemą, kvartalą, paversti jį vieta, kur jauku, patogu ir norisi leisti laiką. Kaimynija - tai erdviškai susijusių daugiabučių namų, pastatytų anksčiau kaip prieš 15 metų, gyventojų bendruomenė.
Norint suformuoti žemės sklypą prie statinių, tame tarpe ir daugiabučių, statinių ar patalpų savininkai turi pateikti elektroninę prašymo formą užpildytą Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje. Taip pat, galima užpildyti prašymą parengti Sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, kurį galima rasti savivaldybės puslapyje, o mokėjimu rūpinasi savivaldybė.
„Žemės sklypų formavimas yra savivaldybės ir nacionalinės žemės tarnybos funkcija“, - teigia Erika Vilūnaitė-Stankevičienė, dirbanti įmonėje „Atnaujinkime miestą“.
Kiekvienas iš namų, kurie priklauso Kaimynijai, turėtų pritarti tokiam sprendimui. Paskui gyventojai turi suformuoti žemės sklypą ir, kaip tvirtina „Atnaujinkime miestą“ atstovė, nors ši procedūra yra ilga, jos esmė tokia, kad žmonės kreipiasi į savivaldybę dėl naujo žemės sklypo suformavimo, paskui žemės sklypo nuomos. Tolesnis veiksmas - dalyvauti Kaimynijų programoje, gauti paramą bei prisidėti savo lėšomis.
Vilniaus miesto savivaldybės Kaimynijų programa
Veiksmai, Siekiant Suformuoti Sklypą
Norint suformuoti sklypą, dalyvauti kvartalinėje renovacijoje ir kurti kaimyniją, reikia daugiabučių gyventojų pritarimo. Kadangi dauguma namų administratorių yra pasyvūs šiais klausimais, patys gyventojai turi organizuoti balsavimą.
Yra du būdai tapti namo šeimininkais - arba kurti namų bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Pasak R. Samuilevičiaus, bendrijos įkūrimas - sunkus uždavinys, nes gyventojai yra pasyvūs. Jeigu ir pavyksta motyvuoti gyventojus, tai sunku tapti bendrijos pirmininku ir asmeniškai prisiimti atsakomybę už namo priežiūrą.
Toliau namo gyventojai patys savarankiškai sprendžia ir įgyvendina sklypo formavimą, dalyvavimo kvartalinėje renovacijoje ar kaimynijos su gretimais namais kūrimo klausimus.
Šiaulių Miesto Savivaldybės Iniciatyvos
Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus.
Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis). Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Papildomai informuojame, kad vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d.
Daugiabučių Gyventojų Galimybės
Suformavus žemės sklypą aplink daugiabutį galima ne tik užkirsti kelią ateities statyboms, bet ir turėti teisę spręsti jūsų namui būtinus dalykus: parkavimas, vaikų žaidimo aikštelės, takai.
Suformavus sklypą, bendrija turėtų sudaryti su nacionaline žemės tarnyba: panaudos sutartį, nuomos sutartį arba išpirkti sklypą. Kai sklypas turi nuomininkus, turi panaudos sutartį arba yra išpirktas, tai tikrai nebus jokių statybų šiame sklype be bendrijos/gyventojų pritarimo.
Turėsite galimybę rengti teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius planus), su galimybe numatyti/spręsti parkavimo problemas, takus, želdinius ir t.t.
Svarbūs Aspektai
Norint bendrosios dalinės nuosavybės teise įgyti namų valdų žemės sklypo dalį, visais atvejais būtina suformuoti namų valdų žemės sklypą (parengti Detaliojo planavimo dokumentą).
Pagrindiniai žingsniai:
- Nustatyti, ar žemės sklypas, kuriame yra pastatytas daugiabutis, yra suformuotas.
- Tuo atveju, jeigu žemės sklypas yra suformuotas, galima kreiptis į Nekilnojamojo turto registrą dėl informacijos apie žemės sklypą ir su juo susijusius juridinius faktus pateikimo.
Savivaldybės Parama Utenoje
Utenos rajono savivaldybės taryba patvirtino Daugiabučių gyvenamųjų namų teritorijų tvarkymo tvarkos aprašą, kuriuo siekiama paskatinti daugiabučių gyventojus suformuoti žemės sklypus aplink savo namus, kad galėtų tas teritorijas eksploatuoti, tvarkyti ir prižiūrėti taip, kaip patys nori. Taigi aprašas suteikia visas galimybes tapti savo daugiabučio namo kiemo šeimininkais.
Jei bendrija arba administratorius prašo skirti finansavimą žemės sklypui formuoti, o daugiabutis dalyvavo ar dalyvauja daugiabučio atnaujinimo programoje (yra renovuotas arba renovuojamas), žemės sklypo formavimo pertvarkymo projektui iš savivaldybės biudžeto skiriama iki 100 proc. tinkamų finansuoti išlaidų.
Nerenovuotiems ir neruošiamiems renovuoti namams žemės sklypui suformuoti finansuojama iki 50 proc. tinkamų finansuoti išlaidų, o techninio tvarkymo darbų projekto rengimo išlaidos ir daugiabučio namo teritorijos tvarkymo išlaidos kompensuojamos iki 25 proc.
Gyventojai suformuotame sklype galės remontuoti, rekonstruoti arba įrengti naujas automobilių stovėjimo aikšteles, šaligatvius, pėsčiųjų takus, įvažiuojamųjų kelių ir kiemų dangas, vaikų žaidimų, sporto aikšteles, komunalinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių aikšteles, lietaus nuotekų sistemas, teritorijos apšvietimą, dviračių stogines, elektromobilių įkrovimo stoteles, sodinti medžius. Reikia atkreipti dėmesį, kad elektromobilių įkrovimo stotelių įrengimas finansuojamas tada, kai kartu atliekami kiti tvarkymo darbai. Namo gyventojai, jei to pageidaus, prie įvažiavimo į teritoriją galės įrengti užtvarą. Arba automobilių aikštelėje bus galima ženklinti stovėjimo vietas, kuriomis naudosis tik tam tikri namo gyventojai.
Daugiabučio kiemas po renovacijos Utenoje
Žemės Nuomos Mokesčio Skaičiavimas
Nuomininkas žemės nuomos mokestį moka pagal savivaldybės tarybos patvirtintą tarifą nuo žemės sklypo vertės proporcingai išnuomoto žemės sklypo daliai. Nuomojant valstybinę žemę be aukciono, nuomos mokesčio tarifas metams negali būti mažesnis kaip 0,1 procento ir didesnis kaip 4 procentai žemės vertės.
Žemės sklypo vertė apskaičiuojama pagal einamųjų metų sausio 1 d. taikytus žemės verčių zonų žemėlapius, parengtus pagal Masinio žemės vertinimo taisykles. Žemės nuomos mokestis sumokamas iki kalendorinių metų lapkričio 15 dienos į savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, biudžetą.
Apibendrinimas
Sklypo formavimas prie daugiabučio namo yra svarbus žingsnis siekiant užtikrinti gyventojų interesus, tvarkingą aplinką ir galimybę patiems priimti sprendimus dėl teritorijos naudojimo. Net jei jūsų name nėra bendrijos, yra alternatyvių valdymo būdų ir savivaldybių iniciatyvų, kurios gali padėti jums įgyvendinti šį tikslą.