Dažnai perkant butą senos statybos name susiduriama su situacija, kai buto nuosavybės dokumentuose nėra nurodyta, kuris rūsio numeris priklauso konkrečiam butui. Tokiu atveju rūsys turėtų būti traktuojamas kaip pastato bendrojo naudojimo patalpa.
Administratoriaus Atsakomybė Už Bendro Naudojimo Turtą
Jei namui yra paskirta administruojanti įmonė, ji yra atsakinga už bendrojo naudojimo objektų, įskaitant rūsio patalpas, administravimą bei valdymą (CK 4.84 str. 1 d., 5 d., 8 d.). Tai reiškia, kad administruojanti įmonė privalo įgyvendinti teises, susijusias su bendrojo naudojimo turto valdymu ir naudojimu (CK 4.240 str.).
Iš to galima daryti išvadą, kad administruojančiai įmonei tenka pareiga sudaryti namo administruojamo bendrojo naudojimo turto aprašymą (CK 4.245 str.). Toks administratoriaus uždavinys numatytas ir Vyriausybės nutarimu patvirtintų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų 4 p. ir 5.2. p.
Pagal aprašą turi būti nurodyta bendrojo naudojimo objektų rūšis, jų paskirtis ir individualūs požymiai, techninė būklė, su jais susijusios patalpų savininkų teisės ir prievolės, nurodant buto nr., kitos patalpos unikalius nr.
Kaip Sprendžiama Rūsio Patalpų Paskirstymo Problema?
Tai reiškia, kad tik administruojančiai įmonei, kaip namo bendrojo naudojimo turto administratoriui, tenka pareiga inicijuoti ir organizuoti namo savininkų susirinkimą, spręsti klausimą dėl rūsių inventorizacijos bei jų priskyrimo konkretiems butams.
Todėl, jei namą administruojanti bendrovė nurodė, kad rūsio patalpų dalybomis turi pasirūpinti patys gyventojai, surengdami susirinkimą, siūloma raštu kreiptis į namą administruojančią įmonę su prašymu šaukti visuotinį namo gyventojų susirinkimą dėl rūsio patalpų paskirstymo, naujo plano parengimo bei jo įregistravimo VĮ „Registrų centras“.
Administratoriui atsisakius tai atlikti arba ignoruojant tokį prašymą, galima inicijuoti procesą dėl jo pareigų nevykdymo bei įpareigojimo atlikti reikalaujamus veiksmus pagal galiojančius Lietuvos Respublikos teisės aktus.
Veiksmai Neturint Rūsio Dokumentų
Kai savininkas neturi rūsio dokumentų, pirmas žingsnis - kreiptis į bendriją arba administruojančią įmonę. Jeigu yra planai, galima gauti jų dublikatą, ten galima atsekti, kuris rūsys. Bet jeigu tokių dokumentų nėra, tai dažniausiai situacija išlieka nepakitusi, rūsiu toliau naudojamasi taip, kaip susiklostę.
Svarbu! Rūsys yra bendro naudojimo patalpa, kurios dalį norint priskirti vienam butui reikia visų kitų savininkų sutikimo.
Jeigu norima konkrečias patalpas priskirti konkrečiam butui - kitaip sakant, dalį bendrų patalpų paverčiant asmeninėmis, tada reikalingas visų butų savininkų pritarimas. Reikėtų daryti naujus kadastrinius buto matavimus.
Ką keičia Butkevičiaus netektis, NBA šou ir keisti ženklai Vilniuje | O, Sportas!
Bendro Naudojimo Sutartis
Situaciją galima spręsti tarp daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų sudarant bendrojo naudojimo sutartį. Tiesa, tokiam sprendimui priimti būtina, kad jam pritartų daugiau kaip pusė visų daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų. Sutarus dėl patalpų paskirstymo, suformuojami atskiri nekilnojamojo turto vienetai.
Rūsio Pirkimas/Pardavimas
Rūsį parduoti paprasta tuomet, jei jis yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Tačiau jei buto kadastro byloje nurodyta, kad jam (butui) tiesiog priskirtas rūsys, tuomet gali kilti šiokių tokių problemų.
Svarbu! Pirmiausia reikėtų registruoti rūsį, kad būtų nurodytas konkretus jo plotas ir buvimo vieta. Registracijai reikės pažymos iš namo administratoriaus, tokios pažymos reikalauja Registrų centras.
Sandėliuko įsigijimas kito asmens nuosavybėn yra atliekamas sudarant notaro tvirtinamu pirkimo-pardavimo sandoriu. Sandėliukas yra registruojamas kaip buto priklausinys, o nekilnojamojo turto registre prie buto duomenų pateikiamas aprašymas apie tai, kad butas yra su rūsiu.
Tokiu atveju iki notarinio pirkimo-pardavimo sandorio tvirtinimo rekomenduotina gauti iš pastato bendrijos pirmininko ar pastatą administruojančio subjekto pažymą apie tai, kokia patalpos, kurioje yra sandėliukas, dalis priskirtina konkrečiam butui.
Procedūros Sudėtingumas
Daug sudėtingesnė sandėliuko įsigijimo procedūra susiklosto, kai sandėliuko patalpa yra priskirtina prie bendros pastato rūsio patalpos ir visi sandėliukai, nors ir atskirti pertvaromis, Nekilnojamojo turto registre registruoti kaip viena rūsio patalpa, nors faktiškai kiekvienas buto savininkas naudojasi bei valdo atskirą rūsio patalpos dalį.
Siekiant teisiškai atskirti vieną konkrečią tokios rūsio patalpos dalį nuo kitų, bus būtina atlikti visos rūsio patalpos ar netgi namo (priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų bylos patikslinimus, suformuoti atskirą rūsio patalpos dalies, kurią siekiate įsigyti, kadastrinę bylą.
Taip pat bus reikalinga gauti visų pastato patalpų savininkų pritarimą rūsio patalpos (ar viso namo, priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų patikslinimui ir jų atskyrimui pagal suformuotus kadastrinių duomenų patikslinimus.
Rūsio paskirčiai naudojami plotai (taip pat šiluminis mazgas, sandėliukai, koridoriai tarp sandėliukų) įprastai yra priskirtini prie pastato bendrojo naudojimo objektų, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams. Už jų valdymą, naudojimą, priežiūrą atsakingas daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas pastato administratorius.
| Veiksmas | Atsakingas asmuo/institucija | Pastabos |
|---|---|---|
| Susirinkimo šaukimas dėl rūsio paskirstymo | Namo administruojanti įmonė | Reikalingas gyventojų prašymas |
| Rūsio inventorizacija | Namo administruojanti įmonė | Po gyventojų susirinkimo |
| Bendro naudojimo sutarties sudarymas | Daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkai | Reikalingas daugiau kaip pusės savininkų pritarimas |
| Rūsio registracija Nekilnojamojo turto registre | Buto savininkas | Reikalinga pažyma iš namo administratoriaus |