Įsivaizduokite situaciją, kai turite žemės sklypą vaizdingoje vietovėje, tačiau negalite statyti namo, nes tai draudžia žemės paskirtis. Arba, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas. Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus.
Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą.
Taip pat galite pasinaudoti savivaldybės puslapiu. Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.
Kada galima keisti žemės paskirtį?
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu, trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.
Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.
Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.
Žemės ūkio paskirties žemės naudojimo galimybės
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Ir štai, visi žingsniai atlikti!
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
Kokie dokumentai reikalingi parduodant žemės ūkio paskirties žemę?
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.
Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.
Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą.
Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.
Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus.
Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.
Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.
Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.
Žemės ūkio paskirties žemės kaina
Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.
Svarbiausi iš jų:
- žemės sklypo plotas;
- našumo (derlingumo) balas;
- sklypo būklė;
- reljefas;
- sklypo formos taisyklingumas;
- privažiavimas;
- panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
- sklype esančios elektros linijos atramos;
- melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.
Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
Paveldėtos žemės pardavimas
Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų.
Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.
Kam galima parduoti žemės sklypą?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
- fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.
Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
- parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Kiek kainuoja žemės pardavimo procedūra notarų biure?
Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.
Mokesčiai pardavus žemę
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.
GPM mokestis nėra taikomas, jei:
- žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
- jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
- GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.
Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?
Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją. Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai.
Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą. Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.
Kiek kainuoja žemės pardavimo brokerio paslaugos?
Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.
Pirmumo teisė miško sandoriuose
Jei ruošiatės pirkti ar parduoti miško sklypą, dažnai viskas atrodo paprasta iki tos akimirkos, kai notaras ar pirkėjas paklausia: „O ar tikrai niekas neturi pirmumo teisės?“ Būtent čia sandoris dažniausiai ir „sulėtėja“: reikia patikrų, pažymų, pranešimų, kartais - ir kaimynų sprendimo.
Pirmumo teisė - tai įstatymo nustatyta teisė tam tikriems asmenims pirmiems įsigyti parduodamą turtą už tą pačią kainą ir tomis pačiomis sąlygomis, kurias pardavėjas siūlo pasirinktam pirkėjui. Pirmumo teisės esmė praktikoje paprasta: jūs galite rasti pirkėją, sutarti kainą, avansą ir terminus, bet prieš pasirašant galutinę sutartį turi būti užtikrinta, kad pirmumo teisę turintys asmenys gavo galimybę nupirkti turtą tokiomis pačiomis sąlygomis.
Dar vienas svarbus niuansas: pirmumo teisė nėra „nuolaida“ ar „rezervacija“. Tai - teisinė pirmenybė.
Miškų ūkio paskirties žemei pirmumo teisės logika dažniausiai siejama su valdų konsolidacija, racionaliu miškų valdymu ir, tam tikrais atvejais, viešojo intereso užtikrinimu.
Bendraturčių situacija
Bendraturčių situacija - viena dažniausių praktikoje. Ji atsiranda, kai miškų ūkio paskirties žemės sklypas priklauso keliems savininkams, o vienas iš jų nori parduoti savo dalį „išorės“ pirkėjui. Tokiu atveju kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą dalį.
Šioje vietoje svarbu nepainioti dviejų skirtingų situacijų. Jei parduodate visą sklypą, kurį valdote vienas, bendraturčių klausimo nėra.
Besiribojantys sklypai
Kita tipinė situacija - parduodamas miško sklypas ribojasi su kito asmens miškų ūkio paskirties žeme. Įstatyme numatyta, kad tokie besiribojantys savininkai tam tikrais atvejais turi pirmumo teisę.
Dažna klaida - pasikliauti žemėlapiais iš skelbimų portalų ar senomis schemomis. Teisiškai svarbu tai, kas įregistruota Nekilnojamojo turto registre ir kadastre: sklypų ribos, paskirtys, unikalūs numeriai. Jei ribojimasis yra „per griovį“, „per keliuką“ ar „per valstybinę žemę“, tai gali reikšti, kad sklypai formaliai nesiriboja, todėl pirmumo teisė gretimam savininkui gali ir neatsirasti.
Valstybės pirmumo teisė
Trečias blokas - valstybės pirmumo teisė. Ji taikoma tik įstatyme numatytais atvejais, todėl kasdienėje praktikoje pasitaiko rečiau, tačiau jos poveikis sandoriui gali būti didžiausias: sprendimas pirkti ar atsisakyti gali pareikalauti papildomo laiko ir dokumentų.
Pirmumo teisė siejama su pirkimo-pardavimo sandoriu. Tai reiškia, kad ji aktualiausia tada, kai turtas parduodamas už pinigus pagal pirkimo-pardavimo sutartį.
Viena iš tipinių išimčių - kai turtas parduodamas iš viešųjų varžytynių (pvz., priverstinis realizavimas, varžytynės ar kitos įstatyme numatytos procedūros). Kitas dažnas klausimas - dovanojimas ar paveldėjimas. Tai nėra pirkimas, todėl „pirmumo teisė pirkti“ savaime gali nebūti taikoma. Vis dėlto tai nereiškia, kad tokius sandorius galima naudoti kaip būdą apeiti pirmumo teisę: notaras vertina sandorio teisėtumą, o sandorio šalims gali kilti papildomų mokestinių, rizikų valdymo ir ginčo tikimybės aspektų.
Dar viena „pilkoji zona“ - mišrios paskirties sklypai, kai viename nekilnojamajame daikte yra ir miško žemė, ir kitos naudmenos ar net kita pagrindinė paskirtis. Tokiais atvejais gali susidėti keli reguliavimai (miškų ūkio paskirties žemė, žemės ūkio paskirties žemė, servitutai, apsaugos zonos), todėl sandorio paruošimas gali pareikalauti daugiau laiko.
Sklandus miško sklypo pardavimas dažniausiai priklauso nuo to, ar pirmumo teisės etapas suplanuojamas iš anksto.
Praktinis patarimas: jei sudarote preliminarią sutartį, joje verta aiškiai numatyti, kad galutinis sandoris įvyks tik gavus reikiamas pažymas ir (jei taikoma) sutikimus.
Pirmumo teisė - tik viena dėlionės dalis. Miškų ūkio paskirties žemės įsigijimui gali būti taikomi papildomi reikalavimai, todėl realiame sandoryje dažnai reikia dviejų „linijų“: (1) pardavėjo pažymos dėl pirmumo teisės įgyvendinimo ir (2) pirkėjo teisės (leidimo) įsigyti.
Planuojant biudžetą ir laiką verta įsivertinti ne tik notaro atlyginimą, bet ir valstybės rinkliavas už NŽT paslaugas.
Notarinis etapas yra ne „formalumas“, o sandorio teisėtumo filtras. Notaras tikrina registrus, sandorio šalių veiksnumą, suvaržymus (areštus, hipotekas), šeimos turto aspektus, bendraturčių pirmenybės teisės įgyvendinimą ir tai, ar pateikti visi reikiami dokumentai, įskaitant tuos, kurių reikalauja miško žemės perleidimui taikomas reguliavimas.
Jei sandoris sudėtingesnis (kelios valdos, bendraturčiai, servitutai, sklypo dalies perleidimas, ribojimai), verta turėti vieną atsakingą asmenį, kuris suvaldo dokumentų seką.
Pirmumo teisė miško sandoriuose nėra kliūtis savaime - ji tampa kliūtimi tada, kai apie ją prisimenama per vėlai.
Galiausiai, naudinga turėti realistišką lūkestį: miško sandoris retai yra „vieno vizito pas notarą“ istorija. Net kai viskas tvarkinga, pirmumo teisės patikrinimas, sutikimų gavimas ir registrų procedūros reiškia, kad sandorį reikia planuoti kaip procesą.
tags: #zemes #ukio #paskirties #zemes #pervedimas #misku