Ar registracija prie būsto suteikia teises į butą?

Būsto klausimai visuomet kelia daug streso ir neaiškumų, ypač kai susiduriama su nuosavybės ir registracijos klausimais. Šiame straipsnyje aptarsime, ar savininkai gali išvaryti asmenį, kuris yra registruotas jų bute, kokios yra nuomininkų ir savininkų teisės, ir ką daryti tokioje situacijoje.

Gyvenamosios vietos deklaravimas ir nuosavybės teisė

Svarbu atskirti gyvenamosios vietos deklaravimą nuo nuosavybės teisės. Gyvenamosios vietos deklaravimas yra tik faktas, kad asmuo tam tikroje vietoje gyvena, tačiau tai nesuteikia jam nuosavybės teisių į tą būstą. Nuosavybės teisę įrodo dokumentai, tokie kaip pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis ar paveldėjimo liudijimas.

Ar registracija bute suteikia teises?

Ne, registracija (deklaruota gyvenamoji vieta) nesuteikia jokių teisių į būstą. Tai tik administracinis veiksmas, skirtas informacijos apie asmenų gyvenamąją vietą kaupimui. Kitaip tariant, tai yra santykių dėl asmens teisėto gyvenimo bute pasekmė, susiklosčiusi tarp savininko ir to asmens.

Gyvenamosios vietos deklaravimas yra privalomas visiems Lietuvos Respublikos piliečiams be išimties. Ir tai ne tik formalumas, bet ir teisiškai reikšmingas veiksmas, turintis įtakos įvairioms sritims, tokioms kaip: socialinės išmokos, rinkimų teisė ir kt. Gyvenamosios vietos deklaravimas - tai oficialus pranešimas valstybei apie savo faktinę gyvenamąją vietą. Deklaruotos gyvenamosios vietos adresus savo veikloje naudoja Lietuvos paštas, pagalbos tarnybos ir viešos institucijos.

• Socialinių išmokų ir paslaugų: gyvenamosios vietos deklaravimas yra būtinas norint gauti įvairias socialines išmokas, pavyzdžiui, motinystės išmokas, vaiko pinigus, socialines pašalpas ir kt.

Deklaruoti savo gyvenamąją vietą būtina persikėlus į kitą būstą, pakeitus miestą, grįžus iš svetur, bei visais kitais atvejais. Gyvenamąją vietą deklaruoti reikia per 30 dienų nuo faktinio atvykimo į naująją gyvenamąją vietą.

Paprasčiausias būdas sužinoti savo deklaruotą gyvenamąją vietą yra prisijungus prie Registrų centro savitarnos, horizontalioje menių juostoje pasirinkti Gyventojų registras, tuomet vertikalioje meniu juostoje pasirinkti Susipažinimas su savo duomenimis Gyventojų registre ir paspausti mygtuką Susipažinti. Daugiau informacijos apie gyvenamosios vietos deklaravimą galima rasti Registrų centro interneto svetainėje.

Taip, nuomininkas turi teisę deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame bute. Nurodytu dokumentu, patvirtinančiu asmens teisę gyventi patalpoje, yra laikomas ne tik patalpos savininko sutikimas, bet ir patalpų nuomos sutartis. Nuomininkas taip pat turi teisę paprasta rašytine forma sudarytą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį įregistruoti nekilnojamojo turto registre be atskiro buto savininko sutikimo.

Ir nors sutikimo nereikia, tikriausiai neetiška būtų nepranešti savininkui, kad ketinate deklaruotis jo būste, todėl visais atvejais rekomenduojama būsto savininkui pranešti.

Jeigu norite papildomos informacijos apie gyvenamosios vietos deklaravimą, registrų centro puslapyje yra išsami klausimų ir atsakymų lentelė, susijusi su gyvenamosios vietos deklaravimu, ją skaityti galite ČIA.

Kada savininkas gali iškeldinti asmenį?

Savininkas turi teisę iškeldinti asmenį iš savo būsto, tačiau tai turi būti daroma teisėtai. Iškeldinimo sąlygos priklauso nuo to, kokiu pagrindu asmuo gyvena būste: nuomos sutartis, panaudos sutartis ar kitas susitarimas.

Nuomos sutartis

Jei tarp savininko ir gyventojo yra sudaryta nuomos sutartis, iškeldinimo sąlygos nurodytos šioje sutartyje. Sutartis gali būti nutraukta, jei nuomininkas nevykdo savo įsipareigojimų, pavyzdžiui, nemoka nuomos mokesčio, gadina turtą ar pažeidžia kitas sutarties sąlygas.

Advokatas Arūnas Bertulis teigia, kad Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti. Tačiau teismai griežčiausiai taiko teisinę priemonę - būsto netekimą - individualiai, vertindami proporcingumą padarytam pažeidimui.

Panaudos sutartis

Panaudos sutartis yra susitarimas, kai savininkas leidžia asmeniui neatlygintinai naudotis savo būstu. Jei tokia sutartis yra sudaryta, savininkas gali ją nutraukti įspėjęs gyventoją prieš tam tikrą laiką. Jei panaudos sutartis nebuvo registruota viešajame registre, o naujasis savininkas nežinojo apie tokią sutartį, jam nepereina pareiga tęsti tokius santykius.

Kiti atvejai

Jei asmuo gyvena būste be jokio teisinio pagrindo (pvz., neteisėtai įsibrovė), savininkas turi teisę kreiptis į policiją ir reikalauti, kad asmuo būtų iškeldintas. Tačiau savavališki veiksmai, tokie kaip spynos pakeitimas ar jėgos naudojimas, yra neteisėti.

Kaip išdeklaruoti asmenį iš būsto?

Jei asmuo yra tik deklaravęs gyvenamąją vietą, bet negyvena būste, savininkas gali kreiptis į seniūniją su prašymu panaikinti deklaravimo duomenis. Seniūnija gali paprašyti pateikti įrodymus, kad asmuo negyvena nurodytu adresu (pvz., kaimynų liudijimus). Jei seniūnija atsisako išdeklaruoti asmenį, savininkas gali kreiptis į teismą.

Vilniaus apygardos administracinio teismo nutartyje nurodoma, kad deklaravimo įstaiga turi teisę pareikalauti, kad gyvenamosios patalpos savininkas pateiktų deklaravimo duomenis patvirtinančius ar paneigiančius dokumentus. Tačiau teisės aktai nenumato pareigos seniūnijai kreiptis į teritorinę policijos įstaigą dėl buto savininko prašymo teisėtumo patikrinimo vietoje.

Teismo procesas

Jei savininkas ir asmuo nesutaria dėl iškeldinimo, ginčas gali būti sprendžiamas teisme. Teismas įvertins visas aplinkybes, įskaitant nuomos sutarties sąlygas, asmens socialinę padėtį ir kitus svarbius faktus. Svarbu atsiminti, kad savavališki veiksmai iškeldinant asmenį gali užtraukti administracinę ar net baudžiamąją atsakomybę.

Advokatas A. Bertulis pabrėžia, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, t. y. pagal būsto savininko ieškinį, pareikštą teisme.

Patarimai, kaip išvengti konfliktų

• Sudarykite raštišką nuomos ar panaudos sutartį, kurioje aiškiai nurodykite šalių teises ir pareigas.
• Laikykitės sutarties sąlygų ir venkite pažeidimų.
• Jei kyla nesutarimų, stenkitės juos spręsti taikiai, ieškodami abiem pusėms priimtino sprendimo.
• Jei nepavyksta susitarti, kreipkitės į teisininką ar mediatorių.

Situacijos pavyzdžiai ir sprendimai

Žemiau pateikiama lentelė su dažniausiai pasitaikančiomis situacijomis ir galimais sprendimais:

Svarbu! Ši informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija.

Visų pirma, primintina, kad pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją Lietuvos Respublikoje gyvenantys asmenys (Lietuvos Respublikos piliečiai, gimę ir gyvenantys Lietuvoje, Europos Sąjungos valstybių narių piliečiai, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ilgiau kaip 3 mėnesiams per pusę metų ir kt.) privalo deklaruoti savo gyvenamąją vietą, galimybės būti deklaruotam prie savivaldybės nebeliko.

Pažymėtina, kad šiuo metu galiojančioje Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakcijoje numatyta, jog deklaruojant gyvenamąją vietą, deklaravimo įstaigai - seniūnijai ar savivaldybės administraciniam padaliniui, gali būti pateikiamas arba gyvenamosios patalpos ar pastato savininko (bendraturčio) sutikimas, kad asmuo apsigyventų savininkui (bendraturčiams) priklausančioje gyvenamojoje patalpoje ar pastate, arba kitas dokumentas, patvirtinantis asmens teisę gyventi toje patalpoje ar pastate (pvz. nuomos ar panaudos sutartis).

Laiką, kuriam nuomininko gyvenamoji vieta deklaruojama nuomotojui priklausančioje patalpoje ar pastate, apibrėžia nuomos sutartis. Jeigu sutartyje numatyta, kad turtas išnuomojamas 1 m., tai ir nuomininko gyvenamoji vieta bus deklaruojama 1 m.

Atkreiptinas dėmesys dar ir į tai, kad pagal šiuo metu galiojančią Lietuvos Respublikos Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo redakciją, ir gyvenamųjų patalpų ar pastatų nuomotojams numatomi papildomi palengvinimai. Nuomotojai gali registruoti nuomininkus gyvenamosiose patalpose ar pastate sutartam ribotam laikui (bet ne trumpiau negu 1 mėnuo), po kurio nuomininko gyvenamosios vietos deklaracija automatiškai išnyksta, o nuomininkas įgyja pareigą deklaruoti naują gyvenamąją vietą ar pateikti naują dokumentą, pratęsianti teisę naudotis patalpomis ar pastatu, arba savininko sutikimą.

Daugelis iš mūsų, svarstydami apie nekilnojamojo turto įsigijimą, natūraliai kelia klausimus dėl įvairių su būstu susijusių aspektų, galinčių paveikti mūsų gyvenimo kokybę. Vienas jų - būsto su notarine naudojimosi tvarka įsigijimas, kitaip žinomas kaip būsto įsigijimas su daline nuosavybe bendrame pastate. Tokios nuosavybės formos pirkimas kai kuriems gali atrodyti rizikingas dėl galimų bendraturčių tarpusavio santykių iššūkių ar poreikio sprendimus derinti su kitais savininkais.

Vis tik, kaip teigia Vilniaus universiteto partnerystės profesorius, advokatų kontoros „ETB Legal“ advokatas dr. „Turint savo butą su atskiru unikaliu numeriu daugiabutyje, gyventojai negali savo atskira nuosavybės teise turėti daugybės su tuo butų susijusių dalykų, tokių kaip pastato stogo, laiptinės, kiemo, neretai ir rūsio, o labai didelė dalis nuosavybės teise nevaldo ne tik žemės sklypo dalies, bet ir apskritai neturi jokių teisių į žemės sklypą, ant kurio toks daugiabutis stovi. Ką tai reiškia? Iš esmės tik vieną paprastą momentą - visi tie dalykai yra visų daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų valdomi bendrai“, - patirtimi dalijasi D.

„Pavyzdžiui, jei įsigijote būstą, kuris yra didelio namo dalis ir stovi sklype, turinčiame vienbučių ir dvibučių teritorijos paskirtį ir yra pertvarkyti į 5 gyvenamųjų patalpų pastatą, minėtos sąlygos turi būti aiškiai surašytos notarinėje naudojimosi tvarkos sutartyje. Tokiu atveju pagal šią sutartį būstas gali būti ir su atskiromis automobilių aikštelėmis, ir individualia elektros, vandens bei šildymo apskaita, todėl jūs tiesiog būsite tokio bendro pastato bendraturtis su dar vienu ar keliais kitais savininkais“, - teigia D. Sauliūnas.

Teisės ekspertas atkreipia dėmesį, kad itin svarbu, jog tokio pobūdžio daugiabutyje būtų įrengta pakankamai automobilių stovėjimo vietų, išspręsti visi su elektros, vandens bei šildymo apskaitomis susiję klausimai. Kitu atveju, anot jo, tektų visiems gyventojams proporcingai mokėti už tenkančias išlaidas pagal kiekvieno turimą gyvenamą plotą. Taip pat svarbu susitarti dėl namo techninės priežiūros - laiptinių, stogo ir kitų inžinerinių sistemų remonto ir nuspręsti, kas bus atsakingas už šių pareigų vykdymą.

„Susitarimai tarp bendraturčių pasitaiko įvairūs: žodžiu, raštu be notarinio patvirtinimo arba su notarine sutartimi. Visada yra protingiau turėti bent jau paprastą rašytinį susitarimą“, - patirtimi dalijasi D. Sauliūnas.

Paskolai naudojimosi tvarka įtakos neturi

Pasak „Visi bankai“ paskolų ekspertės Brigitos Janonytės, norint įsigyti būstą su daline nuosavybe, kone visi šalies bankai suteikia tokią galimybę. „Būstai su naudojimosi tvarka, kaip ir būstai kitos paskirties, finansuojami daugumoje bankų. Finansavimo santykis 80-85 proc., jei tai klientų pirmas būstas. Jokių sunkumų naudojimosi tvarka paskolai nesudaro, jeigu viskas tvarkingai įregistruota“, - patirtimi dalijasi specialistė.

B. Janonytei antrina ir teisės ekspertas D. Sauliūnas, kuris pažymi, kad, įsigyjant tokio tipo būstą, problemų su paskolomis neturėtų kilti. „Bankas turėtų įdėmiai perskaityti notarinę naudojimosi būstu sutartį ir jeigu tokioje sutartyje yra sudėti visi saugikliai, leidžiantys laisvai rinkoje parduoti tokį būstą be bendraturčių išankstinio rašytinio leidimo, tada būtų sunku suprasti banko sprendimą neteikti būsto paskolos. Šiuo atveju bankas paskolos prašančiajam turėtų pateikti rimtus motyvus, išplaukiančius iš tokios notarinės sutarties teksto, o ne tiesiog atsisakyti duoti paskolą dėl paties būsto tipo“, - sako D. Sauliūnas.

Svarbiausia - tinkama notarinė naudojimosi tvarkos sutartis

Pasak D. Sauliūno, pats svarbiausias momentas, į kurį turi atkreipti dėmesį tokios bendros patalpos dalies pirkėjas - tai notarinė naudojimosi tvarkos sutartis. „Jos turinys yra labai svarbus ir prieš perkant tokį būstą yra būtina labai gerai susipažinti su šiuo dokumentu, nes jis bus pats svarbiausias, kai reikės spręsti bet kokius klausimus, susijusius su pastatu, kuriame yra šis butas - tiek techninius, tiek teisinius, tiek net ir socialinius“, - sako teisės ekspertas.

Dėl šios priežasties, pataria pašnekovas, jei asmuo niekada nėra susidūręs su bendro turto tvarkymu, dėl tokio būsto būtina pasitarti tiek su nekilnojamojo turto ekspertais, tiek su teisininkais. „Geriausia šiuo atveju patarimo ieškoti pas didelę patirtį turinčius NT ekspertus ir advokatus. Kartu su šiais asmenimis reikėtų skaityti notarinę naudojimosi būstu tvarkos sutartį ir pasidaryti išsamų pasitarimą tam, kad atsirastų aiškus supratimas apie tai, kaip ši tvarka bus realizuojama praktikoje susidūrus su įvairiausiomis techninėmis ir teisinėmis situacijomis“, - patirtimi dalijasi specialistas.

Taip pat, pataria D. Sauliūnas, būtina išsiaiškinti socialinius aspektus.

„Taip pat būtų labai naudinga susipažinti su kaimynais, su kuriais teks dalintis šiuo bendru būstu. Skirtingai nuo situacijos, kai daugiabutyje žmogus gali gyventi dešimtmetį nepažinodamas savo kaimynų, būsto su notarine naudojimosi tvarkos sutartimi atveju teks neišvengiamai bendrauti su savo kaimynais sprendžiant naudojimosi būstu klausimus tiek techniniais, tiek teisiniais, tiek socialiniais aspektais. Štai kodėl labai svarbu yra skaityti notarinę sutartį ir įsivertinti, kiek ji išsami, kaip detaliai ji aptaria visus tokius klausimus iki pačių smulkiausių detalių“, - teigia advokatas.

Būtent tai, pasak pašnekovo, yra papildomas socialinis aspektas, kuris gali suteikti būstui papildomos pridėtinės vertės. „Tarkim, jūs susipažinsite su savo būsimaisiais kaimynais ir pamatysite, kad randate bendrą kalbą, tokiu atveju toks pirkinys jums tikrai gali būti naudingas ne tik kainos prasme, bet ir socialine, gyvenimo kokybės prasme, nes jūs gyvensite kartu su tokiais kaimynais, kurie jums bus naujas vertingas socialinis kapitalas, kuris gali būti ne mažiau vertingas nei jūsų įgytas nekilnojamasis turtas“, - priduria D. Sauliūnas.

Baimė gyventi bendrame name - tai sovietinės sistemos prisiminimas

Paklaustas, kodėl šiuolaikinėje visuomenėje vis dar vyrauja stereotipas, esą įsigyti būstą su notarine sutartimi gali tapti iššūkiu, D. Sauliūnas neslepia - tai bendras sovietinės sistemos prisiminimas.

„Sovietiniais laikais žmonės neretai buvo prieš jų valią verčiami gyventi būste, kurį privalėjo dalintis su kitais asmenimis. Kadangi privatinė nuosavybė į nekilnojamąjį turtą buvo draudžiama, o ir būstų labai trūko, žmonės neturėdavo kitos išeities, kaip gyventi tokiomis sąlygomis. Tai giliai įsirėžė į vyresnės kartos žmonių atmintį, kai komunistai vertė žmones gyventi tokiose komunose, todėl šiems vyresnio amžiaus asmenims tokia apgyvendinimo su svetimais žmonėmis sistema vis dar yra vertinama tik neigiamai ir tai yra visiškai normalu, nes jie didesnę savo gyvenimo dalį norėjo išsiveržti iš tokios gyvenamosios aplinkos ir tapti nepriklausomais“, - apie vyraujantį stereotipą pasakoja D. Sauliūnas.

Teisės ekspertas pabrėžia, kad šie stereotipai šiais laikais yra itin klaidingi. „Vyresnio amžiaus žmonės, kurie laikosi šio požiūrio, neįvertina esminių skirtumų nuo sovietinių laikų. Pirma, šiuolaikinės kartos žmonės tokius sprendimus priima patys savanoriškai - gyventi labiau bendruomenišką gyvenimą jaunesnė karta renkasi nė dėl to, kad yra verčiami tai daryti kokių nors komunistų, o dėl to, kad taip yra ekonomiškiau ir socialiai įdomiau ar netgi vertingiau. Antra, nusprendus, kad toks sprendimas nepasiteisino ir atsiranda poreikis didesnei nepriklausomybei, asmuo gali labai greitai pakeisti savo gyvenimą, pavyzdžiui, savo turto dalį parduoti ir rinktis eilę kitų sprendimų - nuomotis būstą, imti banko paskolą, pirkti sklypą ir statyti namą ir panašiai“, - pažymi pašnekovas.

Taigi, teisės ekspertas ragina nebijoti svarstyti apie būsto su notarine naudojimosi tvarka įsigijimą. Toks būstas gali suteikti ne tik ekonominių privalumų, bet ir vertingų socialinių ryšių.

Savininko teisė į būsto neliečiamybę įtvirtinta Konstitucijos 24 straipsnyje. Pagarbos šiai teisei principas įtvirtintas Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsnio 1 dalyje.

Dėl asmens (savininko) teisės į būsto neliečiamybę Europos Žmogaus Teisių Teismas yra pasisakęs, kad Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsnio prasme ginamo asmens „būsto“ sąvoka yra autonominė, nepriklausanti nuo nacionalinėje teisėje nustatytos klasifikacijos, apima ne tik teisėtai įsteigtą ir užimtą būstą, bet ir yra faktinė asmens gyvenamoji vieta, kiekvienu atveju nustatoma atsižvelgiant į faktines aplinkybes, patvirtinančias asmens pakankamų ir tęstinių ryšių su konkrečia vieta buvimą.

Jūsų nuosavybės teisė negali būti suvaržyta ar apribota dėl asmens, kuris kaip savo gyvenamąją vietą deklaravo Jūsų buto adresą, kadangi nuosavybės teisė priklauso savininkams. Jokių teisių į nekilnojamąjį turtą, kuris priklauso Jums, Jūsų pažįstamas neturės. Tuo atveju, jei visgi būtų pažeista teisė į būstą (savavališkas įsikėlimas į butą ar kt.) ją galima ginti Lietuvos įstatymuose nustatyta tvarka. Gynybos būdai šiuo atveju gali būti įvairus: iškeldinimas, žalos atlyginimas, restitucija ar pan. Dėl pažeistų teisių reikėtų nustatytais terminais kreiptis į Lietuvos Respublikos teismines institucijas su ieškiniu dėl iškeldinimo ar žalos atlyginimo (priklausomai nuo reikalavimo). Jūsų atveju vien asmens įregistravimas bute teisinių pasekmių Jums nesukelia, kadangi nėra jokios realios grėsmės dėl kokių nors teisinių pasekmių. Žinoma, vienintelės galimos pasekmės yra mokesčių skolos už taikomas paslaugas, kurių suma apskaičiuojama atsižvelgiant į gyventojų skaičių (pvz. šiukšlių išvežimas ar pan.).

Remiantis Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymu deklaruotos gyvenamosios vietos duomenys gali būti pakeisti, ištaisyti ar panaikinti to prašant gyvenamąją vietą deklaravusiam asmeniui, šiuo atveju Jūsų pažįstamui, arba gyvenamosios patalpos savininkui(-ams). Todėl bet kuriuo metu, turėsite galimybę pakeisti šiuos duomenis. Prašymą ištaisyti, pakeisti ar panaikinti deklaravimo duomenis nagrinėja ir sprendimą dėl jų taisymo, keitimo ir panaikinimo priima deklaravimo įstaiga.

Ne vienerius metus Lietuvos teisininkų komentarus įvairiomis temomis publikuojantis pagrindinis naujienų portalas DELFI savo skaitytojams siūlo užduoti klausimus Jums aktualiais ir svarbiais klausimais - tikimės, kad profesionalių teisės ekspertų požiūris padės ne tik pasirinkti optimaliausią problemos sprendimo variantą, bet ir suteiks žinių, kaip ateityje išvengti nemalonių rūpesčių. Aktualiausi atsakymai bus išspausdinti DELFI.

tags: #jei #priregistruoja #prie #busto #ar #pretenduoja