Nekilnojamojo turto (NT) rinka yra sudėtinga ir nuolat kintanti sritis, kurią veikia įvairūs ekonominiai, socialiniai ir politiniai veiksniai. Siekiant geriau suprasti NT rinkos dinamiką ir pokyčius, Kauno technologijos universiteto (KTU) ekonomistai atliko tyrimus, kuriuose pasitelkė dirbtinį intelektą ir analizavo NT rinkos dalyvių elgseną, nuomos kainų pokyčius bei kitus svarbius kriterijus.
Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindinius NT rinkos tyrimų aspektus, kainų pokyčius, vakansijos įtaką, ekonomikos šokų poveikį ir kitus svarbius veiksnius, kurie formuoja NT rinkos situaciją Lietuvoje ir pasaulyje. Taip pat aptarsime, kaip valstybės vykdoma politika ir ekonomikos skatinimo priemonės gali stabilizuoti NT rinką ekonomikos šoko sąlygomis.
NT Kainos ir Vakansija: Ryšys ir Įtaka
Moksliniai tyrimai rodo priklausomybę tarp NT kainos sumažėjimo ir NT listingavimo laiko trukmės NT portaluose, kuri mokslinėje literatūroje apibrėžiama kaip vakansija.
Stiprią vakansijos įtaką NT kainoms patvirtino ir daugiau mokslinių tyrimų, įrodžiusių, kad būsto pardavėjai su ilgesnėmis vakansijomis patiria derybinės galios sumažėjimą bei potencialių pirkėjų įsitikinimą, kad su parduodamu turtu kažkas yra ne taip. O būsto pardavėjai, kurių pradinė NT kaina skelbimuose drastiškai skyrėsi nuo rinkos vertės, patyrė didžiausią kainų kritimą. Taigi tokia NT pardavimo strategija, kai pradinė kaina nustatoma didesnė, o vėliau sumažinama - nepasiteisino.
Netikrumas dėl pajamų ir ekonomikos Bendrai vertinant Vilniaus ir Kauno butų nuomos rinką, 2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn. 27 proc. Kaune ir 31 proc. Vilniuje butų nuomos skelbimų atvejų parodė kainos pasikeitimą.
Dirbtinio Intelekto Panaudojimas NT Rinkos Tyrimuose
Kauno technologijos universiteto (KTU) ekonomistų atlikto tyrimo metu buvo siekiama išsiaiškinti, kaip pasikeitė NT rinkos dalyvių elgsena, kaip kito gyvenamosios paskirties (tyrimo atveju - butų) nuomos kainos bei kokie kriterijai buvo svarbiausi spėjant butų nuomos kainų pasikeitimą ekonomikos šoko, sąlygoto COVID-19 pandemijos, sąlygomis.
Tyrimui pasirinkti du miestai (Vilnius ir Kaunas) bei vienas NT rinkos segmentas - butų kategorija. Vilnius ir Kaunas labiausiai reprezentuoja tiriamąjį NT rinkos segmentą, nes tarp 7 didžiausių Lietuvos miestų Vilniaus ir Kauno bendrasis butų plotas 2020 m. sudarė 59,88 proc. įregistruoto Lietuvos butų bendrojo ploto.
Naudojant „Python“ programavimo kalbą, dirbtinio intelekto pagalba buvo sukurti teksto surinkimo algoritmai ir iš NT portalų tiriamajame laikotarpyje surinkta apie 461354 stebinių arba 26795 skelbimų, susijusių su NT pardavimais ir nuoma Vilniuje bei Kaune.
🤖 Dirbtinio intelekto ekspertė: ChatGPT pakeis jūsų gyvenimą | Grėsmė ir nauda, laiko taupymas
Apibendrinant Vilniaus butų nuomos rinką, vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 52 kv. m., būsto pastatymo metai - apie 1982 m., nuomojami butai dominavo Senamiestyje ir Naujamiestyje ir sudarė apie 37 proc. visų nuomos skelbimų.
Kauno NT butų nuomos rinkoje 2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn. vakansijos įtaka butų nuomos kainoms buvo neigiama, o 2020 m. gegužės mėnesį vienos dienos vakansijos augimas sumažino nuomos kainą -0,0208 dydžiu. Tuo tarpu rugpjūčio mėnesį fiksuojama mažiausia vakansijos įtaka, kuri sumažėjo du kartus ir sudarė -0,0111.
Lyginant Vilnių ir Kauną, pastebėta panaši tendencija: vakansijos įtaka yra linkusi mažėti nagrinėjamu laikotarpiu su išimtimi Kaune 2020 m. liepos mėnesį, kai įvyko stipri vakansijos koeficiento korekcija. Tyrimai parodė, kad Kaune vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 48,5 kv. m., nuomos kainos mediana išliko nepakitusi per visus 4 mėnesius ir siekė apie 350 eurų, labiausiai paplitę skelbimai buvo Kauno centre, būsto pastatymo metai apie 1981 m.
Suskirsčius butų nuomos vakansijas pagal keturių mėnesių vidurkį, buvo sudarytas Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis, kuriame akivaizdžiai matosi vakansijų koncentracija tiriamuoju laikotarpiu (2 pav.). Dėl išaugusio pandemijos pavojaus tikėtasi, jog Senamiestyje ir Naujamiestyje bus didžiausios vakansijos, kadangi žmonės turėtų vengti aktyviausių miesto zonų. Deja, ši hipotezė tik iš dalies pasiteisino.
Lietuvos žemėlapis
Vilniaus nuomos žemėlapis rodo, kad didžiausios keturių mėnesių vidutinės vakansijos užfiksuotos Markučių, Rasos ir Užupio mikrorajonuose su atitinkamai 43, 34, 28 dienomis. Senamiestis liko ketvirtas pagal vakansijos dydį, o Naujamiestis - penkioliktas.
Kauno mieste didžiausios vakansijos aptiktos Sargėnuose, Vytėnuose bei Petrašiūnuose su atitinkamai 73, 45, ir 35 dienomis. Centras tiek Kaune, tiek Vilniuje vakansijų lygiu buvo panašūs - apie 23-26 dienos. Tai rodo, kad vakansijos nėra didžiausios miesto centruose. Net ir pandemijos laikotarpiu mažiau patrauklūs nuomai buvo mikrorajonai, esantys toliau nuo miesto centro.
Sudarius mašininio mokymosi algoritmus bei naudojant SHAP (angl. Shapley Additive exPlanations) verčių metodą, paaiškinantį mašininio mokymosi algoritmo išvestį, buvo sukurtas prognostinis modelis, kuris prioretizavo keturiolikos būsto kriterijų eilę, siekiant įvertinti būsto nuomos kainos pokytį bei kainos kritimo tikimybę, esant ekonomikos šokui (3 pav.). Gauti rezultatai parodė dominuojantį vakansijos poveikį buto nuomos kainos pasikeitimui. Kuo didesnė vakansija, tuo labiau tikėtina, kad kainos pokytis įvyks.
SHAP verčių suvestinė pagal kriterijų įtaką ir jų svarbą
Tokie kriterijai kaip atstumas iki darželio, mokyklos ar parduotuvės nebuvo patys svarbiausi lemiant būsto kainos kritimą ir jų interpretacija nėra vienareikšmiška. Kaune trumpesni atstumai iki mokyklos ar darželio nežymiai mažino kainos kritimo šansus, tuo tarpu Vilniuje atstumas iki darželio turėjo nevienareikšmišką įtaką. Tiek Kaune, tiek Vilniuje butai su mažesniu kambarių skaičiumi turėjo didesnius šansus kainos kritimui atsirasti. Tai siejama su Kauno ir Vilniaus trumpalaikės nuomos rinka, kurioje dominuoja mažesni butai (1-2 kambarių) arba loftinio stiliaus gyvenamasis plotas.
Ekonomikos Šokų Įtaka NT Rinkai
Teorinė ekonomikos šokų, NT rinkos stabilumo ir ekonomikos skatinimo sąsajų analizė leido konceptualizuoti ekonomikos šokų priežastis, kurias lemia staigus ekonomikos subjektų veiklos sąlygų pasikeitimas. Esant ribotoms šalies galimybėms taikyti prevencines ekonomikos šokų stabilizavimo priemones, šokai dažniausiai tampa ekonomikos nuosmukio priežastimi.
Empiriniai tyrimai apėmė Lietuvos NT rinkos ir ekonomikos skatinimo priemonių sąsajų prognostinį modeliavimą ekonomikos šoko, sukelto COVID-19 pandemijos, kontekste. Tyrimo imtis apima ketvirtinius (kai kuriais atvejais ir mėnesinius) duomenis už laikotarpį nuo 2000 m. I ketv. iki 2020 m. II ketv., dalis duomenų siekia 2020 m. III ketv. Todėl iš esmės tyrimas apima COVID-19 pandemijos pirmosios bangos pasekmes NT rinkai.
Atlikti tyrimai parodė, kad nors dauguma šalies makroekonominių rodiklių sureagavo neigiama linkme, tačiau tvarus Lietuvos fiskalinės ir monetarinės politikos valdymas, greita šalies vyriausybės reakcija ir sprendimai dėl ekonomikos skatinimo priemonių įvedimo patvirtino gana nuosaikų COVID-19 pandemijos poveikį Lietuvos konkurencingumui ir ekonomikos atsparumui tiriamuoju laikotarpiu.
Atsižvelgiant į gautus tyrimo rezultatus galima konstatuoti, kad Lietuvos vyriausybės taikytos ekonomikos skatinimo priemonės tik iš dalies leido stabilizuoti NT rinką. NT rinkos stabilumui išlaikyti naudingiausios buvo priemonės, skirtos padėti išsaugoti darbo vietas ir gyventojų pajamas, kurios leido užtikrinti namų ūkių pajamas ir išsaugoti jų finansinių įsipareigojimų vykdymą.
JAV NT Rinkos Apžvalga ir Jos Įtaka Lietuvai
JAV NT rinka turi didžiulius iššūkius. Visų pirma, Kinijos piliečiai 2018 metais sudarė net 25 proc. visų užsienio investicijų, perkant gyvenamąjį turtą. Prezidentui Donaldui Trumpui eskaluojant muitų karą, ši dalis pradėjo smukti ir NT vystymo bendrovės turi susitaikyti su sumažėjusia paklausa.
Remiantis kompanijos „Realtor“ duomenis, kurios internetiniame portale skelbiamas perkamas ir parduodamas NT, bendro NT skaičius skelbimuose JAV 2020 m. balandžio mėnesį sumažėjo 47 procentais, kas rodo įsivyraujantį sąstingį NT rinkoje. Iš dalies tokį rezultatą galima paaiškinti pakitusia vartotojų elgsena: vieni bijo, jog svetimi žmonės gali apkrėsti virusu, kiti tiesiog supranta, jog parduoti laikas yra blogas, jeigu bandoma uždirbti iš kainos prieaugio.
NT skelbimo terminai JAV iki kliento suradimo taip pat išaugo iki 66 dienų, net 85 proc. NT brokerių pažymi, jog susidomėjimas apartamentais ar butais smarkiai sumažėjo. Rekordiškai žemos palūkanų normos, kurios 30 metų paskoloms siekia 3,23 proc., tikėtina, turės mažą įtaką NT rinkos atsigavimui, kadangi bankai sunkina paskolų išdavimo tvarką ir kelia reikalavimus.
Lietuvoje taip pat pradedami jausti pirmieji kreditų atidėjimai. Bendra atidėtų paskolų suma jau siekia 1 mlrd. Lietuvoje. Lietuvos banko duomenimis, bendra paskolų vertė jau 2017 metais buvo pasiekusi prieškrizinį lygį (3 pav.).
| Rodiklis | 2007 m. | 2020 m. |
|---|---|---|
| Vidutinės būsto paskolų palūkanos | Didesnės | 2.31% |
| Bankų klientų vertinimas | Neatsakingas | Atsakingesnis |
Paskolų vertė Lietuvoje ir būstų kainų indeksai
Tačiau verta paminėti, jog situacija dėkingesnė tuo, jog vidutinės būsto paskolų palūkanos palyginus su prieš kriziniu laikotarpiu yra mažesnės ir siekia 2,31 proc. Bankai per pastaruosius metus taip pat atsakingiau vertino klientų paraiškas būstui įsigyti, todėl išduoti kreditai yra geresnėje būklėje negu 2007-2008 metų laikotarpiu. Tokios sąlygos gali kiek sušvelninti NT rinkos drastiškus pokyčius.
tags: #andrius #grybauskas #nekilnojamas #turtas