Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB) - tai juridinis asmuo, kitaip tariant, organizacija, kuriai įstatymai leidžia užsiimti tam tikra veikla. Pavyzdžiui, pagal LR DNSB įstatymo 3 straipsnį, bendrija yra juridinis asmuo, kurio veikla reglamentuojama įstatymais.
Šiuo metu teisininkus pasiekia gyventojų prašymai dėl informacijos suteikimo, o vienas problematiškiausių aspektų - praktikoje sutinkamas DNSB pirmininkų savivaliavimas, bendrijos valios nevykdymas. Aptarkime, kaip veikia DNSB ir kokios yra jos galimybės.
DNSB Valdymas ir Sprendimų Priėmimas
Kiekvieno buto ar kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jei patalpos priklauso keliems savininkams (bendrasavininkiams) bendrosios dalinės nuosavybės teise, jie susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.
Jei pirmininkas nevykdo Jūsų valios, tiesiog galite jį perrinkti, nereikia jokio atsistatydinimo. Sušaukite susirinkimą, kuriame turi dalyvauti ne mažiau kaip 51 proc. gyventojų, išrinkite naują pirmininką, kuris turi registruotis registrų centre. Senasis neturės jokios galios ir negalės vykdyti jokios renovacijos.
Papildomos sąlygos: prieš susirinkimą 2 savaites turi būti pakabintas skelbimas, kad šaukiamas susirinkimas, jis turi būti pasirašytas 1/4 gyventojų ir po susirinkimo turi būti parašytas protokolas. Priešingu atveju, registrų centras neregistruos pirmininko.
Primename, kad susirinkimą šaukti bendrijos nariai turi teisę tik tada, jei per mėnesį jo nesušaukia bendrijos valdyba. Kitokios galios bendrijos narių parašai neturi.
Bendrijos įregistravimo dienos bendrija įgyja juridinio asmens teises. Bendrijai likviduoti skiriamas likvidatorius. Likvidatoriumi gali būti paskirtas ir ne bendrijos narys. Atestuota įmonė skiriamas administratorius.
Savininkų balsų dauguma tvirtinti nuostatus. Bendrijos nariu gali būti tik jos patalpų savininkas. Bendrijos nariai atstovauja jų įgalioti asmenys.
Susirinkimai nutarimai yra protokoluojami. Susirinkimo protokolus pasirašo susirinkimo pirmininkas ir susirinkimo sekretorius.
Bendrijų įstatų perregistravimą kontroliuoja registro tvarkytojas.
Bendrijos: lankstesnis valdymas, platesnė integracija, daugiau steigimo galimybių
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Svarbiausi DNSB aspektai: valdyba (bendrijos pirmininkas); susirinkimas ar teismas; bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas).
Bendrijos teisės:
- valdyti bei naudoti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektą;
- patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų;
- savininkų teises ir teisėtus interesus.
Bendrijos pareigos:
- reikalavimus;
- statybos techninius reikalavimus;
- dokumentų reikalavimus.
Namų savininkų bendrijos (NSB) nariai turi teisę:
- naudotis bendru turtu;
- dalyvauti bendrijos veikloje ir valdyme;
- gauti informaciją apie bendrijos veiklą.
NSB nariai privalo:
- laikytis bendrijos įstatų;
- dalyvauti valdant ir prižiūrint namą;
- mokėti mokesčius ir įmokas.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Patalpų naudojimo apribojimus nustato Vyriausybė ar jos įgaliota institucija. Sprendžiami teismine tvarka ginčus dėl patalpų paskirties keitimo.
Susijusių turtinių ar finansinių įpareigojimų ataskaitą turi pateikti bendrosios nuosavybės administratorius. Ataskaita turi būti aptarta su bendrijos nariais ir kitais butų bei kitų patalpų savininkais prieš dvi savaites viešai paskelbus jo darbotvarkę.
DNSB svarbiausios funkcijos:
- bendrojo naudojimo objektus;
- daugiabučio namo patalpų savininkais;
- namo patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius.
DNSB Kaip Paramos Gavėjas
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Bendrijoms, dalyvaujančioms savivaldybių programose, yra sukurtas finansavimo modelis. Tokiu būdu skatinamas bendrijų steigimasis, gyventojai kviečiami aktyviau domėtis savo būsto administravimu bei priežiūra, lengviau pasinaudoti savivaldybės ir valstybės teikiama parama daugiabučiui atnaujinti.
Daugelis ekonomistų sako, kad sutaupytus pinigus galima prilyginti uždirbtiems pinigams, taigi labai svarbu, kad bendrijos pirmininkas būtų asmuo, turintis įmonės valdymo pagrindų (finansai ir mokesčiai, derybų menas), jis turi kurti maksimalią naudą bendrijos nariams. Šios „įmonės” savininkai - tai namo butų savininkai, kuriems labai svarbu, kaip bendrijai sekasi dirbti laisvos rinkos sąlygomis.
Bendrojo Naudojimo Objektai
Teisininkas nurodo, kad visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi. Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais.
Tai taip pat reiškia, kad pareiga išlaikyti tuos daiktus tenka ne tik registruotiems nuosavybės savininkams, tačiau ir tų daiktų naudotojams ir valdytojams.
Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamųjų daiktų pripažinimas bendrojo naudojimo objektais faktinio naudojimosi ir valdymo pagrindu yra problematiškas ir turintis teisinio neapibrėžtumo reiškinys, - nurodo Jaunius Navickas.
Siekiant išvengti galimų ginčų ar nesusitarimų dėl tų kilnojamų ar nekilnojamų daiktų, kurie nuosavybės teise nepriklauso gyventojams, o priklauso pavyzdžiui pačiai bendrijai, ir nėra aiškaus apibrėžtumo ar tuo daiktu būtina naudotis, patartina sprendimus dėl tokių daiktų priežiūros, atnaujinimo, remonto ar statybos derinti visų gyventojų, o ne tik bendrijos narių, visuotiniuose susirinkimuose ir prievolę šiuos daiktus išlaikyti prisėmusiais laikyti tik tuos gyventojus, kurie balsavo už tokius sprendimus, - pataria advokato padėjėjas.
Nuo to, ar tam tikri duomenys yra įrašyti registre, nepriklauso materialiųjų teisių turinys.
Bendrojo naudojimo objektai:
- bendrosios inžinerinės sistemos - bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga;
- bendrojo naudojimo statiniai ar patalpos - dirbtuvės, vandens gręžinio siurblinė, rekreacinės patalpos, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jeigu tai nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams;
- vietiniai inžineriniai tinklai - inžineriniai tinklai kartu su maitinimo šaltiniais, skirti vieno vartotojo ar grupės vartotojų poreikiams tenkinti.
Pabaigai, advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ teisininkas Jaunius Navickas pažymi, kad nekilnojamojo turto registras atlieka tik nuosavybės bei kitų daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus išviešinimo, o ne šių teisių nustatymo funkciją (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 2 straipsnis).
Alternatyvos Savivaldybės Skiriamiems Administratoriams
2001 m liepos 1 d. įsigaliojus naujam LR Civiliniam kodeksui, jo 4.84 straipsniu Savivaldybės buvo įpareigotos skirti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objekto administratorių, tačiau tokie veiksmai neatitinka nei konkurencijos principų, nei vartotojų gynimo, nes nesuteikia sprendimo laisvės daugiabučių namų savininkams. Todėl reikėjo alternatyvos savivaldybės skiriamiems objekto administratoriams.
Tačiau jei vis dėlto Jus tenkina savivaldybės skiriamas bendrojo naudojimo objekto administratorius, prisiminkite STT pareigūnų kvietimą visus daugiabučių namų, kuriuos ruošiama modernizuoti, gyventojus aktyviai ir labai atsakingai rinkti asmenis, kurie bus įgalioti priimti sprendimus dėl modernizavimo darbų atliksiančių asmenų ir bendrovių parinkimo. Vėliau būti aktyviems kontroliuojant atliekamų darbų kainą ir kokybę. Tik aktyvūs gyventojai gali užtikrinti, kad jų namo modernizavimo procese nebus korupcijos ir efektyviai darbų kainas paveiks skaidrios konkurencijos faktorius.
DNSB ir Paslaugų Teikėjai
DNSB gali samdyti savo darbuotojus, kitas įmones darbams atlikti (patalpų priežiūra, buhalterinė apskaita), tačiau jei bendrija pati pasirenka paslaugų tiekėją, tai jokio atestato jam nereikia, jis reikalingas tik tada, kai savivaldybė pati paskiria objekto administratorių kartu sudarydama monopolines sąlygas taikyti maksimalius įkainius.
Būtina priminti, kad esant nedideliam namui, būtų tikslinga nuspręsti bendrą turtą eksploatuoti jungtinės veiklos sutartimi, kuri privalomai registruojama viešajame registre.
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija yra privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra užtikrinti pastatų savininkų teisių ir pareigų įgyvendinimą, susijusį su jų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas bendrosios nuosavybės objektus apibrėžia kaip bet kokius daiktus ar kitą turtą ir nustato, kad kiekvienas bendraturtis privalo proporcingai (pagal savo turimą turto dalį) prisidėti prie tokių objektų išlaikymo. Gyvenamųjų namų savininkų bendrijose neretai atsiranda nekilnojamų daiktų ar kito turto, kuris nebūna įregistruotas viešame registre ar atidalintas savininkams, tačiau yra reikalingas ir tenkinantis bendrus gyventojų interesus.
Teismų Praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija nutartyje dėl baudos skyrimo už antstolio patvarkymo dėl duomenų išreikalavimo nevykdymą pabrėžė, kad CPK 585 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad antstolio reikalavimo privalomumo išimtis gali nustatyti įstatymai. Tai reiškia, kad įstatymais gali būti apribota ir nustatyta, jog konkretus asmuo neprivalo teikti informacijos, jog apie tam tikrą turtą negali būti teikiama informacija, ar kitokie ribojimai ar draudimai teikti informaciją antstoliui, arba įstatymo pagrindu dėl to gali būti nuspręsta teismo.
Byloje dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos teisės pasirinkti pažeistų teisių gynimo būdą, dėl negatorinio ieškinio tenkinimo sąlygų aiškinimo ir taikymo nurodyta, kad ieškovė, kaip daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, yra įstatymo įpareigota naudoti, valdyti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus (šiuo atveju inžinerines daugiabučio gyvenamojo namo sistemas) ir įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų (namo inžinerinių sistemų) valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Atkreiptas dėmesys, kad pagal Konstituciją nuosavybės teisė nėra absoliuti, ji gali būti įstatymu ribojama. Todėl pagal CK 4.83 straipsnio 5 dalį atsakovė privalo leisti ieškovės įgaliotiems asmenims patekti į jai nuosavybės teise priklausančias patalpas, kad būtų atlikti privalomi bendrojo naudojimo objektų priežiūros darbai. Taigi ginčo atveju atsakovės nuosavybės teisių turinį apriboja įstatymas, kad būtų užtikrinamas ne tik privatus daugiabučių namų savininkų, bet ir viešasis interesas tinkamai eksploatuoti ir išsaugoti daugiabučius namus.
Nutartyje dėl daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų pareigos apmokėti išlaidas bendrojo naudojimo objektams tvarkyti konstatuota, kad atsakovams, kaip namo bendrojo naudojimo objektų (nagrinėjamu atveju - pagrindinių namo konstrukcijų (išorinių namo sienų (fasado)) bendraturčiams, kilo pareiga proporcingai savo turimos nuosavybės daliai apmokėti išlaidas, susijusias šios bendrosios dalinės nuosavybės remontu.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad akcizais apmokestinamų prekių neteisėtas įvežimas į Bendrijos muitų teritoriją ir jų sulaikymas pirmiausia reiškia tai, jog atsirado teisinis pagrindas įstatymų nustatyta tvarka iš atsakingų asmenų reikalauti sumokėti privalomus mokesčius valstybei. Tol, kol vykdoma tokia procedūra, nėra pagrindo laikyti, kad valstybei yra padaryta turtinė žala.
Kai paaiškėja, kad mokestinę prievolę lėmė nusikalstami veiksmai ir nėra galimybės ją įvykdyti (išieškoti) mokesčio įstatymo nustatyta tvarka, yra laikytina, kad valstybė (įgaliota institucija) sužinojo apie savo teisės pažeidimą ir valstybei (veikiančiai per įgaliotą instituciją) atsiranda teisė į civilinį ieškinį baudžiamojoje byloje.
Išvados
Apibendrinant, daugiabučio namo savininkų bendrija (DNSB) yra juridinis asmuo, turintis specifines teises ir pareigas, skirtas užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą bei atstovauti gyventojų interesams. Nors DNSB veikia kaip organizacija, ji nėra įprasta įmonė, siekianti pelno, bet yra orientuota į savo narių - daugiabučio namo savininkų - interesų tenkinimą. Aktyvus gyventojų dalyvavimas bendrijos veikloje yra būtinas, siekiant užtikrinti skaidrų ir efektyvų namo valdymą.