Nekilnojamojo turto žurnalai Lietuvoje: apžvalga ir tendencijos

Lietuvos banko apklausa parodė, kad lietuvių investavimas į NT stipriai lenkia kitus investavimo būdus. Ir ne šiaip lenkia - į visas kitas apklausoje vardintas priemones kartu sudėjus investavo mažiau negu vien tik į nekilnojamąjį turtą. Labai akivaizdu, kad lietuviai myli, gerbia ir pažįsta nekilnojamąjį turtą. Ir tiki jo perspektyva. Ir tokių investuotojų skaičius didėja gana sparčiai. 2018 m. pirmą pusmetį į nekilnojamąjį turtą investavo 5,2 proc. namų ūkių, antrą pusmetį - 8,9 proc. O šiemet - jau 12,3 proc. Matome, kad susidomėjimas nekilnojamuoju turtu sparčiai auga.

Bet tai atskira tema, šįkart specialioje žurnalo „Investuok“ diskusijoje aiškinomės, kokios nekilnojamojo turto perspektyvos matyti artimiausiais metais.

Jis grindžiamas optimistiniais lūkesčiais dėl ateities: 54,1 proc. apklaustųjų mano, kad būstas dar bent metus brangs; pigimo tikisi tik 13 proc. gyventojų. Ar tokie lūkesčiai pagrįsti? Ar nesiformuoja naujas NT burbulas?

Natūralu - aktyvūs nekilnojamojo turto rinkos dalyviai prisipirko to turto, jie tikisi, kad brangs, o kurie nespėja, tie tikisi, kad pigs. Nekilnojamasis turtas, ypač investicijos į gyvenamąjį būstą, yra iš širdies einančios investicijos. Tai nėra smegenų verslas. Jeigu pradėsite per daug galvoti, brangs ar pigs, niekada nepadarysite tos investicijos. Širdis turi nuvesti į tą investiciją. Čia turbūt ir atsakymas: šiandien labai daug širdies yra Lietuvoje.

Aišku, ta širdis paremta pajamomis - žmonės tiesiog nebijo pirkti. Mane tikrai stebina, kas vyko šiais metais, tas sandorių augimo šuolis. Manau, antra metų pusė bus šiek tiek lėtesnė.

Pritarčiau Mindaugui, kad investuoti į nekilnojamąjį turtą šiuo metu nori ir ryžtasi daugelis žmonių. Ir statistika rodo: tie, kas investavo pastaruosius metus, tikrai nepralošė. Visada gali ko nors bijoti. 2012 m. buvo baiminamasi Graikijos krizės, 2014 m. - Rusijos krizės. 2017 m. žmonės bijojo, kad Švedijoje prasidės NT krizė. Jeigu ekonomikos rodikliai yra pozityvūs, jeigu gyventojų pajamos auga, skolinimosi rodikliai irgi aukšti, sunku tikėtis, kad dėl kokių nors priežasčių kainos turėtų žemėti.

Blogiausia, kad dalis žmonių turi iliuziją: aš gyvensiu geriau, uždirbsiu daugiau, bet nekilnojamojo turto kainos turi kažkodėl nukristi. Deja, taip nėra. Atlyginimai visiškai tiesiogiai susiję su nekilnojamojo turto kainomis. Jeigu šalies pragyvenimo lygis auga, jeigu žmonių atlyginimai auga, turi susiklostyti labai keista situacija, kad tuo pat metu nekilnojamasis turtas šalyje pigtų.

Kainos visada ir krenta, ir kyla - kur pataikai investuoti. Jeigu rajonas patrauklus ir visi tą rajoną rinkosi, kaip atsitiko su Naujininkais, - šiandien Naujininkuose kainos jau nebekyla, turi kritimo požymių. Į nekilnojamąjį turtą reikia žiūrėti ne per metus, bet per dešimt metų. Dešimties metų tendencija yra kilimas, labai nedaug pozicijų, kur kainos krito.

Neišradinėkime dviračio ir pažiūrėkime, kas dedasi visoje Europoje, ypač mums aktualesnėje Rytų Europoje, - ten kainų augimas labai panašus. Nebus taip, kad esant tokiam ekonomikos augimui Lietuvoje kažkodėl nekilnojamojo turto kainos imtų smukti. Kas fundamentaliai lemia NT kainų pokyčius? Pajamos, finansavimosi sąlygos, demografinė padėtis. O iš pasiūlos pusės - kaip greitai reaguoja rinka ir pateikia naujų būstų. Lietuvoje matome, kad reaguoja greitai, sandorių daug. Gerai, kad pasiūla padidėjusi, turime normalų kainų augimą.

Gali būti nuklydimų, bet tikiu, kad per dešimt-dvidešimt metų mūsų pajamos artės prie ES vidurkio, taip pat ir nekilnojamojo turto kainos (nekalbant apie regioninius skirtumus). Jeigu nepateksime į vadinamuosius vidutinių pajamų spąstus, po dešimties-penkiolikos metų nekilnojamojo turto kainos turėtų būti didesnės. Jeigu kalbėtume apie trumpąjį laikotarpį, mes, kaip bankas, stengiamės finansuoti pirmąjį būstą, nenorime veltis į pirkimus investicijoms. Šiais metais sandorių labai daug, manome, kad kiti metai bus šiek tiek lėtesni.

Čia kaip kalbant apie vidutinę ligoninės temperatūrą. Pritarčiau Jurgiui, kad yra visokių variantų. Tame pačiame Vilniuje galima rasti perliukų. Prieš kokius ketverius metus galėjai su skepsiu žiūrėti į Markučių teritoriją ir sakyti: gal kada nors, bet ne dabar. Dabar sakyčiau: jūs jau pavėlavote.

Fiziniai asmenys Lietuvos bankuose laiko virš 12 mlrd. eurų, ar ne? Ir tai nėra terminuotieji indėliai. Tai greitai išimami pinigai, kurie guli einamosiose sąskaitose. Jeigu pridėsime įmonių laikomus pinigus, bus 26 mlrd. Tai tikrai didelė krūva pinigų. Matau tokį pinigų kiekį ir negaliu suprasti, kaip NT kainos gali kristi. Tiems pinigams neužtenka pasiūlos. Pernai metais įvykusių sandorių suma - 2 mlrd. eurų. Kalbame apie 26 mlrd. pinigų, kurie guli banke ir laukia progos.

Indėlių augimas yra +13 proc. Tai tikrai daug. Žmonės turi pinigų ir nori su jais ką nors daryti. Žurnale „Investuok“ vis bandome atsakyti, tad ir dabar klausiu - kokia dalis butų bent apytiksliai nuperkama nuomai?

Bendros statistikos nėra, bet jei kalbame apie Vilniaus centrinę dalį, kai kuriuose projektuose net daugiau negu pusė visų butų gali būti nuperkama nuomai. Apie 60 proc. butų statoma už centro ribų - ten investuotojų nuomai gerokai mažiau. Tad, imant visą rinką, manyčiau, kad nuomai nuperkama 20-30 proc. butų. Tai nemažai.

Kita vertus, gerai uždavėte klausimą: kas investuoja nuomai? Man gal šiek tiek ramiau stebint NT rinką ir tuos investuotojus, kurie perka būstą šiuo metu, palyginti su tuo, kas buvo prieš 12 metų, 2006-2007 m. Tuo metu visi ieškojo grąžos iš nekilnojamojo turto kainos kilimo. Jiems nebuvo įdomu, ką veiks su butu, nes jie galvojo (ir kelerius metus taip vyko): aš nusipirksiu būstą, jis pabrangs, po metų parduosiu su 20 proc. pelnu, po dvejų metų - su 40 proc. pelnu. Taip, buvo tokie skaičiai, žmonės negalvojo, kas bus, jeigu kainos nukris. Šiuo metu tik dabar pradedame drąsiai kalbėti, kad būstas brangs - kad uždirbsiu ne tik iš nuomos, bet ir iš turto pabrangimo. Bet tų spekuliatyvinių lūkesčių dar ne tiek daug, kad jie įkaitintų rinką. Šiuo metu matau ne tik sveiką ekonominę aplinką, bet ir sveiką investuotojų požiūrį.

Aš matyčiau kitą Baltijos šalių, konkrečiau, Lietuvos ir Latvijos, problemą - kad nėra išplėtota kapitalo rinka. Tai viena didžiausių ydų šiandien. Jei turi 125 tūkstančius eurų ir atitinkamas pajamas, investavimo galimybių daugiau. Bet jei turi mažesnę sumą, nėra sukurta paprasto, suprantamo ir saugaus investavimo būdo. Tada žmogus svarsto: arba nieko nedarysiu, arba pirksiu būstą. O kam aš jį pirksiu? Šiandien greičiausiai galvosiu apie nuomą, bet turiu vaikų...

Šiandien žmonės investuoja ne tik į gyvenamąsias, bet ir į komercines, gamybines patalpas, taip pat į žemės sklypus. Tai solidi investicija, bet tai daugiausia privatūs pinigai, o ne bankinės sąskaitos. Nemažai investicijų taip pat išeina į užsienį - investuojama salose, šiltuosiuose kraštuose.

Nuolat paskaitau, kad nuomos rinka net ir Vilniuje jau prisisotino, jau bus blogai. Bet tas blogumas vis neateina. Kaip galima sakyti, kad prisisotino, jei butą galima išnuomoti per dvi tris dienas, prastesnėje vietoje - per savaitę dvi? Rinkoje yra trūkumas. Tuo labiau jei imsime pigų būstą, nedidelę nuomos kainą - tokios pasiūlos iš esmės nėra.

Kol gyventojų skaičius mieste auga, sunku tikėtis, kad butas nuomai bus nelikvidus. Šiuo metu Vilnius išgyvena aukso amžių, kuriama daug gerai apmokamų darbo vietų, daugėja žmonių. Jie turi kur nors gyventi, renkasi geresnį būstą, pereina iš senos statybos į naują, gali sau leisti gyventi erdviau. Ta tendencija kol kas palanki. Kaip bus ateityje? Reikia nepamiršti demografinės situacijos. Šiuo metu 25-35 metų žmonių yra gana nemažai dėl anuo metu buvusio demografinio bumo. Visi, kas seka demografinę situaciją, žino, kad po kokių 2-3 metų tokių žmonių ims mažėti, nes po kūdikių bumo buvo netrumpas laikotarpis, kai gimė mažai vaikų. Tai reiškia, kad jaunų žmonių skaičius šiuo metu yra rekordinis. Po kokių penkerių metų jų bus mažiau. Bet klausimas, ar jų neatsvers imigracija.

Žiūrint į Vilnių, reikėtų pridurti: nuo 2010 m. vien biuruose sukurta 17 tūkst. naujų darbo vietų. Tai gana gerą atlyginimą gaunantys žmonės, kurių iki šiol nebuvo šitoje rinkoje. Koks tai potencialas, koks rinkos dirgiklis! Netgi žiūrint į dvi kreives, kaip vystėsi biurai ir kaip kito butų paklausa, akivaizdžiai matyti, kad tai koreliuoja. Kaune kita situacija - kiek statoma gamyklų. Akivaizdu, kad kitas žingsnis - ekonominio būsto bumas. Tai galbūt nebus aukštesnės klasės butų poreikis, nes gamyklose šiek tiek žemesni atlyginimai, tačiau vis tiek bus žmonių, kurie ieškos geresnių gyvenimo sąlygų.

Vilniuje dabar yra rekordinis 30-39 metų gyventojų skaičius. 25-29 metų - jau mažėjantis, o 20-25 metų - labai sumažėjęs. 15-20 metų, net ir įskaičiuojant atvažiuojančius iš kitų miestų, - dar mažesnis. Tai akivaizdi situacija, su kuria reikės susitaikyti. Bet matome, kad daugėja imigrantų, ir nebūtinai iš Baltarusijos ir Ukrainos. Gal paklausa kiek ir sumažės, bet jeigu geresni laikai laikysis, ateinančius dešimt penkiolika metų Lietuvoje jaunimo trūks, jaunimas norės didesnės algos ir greičiausiai ją gaus, tai klausimas, ar norės nuomotis prastesnį būstą.

Kas bus po dešimties metų, be abejo, svarbu, bet daugelis šiandien priimančių sprendimus veikiausiai tikisi, kad iki to laiko investicija jau bus atsipirkusi. Žiūrėkime arčiau ir paieškokime silpnųjų rinkos vietų šiandien. Pastaraisiais mėnesiais žurnale „Investuok“ kalbinti nekilnojamojo turto analitikai pastebi, kad pirkėjai viliojami vis išmoningesniais būdais. Nebe vien tik nuolaidos, bet ir siūlymas pagyventi būsimame bute, kol prisijaukinsi, iškeisti seną butą į naują, vilionės draugiška gyventojams aplinka ir taip toliau. Ar tai nerodo, kad rinka yra persotinta?

Rinka buvo tuščia. Statė visi, kas norėjo. Atėjo laikas ekonomiškam kokybiškam būstui. Su gerais privažiavimais, plačiais keliais. Dideliais salonais, kiekvienam vaikui po miegamąjį plius darbo kambarys. Kas pageidauja, ir garažas. Pasidarė žmonėms per ankšta mažuose sklypuose. Žmonės ėmė norėti didesnių sklypų - 7-8 arų. Žmonės nori geresnio gyvenimo. Nebenori gyventi taip, kad paduotų per langą ranką kaimynui. Anksčiau darė kelius plačius, 12 metrų. Atėjo laikas - pradėjo daryti kaip sodų bendrijose, 4-5 metrų. Grįžtame į normalų ritmą, į normalią investiciją.

Čia galėčiau ir paprieštarauti. Juk lygia greta statomi ir mažiukai butukai, mažiukai namukai, kurių kiemas kaip gardas. Mažas butukas nereiškia nekokybiškas. Gali būti ir šešiolikos kvadratų butas, pastatytas kokybiškai. Ir turintis savo pirkėją. Bet gali būti namas, kuriame gyvenamojo ploto šešiasdešimt kvadratų ir dar šešiasdešimt kvadratų nereikalingo ploto. Viskas priklauso nuo to, kaip suprojektuota. Normaliame name - 5-7 proc. nenaudojamų patalpų. Jeigu nežiūrime ir statome bet kaip, kiekvienas kvadratas kainuoja.

Šiandien atėję pirkti būsto susiduriate su superprofesionaliu plėtotoju ir pardavėju. Jei lygintume tai, kas buvo 2008 m. ir dabar, pardavėjai tikrai yra išmokę savo amatą, ir tie visi vadinamieji netradiciniai pardavimo būdai yra ne šiaip sau. Neužtenka pastatyti gerą būstą geroje vietoje - jį reikia parduoti. Tai ne 2008 metai. Vilniuje pirminėje rinkoje 60 proc. butų parduoda dešimtukas plėtotojų, kurie tikrai sukuria tai, ko jūs norite. Jeigu norite vadinamojo „saldainiuko“, nepykit, jūs jį ir gaunate. Jums sako: pastatysiu ir įrengsiu virtuvę - nes jūs norite, kad jums ką nors duotų. Toks jau lietuvio būdas: kaip aš galiu pirkti, jeigu man nieko neduoda. Tai jums ir duoda tuos saldainiukus, o jūs už tai susimokate. Tiktai nejaučiate.

Kiek girdžiu, didėja konkurencija ir tarp gerą vardą turinčių nekilnojamojo turto plėtotojų, kurie anksčiau jautėsi palyginti komfortiškai, nes didžiosios grumtynės dėl pirkėjų vyko, pavadinkime taip, tarp antros lygos žaidėjų. Ar tai nėra ženklas, kad rinka persotinta?

Bet kuriame versle turi būti reklama ir rinkodara. Negali būti verslo, kur parduodi nieko nedarydamas. Mes neseniai išgyvenome tą laikotarpį, kai rinka atsigavo ir pirkėjų buvo daugiau negu pardavėjų. Tarp 2012 ir 2015 m. Vilniuje paklausa buvo didesnė negu pasiūla, nes po ekonominio sąstingio plėtotojai dar buvo vangūs, o pirkėjai jau pradėjo pirkti. Tada parduoti buvo nesunku, beveik nereikėjo reklamos, ypač jeigu žinomesnis prekės ženklas, garsesnis plėtotojas. Dabar nekilnojamojo turto pasiūla kasmet auga - mano supratimu, nuosekliai. Kasmet pastatoma po 200 butų daugiau. Šiais metais - 4700 butų, prieš metus 4500 butų, dar prieš metus - 4300 butų. Logiška, kad atsiranda konkurencija ir tarp didžiųjų plėtotojų. Kita vertus, galima pastebėti ir tikrai keistų reklamų, kaip skrydis oro balionu ir panašiai. Čia jau iš tikrųjų yra tų, kaip pavadinote, antros lygos plėtotojų problema. Didieji plėtotojai užima nemažą dalį rinkos ir sėkmingai parduoda. Kiti plėtotojai turi galbūt mažiau patirties, mažiau reklamos galimybių, tad jiems reikia kuo nors išsiskirti, kad būtų pamatyti.

Dar vienas klausimas iš niurzgėjimo srities. Esu girdėjęs autentiškų istorijų: palauksiu metus kitus, kol atpigs, tada pirksiu. Taip svarsto dažniausiai tie, kurie planuoja gerinti gyvenimo sąlygas, bet pernelyg neskuba. Ar jų lūkesčiai pagrįsti?

Manau, kad jis nemotyvuotas pirkėjas, ir aš su juo net neprasidėčiau. Tiesiog sugaišiu laiką, ir jis vis tiek nepirks. Jis kažkada tikrai pirks... Tada su juo ir bendrausiu. Šiandien labai aiškiai rinkoje gali identifikuoti pirkėją - gal ne pagal veidotyrą, bet pagal jo elgseną, ir suprasti, ar jis motyvuotas, ar ne.

Jeigu tas žmogus turi visą reikalingą sumą, galbūt jis gali lošti iš to, kad pagausiu kainų kritimą ir išlošiu. Bet jeigu žmogus ketina pirkti iš skolintų pinigų... Kaip sakiau, nebūna taip, kad tavo alga kyla, o nekilnojamojo turto kainos krenta.

Viena žymiausių nekilnojamojo turto paslaugų bendrovių „Ober-Haus“ švenčia 25 metų savo veiklos Lietuvoje jubiliejų. 1998 metais spalio 13 dieną pirmasis „Ober-Haus“ biuras duris atvėrė Kaštonų gatvėje, Vilniuje. Tuo metu įmonėje darbavosi vos keturi darbuotojai. Per metus „Ober-Haus“ Lietuvoje suteikia daugiau nei 14.000 NT paslaugų. Teikiamų paslaugų paketą sudaro nekilnojamojo ir kilnojamojo turto bei verslo vertinimas, tarpininkavimas perkant, parduodant ir nuomojant NT, turto valdymas bei rinkos tyrimai.

Investors in real estate, just like investors in stocks and bonds, usually have their ultimate goal the maximisation of expected return for a given amount of risk. Investment return can be earned in several ways; the increase in value of the asset over its purchase price, annual cash flows, which are derived from operating, or rent, income, and price benefits, which come from asset depreciation costs’ calculation (usually it is very important for institutional investors). Real estate has various characteristics, which can be divided into three main groups: physical, institutional, and economic ones. All characteristics of real estate in one or another way have an impact on the certain real estate attractiveness for investment.

Lietuvos banko pastatų Žirmūnuose rekonstrukcija kainuos iki 50 mln. Už kino teatro pastatą Šventojoje aukcione pasiūlyta 1,08 mln. Socialinės apsaugos ir darbo ministerija bus renovuota už 4,7 mln. PST už daugiau nei 27 mln. Paskutinės minutės aukcione gydyklos pastatų kompleksas Vilniuje parduotas už 5,62 mln. Būsto kainos per ketvirtį padidėjo 5,9 proc., per metus - 22,1 proc. Registrų centras: NT sandorių kreivė toliau leidžiasi žemyn.

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 1,2%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 9,5% (2025 metų rugpjūčio metinis augimas siekė 8,2%).

2025 metų rugsėjo mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,3%, 1,3%, 1,1%, 0,7% ir 0,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.850 Eur (+37 Eur/m²), 2.002 Eur (+25 Eur/m²), 1.863 Eur (+21 Eur/m²), 1.242 Eur (+8 Eur/m²) ir 1.219 Eur (+3 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2024 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 8,9%, Kaune - 11,6%, Klaipėdoje - 9,1%, Šiauliuose - 9,2% ir Panevėžyje - 9,0%.

„Šalies būsto rinkai išlaikant teigiamus aktyvumo rodiklius, būsto kainų augimo tempas didmiesčiuose toliau didėja. VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų rugsėjį šalyje namų ir butų įsigyta 16 proc. daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Apskritai, būsto rinka jau daugiau kaip metus yra atsigavimo fazėje ir rinkoje susiformavo teigiami tiek pardavėjų, tiek ir pirkėjų lūkesčiai, o metinis butų pardavimo kainų augimo tempas pasiekė aukščiausią lygį nuo 2023 metų vidurio.

Ši lentelė apibendrina butų kainų pokyčius didžiausiuose Lietuvos miestuose 2025 m. rugsėjo mėn.:

tags: #zurnalai #apie #nekilnojamaji #turat